Aşamalardan oluşan değerlendirme prosedürleri. Değerlendirme prosedürünün ana aşamaları. Değerlemede gelir yaklaşımının uygulanması

İş değerleme sürecinde üç ana aşama (ve yedi küçük aşama) vardır:

Hazırlık aşaması.
Değerlendirme aşaması.
Son aşama.

hazırlık aşaması

1. Maliyet standardı seçimi ve değerleme yöntemleri

Bir iş değerlemesi yapmanın ilk adımı, mevcut iş değeri standartlarına uygun olarak istenen değeri belirlemektir. (Bkz. "İş Değerlemeye Giriş"). Ardından, gerekli iş değeri standardı belirlendiğinde, bu özel durumda en uygun olan şirketi değerlendirmek için gerekli yöntemler belirlenir.

2. Değerlendirme için bilgilerin hazırlanması

Belirli değerlendirme yöntemlerine göre gerekli bilgi seti ve miktarı belirlenir. Değerlendirilen şirket, borsa, çeşitli istatistiksel bilgiler, pazar araştırması vb. gibi çeşitli kaynaklardan bilgi alınabilir. BVS-III standardına göre bu bilgiler şunları kapsamalıdır:

Haklar, imtiyazlar ve koşullar, miktarlar, kontrolü etkileyen faktörler ve satışı veya devri kısıtlayan anlaşmalar dahil olmak üzere, işletmenin özellikleri, işletmenin öz sermayesi veya değerlemeye tabi menkul kıymetler.
İşletmenin genel özellikleri, tarihçesi ve gelişme beklentileri.
İşletmenin geçmiş yıllara ait finansal bilgileri.
İşletmenin varlık ve yükümlülükleri.
İşletmeyi etkileyen sektörlerin genel özellikleri; onların mevcut durumu.
İşletmeyi etkileyen ekonomik faktörler.
Gerekli bilgi kaynağı olarak sermaye piyasasının durumu, örneğin alternatif sermaye yatırımlarının olası getiri oranları, halka açık hisselerle yapılan işlemler, şirket birleşmeleri ve devralmaları hakkında.
Değerleme yapılan işletmenin katılımı, hissedarların işletmenin sermayesindeki payı veya payları ile önceki işlemlere ilişkin veriler.
Değerleme uzmanının değerlemeyle ilgili olduğunu düşündüğü diğer bilgiler.

Buradan da anlaşılacağı gibi, bir işletmeyi değerlendirirken geriye dönük muhasebe bilgilerini (muhasebe tabloları) ve şirketin mevcut finansal ve ekonomik göstergelerini kullanmak gerekir. Kullanılan verilerin muhasebeleştirilme zamanı ile değerlendirme zamanı birbiriyle tutarlı değildir. Verilerin zaman içindeki farklılığı, içlerinde çeşitli bozulma türlerinin ortaya çıkması için koşullar yaratır. Bunlar arasında: ilk veriler için muhasebe standartlarındaki değişiklikler, para birimlerinin adlandırılması, para birimi dalgalanmaları, fiyatlardaki yapısal değişiklikler vb. Bu tutarsızlıklar, kullanılan tüm finansal ve muhasebe tablolarını ortak bir noktaya getirmek için ayarlama sorununa yol açar. an tahminleri olan zaman standardı.

Mali tabloların getirilmesi ve düzeltilmesi BVS-IX standardına tabidir, bu süreç şunları içerebilir:

Değer verilen şirket ve emsal şirketlerle ilgili finansal bilgilerin tek bir bazda toplanması.
Bildirilen değerlerin mevcut değerlere yeniden hesaplanması.
Gelir ve gider kalemlerinin, şirketin faaliyetlerinin sonuçlarını uzun bir süre boyunca yeterince tam olarak karakterize edecek şekilde ayarlanması.
Takipteki varlık ve yükümlülükler ile ilgili gelir ve giderlerin muhasebeleştirilmesi.

Finansal tabloların tek bir baza getirilmesi.

Devlet muhasebe sistemi çerçevesinde, bir şirket her zaman muhasebe yöntemlerini seçme özgürlüğüne sahiptir. Bu seçim, "İşletmenin muhasebe politikası hakkında" sıralamasında bir yıllık bir süre için sabitlenmiştir ve birkaç yıl içinde değişebilir. Finansal tabloların hazırlanması ilkesi, işletmenin belirli varlıklarının gerçek piyasa değerinin yansıtılmasını gerektirmez. Böyle bir durumda şirketler vergileri minimize edecek muhasebe yöntemlerini kullanmayı tercih etmektedirler.

İş değerlemesi, şirketin gerçek piyasasını ve ekonomik durumunu yansıtan standartlaştırılmış verilerin elde edilmesini gerektirir. Sonuç olarak, kullanılan şirketin muhasebe tablolarının tek bir muhasebe standardına getirilmesi gerekmektedir.

Rus mevzuatı, bu tür finansal belgelerin hazırlanması için standartlar sağlamadığından ve Rus yatırımcılar, bir işletmenin piyasa durumunu yansıtması için genel kabul görmüş tek bir standart geliştirmediğinden, olası bir seçenek, raporlamayı IAS / GAAP / FRS standartlarına getirmektir. .

Enflasyon için kullanılan bilgilerin düzeltilmesi.

İşletmenin değerlendirmesi, kullanılan göstergelerin gerçek (enflasyon etkisinden arındırılmış) değerlerine dayanmalıdır. Önemli fiyat değişiklikleri koşullarında, maliyet göstergelerinin muhasebe değerleri, gerçek değerlerinden önemli ölçüde farklıdır. Bu nedenle, muhasebe verilerinin kullanımı, fiyat dinamiklerini dikkate alarak ayarlanmasını gerektirir, yani. enflasyon (veya deflasyon) ve fiyatlardaki yapısal değişiklikler. Ancak Rusya ekonomisinin mevcut koşullarında asıl olan enflasyonun bozucu etkisidir.

Finansal yönetim teorisinde, enflasyonun etkisi için göstergeleri (temiz) ayarlamanın iki alternatif yolu vardır:

enflasyon göstergelerinin değerleri için varlıkların ve nakit tutarların doğrudan ayarlanması;
enflasyonist göstergeleri iskonto işlemine dahil ederek enflasyonun varlıklar ve para miktarları üzerindeki etkisini dikkate almak.

Bu yaklaşımları kullanırken sonuçların değerindeki farklılıklar, yerleşik piyasaları ve normal enflasyon oranları olan sanayileşmiş ülkelerde marjinal olarak küçüktür. Yüksek enflasyon veya hiperenflasyon oranlarına sahip ülkelerde, bir veya başka bir enflasyon düzeltme yaklaşımının seçimine bağlı olarak toplam göstergelerin değerlerindeki farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Rusya Federasyonu'nda bir değerlendirme yapılırken, enflasyon göstergelerinin değerleri için parasal tutarların doğrudan ayarlanmasına dayanan yöntemlerin kullanılması tercih edilir.

Ayrıca, SPbGIEA profesörü PA Vatnik'in çalışmasında gösterildiği gibi, enflasyonun akış türünün değerleri (gelir, kar, fon girişi vb.) ve akış türünün değerleri üzerinde farklı bir etkisi vardır. stok (her türden varlık). Ek olarak, çeşitli göstergelerin bozulması, muhasebe sisteminde oluşumları için eşit olmayan koşullarla ilişkilidir. Çalışmanın sonuçlarına göre, finansal ve ekonomik hesaplamalar ve tahminler için gerekli olan çeşitli türlerdeki muhasebe ve proje verilerinin ayarlanması ayrı ayrı yapılmalıdır.

