Rozważmy teraz niektóre używane typy wartości, które nie są wartościami rynkowymi. Standard MCO-2 opisuje podstawy wyceny inne niż wartość rynkowa, przy czym nie wszystkie z nich są uważane za wartości nierynkowe, a jedynie te, do wyliczenia których wewnętrzne (nierynkowe) informacje i wyobrażenia o wartości wartości dany przedmiot jest w dużej mierze przedmiotem rynku, a nie rynku jako całości.
Najważniejszym przedstawicielem wartości użytkowej jest wartość inwestycyjna.
Koszt inwestycji- jest to wartość wycenianej nieruchomości dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów dla danych celów inwestycyjnych.
Wartość inwestycji ustalana jest na podstawie indywidualnych wymagań inwestycyjnych. Dlatego koszt inwestycji obliczany jest w oparciu o dochody wymagane przez inwestora i konkretną stopę ich kapitalizacji.
W przeciwieństwie do wartości rynkowej, która zakłada „typowego” kupującego i „typowego” inwestora, wartość inwestycyjna opiera się na potrzebach i cechach sprzedającego i kupującego, których motywy są nietypowe dla rynku. Jest to koncepcja subiektywna, której wyliczenie uwzględnia fakt, że wartość ta kształtuje się na skutek własnych preferencji inwestora, indywidualnych wymagań inwestycyjnych oraz osobistych motywacji, odmiennych od motywacji typowego kupującego lub sprzedającego branych pod uwagę przy ustalaniu wartości rynkowej , który wiąże wartość inwestycji z wartościami typu nierynkowego.
Wartość inwestycyjna wiąże się z określeniem wartości bieżącej przyszłych strumieni dochodów oczekiwanych z eksploatacji nieruchomości, których charakter określają plany inwestycyjne. Dla inwestora ważne czynniki ryzyko, kwotę i cenę finansowania, przyszłą aprecjację lub amortyzację nieruchomości oraz względy podatkowe.
Wartość inwestycji w wycenie nieruchomości rzeczoznawca ustala w następujących przypadkach:
Przy uzasadnianiu lub analizie projektów inwestycyjnych w nieruchomości;
- przy ustalaniu możliwości realizacji inwestycji przy finansowaniu tego typu projektów inwestycyjnych;
- jeżeli przedmiot oceny ma być wykorzystany jako wkład do projektu inwestycyjnego;
- po akceptacji decyzje zarządcze w sprawie dalszego korzystania z nieruchomości itp.
Koszt inwestycji, podobnie jak wszystkie koszty użytkowania, jest obliczany przez aplikację podejście dochodowe a stawianie na pierwszy plan indywidualności parametrów oceny nie oznacza stosowania podejrzanego (rynkowego) podejścia.
Istnieje wiele powodów, dla których wartość inwestycji może różnić się od wartości rynkowej. Głównymi przyczynami mogą być różnice, które w ramach podejścia dochodowego znajdują odzwierciedlenie w wielkości przepływów pieniężnych i wielkości stopy dyskontowej.
Składają się z:
Przy ocenie przyszłej rentowności (wymagana indywidualna stopa zwrotu z kapitału); ^
- indywidualne wyobrażenia o stopniu ryzyka (a nie średniej rynkowej);
- obecność nietypowej sytuacji podatkowej (ulgi podatkowe, specjalny status podatkowy);
- obecność preferencyjnego systemu udzielania kredytów, który nie jest oddzielony od konkretnego właściciela (który nie przechodzi na nowego właściciela);
- możliwość łączenia nieruchomości w jej konkretnym przeznaczeniu z innymi obiektami, które również należą do właściciela lub są przez niego kontrolowane (synergiczny (od słowa synergia, a nie synergetyka), efekt (efekt synergiczny prowadzi do tego, że suma kosztów kilku części jest mniejszy od kosztu nowej całości.Wartość efektu synergii ustala się poprzez kapitalizację oszczędności wynikających różne powody dla różnego rodzaju fuzji (poziomych, pionowych, konglomeratowych itp.). co może zmniejszyć ryzyko).
