Kakšna je prodajna vrednost stanovanja? Likvidacijska vrednost Določi se vrednost likvidacijske vrednosti

Da bi imeli predstavo o tem, kaj je reševalna vrednost, je treba opredeliti, kaj je tržna vrednost.

Pod tržno vrednostjo se razume skupna vrednost stvari, po kateri se ta odtuji, pri čemer se ne upoštevajo začasne okoliščine, ki prispevajo k znižanju cene.

Pri oblikovanju tržne cene prodajalec in kupec delujeta sporazumno, skleneta pogodbo, ki zastopa njune skupne interese. V tem primeru se plačilo blaga izvede z nakazilom denarja na račun.

Kršitev tržne cene vključuje druge vrste vrednosti. Pri prodaji je pomembno vedeti, po kakšni vrednosti se bo predmet prodajal. Če ima podjetnik jasen cilj pridobiti donosno nepremičnino, je v tem primeru lahko vrednost naložbe. Namen pridobitve blaga ali nepremičnine je kopičenje sredstev v prihodnosti. Prav to dejstvo nam ne omogoča upoštevanja tržne cene. Likvidacijska vrednost nastane, če so nekateri dejavniki bistveno kršeni in je časovno obdobje za unovčitev omejeno. Z drugimi besedami, to je izsiljena, podcenjena cena.

Kdaj nastane odkupna vrednost?

Ta vrsta vključuje prodajo predmetov z namenom poravnave upnikov za obstoječe dolgove. Pogosto se zgodi, da prodano blago ne more pokriti vseh dolgov. Pomembno je, da se premoženja čim prej znebimo in sredstva usmerimo v poplačilo dolga. Pri tem igra ključno vlogo časovni dejavnik.

V vsakem primeru so različni roki za izvedbo. Odločitev o likvidaciji pravne osebe je lahko prisilna ali prostovoljna. Če je likvidacija prostovoljna, vam to omogoča, da razvijete več konceptov glede prodaje, sestavite optimalen časovni načrt izvedbe in podrobneje načrtujete svoja dejanja. - premoženje dolžnika, ki se v predpisanem roku proda na dražbi.

Likvidacijska vrednost blaga je namenjena poplačilu dolga v najkrajšem možnem času. Na začetku zastavljeno premoženje daje določena jamstva upnikom. Pomembno je vedeti, po kakšni ceni se bo prodajalo in kdaj je možna poravnava. Likvidacijska vrednost se imenuje tudi "zavarovanje".

Če se premoženje proda v zvezi s prisilno likvidacijo v kratkem času, se v tem primeru določi tudi likvidacijska vrednost. Prisilna prodaja se izvaja na podlagi veljavne zakonodaje Ruske federacije. Zastavljene predmete dolžnika je treba prodati v roku do 2 mesecev od trenutka, ko so bili zarubljeni. V vseh primerih je likvidacijska vrednost bistveno nižja od tržne vrednosti. Za kupca je to izjemno koristno, prodajalec pa ima izgubo.

Ocena likvidacijske vrednosti in njeni dejavniki

Upoštevati je treba vse razloge, ki določajo rešilno vrednost. Niso odvisni od situacije v podjetju. Čas izpostavljenosti je eden glavnih dejavnikov, ki spremeni tržno ceno v likvidacijsko ceno. Čim krajši je rok za prodajo nepremičnine, tem nižja je njena vrednost. Časovni dejavnik lahko imenujemo odločilen pri določanju vrednosti reševanja. Investicijska privlačnost objekta vključuje lastnosti izdelka in njegovo funkcionalnost.

V nekaterih primerih je lahko tržna cena napihnjena. V zvezi s tem povpraševanje kupcev po blagu upada in jih je manj. Cena določenih predmetov je lahko odvisna od splošne konjunkture. Če to obdobje traja dlje, ima podjetje več možnosti in časa za analizo situacije. Pomembno je voditi kompetentno tržno politiko, izvajati ustrezne dejavnosti in uporabiti razpoložljiva sredstva za zvišanje cene.

Likvidacijsko vrednotenje, kakšne težave se lahko pojavijo?

Glavna težava je omejitev rokov za prodajo nepremičnine ali drugega premoženja. Vpis lastništva je precej dolgotrajen in mukotrpen postopek. Eden glavnih problemov je tudi oženje kroga kupcev. Ko pride do prevrednotenja prihodkov podjetja, se lahko uporabijo 3 metode. Dobičkonosno - pomeni prejemanje koristi v prihodnosti. Primerjalno - temelji na ceni nepremičnine, prodane na prostem trgu. Dragi - temeljijo na definiciji stroškov. Pomembno je vedeti, katera metoda je ustrezna pri določanju likvidacijske cene. Ocena likvidacijske vrednosti podjetja se izvede v kratkem časovnem obdobju, pri čemer kupcem ni mogoče posredovati informacij o prednostih sredstev. Za dokončno potrditev cene je treba primerjati rezultate vseh analiziranih pristopov.

Kako poteka prehod s tržne na likvidacijsko ceno?

Pri izračunu, zlasti likvidacije, se postavlja vprašanje, kako se cena izdelka ali nepremičnine spreminja in giblje od tržne cene. Preostala vrednost temelji na primerjalnem pristopu, ki vključuje statistično modeliranje. Ta metoda je lahko omejena iz enega razloga: težave pri dostopu do informacij v kontekstu zgodnje implementacije. Indirektna je metoda, ki vam omogoča neposredno primerjavo dveh vrst stroškov. V tem primeru je likvidacija neposredno odvisna od trga.

Pomembno je tudi vedeti, kako se določi popust pri prisilni prodaji. Če želite to narediti, najprej primerjajte ceno blaga pod običajnimi pogoji, nato pa v kratkem času. Ekspertna metoda je najbolj znana. Priljubljen je zaradi omejenih informacij. Če obstaja dejstvo prisilne prodaje, lahko popust znaša do 50%. Je pa odvisno tudi od pogojev likvidacije. Pomembno je analizirati likvidacijsko vrednost predmeta ocenjevanja, da bi hitro prodali premoženje, da bi se vnaprej odločili o ceni predmetov v postopku likvidacije organizacije. Hkrati se izvaja analiza finančnega stanja. Na koncu se sprejme odločitev o postopku in času dražbe.

Če podjetje kupi sredstva po nižji ceni, to zagotovo prinaša koristi. Lastniki imajo morda načrte za njihovo izvedbo v prihodnosti. Možno je, da bo sredstvo prodano po normirani nabavni vrednosti in bo tako ustvarjen dobiček. Za pravilno izvedbo likvidacije je potrebno privabiti strokovnjake, ki lahko v najkrajšem možnem času izračunajo ceno likvidacije.

Priljubljeni članki

Pri prodaji nepremičnine v najkrajšem možnem času se pojavljajo številna vprašanja v zvezi z določitvijo njene likvidacijske vrednosti. V tem članku bomo poskušali ugotoviti, kako se tržna vrednost stanovanja razlikuje od likvidacijske vrednosti, kateri dejavniki vplivajo na oceno in kakšen paket dokumentov je treba pripraviti.

Likvidacijska vrednost: kaj je to?

Ostala vrednost stanovanjske nepremičnine je cena, po kateri jo je mogoče prodati v najkrajšem možnem času, brez drugih stroškov. Z drugimi besedami, to je cena, za katero bo lastnik stanovanja pripravljen prodati, pod pogojem, da ga je treba iz nekega razloga prodati zelo hitro. Ta cena je vedno bistveno nižja od tržne, običajno je razlika okoli 30 odstotkov.

Ocena se izvaja za:

bančne institucije;
končni kupec;
lokalne avtoritete.

Pri pridobitvi kredita za stanovanje je obvezna ocena stroškov stanovanja. To je posledica dejstva, da nepremičnine za čas odplačevanja posojila postanejo last banke.

Da bi prodajalec pravilno ocenil likvidacijsko vrednost in se izognil morebitnim napakam, je najbolje, da se za pomoč obrne na neodvisne cenilce ali nepremičninsko agencijo. Vredno je dati prednost podjetjem, ki so se izkazala na nepremičninskem trgu in imajo ustrezne izkušnje. Prepričajte se tudi, da ima ocenjevalec licenco, potrdilo za opravljanje ocenjevalne dejavnosti.