Şirketin faaliyet alanına bağlı olarak şu enflasyon göstergeleri kullanılabilir: Üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, ana para biriminin devalüasyonu veya belirli bir şirket için fiyat endeksi hesaplanabilir.

3. Şirketin finansal durumunun değerlendirilmesi

Bir işletmeyi değerlendirme sürecinde, finansal durumunu önceden kontrol etmek gerekli hale gelir. Böyle bir kontrol, değerlenen şirket hakkında önemli arka plan bilgileri sağlar ve işletmenin nihai değerini bulmak için gerekli olan ayarlama göstergelerinin değerlerini hesaplar.

Şirketin finansal durumunu değerlendirmek için aşağıdakilere izin veren bir model seçmek gerekir:

enflasyonun etkisi için göstergeleri ayarlamak için seçilen modeli dikkate almak;
değerleme sırasında şirketin mali durumunu yansıtmak;
mali durumun şirketin ekonomik güvenliğinin gereklerine uygunluğunu sağlamak;
şirketin işletme sermayesinin fazlasını (eksiğini) belirler.

Bir şirketin finansal durumunu iş değerlemesi amacıyla değerlendirmeye yönelik metodoloji, üç ana yaklaşımdan birine dayanabilir.

İlk yaklaşım, tüm borç yükümlülüklerinin vadelerine göre farklılaştırılmış bir muhasebesinin düzenlenmesini içerir. Paralel olarak, gelecekteki nakit girişlerinin yoğunluğu belirlenir ve zaman içindeki bireysel noktalar için yeterlilikleri kontrol edilir. Bu yaklaşım, finansal akışlarla ilgili birincil bilgilerin kullanımına dayanmaktadır. Bu bilgilerin sistemleştirilmesi çok zahmetlidir ve gerçekten sadece finansal akışları yöneten şirketlerde mümkündür.
İkinci yaklaşım, şirketin finansal durumunu belirlemenize izin veren özel bir likidite dengesinin kullanımına dayanmaktadır. Likidite dengesi derlenirken, bilançonun tüm kalemleri devir hızlarına göre yeniden gruplandırılır. Belirli bir tarihte satılan varlıkların aynı tarihe kadar ödenmesi (itfa edilmesi) gereken borç kısımlarının karşılaştırılması, belirli bir andaki ödeme fazlasının veya ödeme açığının değeri belirlenir.
Üçüncü yaklaşım, belirli bir zaman noktasında gelişen bireysel fonların ve kaynakların hacminin karşılaştırılması temelinde hesaplanan göstergelerin kullanımına dayanmaktadır. Bunlar, likidite göstergeleri, finansal bağımlılık veya özerklik göstergeleri, finansal istikrar göstergeleri vb. Olabilir. Göstergelerin herhangi bir çeşidinin pratik kullanımı, bir işletmenin finansal durumunu şu şekilde sınıflandırmaya izin veren kritik bir seviyenin oluşturulması ile ilişkilidir. ödeme gücü. Göstergeler yalnızca gösterge işlevi gördüğü ve ödeme gücü derecesinin doğrudan belirlenmesine izin vermediği için, bu yöntemin hatasız olduğu garanti edilmez. Bununla birlikte, çoğu durumda, girişimin değerlendirilmesi için müteakip prosedüre dahil edilecek kadar doğru olan, işletmenin gerçek mali durumunun doğru bir teşhisini sağlar. Ayrıca, bu yöntemin avantajları yüksek derecede resmileştirmeyi içerir.

4. Şirket risk değerlendirmesi

İş değerlendirmesi amaçları için risk, gelecekteki beklenen gelirin alınmasıyla ilişkili belirsizlik derecesi olarak tanımlanmalıdır, başka bir deyişle, planlanan gelecekteki beklenen gelir hacmine ulaşamama (sapma) riski veya risktir. tahminin gerçekleşmemesi.

Beklenen gelecekteki getirilerin belirli bir düzeyinde, bu getirilerin olasılığı daha yüksekse, piyasa bir işletme için daha fazla ödeme yapacaktır. Başka bir deyişle, belirli bir düzeyde beklenen gelecekteki kazançlar (veya nakit akışı, temettüler, vb.) verildiğinde, risk ne kadar düşükse, işletmenin bugünkü değeri o kadar yüksek olur.

Değerlendirmede risk unsurlarının yorumlanmasına yönelik iki yaklaşım vardır:

bu belirsizliği yansıtmak için beklenen gelecekteki akışı (kazançlar, nakit akışı, temettüler, vb.) ayarlamak;
Bir risk ödülü olarak gerekli getiriyi yansıtmak için beklenen akışı tahmin ederken daha yüksek bir iskonto oranı kullanarak riski muhasebeleştirmek.

Amerikalı bilim adamları Birman ve Schmidt, risk unsurunu hesaba katmak için teorik olarak daha doğru bir seçeneğin, beklenen gelecekteki geliri "kesinliğe göre ayarlanmış eşdeğer" olarak adlandırdıkları şeye getirmek olduğunu ikna edici bir şekilde gösteriyorlar. Beklenen akışın, belirli bir akışı alma olasılığını yansıtan bir faktör tarafından ayarlanmasını tavsiye ederler. Daha sonra aynı iskontoyu (sermaye maliyetinin bir ölçüsü) tüm alternatif yatırım kararlarına uygulamak mümkün hale gelir.

Ancak uygulamada, daha yüksek bir iskonto oranı kullanan risk ayarlama yaklaşımı en yaygın kullanılanıdır. Kullanılan iskonto oranındaki artışın arkasındaki ekonomik mantık, bu varlıklara sahip olma riskini telafi etmek için risksiz oranı aşan bir miktar ek getiri aramaktır. Bu yaklaşım, en yaygın iki CAPM/ART modeli ve kümülatif yöntemle temsil edilir.

Değerlendirme aşaması.

5. Seçilen iş değerleme yöntemleri ile sağlanan gerekli uzlaştırma prosedürleri gerçekleştirilir.

Son aşama.

6. Maliyet ayarlaması

Her halükarda, ister geleceğe yönelik bir tahminde bulunmaya çalışılsın, ister tarihsel veriler esas alınsın, iş değerlemesi bir dizi kilit değişkene dayanmaktadır. Göreceli önemleri durumdan duruma değişebilir, ancak çoğu durumda aşağıdakiler gibi dahili değişkenler:

tahmini payın büyüklüğü (çoğunluk veya azınlık);
oy haklarına sahip olmak;
şirketin likiditesi (paket);
mülkiyet haklarını kısıtlayan hükümler;
özel ayrıcalıklar;
değerlemesi yapılan mülkün mali durumu;
ve benzeri.

Ayrıca, tüm bireysel hisse bloklarının değerlerinin toplamının, bir bütün olarak alınan işletmenin değerinden farklı olabileceği belirtilmelidir. Çoğu durumda, bireysel paketlerin maliyetlerinin toplamı, sanki bir alıcı tarafından satın alınmış gibi, tüm işletmenin değerinden daha azdır. Bir bütün olarak değerlenen bir şirket farklı bir değere sahiptir, çünkü ikincisi azınlık temelinde alınan tüm menfaatlerin toplamından başka hak ve menfaatlerle ilişkilidir.