Dla konkretnego inwestora może ona różnić się od wartości rynkowej także na skutek odmiennej oceny prestiżu, perspektyw lokalizacyjnych itp.
Efektywne wykorzystanie szeregu indywidualnych narzędzi (możliwości) właściciela może zmniejszyć ryzyko inwestycyjne, a co za tym idzie, stopę dyskontową. Zatem wartość inwestycyjna nieruchomości może być liczbowo wyższa od wartości rynkowej ze względu na jej szersze możliwości, które odbiegają od możliwości przeciętnego rynkowego nabywcy.
Wartość ta może być również wyższa od wartości rynkowej ze względu na szczególny interes inwestora. Neon może być niższy od wartości rynkowej ze względu na szczególny interes sprzedającego (sprzedać taniej, ale właściwej osobie) lub w przypadku korzystania z przedmiotu innego niż NEI, ale ściśle określonego planami inwestycyjnymi.
Terminu „wartość inwestycyjna” nie należy mylić z wartością rynkową nieruchomości inwestycyjnej, tj. nieruchomości, w które dokonywane są inwestycje, będące na etapie oddziaływania inwestycji.
Użyj wartości- inny reprezentant wartości użytkowej, gdy wartość nieruchomości ustala się w ramach majątku przedsiębiorstwa przy ocenie przedsiębiorstwa jako działającego (dla dotychczasowego właściciela i dla bieżącego użytkowania, które może nie odpowiadać jego najskuteczniejsze wykorzystanie). Zazwyczaj taka ocena jest przeprowadzana dla celów sprawozdawczości finansowej lub tworzenia wewnętrznych planów zarządzania. Często wyceniany majątek może być wykorzystany tylko do jednej określonej funkcji (produkcyjnej), a jego wartość użytkową ocenia się metodą alokacji (alokacji) z wartości całego przedsiębiorstwa.
W inwestowaniu, podobnie jak w innych obszarach sektora finansowego, obowiązuje pewna terminologia. Aby zrozumieć pojęcie wartości inwestycji, trzeba zrozumieć, czym w ogóle są inwestycje.
Zjawisko inwestowania pieniędzy w coś w celu generowania dochodu samo w sobie pojawiło się w gospodarce naszego kraju stosunkowo niedawno. W planowym typie gospodarki, jaki istniał w Związku Radzieckim, nie było inwestycji jako takich. Własność prywatna nie była mile widziana, a państwo przyznawało dotacje znacjonalizowanym przedsiębiorstwom.
Dlatego inwestowanie jako rodzaj działalności finansowej pojawiło się w naszym kraju wraz z restrukturyzacją gospodarki na sposób zachodniego kapitalizmu. W takiej gospodarce dobrym sposobem na zarobienie pieniędzy jest inwestowanie oszczędności w jakiś przedmiot w celu osiągnięcia zysku.
Jaka jest wartość inwestycji? Ten termin należy odróżnić od ceny rynkowej, gdyż są to zupełnie różne pojęcia.
Wartość rynkowa przedmiotu to cena, za jaką można go sprzedać, wymienić lub kupić. Oznacza to, że jest to jego rzeczywista ocena. Wartość inwestycji to zupełnie coś innego. Termin ten odzwierciedla przyszłe dochody każdego konkretnego inwestora. W tym przypadku przyszłe korzyści zostają przeniesione do teraźniejszości.
Fakt, że cena inwestycji jest różna dla różnych inwestorów, jest całkiem rozsądny i łatwy do wyjaśnienia. Każdy konkretny inwestor inwestuje w obiekt określoną kwotę pieniędzy. Każdy z nich posiada inną ilość depozytów. Również poziom ryzyka będzie różny dla każdego indywidualnego podmiotu finansowego. W związku z tym zysk z przedmiotu inwestycji również będzie inny.