Za naročilo cenitve mora prodajalec specialistu predložiti dokument, ki potrjuje lastništvo stanovanja.

Razlika med reševalno vrednostjo in tržno vrednostjo

Tržna vrednost je verjetna cena, za katero lahko prodate stanovanje na trgu nepremičnin glede na njegove značilnosti. Ta cena je odvisna od številnih dejavnikov:

Kvadrature.
Razvoj infrastrukture območja, v katerem se nahaja.
Tip stanovanjske stavbe.
Komunikacije.
Lokacije sob.
Oddaljenost od centra mesta.

Likvidacijska vrednost se razlikuje po tem, da je to cena, s katero se mora prodajalec prisiliti, če je zaradi določenih okoliščin treba stanovanje prodati v kratkem času.

Na višino likvidacijske vrednosti vpliva predvsem dejstvo, da jo je treba čim hitreje unovčiti. A časovni dejavnik pri tržni vrednosti ne igra vloge, najprej se ocenjuje kakovost stanovanjske nepremičnine.

Glavne razlike med reševalno vrednostjo in tržno vrednostjo so:

prodaja nepremičnine je prisilna;
kratko obdobje prodaje.

Kako je ocenjena vrednost reševanja?

Obstajata dve najpogostejši metodi izračuna: neposredni in posredni. Nato bomo vsakega od njih podrobneje obravnavali.

Pri neposrednem izračunu se uporablja primerjalna analiza. To pomeni, da se analizirajo nedavno prodana stanovanja s podobnimi lastnostmi. Po izvedbi študije cen lahko izpeljete optimalno ceno predmeta, ki vas zanima. Pomanjkljivost te metode je, da je ni mogoče uporabiti pri ocenjevanju stanovanj, ki so bila zasnovana po posameznem projektu.

Posredna metoda temelji na tržni vrednosti, zmanjšani za likvidacijske stroške, povezane s hitro pripravo vse potrebne dokumentacije in omejenim časovnim okvirom prodaje stanovanjske nepremičnine.

Glavne faze ocenjevanja likvidacijske vrednosti:

Dogovorite se za točen datum.
Določitev metode vrednotenja.
Zbiranje potrebnih informacij.
Usklajevanje prejetih informacij.
Priprava podrobnega pisnega poročila.

Dokumenti, potrebni za izpit

V postopku ocenjevanja vrednosti bo cenilec specialist potreboval določeno število dokumentov za izračune in analizo nepremičnin.

Seznam glavne dokumentacije:

dokument, ki potrjuje lastništvo (prodajna pogodba za stanovanje, darilo itd.);
izpisek iz tehničnega potnega lista urada za tehnični inventar;
podrobna shema stanovanjskih nepremičnin;
potrdila o prisotnosti ali odsotnosti dolgov za stanovanje.

Dejavniki, ki vplivajo na rezultat

Odhodna vrednost stanovanja se ocenjuje po številnih merilih. Glavni so:

Splošna politična in gospodarska situacija v državi - v času krize se stroški stanovanj znatno znižajo.
Splošno stanje na trgu nepremičnin.
Obdobje, v katerem je potrebno prodati stanovanje - krajše kot je obdobje prodaje, nižji so stroški.
Splošna kvadratura stanovanja, tloris.
Stanje stanovanja kot celote - stanje dekoracije, prisotnost komunikacij.
subjektivni dejavniki.
Lega, etažnost, tip stavbe stanovanjske hiše.

Na ruskem trgu nepremičnin se pri prodaji stanovanjske nepremičnine uporablja predvsem tržna vrednost. Najpogosteje se likvidacijska vrednost uporablja v krizi v državi in pri hipotekarnem kreditiranju.

Da bi se izognili morebitnim napakam pri določanju likvidacijske vrednosti, morate najprej razumeti, kaj je njeno bistvo, kako se razlikuje od tržne vrednosti. Ocene ne smete opraviti sami, najbolje je, da se obrnete na strokovnjake, saj bo le izkušen cenilec lahko izračunal točen in najbolj zanesljiv strošek.

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; revija " "

Maria Zakharova,
Vodilni strokovnjak oddelka za vrednotenje in analize
Olga Jumanova,
Elena Romanenko,
Strokovnjak oddelka za vrednotenje in analize
LLC “Skupina za poslovno podporo (GPB)”

1. Ekonomski in pravni vidiki reševalne vrednosti.

Tržne in druge vrste vrednosti .

Tržna cena - najverjetnejša cena, po kateri bo predmet ocenjevanja mogoče odtujiti na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranki v poslu ravnata razumno, imata vse potrebne informacije in se morebitne izredne okoliščine ne odražajo v vrednosti predmeta. transakcijsko ceno, to je, ko:

ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta vrednotenja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izpolnitve;

stranki posla dobro poznata predmet posla in delujeta v lastnem interesu;

predmet ocenjevanja je predstavljen na prostem trgu v obliki javne ponudbe;

· cena transakcije je razumno nadomestilo za predmet vrednotenja in ni bilo prisile k transakciji v razmerju do strank transakcije z nobene strani;

· plačilo za predmet cenitve je izraženo v denarni obliki.

Očitno, če je kateri od zgornjih dejavnikov kršen, se namesto tržne vrednosti pojavijo druge, nove vrste vrednosti. Prav to dejstvo povzroča potrebo po jasni opredelitvi v vsaki konkretni situaciji vrste vrednosti, ki je najbolj primerna.

Tako na primer, če obstajajo posebni cilji za pridobitev določene nepremičnine, je treba določiti ne tržno vrednost, temveč vrednost naložbe. Na primer, v primeru nakupa deleža v TV hiši je težko govoriti o tipičnih namerah kupca. Cilji takšnega prevzema bodo zelo različni, od povsem komercialnih (ustvarjanje prihodkov v prihodnosti) do popolnoma negospodarskih (pridobivanje dostopa do občinstva). In v tem primeru bo bistveno napačno izhajati iz opredelitve tržne vrednosti.

Enako sklepanje je upravičeno uporabiti v primeru odstopanja drugih dejavnikov od določitve tržne vrednosti. Osnova za nastanek likvidacijske vrednosti, obravnavane v tem članku, je prisotnost izrednih ali pogojno izrednih okoliščin, ki vodijo do kršitve tržnih dejavnikov. Takšne okoliščine vključujejo dejavnik omejenega časa prodaje in dejavnik prisilne prodaje.

Tipični primeri pojava prodajne vrednosti.

Razmislimo o tipičnih primerih, v katerih so ti dejavniki neločljivo povezani (slika 1), in se podrobneje posvetimo vsaki od analiziranih situacij.

Slika 1: Tipični primeri preostale vrednosti

Ob likvidaciji podjetja treba je razviti jasen razpored prodaje premoženja in odplačila dolga podjetja (poleg tega se pogosto pojavijo situacije, ko skupni znesek dohodka od prodaje premoženja ne pokriva vseh dolgov). Hkrati so roki izpostavljenosti (predprodajne aktivnosti in sama prodaja) zelo omejeni zaradi potrebe po dokaj hitri sprostitvi sredstev in poplačilu dolga. Prav vprašanje razpoložljivega časa igra v tem primeru odločilno vlogo pri velikosti vrednosti (ceteris paribus).

Po drugi strani pa je trajanje časovnega obdobja določeno s pogoji vsakega posameznega primera likvidacije. Hkrati je treba upoštevati, da je sama odločitev o likvidaciji lahko bodisi prostovoljna (to pomeni, da gre za načrtovano dejanje) ali prisilna. Praviloma prvi primer daje večjo variabilnost pri odločanju in vam omogoča razvoj učinkovitejših načrtov za likvidacijo podjetja.

Prisilna likvidacija v stečajnem postopku se izvede, ko je na podlagi rezultatov zunanjega vodenja sprejet sklep o začetku stečajnega postopka. Nastala stečajna masa je predmet prodaje na javni dražbi. Hkrati so roki za prodajo premoženja izjemno omejeni.