Finansal pozisyon için şirket değerinin ayarlanması

Anahtar dahili değişken, değerlemesi yapılan mülkün mali durumudur. Bu, bir işletmenin (işletmenin) durumunun en önemli niteliksel göstergesidir, çünkü iflasın eşiğinde olan zarar eden bir işletmenin kârlı ve çözücü bir işletme ile benzer bir değerlemeye sahip olamayacağı açıktır.

Mali durumu muhasebeleştirmek amacıyla, bir işletmeyi değerlendirirken, işletme sermayesi fazlası (eksikliği) gibi nicel bir gösterge kullanılır. İşletme sermayesi fazlası (eksik) miktarı, gerekli işletme sermayesi ile kullanılabilir işletme sermayesi karşılaştırılarak hesaplanır.

İşletmenin finansal durumunun analizi, fazla işletme sermayesinin varlığını ortaya çıkarırsa, bu değer, talep edilmeyen mevcut yüksek likit varlıkları ifade ettiğinden, işletmenin alınan fiyatına eklenmelidir.

İşletme sermayesi eksikliği varsa, işletmenin alınan fiyatından indirilmelidir, çünkü bu değer işletme sahibinin (yatırımcısının) işletmede sorunsuz çalışmasını sağlamak için işletmeye yatırması gereken parayı temsil eder. gelecek.

Değerlendirilen pay için şirket değerinin ayarlanması. Kontrol derecesi.

Bir işletmenin değerini etkileyen en önemli değişkenlerden biri kontrol derecesidir.

Kontrolün maliyeti, normalde işletmenin kontrolü ile ilişkilendirilen hakların herhangi birini veya tamamını kullanma yeteneğine bağlıdır. Kontrollerin etkisi değerlendirilirken, belirli bir durumda çeşitli kontrollerin varlığı veya yokluğu belirlenmeli ve her bir kalemin kontrollerin maliyeti üzerindeki etkisi dikkate alınmalıdır. Aşağıda, en yaygın kontrol ayrıcalıklarından bazılarının bir listesi bulunmaktadır:

yöneticileri seçmek ve yönetimi atamak;
yönetimin ücret ve ayrıcalıklarını belirlemek;
politikaları benimsemek ve işletme yönünde değişiklikler yapmak;
varlıkları satın almak veya tasfiye etmek;
iş yapılacak ve sözleşme yapılacak kişileri seçmek;
diğer işletmelerin devralınması konusunda kararlar almak;
şirketi tasfiye etmek, feshetmek, satmak veya yeniden sermayelendirmek;
şirketin kendi hisselerini satmak veya satın almak;
halka açık ihraç için şirket hisselerini kaydetmek;
temettü beyan etmek ve ödemek;
yasal belgelerde veya iç düzenlemelerde değişiklik yapmak.

Yukarıdaki listeye dayanarak, bir teşebbüste kontrol hissesine sahip olan bir kişinin, benzer pozisyonda olmayan bir hissedarın sahip olmadığı çok değerli bazı haklara sahip olduğu açıktır. Her özel durum, kontrol derecesi veya tamamen yokluğu dikkate alınarak ayrı ayrı düşünülmelidir. Kontrol unsurlarından herhangi birinin eksik olması durumunda, kontrol eden payın tahmini değeri düşürülmelidir. Bir azınlık hissesinde önemli bir kontrol unsuru varsa, bu durum değerlendirilirken de dikkate alınmalıdır.

Bir işletmedeki kontrol gücü olmayan payın değerini muhasebeleştirmeye yönelik üç yaklaşım vardır:

Tüm işletmenin maliyetinin orantılı bir kısmı eksi ilgili indirimler.
Diğer kontrol gücü olmayan payların satışlarıyla doğrudan karşılaştırma.
Aşağıdan yukarıya yaklaşım. Sıfırdan başlayarak, kontrol gücü olmayan hissenin maliyetinin mevcut tüm unsurları sırayla toplanır.

Değerlendirilen pay için şirket değerinin ayarlanması. Likidite ayarı.

Hızlı satışa uygunluk (likidite) kesinlikle işletmenin değerini arttırır ve tersine, likidite eksikliği karşılaştırılabilir ancak oldukça likit bir işletmeye kıyasla değerini düşürür. Başka bir deyişle, piyasa likidite için bir prim öder ve yoksa fiyatı düşürür.

Kapalı şirket blokları, yüksek likiditeye sahip açık şirketler piyasasında işlem görmediğinden, kapalı bir şirketteki hisse, genellikle diğer açılardan karşılaştırılabilir açık şirketler bloklarından daha az değere sahiptir. Farklı hisselerin nispi likiditesi birçok faktörden etkilenir. Payın değeri de bir değere sahip olabilir. Bazı durumlarda daha küçük bir hisseyi satmak daha kolaydır, bazılarında ise tam tersi olur. Zamanla, iş değerlemesinde likidite faktörünün önemi giderek daha fazla anlaşılmıştır. Sayısız tavsiye ve gerçek, satılamazlığın halka açık şirketlerin hisselerine kıyasla kapalı şirketlerin hisselerinin (veya hisselerinin) değerini ortalama %35-50 oranında azalttığını göstermektedir.

Paketin likidite eksikliği üç yoldan biriyle açıklanabilir:

likidite azlığı ile ilgili dezavantajların dikkate alınması için iskonto oranının artırılması;
likidite azlığı indirimi ayrıca yapılabilir;
likidite karşılığı risk düzeltme sürecinde dikkate alınabilir.

Anahtar yönetim personeli.

Kapanan birçok şirketin belki de en yüksek kalite özelliği, bir veya daha fazla kilit yönetici personele bağımlı olmalarıdır. Bazı durumlarda, bu faktör o kadar önemli olabilir ki, değer tahmin edilirken bunun için ayrı bir özel ayarlama yapılmalıdır.

Düşük üretim çeşitliliği.

Kapanan birçok şirketin, diğer firmalara göre risklerini artırabilecek ve/veya fırsatlarını sınırlayabilecek çok dar bir ürün portföyü vardır. Üretim yelpazesinin darlığı hem potansiyel tüketici kategorileri hem de her kategorideki potansiyel tüketici sayısı için sınırlayıcı olabilir. Ayrıca, bazı temel hammadde ve malzeme türlerinin eksikliği veya yeni rekabetçi ürünlerin piyasaya sürülmesi ile ilişkili riskleri de artırabilir.

Diğer faktörler.

Çeşitli durumlarda dikkate alınması gereken diğer faktörler arasında bir şirketin Ar-Ge çalışmalarının yoğunluğu ve niteliği, sektördeki konumu, varlıklarının diğer şirketlere göre boyutu ve kalitesi, eğitim ve öğretim programları yer alır.

7. İş değerleme raporunun hazırlanması

Bir iş değerleme raporunun hazırlanması BVS-VIII standardına tabidir.

Değerlendirme raporunun temel amaçları şunlardır:

analizi ve sonucu açık ve ikna edici bir şekilde sunmak;
Referans için değerlendirmenin ayrıntılarını belgeleyin.