Wartość tego typu może być sprzeczna z wartością rynkową. Dzieje się tak z następującego powodu: oczekiwany dochód z przedmiotu może być wyższy lub niższy od ceny rynkowej przedsiębiorstwa. Jest to subiektywna miara wyceny aktywów. Odzwierciedla intencje inwestora, które nie są związane z kupnem i sprzedażą oraz jakąkolwiek działalnością komercyjną dotyczącą obiektu.
Stopień
Jeśli ocenimy cenę inwestycyjną przedsiębiorstwa, wówczas czynnik ten może dać obszerną i wystarczającą przydatna informacja o rozwoju i perspektywach tej produkcji. Może pokazać, jak atrakcyjna jest inwestycja, a także może pomóc w opracowaniu planu finansowania.
Aby oszacować koszt, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak:
- Status podatkowy, a co za tym idzie wysokość podatków płaconych przez przedsiębiorstwo;
- Stopień rozwoju prognozy;
- Ilość i łączna kwota kosztów materiałowych;
- Oszacowanie wartości przyszłych dochodów i przepływów rzeczowych;
- Stopa zwrotu;
- Określenie liczby i stopnia ryzyk specyficznych dla danego projektu złożowego.
Jeżeli w wyniku oceny okaże się, że cena inwestycji jest znacznie wyższa od ceny rynkowej, oznacza to, że przedsiębiorstwo jest niezwykle atrakcyjne dla przyszłych inwestorów.
Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją odwrotną, wówczas atrakcyjność dla inwestorów jest niska. Oznacza to, że trudniej będzie znaleźć osoby, które zainwestują pieniądze.
Głównym zadaniem specjalisty zajmującego się pozyskiwaniem inwestorów do rozwoju przedsiębiorstwa jest pomnażanie wszystkiego dostępne środki wartość inwestycji. To przyciągnie duża liczba złóż, co pozwoli na jeszcze intensywniejszy rozwój przedsiębiorstwa. Zadanie to realizowane jest poprzez badanie polityki depozytowej i zapewnia konkurencyjność produkcji lub przedsiębiorstwa.
Czynnik ten jest bardzo istotny przy ocenie racjonalności inwestycji. To on pokaże przyszłemu inwestorowi, czy warto inwestować pieniądze w ten projekt, czy też jest to tylko kolejna „manekin”.
Cena inwestycyjna- jest to cena nieruchomości dla konkretnego inwestora, uwzględniająca określone cele i warunki (kryteria) inwestycji. Cena tego typu może być sprzeczna z ceną rynkową. Dzieje się tak z następującego powodu: oczekiwany dochód z przedmiotu może być wyższy lub niższy od ceny rynkowej przedsiębiorstwa. Jest to subiektywna miara wyceny aktywów. Odzwierciedla intencje inwestora, które nie są związane z kupnem i sprzedażą oraz jakąkolwiek działalnością komercyjną dotyczącą obiektu.
Czynniki stosowane do oszacowania ceny:
- status podatkowy i odpowiednio wysokość podatków płaconych przez przedsiębiorstwo;
- stopień rozwoju prognozy;
- ilość i łączna kwota kosztów materiałowych;
- ocena wartości przyszłych dochodów i przepływów rzeczowych;
- stopa zwrotu;
- określenie liczby i stopnia ryzyk charakterystycznych dla tego projektu złoża.
Jeżeli w wyniku oceny okaże się, że cena inwestycji jest znacznie wyższa od ceny rynkowej, oznacza to, że przedsiębiorstwo jest niezwykle atrakcyjne dla przyszłych inwestorów. Jeżeli mamy do czynienia z sytuacją odwrotną, wówczas atrakcyjność dla inwestorów jest niska. Oznacza to, że trudniej będzie znaleźć osoby, które zainwestują pieniądze.
Synonimy
Koszt inwestycji
Czy strona była pomocna?