Tako je treba razlikovati med prostovoljno in neprostovoljno likvidacijo.

Unovčenje predmetov zavarovanja v kontekstu tega članka je bolj hipotetičen (od realnosti ločen) koncept. V tem primeru je določitev likvidacijske vrednosti nujna za utemeljitev spodnje meje posojila, ki je zavarovano z zastavljenim premoženjem in ne govorimo o dejanskem dejstvu prodaje predmeta. Vendar pa mora posojilodajalec za zagotovitev posojila vedeti, po kakšni ceni bo mogoče v kratkem času prodati zavarovanje, če posojilo ne bo odplačano. Ta vrednost se v nekaterih virih literature imenuje zavarovanje. Vendar pa je mogoče trditi, da je v svojem ekonomskem bistvu tudi likvidacija, saj obstajajo dejavniki omejenega časa in prisilne prodaje.

Pospešena prodaja drugega premoženja zaradi omejenega časa izpostavljenosti povzroča tudi nujnost ugotavljanja likvidacijske vrednosti. Hkrati obstaja tudi več možnosti za takšno izvedbo - bodisi iniciativno (prostovoljno) bodisi prisilno (pod prisilo), ki jo predvideva veljavna zakonodaja.

Torej se v izvršilnem postopku proda premoženje, ki je bilo zarubljeno s sodno odločbo, in to v roku, ki ni daljši od dveh mesecev od dneva rubeža.

Tako je nepremičnina skoraj vedno pod tržno vrednostjo. In to dejstvo je negativno za prodajalca nepremičnine in vsekakor pozitivno za kupca.

Končna definicija pojma reševalne vrednosti.

Po razumevanju situacij, ki zahtevajo izračun reševalne vrednosti, se torej zdi mogoče podati končno formulacijo tega koncepta.

V sedanji ruski zakonodaji je koncept reševalne vrednosti zajet samo v standardih vrednotenja, odobrenih z vladno uredbo: " likvidacijska vrednost- strošek predmeta cenitve v primeru, da je treba predmet cenitve odtujiti v roku, krajšem od običajnega roka za izločanje podobnih predmetov.

Podrobnejša in pravilnejša opredelitev je v Standardih Ruskega društva ocenjevalcev (ROO): " izrabljena vrednost ali vrednost prisilne prodaje- znesek denarja, ki ga je realno mogoče pridobiti s prodajo nepremičnine v časovnem okviru, ki je prekratek za ustrezno trženje v skladu z opredelitvijo tržne vrednosti. V nekaterih državah lahko situacije prisilne prodaje vključujejo primere neprostovoljnega prodajalca in kupca ali kupce, ki se zavedajo težav, ki jih ima prodajalec.

V zahodni literaturi ločimo dve vrsti likvidacijske vrednosti - odrejeno (ukazana likvidacijska vrednost) in vsiljeno (prisilna prodajna vrednost). Drugi ustreza ruski definiciji, prvi predvideva, da ima lastnik dovolj časa, da zagotovi, da je čas izpostavljenosti predmeta optimalno blizu tržnega povprečja.

Izogniti se je treba zamenjavi pojmov preostanka vrednosti in čistega dobička iz likvidacije, ki nastane pri prodaji premoženja po izteku njegove dobe koristnosti. Prodaja tovrstnih sredstev se običajno izvede na najučinkovitejši način, da se delno pokrijejo stroški njihove pridobitve v preteklosti.

Zakonodajni incidenti.

V vsakodnevni praksi se pojavlja problem normativne in zakonodajne ureditve uporabe likvidacijske vrednosti in določanja njene nedvoumne razlage.

Na primer, v skladu z zveznim zakonom z dne 21. julija 1997 št. 119-FZ "O izvršilnem postopku" je treba izračunati tržno vrednost nepremičnine, ki jo je treba prodati na dražbi v 2 mesecih. Če pa se prodaja na dražbi, to je za omejeno časovno obdobje, kar je značilno za netržne pogoje prodaje, potem to ne ustreza konceptu tržne vrednosti, ki je določen v 3. členu zveznega zakona o 29. julij 1998 št. 135-ФЗ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji". Poleg tega je pojem likvidacijske vrednosti opredeljen v "Standardih ocenjevanja, ki jih morajo subjekti ocenjevalnih dejavnosti obvezno uporabljati", odobrenih z uredbo vlade Ruske federacije.

V tem primeru bi morali cenilci izračunati ne tržno, temveč likvidacijsko vrednost zarubljenega premoženja. Med različnimi zakonodajnimi akti obstaja protislovje.

2. Analiza dejavnikov, ki določajo razliko med likvidacijsko in tržno vrednostjo.

Vse dejavnike, na katerih temelji likvidacijska vrednost ali jo spremljajo, lahko pogojno razvrstimo (slika 2).

Slika 2: Faktorji preostale vrednosti

Objektivni dejavniki prisoten pri določanju vrednosti reševanja v kateri koli situaciji. Njihovega vpliva ni mogoče prezreti in pravzaprav praktično niso odvisni od stanja v posameznem podjetju (z izjemo splošnega premoženjskega stanja). Hkrati pa vsi objektivni dejavniki medsebojno vplivajo drug na drugega. Tako lahko na primer ugodne tržne razmere zmanjšajo optimalen čas izpostavljenosti itd.

Najpomembnejši dejavnik, ki vpliva na razlike v tržnih in reševalnih vrednostih, je obdobje izpostavljenosti nepremičnine . Hkrati je krajši načrtovani rok izpostavljenosti unovčenega premoženja v primerjavi z optimalnim, močnejši so možni stroški.

Diagrami 1-3 prikazujejo razmerje med tržno in likvidacijsko vrednostjo nepremičnin v Moskvi v letih 1998-2000. (v %)

Diagram 1: Razmerje tržne vrednosti in stroškov prisilne prodaje poslovnih stavb in prostorov, %

Graf 2: Razmerje med tržno vrednostjo in vrednostjo prisilne prodaje poslovnih objektov in sobe, %

Diagram 3: Razmerje med tržno vrednostjo in stroški prisilne prodaje skladiščnih in industrijskih zgradb ter prostorov, %

Vir: S. Chemerikin "Likvidacijska vrednost pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin".

Pravzaprav je obdobje izpostavljenosti premoženja temeljni dejavnik, ki pomembno vpliva na vse ostale dejavnike, tako v smeri krepitve njihovega vpliva kot tudi slabitve. Očitno je, da s povečanjem načrtovanega obdobja izpostavljenosti obstaja več resničnih priložnosti za uporabo učinkovitih marketinških dejavnosti, izravnavo negativnega vpliva kratkoročnih dejavnikov, ki tvorijo trg itd.

Splošna naložbena privlačnost objekta temelji na individualnih značilnostih nepremičnine (funkcionalnost, fizično stanje) in neposredno vpliva na raven povpraševanja potrošnikov.

V obravnavanem primeru (med likvidacijo podjetja) se aktivirajo specifični dejavniki, ki jih lahko pogojno imenujemo "izbirni faktorji"(načeloma so ti dejavniki zelo blizu faktorju investicijske privlačnosti). Bistvo teh dejavnikov je, da številni predmeti premoženjskega kompleksa posamezno ne predstavljajo nobene vrednosti in jih dejansko ni mogoče prodati po normalni ceni, medtem ko so ti predmeti igrali pomembno vlogo v likvidiranem podjetju. Vpliv analiziranega vidika na tako imenovana neopredmetena sredstva in v prvi vrsti na poslovni ugled podjetja (dobro ime), ki vključuje vrednost kadra, odnose z dobavitelji, gladkost poslovne strukture itd. je še posebej negativno. Ko je podjetje likvidirano, ni mogoče unovčiti tega, včasih enega najvrednejših sredstev.

Absolutna vrednost tržne vrednosti predmeta ima nasproten učinek na raven likvidnosti - višja kot je tržna vrednost predmeta, manj učinkovito povpraševanje po njem postane zaradi zmanjšanja števila potencialnih kupcev.