Çoğu durumda, değerlendirme raporu aşağıdaki bölümleri içerir:

Tanıtım. (Genel bilgi)
makroekonomik bilgiler.
Sanayi bilgileri.
Şirketin tanımı.
Bilgi kaynaklarının tanımı.
Şirketin mali ve ekonomik durumunun analizi.
Değerlendirme yaklaşımları ve sonuç.

Uzman değerlendirmesi, yönetim, ekonomik analiz, psikoloji, pazarlama ve diğer alanlarda son derece yaygın olarak kullanılan bütün bir teşhis yöntemleri sisteminin adıdır. Bu yöntemler, nicelleştirilemeyen olay ve kavramları karakterize etmeye, sınıflandırmaya, belirli bir derece veya derecelendirmeye izin verir.

Uzman görüşüne ne zaman ihtiyaç duyulur?

Herhangi bir aşamada herhangi bir araştırma sırasında yöntem uygulanabilir.Yönetim faaliyetlerinde yararlı olabilir:

Araştırma sürecinin amaç ve hedeflerini belirleme aşamasında.
Bir hipotezin inşası veya test edilmesi sırasında.
Bir sorunu açıklığa kavuşturmak için. Devam eden süreçleri ve olayları yorumlamak.
Kullanılan araçların yeterliliğini doğrulamak için.
Öneriler oluşturmak ve diğer birçok hedefi uygulamak.

Doğru hesaplamalara dayalı bir karar vermenin imkansız olduğu durumlarda (psikolojik bir portre derlemek, performans özellikleri, ekonomik belirsizliği ve riskleri değerlendirmek için) bir uzman değerlendirmesi yapmak haklıdır.

Çoğu zaman, bu tür tahminlerin kullanımı, önerilen kümeden bir veya daha fazla seçeneğin seçilmesi durumunda önem kazanır:

Geliştirilen ürün varyantlarından birinin seri üretimine başlanması.
Çok sayıda başvuru sahibinden astronot seçimi.
bilimsel çalışmalar finanse edilecektir.
Çevre kredisi alacak işletmenin seçimi.
Finansal kaynaklara yatırım yapmak için bir yatırım projesinin tanımı.

Uzmanlar kimlerdir ve nasıl çalışırlar?

Yöntemin adından da anlaşılacağı gibi, akran değerlendirmesi, bireylerin değerlendirmelerini yapmaya yetkin bir veya daha fazla uzman uzmanın katılımını ve ayrıca görüşlerinin işlenmesini içerir. Uzman seçimi, bu alandaki yargı ve deneyimlerinin yeterliliği dikkate alınarak yapılır.

Uzman değerlendirmesi hem nicel hem de nitel olarak ifade edilebilir. Yöneticiler, yöneticiler ve yöneticiler tarafından karar vermede temel olarak uzman araştırma verilerine ihtiyaç duyulmaktadır.

Bir uzman değerlendirmesinin geliştirilmesi, çoğunlukla bir uzmanın (veya birkaç uzmanın) faaliyetlerini organize eden bir çalışma grubu oluşturarak gerçekleştirilir. Birden fazla kişiyi dahil etmeniz gerekiyorsa, bir uzman komisyonunda birleştirilirler.

Kaç uzmana ihtiyaç duyulacak?

Görevin özelliklerine ve işletmenin yeteneklerine bağlı olarak, bir uzman değerlendirmesi yapmak üzere bir veya daha fazla uzman davet edilebilir. Bu durumda, uzman değerlendirmesine bireysel veya toplu denir.

Bir değerlendirme, öğretmenin öğrencinin bilgisinin derinliğini karakterize ettiği bireysel hale gelir. Bu tip aynı zamanda bir doktor tarafından yapılan bir teşhisi de içerir. Ancak, tartışmalı veya zor durumlarda (ağır hastalık, öğrenciyi kovma sorununu gündeme getirme), konunun toplu bir çözümüne başvururlar. Burada doktor sempozyumlarına ve öğretmenlerden oluşan bir komisyonun düzenlenmesine ihtiyaç vardır.

Aynı algoritma orduda da çalışır: çoğu zaman karar yalnızca komutan tarafından verilir, ancak gerekirse bir askeri konsey toplarlar.

Değerlendirme prosedürünün sırası

Güncel ve objektif bir uzman değerlendirmesinin oluşum sırası aşağıdaki aşamalardan oluşur:

araştırılması gereken davranıştır.
Prosedür için uzmanların seçimi.
Uzman değerlendirmelerinin ölçümünün gerçekleştirileceği mevcut yöntemlerin incelenmesi.
Değerlendirme sürecini yürütmek.
Değerlendirme sırasında elde edilen bilgilerin konsolidasyonu ve analizi.

Bu durumda, uzman değerlendirmesinin dayandırılacağı girdi verilerinin doğrulanması gerekli olabilir. Bazı durumlarda, çalışma grubu uzman grubunun yapısını değiştirmek veya aynı soruları yeniden ölçmeye başvurmak zorundadır (daha sonra elde edilen değerlendirmeyi diğer kaynaklardan gelen nesnel verilerle karşılaştırmak için).

Değerlendirme ilerlemesi: aşamaların özellikleri

Prosedürün başarılı bir şekilde uygulanması için büyük önem taşıyan, organizasyonel sorunların yetkin çözümüdür:

Etkinlik için maliyet planlaması (alınan verilerin analizinde uzmanların ve uzmanların hizmetlerinin ödenmesi, oda kiralama maliyeti, kırtasiye satın alma).
Gerekli malzemelerin hazırlanması (formların derlenmesi ve basılması, envanter sağlanması).
Etkinliğin moderatörünün seçimi ve brifingi.

Çalışma sürecinde uzmanlar, karar vermek için ek süre doğruluğunu etkilemediğinden, tahsis edilen düzenlemeler tarafından yönlendirilmelidir.

Tüm uzmanların cevapları alındığında uzman görüşü değerlendirmesi yapılır. Bu, tüm görüşlerin anlaşma derecesini dikkate alır. Kesin bir anlaşma yoksa, çalışma grubu anlaşmazlığın nedenini bulmalı, çeşitli görüş gruplarının oluşumunu ve akran incelemesi sonucunda anlaşma eksikliğini düzeltmelidir. Daha sonra araştırma hatası tahmin edilir ve elde edilen verilere dayalı olarak model oluşturulur. Bu, daha sonra analitik bir inceleme yapabilmek için gereklidir.

Bireysel akran değerlendirmesi yapmak için kullanılan yöntemler: görüşme nedir

En etkili ve sık kullanılan yöntemler arasında:

analitik yol.
Senaryo yazma yöntemi.
Röportaj yapmak.

Mülakat metodolojisine uygun olarak, tahminci uzmanla konuşur ve ona sorular sorar. Konuşmanın konusu, söz konusu nesnenin veya fenomenin gelişimi için beklentilerdir. Anket programı önceden geliştirilmiştir.

Bir uzman değerlendirmesinin etkinliği ve kalitesi, doğrudan uzmanın sınırlı bir süre içinde bir görüş sunup sunamayacağına bağlıdır.

Analitik yöntemle inceleme yapılması

Değerlendirme için analitik bir yöntem seçerken, uzman uzman kapsamlı bir bağımsız çalışmaya hazırlanmalıdır. Trendleri analiz etmesi, tahminin uygulandığı nesnenin durumunu ve olası gelişim yollarını değerlendirmesi gerekecektir.