Więcej informacji na temat ceny inwestycji
- Wycena niezakończonych projektów budowlanych z wykorzystaniem informacji o zyskach z działalności gospodarczej W związku z wcześniejszymi uwagami dotyczącymi możliwości wykorzystania różnych podstaw do szacowania kosztów inwestycji i cen sprzedaży, uwagi te odzwierciedlimy w ramach rozpatrywanego przykładu.
- Ocena wartości własności intelektualnej Wartość szacunkowa to cena ustalona przez podmioty rynkowe z uwzględnieniem wszystkich warunków umowy, obliczana przez każdą ze stron transakcji niezależnie i oznacza cenę minimalną dla sprzedającego i cenę maksymalną dla kupujący Wartość inwestycyjna to koszt własności intelektualnej dla konkretnego inwestora, przy uwzględnieniu określonych celów i warunków
- Certyfikat inwestycyjny Certyfikat inwestycyjny nie jest klasyfikowany ani jako papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu, ani jako akcje inwestycja zmiany certyfikatów na skutek wahań popytu na akcje wchodzące w skład funduszu inwestycyjnego Strona była
- Ocena efektywności projektów inwestycyjnych w energetyce z uwzględnieniem krańcowych cen energii Wracając do problemu oceny efektywności projektów inwestycyjnych w energetyce z uwzględnieniem krańcowych cen energii, należy zauważyć, że najczęściej spotykaną w praktyce wyceną projektów inwestycyjnych jest wskaźnik wartości bieżącej netto NPV 2,5, obliczony według poniższego wzoru NPV
- Ryzyka przedsiębiorstwa W tym przypadku jedynym kryterium możliwości skorzystania z ubezpieczenia jest cena ubezpieczenia ryzyko inwestycyjne ryzyko kredytowe ryzyko stopy procentowej ryzyko podatkowe rynek ryzyka portfela ryzyka finansowego
- Modelowanie przychodów ze sprzedaży przy ocenie projektu inwestycyjnego z wykorzystaniem arkuszy kalkulacyjnych.Opisano kalkulację przychodów ze sprzedaży w ramach wyceny. inwestycja projekt Przedstawiono rekomendacje dotyczące uwzględnienia niektórych parametrów, takich jak rozpoczęcie sprzedaży i początkowy wolumen
- Przychody odsetkowe Przychody odsetkowe to jednolita stopa odsetek od inwestycji liczona od ceny nabycia inwestycja instrument Pokazuje wpływ ewentualnych składek na okresową amortyzację
- Metody szacowania wartości niematerialnych i prawnych Należy rozumieć terminologię stosowaną przy wycenie, aby nie mylić wartości godziwej ani z ceną nabycia, ani z wartością inwestycyjną, ani z wartością użytkową, ani wartością likwidacyjną.
- Jeśli stopa zwrotu inwestycja projektu poniżej ceny zainwestowanego kapitału, wówczas taki projekt będzie nieopłacalny, co również będzie prowadzić
- Kształtowanie się wieloczynnikowego kryterium oceny atrakcyjności inwestycyjnej organizacji W artykule zauważono, że ze względu na brak jednolitych metod oceny atrakcyjności inwestycyjnej przedsiębiorstw, istotne jest opracowanie wieloczynnikowych kryteriów, które pozwolą potencjalnym inwestorom wybierać spośród kilku
- Underwriting Możliwe są następujące warunki underwritingu: underwriter, firma inwestycyjna, nabywa od emitenta całą emisję papierów wartościowych po ustalonej cenie i odsprzedaje ją innym inwestorom, firma inwestycyjna zobowiązuje się odkupić od emitenta niedoalokowaną część emisji papierów wartościowych firma inwestycyjna zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań w celu plasowania papierów wartościowych bez zaciągania zobowiązań
- Państwowa regulacja gospodarki Przedmioty państwowej regulacji gospodarki popyt zagregowana podaż zagregowane cykle gospodarcze obieg pieniądza i poziom cen zatrudnienie ludności działalność inwestycyjna rozwój społeczno-gospodarczy konkurencja zewnętrzna siły ekonomiczne bilans płatniczy państwa ekologia