Dejavniki neposrednega vpliva na raven stroškov predmetov vključujejo tržne razmere v obdobju likvidacije. Daljše kot je to obdobje, več možnosti ima podjetje, da analizira razmere na trgu in izbere najbolj optimalen način delovanja v danih okoliščinah. In obratno, ob kratki izpostavljenosti in neugodnih tržnih razmerah se bodo izgube pri prodaji predmetov še povečale. In vsaj nesmiselno je upati na splošen dvig trga v kratkem obdobju likvidacije podjetja.

Učinkovitost trženja precej zapleteno tudi zaradi kratkega trajanja obdobja, dodeljenega za ustrezne dejavnosti. Vendar je enako odvisno od konkretnih sredstev, uporabljenih za zvišanje prodajne cene predmeta.

Drugi pomemben objektivni dejavnik je psihološki vidik prisilna prodaja, ki se izraža v določenem vplivu na pobudo kupcev. Poleg tega je vpliv tega dejavnika prav tako precej dvojen - po eni strani kupci čutijo, da je prodajalec v sprva neugodnem okolju, začnejo odlagati, po drugi strani pa se zaradi konkurence med seboj bojijo izgubiti nepremičnino prodajajo in so prisiljeni sklepati kompromise.

Subjektivni dejavniki odražajo posebnosti vsakega posameznega podjetja. Ti dejavniki so še posebej negativni v podjetjih z neučinkovitimi menedžerji, kar vodi do znatnih težav pri likvidaciji. Takšni dejavniki vključujejo cel sistem pojavov. Tako popis in vrednotenje osnovnih sredstev podjetij v stečaju skoraj vedno ovirajo stanje računovodskih registrov, pomanjkanje tehničnih potnih listov za opremo in potnih listov ZTI za nepremičnine. Ta niz se nadaljuje s pomanjkanjem pravnih dokumentov za nepremičnino, zapletenostjo računovodstva, pomanjkanjem zaposlenih, ki bi lahko dali potrebna pojasnila. Vsa ta dejstva vodijo v dejstvo, da je treba pred pripravo posebnega načrta in določitvijo časa likvidacije v polnem pomenu besede "zgrabiti" premoženje podjetja, obnoviti verige nastanka določenih obveznosti. tako s strani podjetja samega kot njegovih partnerjev. To vodi do gromozanskega zapleta postopka likvidacije.

Vendar bi bilo napačno misliti, da so upoštevani dejavniki vedno le negativni. Nasprotno, jasna organizacijska struktura in učinkovito vestno delo oddelkov podjetja lahko prispevata k bistveni pospešitvi likvidacijskih procesov.

Dejansko bi bilo bolje, da namesto 3-6 mesecev porabite za ugotavljanje trenutnega stanja premoženja podjetja v primeru njegovega brez lastništva, to obdobje izkoristite za podaljšanje časa za prodajo nepremičninskega kompleksa, kar je zelo pomembno. .

Tabela 1 podaja analizo možnih izzivov in dejavnikov, ki stojijo za temi izzivi, razčlenjeno po vrstah nepremičnin.

Tabela 1: Vpliv dejavnikov reševalne vrednosti na različne vrste nepremičnin

Faktor vpliva	Obdobje izpostavljenosti	Investirajte. privlačnost	"Izolacijski" dejavniki	Tržna cena	Tržna konjunktura	Trženje	Subjektivni dejavniki	Komentarji
Vrsta nepremičnine	Obdobje izpostavljenosti	Investirajte. privlačnost	"Izolacijski" dejavniki	Tržna cena	Tržna konjunktura	Trženje	Subjektivni dejavniki	Komentarji
Zgradbe, objekti in zemljišča	visoka	visoka	povprečje	povprečje	visoka	povprečje	zelo visok	Izjemno pomembni so pravni vidiki registracije nepremičnine, razpoložljivost tehnične dokumentacije, posamezne značilnosti nepremičnine. Likvidacijska vrednost se praviloma bistveno razlikuje od tržne vrednosti.
Neopredmetena sredstva (blagovne znamke, patenti, certifikati itd.)	visoka	visoka	visoka	povprečje	povprečje	povprečje	visoka	Pri ocenjevanju likvidacijske vrednosti tovrstnega premoženja so izredno pomembni tudi pravni vidiki njegove registracije, pa tudi realna korist, ki jo lahko to ali ono neopredmeteno sredstvo prinese novemu lastniku, ob upoštevanju izoliranosti tega predmeta od okvir likvidiranega podjetja. Kupci za tovrstna sredstva so precej specifični in njihovo iskanje je težko. Reševalna vrednost se pogosto močno razlikuje od tržne vrednosti.
Gradnja v teku	zelo visok	zelo visok	visoka	povprečje	povprečje	povprečje	povprečje	Pri tem so individualne značilnosti objekta izjemno pomembne in je težko najti potencialne kupce. Reševalna vrednost se zelo razlikuje od tržne vrednosti.
Stroji, oprema in vozila	srednje / visoko	visoka	visoka	povprečje	povprečje	visoka	povprečje	Pri oceni vrednosti tega premoženja so izredno pomembne individualne značilnosti predmeta, njegova funkcionalna (moralna) amortizacija. Glede na starost nepremičnine ocenjujemo, da so odstopanja prodajne vrednosti od tržne vrednosti precej visoka in srednja.
Finančne naložbe (delnice, obveznice, zadolžnice, deleži v drugih podjetjih)	visoka	zelo visok	povprečje	povprečje	povprečje	visoka	povprečje	Tovrstne nepremičnine so pogosto zelo specifične, kar otežuje iskanje potencialnih kupcev. V mnogih primerih se finančne naložbe podjetij na splošno izkažejo za popolnoma nelikvidne. Likvidacijska vrednost se lahko bistveno razlikuje od tržne vrednosti ali pa je nepomembna do točke naključja (na primer za vrednostne papirje, s katerimi se trguje na borzi).
Surovine	povprečje	visoka	povprečje	povprečje	visoka	povprečje	povprečje	To je morda ena redkih vrst sredstev, ki jih je mogoče prodati v dokaj kratkem času, odvisno od njihovih individualnih značilnosti. Likvidacijska vrednost se praviloma ne razlikuje bistveno od tržne vrednosti.
DDV	zelo visok	zelo visok	zelo visok	-	-	-	povprečje	Gre za zelo specifično vrsto premoženja, ki ga lahko pogojno uvrstimo med premoženje. Del neizterjanega DDV je mogoče pripisati odloženim terjatvam do proračuna, ki se lahko uporabljajo v času obstoja podjetja do njegove popolne zaustavitve ob koncu likvidacijskega postopka. Kot takega tega sredstva ni mogoče prodati, vendar ga je mogoče delno povrniti in s tem prihraniti denar, prejet na primer od prodaje osnovnih sredstev organizacije.
Terjatve	zelo visok	zelo visok	povprečje	kratek	kratek	kratek	povprečje	Ta vrsta sredstev je tudi zelo specifična. Pri določanju njegove likvidacijske vrednosti je pomembna zanesljivost dolžnika, pa tudi ročnost dolga. Če je zapadlost zunaj obdobja likvidacije, se boste morali zateči k operacijam forfetinga, prodaji dolgov, kar bo povzročilo znatno zmanjšanje pravega denarja, ki ga bo prejelo likvidirano podjetje. Likvidacijska vrednost sredstva se lahko bistveno ali ne zelo razlikuje od tržne vrednosti.
Gotovina	-	povprečje	-	-	-	-	-	V tem primeru bo prejem sredstev v celoti odvisen od zanesljivosti banke, v kateri so odprti poravnalni računi podjetja.
Prihodnji stroški	visoka	visoka	visoka	kratek	kratek	kratek	kratek	Tovrstno nepremičnino je mogoče prodati le, če se ohranijo morebitne koristi od njene uporabe. Na primer uporabni programski izdelki itd.

3. Splošni metodološki problemi izračuna likvidacijske vrednosti.

Poenostavljena shema za izračun likvidacijske vrednosti podjetja je naslednja:

OD prilagojena (prevrednotena) nabavna vrednost vseh sredstev

- vsota tekočih stroškov, povezanih z likvidacijo (stroški vzdrževanja sredstev do prodaje ipd.)