Uzman değerlendirme sistemi, uzman için mevcut olan nesne hakkında tüm bilgilerin incelenmesini sağlar. Sonuç olarak biçimlendirilir

Analitik yöntemin temel avantajı, uzmanın tüm bireysel yeteneklerini gösterebilmesidir.

Doğru, bu yöntem büyük ve karmaşık sistemlerin analizi için uygun değildir, çünkü bir uzman ilgili alanlardan bilgi sahibi olmayabilir.

Senaryo yazarak durum tespiti yapmak

Açıkça söylemek gerekirse, bu yöntem, bir grup halinde çalışmak için başarıyla uygulandığından, yalnızca bireysel değerlendirme yöntemleri kategorisinde sınıflandırılmamalıdır.

Bu yöntemi kullanmak için uzman, incelenen süreçlerin ve olayların mantığını zamana ve farklı koşul kombinasyonlarına göre belirlemelidir. Ardından, beklenen olay sırasını (gelişmeleri, şu andaki durumdan öngörülen duruma geçiş) kurabilecektir. Senaryo, sorunu çözmenin tüm aşamalarını yansıtır ve ayrıca olası engellerin ortaya çıkmasını sağlar.

Kolektif uzmanlık: "beyin fırtınası" yöntemi

Karmaşık, büyük ölçekli, çok seviyeli sistemleri değerlendirmek için birkaç uzman uzmanın katılımı olmadan yapılamaz.

Aşağıdaki yöntemlerden birini kullanarak atanan görevi tamamlayabilirler:

Kolektif fikir üretimi ("beyin fırtınası").
Yöntem "635".
Delfi yöntemi.
Komisyon değerlendirmesi.

Kolektif çabalar ve özel bir organizasyon sayesinde uzmanlar, bir yatırım projesi için uzman risk değerlendirmesi veya çeşitli sistemlerin faaliyetini tahmin etme gibi en karmaşık prosedürleri etkin bir şekilde gerçekleştirebilir.

Beyin fırtınası, uzmanların yaratıcı verilerini tam olarak ortaya çıkarmanızı sağlar. İlk aşamada, uzmanlar aktif olarak fikir üretir, ardından yıkımı uygular (eleştiriye tabidir, yok eder), karşı fikirler ortaya koyar ve tutarlı bir bakış açısı geliştirir.

Ana koşul, başlangıçta eleştirinin olmaması ve kendiliğinden ortaya çıkan tüm fikirlerin ifadesidir.

"635" yönteminin özellikleri

Bu yöntem adını, uzmanların onu kullanırken kullandıkları teknikten almıştır: Altı uzmanın her biri, beş dakikalık bir süre içinde bir kağıda üç spontane fikir yazar.

Delphi yöntemi hakkında özel olan nedir

Bu akran değerlendirmesi yöntemini geliştirmenin amacı, nesnel ve en yararlı sonucu verebilecek daha titiz ve makul bir prosedüre duyulan ihtiyaçtı.

Bilimsel ve teknik enstitülere, yatırım ve sigorta şirketlerine davet edilen uzmanlar tarafından ve bir dizi başka durumda kullanılır.

Yöntemin özü, çok yönlü bireysel anketler yapmalarıdır (genellikle anketlerin yardımıyla). Ardından, ortak bir görüş oluşturmak için uzman değerlendirmelerinin bilgisayar analizi yapılır. Aynı zamanda, her bir yargıyı korumak için argümanlar tanımlanır ve özetlenir.

Bir sonraki aşamada, elde edilen sonuçlar düzeltmeler için uzmanlara aktarılır. Toplu yargı ile anlaşmazlıkları yazılı olarak gerekçelendirilmelidir. Düzeltme için yapılan değerlendirmenin tekrar tekrar verilmesinin bir sonucu olarak, çalışma grubu kapsamın daralmasını ve incelenen nesnenin gelişimi için beklentilere ilişkin tutarlı bir yargının geliştirilmesini sağlar.

Yöntem hakkında iyi olan şey:

Değerlendirmeye katılan uzmanlar birbirlerini tanımamakta ve iletişim kurmamaktadır. Böylece, etkileşimleri hariç tutulur.
Önceki turların sonuçları da çalışma grubu için ilgi çekici ve değerlidir.
Grup görüşünün istatistiksel bir özelliğini elde etmek mümkündür.

Nispeten yüksek maliyet ve süreye rağmen, bu yöntem, uzun vadeli sorunlu durumların gelişimini tahmin etmenin en iyi yolu haline gelir.

Çoğu zaman, değerlendirme, "yuvarlak masada" sorunun tüm yönlerini ele alan ve üzerinde anlaşmaya varılan bir karar veren özel olarak organize edilmiş bir komisyon (komisyon yöntemi) tarafından gerçekleştirilir. Dezavantajı ise katılımcıların birbirleri üzerindeki etkisi ve sonuçların çarpıtılmasıdır. Bir örnek uzman öğretmenler ve doktorlardır.

Öbür metodlar

Bir inceleme yapmak için en yaygın yöntemler yukarıda listelenmiştir, ancak diğerleri endüstriyel, bilimsel ve araştırma kuruluşlarının uygulamalarında da kullanılmaktadır.

Tahmin edilmesi gereken durumun özelliklerine ve ayrıca işletmenin kaynak ve yeteneklerine bağlı olarak aşağıdakiler uygulanabilir:

İş oyunu. Kontrol sisteminin veya diğer süreçlerin özelliklerini incelemek için gerekli sayıda durumu simüle etmenize olanak tanır.
"Mahkeme" - bazı uzmanların çözümleri savunduğu, diğerlerinin onları çürütmeye çalıştığı sahte bir dava.
Rapor yöntemi - analizden sonra uzman, görüşünü analitik bir not veya rapor şeklinde ifade eder. Bu, nispeten basit bir iş yapılması gerektiğinde geçerlidir (örneğin, bir arabanın sigorta, vergilendirme veya hasarlar için uzman değerlendirmesi).

Sonuç olarak, çok sayıda yöntem ve uzman değerlendirmesi yapmanın yolunun varlığının, işletme başkanının ve çalışma grubunun belirli bir sorunu çözmek için en etkili seçeneği seçmesine izin verdiği belirtilebilir.

"Tahmin" kavramına geçelim süreç olarak belirli bir algoritmayı izleyen ve belirli nesnelerin ve değerlendirme konularının belirli özelliklerinden bağımsız olan. Bu durumda, sürecin parametrelerini, özelliklerini belirlemek, yapısal özelliklerini keşfetmek ve aşamalarının sırasını belirlemek önemlidir.

Ana Özellikler değerlendirme süreci onun düzenlilik- tüm değerlendirme durumlarında ortak olan uygulama aşamaları belirlenir, belirli bir sırayla uygulanır (ve bu, sonucun bozulmasına yol açabileceğinden, atlanamaz veya yeniden düzenlenemez); amaçlılık- Gelecekteki değerlendirme sürecinin özelliklerini büyük ölçüde belirleyen değerlendirmenin amacının bir önceliği vardır (özellikle, değerlendirilen değerin türünü, yaklaşımlarını ve değerlendirme yöntemlerini, onay prosedürünü yürütmeyi vb. içerir) .).

