Postupy hodnotenia pozostávajúce z etáp. Hlavné fázy postupu hodnotenia. Aplikácia výnosového prístupu pri oceňovaní

Proces oceňovania podniku má tri hlavné fázy (a sedem menších):

Prípravná fáza.
Etapa hodnotenia.
Záverečná fáza.

Prípravná fáza

1. Výber nákladového štandardu a metód oceňovania

Prvým krokom pri vykonávaní ocenenia podniku je určenie požadovanej hodnoty v súlade s existujúcimi štandardmi obchodnej hodnoty. (Pozri „Úvod do oceňovania podniku“). Potom, keď sa určí potrebný štandard obchodnej hodnoty, sa určia metódy potrebné na hodnotenie podniku, ktoré sú v tomto konkrétnom prípade najvhodnejšie.

2. Príprava informácií na vyhodnotenie

V súlade s určitými metódami hodnotenia sa určuje súbor a množstvo potrebných informácií. Informácie možno čerpať z viacerých zdrojov, ako napr.: oceňovaná spoločnosť, akciový trh, rôzne štatistické informácie, prieskum trhu atď. Podľa štandardu BVS-III by tieto informácie mali zahŕňať:

Charakteristiky účtovnej jednotky, akcionárske imanie účtovnej jednotky alebo cenné papiere, ktoré sú predmetom oceňovania, vrátane práv, privilégií a podmienok, množstiev, faktorov ovplyvňujúcich kontrolu a dohôd obmedzujúcich predaj alebo prevod.
Všeobecná charakteristika podniku, jeho história a perspektívy rozvoja.
Finančné informácie o podniku za predchádzajúce roky.
Aktíva a pasíva podniku.
Všeobecná charakteristika odvetví, ktoré majú vplyv na podnik; ich aktuálny stav.
Ekonomické faktory ovplyvňujúce podnik.
Stav kapitálového trhu ako zdroj potrebných informácií, napríklad o možnej návratnosti alternatívnych kapitálových investícií, o transakciách s verejne obchodovateľnými akciami, o fúziách a akvizíciách spoločností.
Údaje o predchádzajúcich transakciách s účasťou oceňovaného podniku, podielom akcionárov na základnom imaní podniku alebo jeho podieloch.
Ďalšie informácie, ktoré odhadca považuje za relevantné pre hodnotenie.

Ako z toho vyplýva, pri posudzovaní podniku je potrebné vychádzať zo spätných účtovných informácií (účtovných výkazov) a aktuálnych finančno-ekonomických ukazovateľov podniku. Čas zúčtovania použitých údajov a čas hodnotenia nie sú navzájom konzistentné. Divergencia údajov v čase vytvára podmienky pre vznik rôznych druhov skreslení v nich. Patria medzi ne: zmeny v účtovných štandardoch pre počiatočné údaje, denomináciu peňažných jednotiek, kolísanie menových kurzov, štrukturálne zmeny cien atď. Tieto nezrovnalosti spôsobujú problém úpravy všetkých používaných finančných a účtovných výkazov tak, aby sa dostali do spoločného časový štandard, čo sú momentové odhady.

Zostavovanie a úprava účtovnej závierky sa riadi štandardom BVS-IX, tento proces môže zahŕňať:

Zjednotenie finančných informácií o hodnotenej spoločnosti a partnerských spoločnostiach na jednom základe.
Prepočet vykazovaných hodnôt na aktuálne.
Úprava položiek príjmov a výdavkov tak, aby dostatočne plne charakterizovali výsledky činnosti podniku za dlhé časové obdobie.
Účtovanie nesplácaných aktív a pasív a súvisiacich výnosov a nákladov.

Zjednotenie účtovnej závierky na jeden základ.

V rámci štátneho účtovného systému má spoločnosť vždy slobodu výberu spôsobu účtovania. Táto voľba je stanovená v objednávke „O účtovnej politike podniku“ na obdobie jedného roka a môže sa v priebehu niekoľkých rokov meniť. Princíp zostavovania účtovnej závierky nevyžaduje zohľadnenie skutočnej trhovej hodnoty určitého majetku podniku. V takejto situácii firmy uprednostňujú používanie tých účtovných metód, ktoré budú minimalizovať dane.

Ocenenie podniku si vyžaduje získanie štandardizovaných údajov, ktoré odrážajú skutočnú trhovú a ekonomickú pozíciu podniku. V dôsledku toho musia byť používané účtovné výkazy spoločnosti prispôsobené jednotnému účtovnému štandardu.

Keďže ruská legislatíva nestanovuje štandardy na prípravu takýchto finančných dokumentov a ruskí investori nevyvinuli jediný všeobecne akceptovaný štandard na vykazovanie podniku, ktorý by odrážal jeho trhové podmienky, možnou možnosťou je zaviesť vykazovanie podľa štandardov IAS / GAAP / FRS. .

Úprava informácií používaných pre infláciu.

Hodnotenie podniku by malo vychádzať zo skutočných (očistených od vplyvu inflácie) hodnôt použitých ukazovateľov. V podmienkach výrazných zmien cien sa účtovné hodnoty nákladových ukazovateľov výrazne líšia od ich skutočných hodnôt. Využitie účtovných údajov si teda vyžaduje ich úpravu s prihliadnutím na dynamiku cien, t.j. inflácia (alebo deflácia) a štrukturálne zmeny cien. V súčasných podmienkach ruskej ekonomiky je však hlavným skresľujúci vplyv inflácie.