- vrednost vseh obveznosti.

Za namene tega članka se posvetimo obravnavi ključnih problemov, ki se pojavljajo pri izračunu odhodne vrednosti.

Posebnosti likvidiranih podjetij.

Najprej je treba še enkrat upoštevati dejstvo, da v večini likvidiranih podjetij stanje računovodstva premoženja in njegove pravne podpore, milo rečeno, puščata veliko želenega. Ta dejstva še zaostrujejo problem omejenega časa prodaje. Na primer, en postopek vpisa lastništva določene nepremičnine traja precej dolgo (do nekaj mesecev). Poleg tega tehnično stanje osnovnih sredstev podjetij v stečaju skoraj vedno zahteva dodatne kapitalske naložbe pri nakupu, kar zožuje krog potencialnih kupcev. Posebno pozornost je treba nameniti opredelitvi funkcionalne in zastarelosti - osnovna sredstva takih podjetij so bila praviloma pridobljena že zdavnaj in ne izpolnjujejo sodobnih tehnoloških in funkcionalnih zahtev.

Uporaba ocenjevalnih pristopov.

V procesu prevrednotenja sredstev podjetja je možno uporabiti tri pristope: dohodkovni (na podlagi koristi, ki jih lahko lastnik te nepremičnine prejme v prihodnosti), primerjalni (na podlagi prodajnih cen podobnih nepremičnine na prostem trgu) in stroškovno (na podlagi ugotavljanja stroškov, ki bi jih nosil potencialni lastnik ob njeni pridobitvi/rekonstrukciji). Postavlja se naravno vprašanje - kateremu od pristopov je treba v največji meri zaupati pri izračunu odhodne vrednosti?

Na podlagi dejstva, da je čas prodaje omejen in da je potencialnim kupcem nemogoče posredovati popolne informacije o prednostih določenega sredstva, in posledično potrebo, da kupec samostojno določi ocenjeno ceno predmeta z pri analizi odprtega trga se zdi primerno osredotočiti na primerjalni (tržni) pristop. Vendar to nikakor ne izključuje možnosti uporabe rezultatov, pridobljenih v okviru drugih dveh pristopov. Poleg tega se pojavijo situacije, v katerih je uporaba primerjalnega pristopa na splošno nemogoča.

Tako je treba pri izpeljavi končne vrednosti vrednosti sredstev posebno pozornost nameniti vprašanju usklajevanja rezultatov, dobljenih v okviru uporabljenih pristopov. Tako pri usklajevanju rezultatov ocenjevanja nepremičnin stroškovnemu pristopu zaradi posebnosti naložbene klime v Rusiji ne bi smeli dati velikega deleža. Investira se predvsem v gradnjo stanovanjskih nepremičnin, na drugem mestu so investicije v gradnjo poslovnih stavb. Investicije v gradnjo industrijskih in trgovskih kompleksov praviloma izvajajo veliki finančni holdingi, medtem ko se večina potencialnih lastnikov tovrstnih nepremičnin raje odloči za nakup že zgrajenih, kar je na koncu cenejše od gradnje. Zato naj bi največjo težo pri usklajevanju rezultatov dali primerjalnemu pristopu.

Prehod s tržne na prodajno vrednost.

Kljub temu ostaja glavno vprašanje, ki se pojavi pri izračunu preostankovne vrednosti, vprašanje prehoda iz tržne vrednosti nepremičnine v preostalo vrednost. .

V splošnem je mogoče reševalno vrednost izračunati na dva načina:

¨ Neposredna metoda temelji izključno na primerjalnem pristopu. Uporaba te metode se izvaja bodisi z neposredno primerjavo z analogi bodisi s statističnim modeliranjem (korelacijsko-regresijska analiza). Podatki o transakcijskih cenah v pogojih prisilne prodaje pa so težko dostopni, zaradi česar je možnost uporabe te metode izjemno omejena. Čeprav ima v primeru razpoložljivosti potrebnih informacij visoko stopnjo objektivnosti.

¨ Posredna metoda temelji na izračunu likvidacijske vrednosti predmeta na podlagi vrednosti njegove tržne vrednosti.

Shema za izračun reševalne vrednosti predmeta premoženja z uporabo posredne metode je naslednja:

tržna vrednost nepremičnine

–

popust na dejstvo prisilne prodaje.

Tako je glavni metodološki problem v tem primeru določitev popusta za dejstvo prisilne prodaje (dopolnitev, ki odraža pogoje prodaje).

Popust pri prisilni prodaji lahko določimo na več načinov: metoda primerjalne prodaje v paru (ki analizira prodajne cene enakih nepremičnin v normalnih pogojih in v kratkem času izpostavljenosti), metoda neposredne analize lastnosti in ekspertna metoda. metoda.

Najpogosteje se obrnejo na tretjo, strokovno metodo, kar je posledica dejstva, da so potrebne informacije omejene. Praviloma je popust za prisilno naravo prodaje v razponu od 20% do 50%. Seveda je lahko vrednost korekcijskega faktorja drugačna, odvisno od posebnih pogojev likvidacije.

V vsakem primeru izračun tega koeficienta vključuje utemeljitev in identifikacijo dejavnikov, ki določajo zmanjšanje tržne vrednosti posamezne vrste nepremičnine.

Torej je mogoče kot izhodišče uporabiti tabelo, predlagano v poglavju "Analiza dejavnikov, ki določajo razliko med likvidacijsko vrednostjo in trgom". Da bi to naredili, je treba vse dejavnike razvrstiti glede na pomembnost znotraj vsakega posameznega predmeta, tako da določite določen razpon, v katerem se lahko vrednost popusta spreminja. Hkrati je treba upoštevati, da skupna vrednost vrednosti zgornjih razponov vseh faktorjev ne sme presegati 100%.

Na primer, pri vrednotenju nepremičnine je mogoče izvesti naslednjo razvrstitev dejavnikov (seveda je treba pri uporabi predlagane sheme v praksi natančno upoštevati posebnosti določene situacije, kar lahko vodi do drugačne razvrstitve možnost) po 10-točkovni shemi:

Faktor vpliva	Stopnja vpliva na končni rezultat	Ocena (na 10-stopenjski lestvici)	prisilna prodaja razpon popustov
Čas izpostavljenosti	visoka	8	*8/47100% = 0-17%**
Naložbena privlačnost	visoka	8	*8/47100% = 0-17%**
Dejavniki "izbire"	Srednje	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Tržna cena	Srednje	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Tržne razmere	visoka	7	*7/47100% = 0-15%**
Trženje	Srednje	5	*5/47100% = 0-10,6%**
Subjektivni dejavniki	Zelo visoko	9	*9/47100% = 0-19%**
Skupna vrednost		47	0-100%

Po določitvi razponov popustov za prisilno prodajo v kontekstu dejavnikov se izvede temeljita analiza stanja in za vsak faktor se izbere določena vrednost popusta, nakar se dobljene vrednosti povzamejo.

Podobni izračuni se opravijo za vse vrste premoženja, ki pripada likvidiranemu podjetju.

4. Za koga je potreben izračun likvidacijske vrednosti in zakaj vključiti cenilca?

Določitev likvidacijske vrednosti je namenjena reševanju številnih težav, ki so neposredno odvisne od potrošnikov teh informacij. Kot glavne uporabnike (v večini primerov stranke) končnega izračuna likvidacijske vrednosti ločimo kreditne upravitelje, arbitražne upravitelje in vodje podjetij.

kreditni menedžerji.

Pri odobritvi posojila, zavarovanega z zastavljeno nepremičnino, je pomemben korak cenitev te nepremičnine. Priporočljivo je, da ta izračun zaupate kvalificiranim strokovnjakom na področju ocenjevanja, to je, da izvedete neodvisno oceno, da določite odhodno vrednost. Dejansko dejstvo izvajanja predmeta se morda ne zgodi. Vendar pa mora posojilodajalec za zagotovitev posojila v razumnem znesku vedeti, po kakšni ceni bo v primeru nevračila sredstev mogoče prodati zavarovanje, to je s prisilno prodajo in skrajšanim obdobjem izpostavljenosti. S pravočasnim izračunom likvidacijske vrednosti se izognemo izdajanju nerazumno visokih posojil in pospešimo postopek prodaje zavarovanj.