Bu özellikler gösterir tutarlılık değerlendirme süreci.

Tarihsel yönü ele alırsak, ilk kez Dünya Bankası seminerinde "değerlendirmek" teriminin tanımı verildi.

"Değerlendirmek" terimi ( değerlendirmek) kullanıldığı bağlama bağlı olarak birkaç farklı anlamı vardır. Yapabilir (Webster's Dictionary'e göre - Webster'ın Yeni Dünya Sözlüğü):

1) bir şeyin fiyatını belirlemek, bir şeyin maliyetini belirlemek;
2) bir şeyin miktarını tahmin etmek;
3) bir şeyin kalitesi veya değeri hakkında bir yargıda bulunun."

Özetle, şunu elde ederiz: değerlendirmek (değerlendirmek) - fiyatı belirleyin, maliyeti belirleyin, kaliteyi değerlendirin, bir şeyin değeri veya kullanışlılığı hakkında bir yargıda bulunun.

Bu tanımın genelliğine rağmen (profesyonel bir yönelimden ziyade), öncelikle değerleme ile ilgilidir.

Dolayısıyla, analiz edilen sürecin önemli bir özelliği de (bir tür ekonomik değerlendirme olan) bu değerlendirmenin maliyet. Bu, değerlendirme nesnesinin tüm özelliklerinin (hem nicel hem de nitel), piyasa koşullarını yansıtan dış fiyatlandırma faktörlerinin parametreleri, yatırımcı riskleri vb. anlamına gelir. maliyet göstergeleri olarak ifade edilmelidir, yani. parasal (nicel) terimlerle, doğru bir şekilde ölçmek ne kadar kolay olursa olsun.

Sonunda bu süreç dinamik, belirli bir değerleme nesnesi için tüm fiyatlandırma faktörleri, piyasa durumundaki bir değişikliği takiben ve bu nesnenin zaman içinde kullanımının bir sonucu olarak değiştiğinden. Bu nedenle, herhangi bir değerleme, değerleme tarihi olarak adlandırılan belirli bir tarihte gerçekleştirilir.

Ancak burada da sorunlar vardı. Sanatta. Değerleme Faaliyetleri Kanunu'nun 11'inde "değerlendirme tarihi", "rapor tarihi" ve "değerin tespit tarihi"nin belirtilmesi gerektiğinden bahsediyoruz. Tanımlar yok. Bu nedenle uygulamada, genellikle değerlendirme raporlarında, normatif kaynaktaki kavramların bu tür tutarsızlığı nedeniyle, tarihin maliyet belirleme biri belirtilmiş ve tarih değerlendirme - bir diğeri. Aynı zamanda, "değerlendirmenin tarihi", "değerlendirme çalışmasının süresi" ile karıştırıldı. Veya "rapor tarihi" belirtildi "itibaren... tarafından...", yani dönem, ve bu zaten bir tarih değil.

FSO No. 1'in 8. Maddesi, yukarıda bahsedilen diğer kavramların kullanımını uygunsuz hale getiren "değerlendirme tarihi" kavramını şimdi tanımlamaktadır.

Değerlendirme tarihi("değer biçme tarihi", "değer belirleme tarihi" yerine), değerleme nesnesinin değerinin belirlendiği tarihtir. Bu tarihte ilgili piyasa ve finansal tablolar analiz edilir ve mevcut tüm maliyet faktörlerinin değerleri dikkate alınır (sabit).

Bu nedenle, rapor 1 Mart ile 10 Mart 2004 arasındaki dönemde hazırlanabilir ve değerleme tarihi, yalnızca değerleme uzmanı piyasayı karakterize eden gerekli bilgileri bulabilmişse, 1 Ağustos 1913 veya 21 Aralık 2012 olabilir. ve bu tarihte değerlendirme nesnesi.

Değerlendirme süreci, değerlendirme nesnesinin özelliklerinden bağımsız olarak aşağıdaki yedi aşamadan oluşur.

1. Görevin belirlenmesi - şunları içeren ilk aşama: değerlendirme nesnesi ile ön tanıma, tanımlama, değerlendirme konusunun belirlenmesi, müşteri ile değerlendirmenin amacı ve amacı (işlevi) hakkında anlaşma ve ayrıca değerlendirme tarihi; değerlendirmenin planlanması; değerleme uzmanının ücretini belirleyen maliyet hesaplaması yapmak; müşteri ile bir değerleme sözleşmesi imzalamak.
2. Bilgilerin toplanması ve doğrulanması.
3. Finansal tabloların dönüştürülmesi, işletmenin finansal durumunun analizi.
4. Uygun yaklaşım ve değerlendirme yöntemlerinin seçilmesi ve gerekli hesaplamaların yapılması.
5. Sonuçların koordinasyonu ve nihai sonucun hazırlanması.
6. Değerlendirme raporunun hazırlanması (formülasyonu).
7. Raporun müşteriye sunulması ve savunması.

Böyle, değerlendirme süreci belgelenmiş ve mantıksal olarak doğrulanmış, sistematik hale getirilmiş bir sınav prosedürü Değeri hakkında nihai bir yargıya varmak için, genel kabul görmüş yaklaşımlara ve değerlendirme yöntemlerine dayalı olarak, değer verilen nesnenin değer özellikleri. Tahmincinin görevi- bu özelliklerin analizi ve değerlenen mülkün fayda derecesinin nicel (parasal olarak) yorumu. Piyasa da dahil olmak üzere tanımlanan tüm faktörlerin, belirli bir pazardaki belirli bir zamanda nesnenin değeri üzerindeki toplam etkisinin sonucu, nihai karara - değerleme raporuna - yansıtılır.

Daha kısa bir tanım da kabul edilebilir: Seviye"amaçlı, düzenli bir işlem Belirli bir piyasada belirli bir zamanda onu etkileyen faktörleri dikkate alarak nesnenin değerinin parasal olarak hesaplanması.

Bir süreç olarak değerlendirme değerin profesyonel hesaplanması, belirli bir nesnenin değerinin belirlenmesine yönelik belirli bir görevi çözmede icracı (değerlendirme uzmanı) tarafından bilgi ve pratik becerilerin uygulanmasıdır. Değerleme teorisini belirli bir uygulamalı yön için bilimsel bilgi olarak uygulamanın örnek bir yolu, Rusya Federasyonu'ndaki Ulusal Değerleme Faaliyetleri Konseyi çerçevesinde geliştirilen ve onun tarafından onaylanan, ancak tavsiye niteliğinde olan Metodolojik Tavsiyeler ile sağlanabilir.

Yukarıda incelenen "değerlendirme" kavramının iki yorumu arasındaki fark, karar teorisi kavramları kullanıldığında açıkça ortaya çıkmaktadır. değerlendirme yapılırsa süreç olarak daha sonra karar verme, değerlendirmenin önceden belirlenmiş (formüle edilmiş) amacına karşılık gelen değerlendirme seçeneklerinden birinin seçimine indirgenir. Bu durumda amaç bir kararın konusu değildir. Burada konseptin profesyonel bileşeni harika. Değerlendirmeyi düşünürken aktivite olarak(hem geniş hem de dar anlamda), değerlendirme konuları, uygulama sürecinde bunları ayarlayarak faaliyetlerinin kriterlerini ve hedeflerini kendileri geliştirir. Burada sırasıyla sosyal ve girişimci bileşenler önemlidir. Bu anlamda, bir faaliyet olarak değerlendirme, bir süreç olarak değerlendirmeden daha geniş bir kavramdır. Aynı zamanda, bir bütün olarak değerlendirme, çok daha az resmileştirilmiş bir olgudur. Bu, özellikle, değerleme faaliyetlerinin normatif düzenlenmesi ve federal standartların geliştirilmesi ile ilgili sorunların karmaşıklığını açıklar.