- Metody ustalania stopy dyskontowej przy ocenie efektywności projektów inwestycyjnych Oceniając projekty inwestycyjne należy zwrócić uwagę na ceny, w jakich prezentowane są przyszłe przepływy pieniężne
- Maksymalizacja wartości spółek naftowo-gazowych z uwzględnieniem ryzyk portfela inwestycyjnego RAROC Opracowano metodologię oceny ryzyka inwestycja projekt biorąc pod uwagę nowoczesne podejścia do zarządzania ryzykiem w branży Zaproponowano selektywny algorytm do przyjęcia
- Cechy rachunkowości długoterminowych rzeczowych aktywów trwałych w rolnictwie zgodnie z MSSF Takie podejście do ustalania wartości godziwej długoterminowych aktywów biologicznych daje jasny obraz na koniec roku obrotowego o sytuacji majątkowej przedsiębiorstwa, ponieważ godziwa wartość kalkulowana jest w oparciu o cenę aktywnego rynku MSSF MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne oraz MSSF MSSF 5 Aktywa długoterminowe przeznaczone
- Specyfika kształtowania portfela inwestycyjnego przedsiębiorstwa budowlanego ID określenie struktury kapitałowej możliwych źródeł finansowania projektów inwestycyjnych i ocena efektywności ID Jako czynniki zewnętrzne wpływające na identyfikacja przedsiębiorstwa budowlanego
- O znaczeniu ustalania i regulowania ceny kapitału W rozwoju procesów współpracy i integracji na przestrzeni poradzieckiej wzrasta rola średnioważonej ceny kapitału jako czynnika realizacji wspólnych projektów inwestycyjnych.Jego regulacja poprzez zapewnienie wsparcia budżetowego
- Metodologia operacyjnego zarządzania krótkoterminowymi inwestycjami finansowymi Ekspercka ocena ryzyka wartości inwestycji Różnorodność czynników ryzyka komplikuje proces pozyskiwania danych wstępnych i przeprowadzania faktycznej
- Próg rentowności przedsiębiorstwa Informacje te, biorąc pod uwagę pożądany przedział cen sprzedaży, wydatki przedsiębiorstwa itp., służą do oszacowania inwestycja projekt i inwestycja ryzyko Synonimy próg rentowności punkt wypłacalności Strona była pomocna
- Problemy specyfikacji finansowej w złożonych strukturach korporacyjnych Wysoki poziom strategiczna centralizacja zasobów finansowych i inwestycyjnych grupy Szeroki zasięg oraz intensywność procesów i metod redystrybucji środków finansowych i inwestycyjnych
Wartość inwestycji to pojęcie specyficzne. Wskaźnik ten wyliczany jest poprzez indywidualne podejście do każdego potencjalnego inwestora, w zależności od celów praktyczne zastosowanie obiekt inwestycyjny. Nie da się tego raz przeliczyć i potem opublikować ogłoszenia. Docelowo wysokość inwestycji zostanie ustalona w zależności od celu inwestora.
Jaka jest wartość inwestycji
Wartość inwestycji można interpretować jako koszt własności intelektualnej dla każdego konkretnego inwestora. Przy jego ustalaniu brane są pod uwagę warunki inwestycji oraz ostateczny cel inwestora. Warto zauważyć, że wskaźnik ten może radykalnie różnić się od ceny rynkowej nieruchomości. Wynika to z potencjalnego dochodu, który może albo znacznie przekroczyć wartość rynkową, albo odwrotnie.
Wartość inwestycji odzwierciedla przede wszystkim cele inwestora, które nie są związane z późniejszą sprzedażą obiektu inwestycyjnego. Aby określić ten wskaźnik, bierze się pod uwagę szereg kluczowych czynników:
- wysokość podatku nałożonego na przedsiębiorstwo;
- łączna wartość wydatków materialnych;
- identyfikacja i określenie ryzyk na depozytach;
- obliczanie wskaźnika rentowności;
- ocena potencjalnego zysku i obrotu.