Arbitri.

V postopku likvidacije podjetja, da bi pospešili postopek prodaje premoženja, bi moralo prispevati k oceni predmetov. Zgodnja določitev likvidacijske vrednosti skupaj z analizo finančnega stanja dolžnika vodi do sprejetja informirane odločitve o postopkih in času dražbe. Tako povečanje dobe izpostavljenosti sredstev prispeva k rasti njihove vrednosti.

Vodilni menedžerji.

Pomen izračunov odhodne vrednosti za vodilne je dvojen.

Prvič, pridobitev sredstev po likvidacijski vrednosti omogoča podjetjem-kupcem očitne koristi tako v primeru nadaljnje prodaje premoženja po tržni vrednosti (v obliki razlike med tržno in likvidacijsko vrednostjo) kot tudi v primeru njegove delovanje (v drugačni situaciji bi bila pridobitev podobne nepremičnine dražja).

Drugič, višji menedžerji se morajo zavedati, da je ena od smeri poslovnega prestrukturiranja (reorganizacije) strateška usmeritev. V njegovem okviru se izvajajo ukrepi za združevanje, prevzeme podjetij in delno likvidacijo podjetja v kratkem času. Vsaka odločitev o nadaljnji usodi podjetja praviloma temelji na razvoju več možnosti razvoja, med katerimi je predvidena tudi možnost njegove likvidacije.

V to smer, vključitev kvalificiranih strokovnjakov za ocenjevanje bo maksimirala učinkovitost in časovni okvir izračuna likvidacijske vrednosti, ki je pomemben sestavni del končnega rezultata celotnega likvidacijskega postopka.

Seznam uporabljene literature:

1. "Vrednotenje podjetij": ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova - M.: Finance in statistika, 2000.

2. V. Galasyuk "O opredelitvi koncepta likvidacijske vrednosti."

3. V. Galasyuk "Povečanje vrednosti podjetja s pomočjo likvidacijske vrednosti."

4. S. Dolgin "Postopek (značilnosti) za oceno likvidacijske vrednosti stečajne mase."

5. Yu Kozyr "Ocena likvidacijske vrednosti".

6. S. Čemerikin “Likvidacijska vrednost pri vrednotenju nepremičnin”.

"Standardi vrednotenja, ki so obvezni za uporabo pri subjektih vrednotenja." Odobreno hitro Vlada št. 519 z dne 06.07.2001

Mednarodni glosar izrazov vrednotenja podjetij (Nacionalno združenje pooblaščenih analitikov vrednotenja (NACVA)).

Likvidacijska vrednost

V procesu interakcije med gospodarskimi subjekti je pogosto potrebno določiti likvidacijsko vrednost predmeta gospodarskih odnosov. Na primer, pri izdaji posojila, zavarovanega z varščino, je varnost posojila odvisna od točnosti določitve vrednosti likvidacijske vrednosti zastavljenih predmetov. V primeru likvidacije podjetja je treba določiti likvidacijsko vrednost njegovih sredstev za njihovo prodajo. Ocena vrednosti podjetja pa ni potrebna le v primeru likvidacije podjetja. Pomemben je v številnih drugih primerih, na primer pri financiranju dolžnikovega podjetja; pri financiranju reorganizacije podjetja; pri spremembi podjetja, izvedeni brez sodnega postopka; pri pripravi načrta za poplačilo dolgov podjetja-dolžnika, ki mu grozi stečaj; pri analizi in ugotavljanju možnosti ločitve posameznih proizvodnih zmogljivosti podjetja v ekonomsko neodvisne organizacije; pri ocenjevanju vlog za nakup podjetja; pri pregledu goljufivih poslov prenosa lastninske pravice na tretje osebe; pri pregledu programov reorganizacije podjetij.

V razmerah sodobnega "informacijskega" gospodarstva konkurenčne prednosti podjetja ne določajo prisotnost visokokakovostnih fizičnih sredstev in poenostavljeni procesi proizvodnje, dobave in trženja, temveč sposobnost ustvarjanja inovacij in njihove prodaje potrošnikom. v obliki visokotehnoloških izdelkov. To zahteva radikalno revizijo tradicionalnih pristopov k vodenju, razvoj novih meril in nove metodologije, ki ustreza sodobnim zahtevam.

Glavni cilj vsakega podjetja je oziroma bi moral biti maksimiranje vrednosti za lastnike (delničarje), to je ekonomske koristi, ki jih prejmejo od vlaganja kapitala v to podjetje. Kot kažejo študije domačih in tujih avtorjev, v državah, katerih gospodarstva niso usmerjena v maksimiranje vrednosti za lastnike, vlagatelji prejmejo nižji donos na vloženi kapital kot v državah s tako naravnanostjo. Nadaljnja globalizacija kapitalskega trga pomeni, da bo prvi doživljal odliv naložb in zaostajanje v svetovni konkurenci. Tako s povečevanjem mobilnosti kapitala vrednotno usmerjen sistem vodenja podjetja pridobiva večjo težo in pomen.

Usmerjenost k povečevanju vrednosti za lastnika kot merilo vodenja sodobnega industrijskega podjetja ni v nasprotju z dolgoročnimi interesi vseh ostalih poslovnih udeležencev.

Poleg tega so lastniki edini udeleženci v poslu, ki ob skrbi za čim večjo lastno blaginjo hkrati prispevajo k blaginji vseh drugih. To je posledica dejstva, da je lastnik podjetja preostali lastnik in prejme gospodarske koristi v obliki dividend šele po poravnavi s preostalimi udeleženci v poslu -

dobavitelji, osebje, vlada in upniki. Kompleksnost in raznolikost problema povečanja vrednosti podjetja, njegova novost za rusko gospodarstvo sodobnega obdobja zahteva, da v tem odstavku predstavimo osnovne koncepte in pristope k določanju vrednosti podjetja v skladu z mednarodnimi standardi in zakonodaja Ruske federacije, pa tudi matematični modeli za njegov izračun. V skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (IVS) so stroški ( vrednost) je pogled trga na koristi, ki jih imajo tisti, ki imajo blago ali uporabljajo dane storitve na dan, ko je vrednost določena. Glavna vrsta vrednosti je tržna vrednost.

Tržna cena(Tržna vrednost) je ocenjeni znesek denarja, za katerega bi voljni prodajalec voljnemu kupcu prodal sredstvo na datum vrednotenja kot rezultat komercialne transakcije po ustreznem trženju, v katerem bi imela vsaka stranka vse potrebne informacije , ravnajte preudarno in brez prisile. Tržna vrednost je vrednost sredstva, izmerjena brez upoštevanja stroškov, povezanih s prodajo ali nakupom, in brez pobotanja stroškov plačila morebitnih povezanih davkov.

Knjigovodska vrednost(Knjigovodska vrednost) je razlika med celotno vrednostjo sredstev (brez amortizacije) in celotnim zneskom obveznosti do virov sredstev po podatkih bilance stanja. Tako v nasprotju s tržno vrednostjo knjigovodska vrednost odraža "zgodovinske" cene, po katerih so bila sredstva pridobljena v preteklosti.

Knjigovodska vrednost čistih sredstev Podjetje se določi v skladu z zakonodajo Ruske federacije tako, da se od zneska sredstev, sprejetih za izračun, odšteje znesek obveznosti, sprejetih za izračun.

Izračun vrednosti čistih sredstev se izvede po formuli

Čisto \u003d A - K posojilo,

kjer je A znesek sredstev, sprejetih za poravnavo;

Posojilo - znesek obveznosti (izposojenega kapitala), sprejetih za izračun.

Knjigovodska vrednost, predstavljena v računovodskih izkazih, na splošno ne ustreza resnični tržni vrednosti čistih sredstev podjetja.

Z vidika možnosti razvoja podjetja ločimo reševalno vrednost in stroške obstoječega podjetja.