Bkz. 10.
Makine ve Teçhizatın Değerlendirilmesi: Dünya Bankası Ekonomik Kalkınma Enstitüsü Çalıştayları için Robert B. Podvalny ve Edward W. Before tarafından Hazırlanan Eğitim Materyalleri. SPb., 1995.
Kullanılan ikinci terim ise değerleme- doğrudan "değer belirleme" veya "değerleme", "değerleme" olarak çevrilmiştir.
Bu örneklerde, aşağıdaki durumlar verilmiştir: USPAP olarak tanımlandı geriye dönük Ve umut verici maliyet tahminleri.
Değerlendirme sürecinin bu aşamalarının tahsisi oldukça motive edicidir ve hem Batı hem de yerel literatürde bulunur, örneğin: İş Değerlemesi: ders kitabı / nod ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. S.39; Reece Richard R. İş Değerlemesinin Temelleri. Dünya Bankası materyallerinin fotokopileri, 1993. S. 7.
"İş Değerlemesi" ders kitabında başını salladı. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova (2. baskı) s. 39 “Bir değerlendirme planının hazırlanması” ayrı bir paragraf 3 olarak vurgulanmıştır, bu da pek haklı görülmez, çünkü işin kapsamı ve önemi aynı zamanda, belirtilen kaynakta mevcut olmayan, burada 3. paragrafta sunulan "Finansal tabloların dönüştürülmesi" ile hiçbir şekilde rekabet edemezler.
Yakın gelecekte, Rusya Federasyonu'nda muhasebe raporlamasının IFRS'ye geçişinin, şu anda gerekli olan bir dizi finansal raporlama dönüşüm prosedürünü (örneğin, raporlama dönüşüm süreci) gereksiz hale getirmesi mümkündür, ancak her durumda, iş değerlemesinde önemli bir adım olarak nispi mali göstergelerin hesaplanmasına dayalı olarak bir teşebbüsün mali durumunun analizi. Kitap, iş değerleme sürecinin bu aşamasına ayrılmıştır: Kasyanenko T.G.İşletmenin mali tablolarının iş değerlendirmesi amacıyla dönüştürülmesi: ders kitabı. ödenek. SPb.: SPbGUEF yayınevi, 2011. Kitabın malzemesi kısmen ch'de yansıtılmıştır. 7.
İş değerlemesi: ders kitabı / ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. 12.
Bu bileşen, Değerleme Faaliyetleri Kanunu'nda (157-FZ sayılı Kanun ile değiştirildiği şekliyle) güçlendirilmiştir.
Değerleme Faaliyetleri Kanununun ilk bileşeni (157-FZ sayılı Kanunla değiştirildiği şekliyle), değerlemeyi yapanın üçlü sorumluluğu (zorunlu sigorta, tazminat fonuna zorunlu ödemeler ve mülkiyet yükümlülüğü) ile orantısız bir şekilde güçlendirilmiştir. Bu önlemler, serbest piyasa ilişkilerinin gelişmesinden yana değildir ve kalite mücadelesinde adı geçen o büyük aracı göz ardı eder. profesyonel itibar.

Sınırlayıcı koşullara tabi olarak gerçekleştirilir.

Değerlendirme prosedürünün metodolojisi, içinde çeşitli değerlendirme yöntemlerinin kullanıldığı bir yöntemdir.

Değerleme prosedürü, değer verilen nesnenin özelliklerinden bağımsız olarak standartlaştırılmış aşamalardan oluşur:

Sorunun formülasyonu;
bir değerlendirme planı hazırlamak;
bilgilerin toplanması ve doğrulanması;
değerleme uzmanına verilen göreve karşılık gelen değerlendirme yaklaşımlarının seçimi ve kullanımı;
değerlendirme sonuçları üzerinde anlaşma;
değerleme sonucu hakkında bir rapor hazırlamak.

Görevi belirlerken, değerlendirme nesnesinin tanımına (büyüklüğü ve özellikleri), değerlendirilmekte olan nesneye eşitlik katılımını temsil edebilecek, onunla ilişkili yasal haklara özel dikkat gösterilir. Burada, değerlemenin güvenilir kaldığı tüm sınırlayıcı koşulları ve zaman dilimlerini belirlemek gerekir.

Bir değerleme planının taslağının hazırlanması, bilgi gereksinimlerinin tanımlanmasını, uygun metodolojinin belirlenmesini, değerleme uzmanının zaman ve çabasının tahmin edilmesini ve görev ve ücretlerin hüküm ve koşulları için tekliflerin sunulmasını içerir.

Değerlendirmenin yapılanması, ekonomik ve sosyal kalkınmanın makro düzeyde ve maliyeti etkileyen bölgesel düzeyde genel faktörlerinin dikkate alınmasıyla başladığında olumlu sonuçlar vermektedir. Aynı zamanda, ilgili pazar veya pazar segmenti, hakim arz ve talep oranı ve kısa vadede değişim beklentileri belirlenir. Ardından, doğrudan nesne ile ilgili olan mikro düzeydeki belirli gelişim faktörleri analiz edilir.

Verimsiz maliyetleri ve zaman kaybını önlemek için, değerlendirme için gereken bilgilerin hacmini ve yapısını belirleyin. Değerlemeye üç geleneksel yaklaşım uygulama olasılığını göz önünde bulundurun, olumlu ve olumsuz taraflarını belirleyin. Nesnenin değerinin en doğru değerlendirmesi, farklı yaklaşımlar kullanıldığında tahmin edilen değerin karşılaştırılmasıyla elde edilir. Bu aşamada, bir değerlendirme yapmak ve bilgilerin toplanması ve doğrulanması, dışarıdan davet edilen danışmanların ödenmesi ile ilgili maliyetlerin (para ve zaman) miktarını belirlemek için bir çalışma programı hazırlanır. Değerlendirmenin sonuçları yazılı bir rapor verilmesini sağlıyorsa, diyagram ve grafik hazırlama maliyetleri dikkate alınır.

Değerleme atama teklifi yazılı olarak sunulur, müşterinin ve değerleme uzmanının sorumluluklarını netleştirmeye hizmet eder ve gelecekte yanlış anlamaların önlenmesine yardımcı olur. Profesyonel bir değerleme uzmanı ücreti için bir teklif de yazılı olarak sunulur; görevin karmaşıklığını, genel giderleri, işle ilgili yasal riski ve sağlanan hizmetlerin çeşitliliğini hesaba katar.

Bilgilerin toplanması ve doğrulanması, toplanan bilgilerin önemliliğinin ve güvenilirliğinin doğrulanmasını, karşılaştırılabilir işlemlerle ilgili olası çarpıtmaların ve bilgi sapmalarının netleştirilmesini içerir (yanlış veya önemsiz bilgiler, değer hakkında makul bir görüş hazırlamayı zorlaştıracak veya imkansız hale getirecektir).