Rodzaje kosztów
Oprócz wartości rynkowej i inwestycyjnej cena przedmiotu może wynosić:- Likwidacja – ustalona w drodze aukcji. Jest to rzeczywista cena, za jaką można sprzedać upadłe przedsiębiorstwo lub majątek zajęty decyzją sądu. Wartość likwidacyjna przedmiotu można określić także poza ceną rynkową przy ubieganiu się o kredyt zabezpieczony tym przedmiotem.
- Utylizacja – następuje po uszkodzeniu przedmiotu lub po zakończeniu jego praktycznego użytkowania, albo w przypadku wystąpienia znacznych uszkodzeń, w wyniku których użytkowanie przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem jest niemożliwe.
- Regeneracyjny - w celu ustalenia poziomu opodatkowania lub prawidłowego rozliczenia.
- Specjalna - cena stanowiąca dodatek do wartości rynkowej nieruchomości. Oblicza się go, jeśli przedmiot pozostaje fizycznie, prawnie lub ekonomicznie powiązany ze sprzedawaną nieruchomością.
Przypisanie wartości inwestycyjnej spółki
Wartość inwestycyjną przedsiębiorstwa ustala się w zależności od konkretnego inwestora lub grup osób, biorąc pod uwagę pewność celów inwestycji strategicznych dla dalszego funkcjonowania przedmiotu ewentualnych inwestycji. Istnieje pewien poziom wartości przedsiębiorstwa, powyżej którego transakcja traci sens dla inwestora.
Inwestorowi zawsze zależy na uzyskaniu wyższych zysków, dlatego w praktyce podczas negocjacji pomiędzy stronami wartość inwestycji nie odbiega znacząco od wartości rynkowej. Aby zrozumieć ten proces, należy rozważyć i zrozumieć kluczowe powody inwestycje strategiczne w Rosji:
- integracja pionowa przedsiębiorstwa polegająca na nabywaniu obiektów w celu rozbudowy bazy przemysłowej;
- rozwój oligopolu lub monopolu poprzez eliminację konkurentów poprzez przejmowanie ich nieruchomości komercyjnych;
- zakup obiecujących aktywów poniżej wartości rynkowej w czasie kryzysu gospodarczego;
- podwyższenie kapitału przedsiębiorstwa poprzez restrukturyzację majątku wewnętrznego;
- sprowadzenie produktów firmy na sąsiednie rynki, co pozwoli na realizację strategii dywersyfikacji w stosunku do potencjalnych klientów;
- pozyskiwanie nowych technologii marketingowych i zarządczych;
- identyfikacja potencjalnych efektów synergistycznych.
Ocena wartości inwestycji
Ustalenie wartości inwestycyjnej przedsiębiorstwa ma znaczenie w następujących przypadkach:- jeżeli planowana jest sprzedaż przedsiębiorstwa wycenowego z jednym kontrahentem;
- jeżeli obiekt jest traktowany jako inwestycja;
- przy prowadzeniu działań mających na celu reorganizację przedsiębiorstwa;
- w celu przeprowadzenia analizy lub uzasadnienia potencjału inwestycyjnego spółki.
- aktualne i potencjalne koszty/dochody rzeczowe;
- ocena przyszłej wartości przedsiębiorstwa;
- aktualny status podatkowy;
- poziom przewidywalności.
Wartość bilansowa obiektów inwestycyjnych
Wartość księgowa to wartość odpowiadająca cenie składnika aktywów w linii bilansu. W istocie jest to rzeczywista cena przedsiębiorstwa bez uwzględnienia amortyzacji i wartości dodatkowej. To, co powszechnie nazywa się kosztem lub kosztem historycznym, w MSSF określa się jako wartość księgową brutto. Obiektami inwestycyjnymi mogą być:
- fundusze;
- magazyn;
- sprzęt przemysłowy;
- przedsiębiorstwa prywatne lub duże firmy.