Likvidacijska vrednost podjetja je znesek, ki ga lastnik lahko prejme od prodaje premoženja podjetja na trgu po poravnavi vseh obveznosti. Likvidacijska vrednost se izračuna po formuli

V tekočina = VČisto - od tekočine - od nujnega,

kje V Achist - tržna vrednost čistih sredstev (glej definicijo spodaj);

likvidacijski stroški;

nujno - popust za nujno.

Kot je razvidno iz formule, se pri oceni likvidacijske vrednosti upoštevajo stroški, povezani z likvidacijo podjetja, in popust za nujnost, ki odraža nezmožnost ustreznega trženja. Preostalo vrednost si lahko predstavljamo kot najmanjši zajamčeni znesek denarja, ki ga lahko lastnik prejme od podjetja. Metodično izračun likvidacijske vrednosti temelji na oceni tržne vrednosti čistih sredstev podjetja.

Tržna vrednost čistih sredstev podjetje je razlika med tržno vrednostjo sredstev podjetja in vrednostjo njegovih obveznosti, zmanjšano na trenutni trenutek. Za izračun tržne vrednosti čistih sredstev se uporablja formula

V Achist = V A − V približno,

kje V A je tržna vrednost sredstev podjetja; V približno - sedanja vrednost obveznosti podjetja.

Izhodišče za oceno tržne vrednosti sredstev V A je njihova knjigovodska vrednost, obravnavana zgoraj. Za pridobitev razumne tržne vrednosti se posamezne postavke sredstev prilagodijo.

Likvidacijska vrednost je razdeljena na tri vrste:

Naročena vrednost reševanja. Prodaja premoženja podjetja se izvede v razumnem roku, tako da je mogoče doseči visoke cene za premoženje, ki se prodaja. Za najmanj likvidne nepremičnine podjetja je to obdobje približno 2 leti.

Vrednost prisilnega reševanja. Sredstva se prodajajo čim hitreje, pogosto ob istem času in na isti dražbi.

Likvidacijska vrednost prenehanja obstoja sredstev podjetja. V tem primeru se sredstva podjetja ne prodajo, temveč odpišejo in uničijo, na tem mestu pa se zgradi novo podjetje, ki ima pomemben gospodarski ali socialni učinek. V tem primeru je vrednost podjetja negativna, saj so potrebni določeni stroški za unovčenje sredstev podjetja.

Na podlagi splošnih pravil o likvidaciji pravnih oseb, določenih v členih 61–65 Civilnega zakonika Ruske federacije, je glavna razlika med likvidacijo pravne osebe (podjetja) in njeno reorganizacijo v kakršni koli obliki ta, da likvidacija ne pomenijo nasledstvo, to je prenos pravic in obveznosti likvidiranega podjetja na druge subjekte.

Prostovoljna likvidacija pravne osebe (podjetja) je možna po odločitvi njenih udeležencev. Civilni zakonik Ruske federacije (odstavek 1, člen 61) neposredno določa naslednje razloge za likvidacijo pravne osebe po odločitvi njenih udeležencev: a) potek obdobja, za katerega je bila ustanovljena pravna oseba; b) doseganje namena, za katerega je bil ustvarjen; c) priznanje sodišča o neveljavnosti registracije pravne osebe v zvezi s kršitvami zakona ali drugih pravnih aktov, storjenih med njenim nastankom, pod pogojem, da so te kršitve nepopravljive, pa tudi iz drugih razlogov, ki jih je mogoče ugotoviti. tako po presoji delničarjev kot po navedbi zakona.

Obstaja možnost prostovoljne likvidacije (samolikvidacije) podjetja, zlasti v povezavi s stečajem. V skladu s členom 24 zveznega zakona o insolventnosti (stečaju) lahko dolžnik, ki je pravna oseba, razglasi stečaj in prostovoljno likvidacijo, če upniki ne nasprotujejo.

Zakonodaja ne omejuje proste presoje udeležencev pravne osebe pri ugotavljanju razlogov za odločitev o njeni likvidaciji. Zato je treba domnevati, da imajo delničarji - lastniki glasovalnih delnic pravico na predpisan način odločiti o likvidaciji podjetja zaradi neprimernosti nadaljevanja dejavnosti iz katerega koli razloga, ki ga sami določijo.

Izračun likvidacijske vrednosti podjetja vključuje več glavnih stopenj:

Vzame se zadnja bilanca stanja.

Razvija se koledarski načrt za likvidacijo sredstev, saj prodaja različnih vrst sredstev podjetja zahteva različna časovna obdobja.

Ugotavlja se kosmati dobiček od unovčenja sredstev.

Ocenjena vrednost sredstev je zmanjšana za znesek neposrednih stroškov (provizije cenilnim in odvetniškim družbam, davki in pristojbine). Prilagojene vrednosti sredstev, ki se vrednotijo, so diskontirane na datum vrednotenja po diskontni stopnji, ki upošteva tveganje, povezano s prodajo.

Preostala vrednost sredstev se zmanjša za stroške, povezane z zadrževanjem sredstev pred njihovo prodajo, vključno s stroški vzdrževanja zalog gotovih proizvodov in nedokončane proizvodnje, vzdrževanja opreme, strojev, mehanizmov, nepremičnin ter stroški upravljanja do ohraniti delovanje podjetja do zaključka njegove likvidacije. Obdobje diskontiranja pripadajočih stroškov je določeno s koledarskim načrtom prodaje premoženja družbe.

Dobiček (izguba) iz poslovanja obdobja likvidacije se prišteje (odšteje).

Odštejejo se prednostne pravice do odpravnin in plačil zaposlenim v podjetju, terjatve upnikov za obveznosti, zavarovane z zastavo premoženja likvidiranega podjetja, dolg za obvezna plačila v proračun in izvenproračunske sklade ter poravnave z drugimi upniki.

Tako se likvidacijska vrednost podjetja izračuna tako, da se od prilagojene vrednosti vseh sredstev bilance stanja odšteje znesek tekočih stroškov, povezanih z likvidacijo podjetja, ter vrednost vseh obveznosti.

Pri oblikovanju končnega sklepa o likvidacijski vrednosti podjetja se ponovno analizirajo dejavniki, ki so privedli do stečaja podjetja. Če je stečajna situacija posledica nizke ravni upravljanja, se likvidacijska vrednost, pridobljena na podlagi izračunov, ne prilagodi. Če je bil vzrok stečaja lokacija predmeta, zunanji pogoji, kot so: splošno gospodarsko stanje, davčna politika ipd., potem se nastala vrednost likvidacijske vrednosti popravi navzdol.

Če je le mogoče, je treba uporabiti več metod ocenjevanja:

Izračun tržne vrednosti sredstev (metoda neto sredstev). Izvaja se na podlagi bilance stanja na zadnji datum poročanja in po možnosti hkrati s popisom premoženja podjetja na dan vrednotenja. Očitno je, da bo stopnja podrobnosti ocene odvisna od popolnosti in zanesljivosti vrednosti informacij, posredovanih ocenjevalcu. Likvidacijska vrednost je v tem primeru številčno enaka tržni vrednosti, pridobljeni z metodo neto sredstev, in bo odvisna od dejavnikov, kot so obdobje trženjskih raziskav in delovanja, ki je v tem primeru dolgo obdobje (do 18 mesecev) in stroški, povezani s trženjem in postopkom likvidacije podjetij. Najverjetnejši deležniki pri tovrstnem ocenjevanju preostale vrednosti bodo ustanovitelji in delničarji, ki največkrat želijo ohraniti podjetje v sedanji obliki.

Ocena likvidacijske vrednosti v skladu z "Metodološkimi priporočili o pospešenem postopku za uporabo stečajnih postopkov". Za ta način ocenjevanja se zanima FSFR, ki si prizadeva čim hitreje najti učinkovitega lastnika dolžniške organizacije. Ta vrsta likvidacijske vrednosti je normativna in ocenjena likvidacijska vrednost, ki nastane v zvezi z načrtovano likvidacijo podjetja. Posledica takšne ocene likvidacijske vrednosti in prodaje podjetja v skladu z njo je nastanek dveh podjetij: eno ostane z dolgovi, a brez premoženja, drugo pa postane lastnik premoženja, a brez dolgov. .