Değerleme uzmanına verilen göreve karşılık gelen değerlendirme yaklaşımlarının (karşılaştırmalı, karlı, maliyetli) seçimi ve kullanımı, değerlendirme nesnesinin özelliklerine, uygulanmasının hedeflerine, her yaklaşımın özelliklerine bağlı olarak gerçekleştirilir. yöntemlerin ve değerlendirme yöntemlerinin özelliklerini dikkate alır. (Örneğin, iskonto edilmiş nakit akışı yöntemi, bir yatırımın değerlemesinde geçerlidir, çünkü yatırımcı gelecekteki nakit gelirinin bugünkü değerini dikkate alarak bir sürekliliğe yatırım yapar. Gelecekteki karları veya nakit akışlarını güvenilir bir şekilde tahmin edin).

Değerleme sonuçlarının mutabakatı, değerleme ilkeleriyle bağlantılı faktörlerin gözden geçirilmesi, istatistiksel ve olasılık göstergelerinin dikkate alınması ve değerin tahmini değerine ilişkin nihai bir öneri de dahil olmak üzere, mantıksal bir akıl yürütme ve karar verme sürecinde gerçekleşir. . Bu süreç sırasında, değerleme uzmanı çeşitli maliyet ölçülerinin geçerliliğini yeniden inceler ve mülkün ekspertiz değerinin içinde bulunduğu olası aralığı dikkate alır. Değerlemenin sonucu hakkında bir rapor hazırlarken, değerleme uzmanı bulgularını ve sonuçlarını ortaya koyar ve değerleme raporunu müşteriye gönderir.

Gayrimenkul değerleme süreci aşağıdaki adımları içerir:

1. aşama. Değerlendirme için bir görev belirleme.
1.1. Değerlendirmenin amacı.
1.2. Belirlenecek değerin türü.
1.3. Değerlenmiş mülkiyet haklarının oluşturulması.
1.4. Değerlendirme tarihi.
2. aşama. Değerlendirme için bir plan ve sözleşme hazırlamak.
2.1. Değerlendirme çalışma programı.
2.2. Bilgi kaynakları.
2.3. Değerlendirme yöntemlerinin seçimi.
2.4. Değerlendirme maliyetleri.
2.5. Değerlendirme için parasal ödül.
2.6. Bir değerleme sözleşmesi hazırlamak.
3. aşama. Bilgilerin toplanması ve analizi.
3.1. Nesnenin ve çevredeki alanın incelenmesi.
3.2. Mülkün yasal açıklaması.
3.3. Fiziksel özellikler ve konum.
3.4. Ekonomik bilgi.
3.5. Toplanan bilgilerin doğrulanması.
3.6. Bilgilerin analizi ve işlenmesi.
4. aşama. En iyi ve en etkili kullanımın analizi.
4.1. Arsanın şartlı olarak ücretsiz olarak analizi.
4.2. İyileştirmeler ile arsa analizi.
5. aşama. Bir mülkün ekspertiz değerinin üç yaklaşıma göre hesaplanması.
5.1. Gelir yaklaşımına dayalı değerleme.
5.2. Karşılaştırmalı yaklaşıma dayalı maliyet tahmini.
5.3. Maliyet yaklaşımına dayalı maliyet tahmini.
6. aşama. Elde edilen sonuçların koordinasyonu ve mülkün değerinin nihai değerinin türetilmesi.
6.1. Değerin değeri hakkında alınan verilerin doğrulanması.
6.2. Kullanılan bilgilerin eksiksizliği ve güvenilirliği nedeniyle varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar.
6.3. Maliyetin nihai değerinin türetilmesi.
7. aşama. Bir değerlendirme raporunun derlenmesi.

Değerlendirme için bir görev belirleme.

Değerlendirme görevinin belirlenmesi, değerlendirme görevinin temel parametrelerinin belirlendiği ve formüle edildiği ilk aşamadır. Değerlendirme görevinin doğasının, değerlendirme yöntemlerinin seçiminin ve raporda yansıtılan sonuçların yorumlanmasının eksiksiz ve açık bir şekilde yorumlanması için sorunun açık bir ifadesi gereklidir. Bir değerleme sözleşmesinin en önemli bileşenleri şunları içerir:

- mülkün tanımlanması;
- değerlendirilecek mülkiyet haklarının belirlenmesi;
- değerlendirme sonuçlarının amacı (kapsamı);
- değer türünün seçimi ve belirlenmesi;
- değerlendirme tarihinin netleştirilmesi;
- değerlendirmenin kapsamının tanımı;
- diğer kısıtlamaların açıklığa kavuşturulması.

Bir mülkün tanımlanması, adres, tam yasal açıklama, mülkün tam konumu ve sınırları gibi özelliklerin bir tanımını içerir.

Bir gayrimenkul nesnesinin tanımı, müşteri tarafından sağlanan bilgilere dayanarak hazırlanması tavsiye edilen tam yasal tanımını temsil eder. Gerekli bilgiler, yerel ve eyalet mevzuatına uygun olarak arazi etüdü verilerinin devlet sicilinden alınabilir.

Doğru bir yasal tanım, sınırlarının bir tanımından, bir devlet araştırma sisteminden ve parsellerin ve blokların tanımlanması ve haritalanması için bir prosedürden oluşan belirli bir bölgesel araştırma ve arazi tanımı sistemini hesaba katmalıdır. Değerlendirilecek mülkiyet haklarının belirlenmesi.

Gayrimenkul değerlemesinin bir özelliği, gayrimenkulü hem gerçek bir fiziksel nesne hem de gerçek veya tüzel kişilerin sahip olabilecekleri veya mülkiyet üzerinde hak iddia edebilecekleri bir dizi hakların yanı sıra arazi ve binaların kullanımını aynı anda ele alan bütünleşik bir yaklaşımdır. .

Değerleme konusu, mülkiyet haklarının ayrılması veya bölünmesi nedeniyle tam veya kısmi mülkiyet haklarına sahip gayrimenkul olabilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün piyasa değerini belirleme sürecinde, kiralama, irtifak hakkı, bir mülk üzerindeki hacizden kaynaklanan kısıtlamalar, mülkiyet hakkı talepleri ve tasarruf hakkı gibi mülkiyet hakları üzerindeki kısıtlamaları dikkate alır. hava sahası veya kara alanı Değerleme sonuçlarının kapsamı veya amacı, değerleme uzmanı tarafından elde edilen değer sonucu temelinde müşteri tarafından daha sonra gerçekleştirilen ekonomik bir prosedürdür.

Gayrimenkul değerlemesi aşağıdakileri belirlemek için yapılır:

- alış ve satış fiyatları;
- kredi için teminat miktarı;
- vergilendirmenin esasları;
- kiralama şartları;
- bina ve yapıların maliyeti muhasebesi;
- mülkiyet haklarının yabancılaşması durumunda adil tazminatın esasları;
- sigorta sözleşmesinin temeli.

Elde edilen değerleme sonucunun daha sonra nasıl kullanılacağını bulmak, optimal değerleme prosedürünü seçmek için gereklidir - gerekli bilgilerin toplanması ve analiz edilmesinden, sonuçların uzlaştırılması için en etkili değerleme yöntemlerinin ve ilkelerinin uygulanmasına kadar.