Wartość księgową spółki ustala się na podstawie ksiąg rachunkowych. Zazwyczaj jest to pierwotny koszt nieruchomości po odjęciu wszelkich środków wydanych na amortyzację. Wskaźnik ten może pokrywać się z ceną rynkową dopiero w momencie nabycia składnika aktywów. W pozostałych przypadkach cena księgowa może znacząco odbiegać od wartości rynkowej przedsiębiorstwa.
Wartość inwestycyjna to cena aktywa, która zależy od celów inwestora i warunków inwestycyjnych. Jest ona ustalana indywidualnie w każdym konkretnym przypadku. Głównym celem jest określenie perspektyw rozwoju spółki, aby określić stopień atrakcyjności dla inwestorów. Dlatego też wskaźnik własności intelektualnej może znacząco różnić się od wartości rynkowej jednostki, w której dokonano inwestycji. Ocena wartości inwestycji dokonywana jest z uwzględnieniem stan rynku oraz zadania i cele inwestora.
Nieruchomości znajdują się w wolnym obrocie cywilnym i są przedmiotem różnorodnych transakcji, co stwarza konieczność oszacowania ich wartości, tj. przy ustalaniu ekwiwalentu pieniężnego różne rodzaje nieruchomości w określonym momencie.
Wszystkie typy wartości nieruchomości można podzielić na dwa duże podtypy:
Koszt wymiany
Koszt wymiany- stosowane przy zakupie, sprzedaży, wynajmie, zastawie, czyli na rynku nieruchomości.
- rynek;
- wynajem;
- zabezpieczenie;
- ubezpieczenie;
- likwidacja
Cena rynkowa- najbardziej prawdopodobna cena, po której dany przedmiot może zostać sprzedany na wolnym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na wartość transakcji nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności.
Wartość ubezpieczenia— koszt pełnego odszkodowania za szkodę majątkową powstałą w wyniku zaistnienia zdarzenia ubezpieczeniowego.
Wartość likwidacyjna- koszt przedmiotu wyceny w przypadku konieczności alienacji przedmiotu wyceny w terminie krótszym niż zwyczajowy okres ekspozycji obiektów podobnych.
Koszt użytkowania
Koszt użytkowania— wyraża wartość przedmiotu dla właściciela, który nie zamierza go sprzedać. Konieczne jest porównanie z opcje alternatywne inwestycje, porównanie z kosztorysami stworzenia podobnych obiektów i innych celów.
- inwestycja;
- balansować;
- katastralny;
- podlegający opodatkowaniu;
- Naprawczy;
- podstawienia.
Koszt inwestycji— wartość przedmiotu wyceny ustalona na podstawie jego opłacalności dla konkretnej osoby dla danych celów inwestycyjnych.
Kalkulacja wartości inwestycji opiera się na subiektywnej ocenie zdyskontowanych kosztów i dochodów inwestora oczekiwanych z tytułu wykorzystania danej nieruchomości w perspektywicznym projekcie inwestycyjnym.
Wartość katastralna— wartość przedmiotu wyceny, ustalona metodami wyceny masowej, zgodnie z przepisami aktów prawnych dotyczących wyceny katastralnej.
Wartość podlegająca opodatkowaniu- wartość przedmiotu wyceny ustalona do obliczenia podstawy opodatkowania i obliczona zgodnie z przepisami regulacyjnych aktów prawnych.
Koszt wymiany- wysokość kosztów wytworzenia przedmiotu podobnego do przedmiotu wyceny, w cenach rynkowych istniejących na dzień wyceny, z uwzględnieniem amortyzacji przedmiotu wyceny.