Ocena likvidacijske vrednosti po metodi klasične dražbe- z ločeno prodajo premoženja podjetja.

Pomen izračunov odhodne vrednosti za vodilne je dvojen.

Tako bo vključitev usposobljenih strokovnjakov za vrednotenje povečala učinkovitost in časovni okvir izračuna likvidacijske vrednosti, ki je pomemben sestavni del končnega rezultata celotnega likvidacijskega postopka.

Pri izračunu likvidacijske vrednosti podjetja je treba upoštevati in od nadomestitvene vrednosti sredstev odšteti stroške likvidacije podjetja. To so administrativni stroški vzdrževanja poslovanja podjetja do zaključka njegove likvidacije, odpravnine in plačila, stroški prevoza prodanega premoženja itd. Znesek denarja, prejet od prodaje premoženja, očiščen pripadajočih stroškov, je diskontirati na datum merjenja po povečani diskontni stopnji, ki upošteva s tem povezano tveganje prodaje

Izračun likvidacijske vrednosti je pomemben, če je treba v kratkem času prodati sredstva podjetja. Omogoča hitro prodajo predmetov po najboljši ceni. Stroški morajo biti privlačni za potencialne stranke, vendar ne prenizki. Da bi ga določili, je treba upoštevati številne dejavnike.

Kaj je likvidacijska vrednost?

Likvidacijska vrednost- to je cena sredstev podjetja, od katere se odštejejo stroški izvedbe.

Zmanjšanje vrednosti je posledica potrebe po prodaji predmetov v kratkem času, ki je nastala kot posledica naslednjih dejavnikov:

podjetja.
Nujnost poravnave z upniki.
Prodaja podjetja.
Optimizacija proizvodnih zmogljivosti.
Potreba po nakupu nove opreme za zamenjavo zastarele.
Sprememba smeri podjetja.

Stroški provizij, prevoza, oglaševanja, skladiščenja se odštejejo od realne vrednosti sredstev. Za hitro privabljanje kupcev je na voljo popust. Zaradi vseh odbitkov se vrednost sredstev zmanjša. Tržna cena predmetov je skoraj vedno višja od prodajne vrednosti.

POMEMBNO! Prodaja po preostali vrednosti je lahko finančno koristna za podjetje. Ti primeri so značilni, ko obstaja veliko povpraševanje po sredstvu, ki se prodaja, in zvišanje cen zanj. V takem primeru lahko podjetje proda predmet po ceni, ki presega standardne stopnje.

Sorte reševalne vrednosti

Preostala vrednost lahko odraža različne kazalnike. Razdeljen je na naslednje vrste:

kratkoročno ali obvezno. Nastane kot posledica nujne prodaje predmetov. Zaradi kratkih rokov so stroški znižani na minimum. Ta indikator bo morda potreben pri poravnavi dolgov, ki jih ni mogoče odložiti.
srednjeročno. Za prodajo premoženja je bilo namenjenega razmeroma dolgo časa. Naloga upravitelja je prodati predmete po ceni, ki je blizu tržni vrednosti. Možnost odloga prodaje vam omogoča kompetentno vodenje oglaševalske akcije, iskanje kupcev.
Dolgoročno. Dolgoročna reševalna vrednost se določi, ko je treba sredstva odpisati. V tem primeru podjetje ne bo prejelo sredstev za objekte.

Običajno se preostala vrednost nanaša na cene za prodajo sredstev. Znižanje cene bo odvisno od dveh spremenljivk: okoliščin izvedbe in strokovnosti upravnika.

Postopek za oceno likvidacijske vrednosti

Pravilna opredelitev zdravil lahko zmanjša stroške podjetja. V ugodnih okoliščinah lahko prodaja premoženja prinese celo dobiček. Določanje vrednosti lahko razdelimo na naslednje korake:

Analiza informacij, pridobljenih iz računovodstva. Ti podatki vam omogočajo, da določite knjigovodsko vrednost sredstev. V okviru faze naj se izvede preverjanje obstoja unovčljivega premoženja. Razkriva se realna tržna vrednost predmetov.
Določitev stroškov izvedbe. Med prodajo je treba sestaviti seznam verjetnih stroškov. Ti vključujejo porabo za oglaševanje, dajanje oglasov, iskanje stranke. Upoštevati morate tudi stroške shranjevanja sredstev. V drugi fazi se ugotavlja smotrnost prodaje. Prodaja sredstev ni vedno najboljša možnost. Če stroški presegajo reševalno vrednost, je predmet lažje uničiti.
Izdelava načrta likvidacije za vsak objekt. Za vsako sredstvo je potreben ločen razpored, saj so nekateri objekti precej enostavni za izvedbo, medtem ko bo iskanje kupca za prodajo drugih trajalo dolgo.
Določitev višine amortizacije. Najprej se zmanjšajo stroški za tiste predmete, ki jih je težko izvesti. Privlačen popust igra vlogo pri hitrem privabljanju strank. Sredstva, po katerih obstaja veliko povpraševanje, se lahko prodajo po ceni, ki je blizu tržni.
Organizacija prodaje. Potekajo ukrepi za neposredno prodajo nepremičnine. Lahko vključujejo oglaševalske akcije, iskanje strank. Če bo prodaja ocenjena kot neprimerna, bo nepremičnina uničena.

Priporočljivo je, da ne stavite na hitro prodajo, temveč na največji dobiček od prodaje. Običajno upravitelj išče najvišjo ceno, po kateri se bodo kupci pojavili v bližnji prihodnosti. Njegova posebna velikost je določena z vrsto sredstev. Na primer, mogoče je prodati novo opremo, po kateri obstaja veliko povpraševanje, po tržni vrednosti. Z zastarelo tehnologijo taka številka ne bo delovala.

Formula za izračun

Obstaja več formul za določitev odhodne vrednosti. Najpomembnejši je tisti, ki vam omogoča, da cene približate tržnim:

PM = tržna vrednost x (1 – koeficient prisilne prodaje)

Koeficient je lahko 0,1 - 0,5 ali 10 - 50%. Njegova natančna vrednost se določi glede na tržno ceno sredstva. Koeficient se določi kot rezultat strokovne ocene. Odvisno je od naslednjih dejavnikov:

predvideni časovni okvir za izvedbo;
amortizacija opreme in njene vrste;
tržno vrednotenje sredstva;
splošno stanje v zahtevanem tržnem segmentu.

Če strokovne ocene ni mogoče izvesti, se koeficient določi na spodnji meji. To pomeni, da bo 0,5.

Primeri izračunov

Podjetje nujno prodaja opremo za poravnavo z upniki. Njegova tržna vrednost je 50.000 rubljev. Koeficient prisilne prodaje ni bil izračunan, za osnovo je bila vzeta spodnja letvica. Izračun LS bo naslednji:

50.000-krat (1–0,5)

Kot rezultat dobimo likvidacijsko vrednost, ki je enaka 25 tisoč rubljev.

POMEMBNO! Koeficient ni odvisen le od značilnosti sredstev, temveč tudi od številnih drugih dejavnikov: časa prodaje, stopnje povpraševanja. Več možnosti za izvedbo predmeta, višji bo koeficient. Ko se razmerje poveča, se poveča tudi vrednost reševanja.

Nianse pri določanju zdravil

Pri določanju likvidacijske vrednosti opazimo dve glavni napaki: precenjenost ali prenizkost. V prvem primeru sredstvo ne bo kupljeno, kar bo povzročilo težave. Na primer do nezmožnosti odplačevanja dolgov. V drugem primeru podjetje ne bo prejelo dobička, ki bi ga lahko prejelo.

torej.
Preostala vrednost je vrednotenje sredstva za prodajo v kratkem času. Njegova opredelitev je razdeljena na več stopenj, med katerimi se odloča o vprašanju izvedljivosti izvedbe. PV se izračuna na podlagi formule, v kateri je navedena tržna vrednost sredstev. Rezultati ocenjevanja so odvisni od številnih dejavnikov, vključno s tehničnimi lastnostmi predmeta, povpraševanjem po njem, časom, dodeljenim za izvedbo.