Wycena nieruchomości
Rodzaje wyceny nieruchomości
Ocena masowa nieruchomość jest wyceną duża liczba obiektów nieruchomości w określonym terminie za pomocą standardowe metody Analiza statystyczna. Jednocześnie ujednolicono procedurę oceny dużej liczby obiektów.
Ocena indywidualna nieruchomość to ocena konkretnego obiektu w określonym terminie.
Etapy procesu wyceny nieruchomości
1. Definicja problemu:
- wskazany jest przedmiot oceny i cel jej oceny;
- ustalane są prawa własności;
- ustala się termin oceny;
- formułuje się rodzaj kosztu, który należy określić.
2. Wstępny plan kontroli i oceny:
- ustala się, jakie dane są niezbędne i wystarczające do analizy obiektu;
- ustalone są źródła ich otrzymania;
- sporządzany jest plan wdrożenia oceny;
- Pomiędzy rzeczoznawcą a klientem zawierana jest pisemna umowa.
3. Gromadzenie i weryfikacja danych:
- księgowość i raportowanie;
- w sprawie właściwości technicznych i operacyjnych obiektu;
- dokumenty tytułowe, informacja o obciążeniu przedmiotu wyceny.
4. Stosowanie podejść oceniających:
- metoda kosztowna;
- metoda porównawcza;
- metoda dochodowa.
5. Uzgodnienie wyniku oceny:
Uzyskanie ostatecznej oceny majątku na podstawie wyników stosowania różnych podejść do oceny. Biorąc pod uwagę wszystkie istotne parametry, ostateczną wartość przedmiotu ustala się na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy.
6. Ostatni etap
Sporządzany jest protokół wyceny – dokument zawierający uzasadnienie opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości.
Podejścia do wyceny nieruchomości
Podejście porównawcze
Porównawcze podejście do wyceny to zespół metod wyceny wartości polegający na porównaniu przedmiotu wyceny z jego odpowiednikami, dla których dostępna jest informacja o cenach transakcji z nimi.
Warunki stosowania podejścia porównawczego:
- obiekt nie musi być unikalny;
- informacje o transakcjach muszą być wyczerpujące;
- czynniki wpływające na koszt porównywalnych odpowiedników wycenianej nieruchomości muszą być porównywalne.
Zalety podejście porównawcze:
- Dość łatwy w użyciu i daje wiarygodne wyniki;
- ostateczna cena odzwierciedla opinię typowych sprzedawców i kupujących;
- Ceny sprzedaży odzwierciedlają inflację i zmiany warunków finansowych.
Wady zbliżać się:
- trudność w zbieraniu informacji na temat praktycznych cen sprzedaży;
- zależność od aktywności i stabilności rynku;
- różnice w sprzedaży.
Opłacalne podejście
Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości to zestaw metod wyceny polegający na ustaleniu kosztów niezbędnych do przywrócenia lub wymiany wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem zakumulowanego zużycia.
Opiera się ona na założeniu, że kupujący nie zapłaci więcej za gotowy przedmiot niż za stworzenie przedmiotu o podobnej wartości.
Zalety podejście kosztowe
- Podejście kosztowe jest najbardziej niezawodne i właściwe, gdy:
- analiza najlepszych i najskuteczniejszych działka;
- wycena obiektów na rynkach nieaktywnych;
- wycena dla celów ubezpieczeniowych i podatkowych;
- analiza ekonomiczna nowego budownictwa.
Wady zbliżać się:
- koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej;
- odrębna ocena działki od budynków;
- rozbieżność pomiędzy kosztami zakupu ocenianej nieruchomości a kosztami budowy nowej dokładnie tej samej nieruchomości.
Podejście dochodowe
Podejście dochodowe opiera się na fakcie, że wartość nieruchomości, w którą zainwestowany jest kapitał, musi odpowiadać aktualnej ocenie jakości i wielkości dochodu, jaki nieruchomość ta jest w stanie wygenerować.
Głównym warunkiem obliczenia kosztów przy użyciu tego podejścia jest wynajem nieruchomości.