V teórii finančného riadenia existujú dva alternatívne spôsoby úpravy (čistenia) ukazovateľov o vplyv inflácie:

priama úprava aktív a peňažných súm o hodnoty ukazovateľov inflácie;
zohľadnenie vplyvu inflácie na aktíva a sumy peňazí zahrnutím inflačných ukazovateľov do postupu diskontovania.

Rozdiely v hodnote výsledkov pri použití týchto prístupov sú v priemyselných krajinách so zavedenými trhmi a normálnou mierou inflácie okrajovo malé. V krajinách s vysokou mierou inflácie alebo hyperinflácie sa rozdiely v hodnotách celkových ukazovateľov objavujú v závislosti od výberu jedného alebo druhého prístupu k úprave inflácie. Pri vykonávaní hodnotenia v Ruskej federácii je vhodnejšie použiť metódy založené na priamej úprave peňažných súm na hodnoty ukazovateľov inflácie.

Navyše, ako je uvedené v práci profesora SPbGIEA PA Vatnika, inflácia má odlišný vplyv na hodnoty typu toku (výnosy, zisk, vstupné prostriedky atď.) a na hodnoty typu toku. zásoby (aktíva všetkých druhov). Okrem toho je skreslenie rôznych ukazovateľov spojené s nerovnakými podmienkami pre ich tvorbu v účtovnom systéme. V súlade s výsledkami štúdie by sa úprava účtovných a konštrukčných údajov rôznych typov potrebných pre finančné a ekonomické výpočty a prognózy mala vykonávať samostatne.

V závislosti od oblasti pôsobenia spoločnosti je možné použiť nasledovné ukazovatele inflácie: index cien výrobcov, index spotrebiteľských cien, devalváciu hlavnej meny alebo cenový index je možné vypočítať pre konkrétnu spoločnosť.

3. Posúdenie finančnej situácie podniku

V procese hodnotenia podniku je potrebné vopred skontrolovať jeho finančnú situáciu. Takáto kontrola poskytuje dôležité základné informácie o oceňovanej spoločnosti a vypočítava hodnoty ukazovateľov úprav potrebných na zistenie konečnej hodnoty podniku.

Na posúdenie finančnej situácie spoločnosti je potrebné zvoliť model, ktorý umožňuje:

vziať do úvahy zvolený model úpravy ukazovateľov o vplyv inflácie;
odrážať finančnú situáciu spoločnosti v čase oceňovania;
zistiť súlad finančnej situácie s požiadavkami na ekonomické zabezpečenie spoločnosti;
určiť prebytok (schodok) pracovného kapitálu podniku.

Metodika hodnotenia finančnej pozície spoločnosti na účely oceňovania podniku môže byť založená na jednom z troch hlavných prístupov.

Prvý prístup zahŕňa organizáciu diferencovaného účtovania všetkých dlhových záväzkov podľa ich splatnosti. Paralelne sa nastavuje intenzita budúcich peňažných príjmov a kontroluje sa ich dostatočnosť pre jednotlivé body v čase. Tento prístup je založený na využití primárnych informácií o finančných tokoch. Systematizácia týchto informácií je veľmi pracná a je reálne realizovateľná len vo firmách, ktoré riadia finančné toky.
Druhý prístup je založený na použití špeciálneho zostatku likvidity, ktorý vám umožňuje zistiť finančnú situáciu spoločnosti. Pri zostavovaní salda likvidity sa všetky položky súvahy preskupujú v závislosti od rýchlosti ich obratu. Porovnaním častí aktív predaných k určitému dátumu s časťami pasív, ktoré musia byť uhradené (splatené) k rovnakému dátumu, sa zistí hodnota platobného prebytku alebo platobného deficitu k určitému okamihu.
Tretí prístup je založený na použití ukazovateľov vypočítaných na základe porovnania objemu jednotlivých finančných prostriedkov a zdrojov, ktoré sa vyvinuli k určitému časovému bodu. Môžu to byť ukazovatele likvidity, ukazovatele finančnej závislosti alebo autonómie, ukazovatele finančnej stability a pod. Praktické využitie akéhokoľvek variantu ukazovateľov je spojené so stanovením kritickej úrovne, ktorá umožňuje klasifikovať finančnú situáciu podniku solventnosť. Keďže ukazovatele slúžia len ako ukazovatele a neumožňujú priame určenie miery solventnosti, nie je zaručené, že táto metóda bude bez chýb. Vo väčšine prípadov však poskytuje správnu diagnózu skutočnej finančnej situácie podniku s dostatočnou presnosťou na to, aby bola zahrnutá do následného postupu hodnotenia podniku. Medzi výhody tejto metódy patrí aj vysoký stupeň formalizácie.

4. Hodnotenie rizík spoločnosti

Riziko by sa malo pre účely hodnotenia podnikania definovať ako miera neistoty spojenej s prijatím očakávaných budúcich príjmov, inými slovami ide o riziko nedosiahnutia (odchýlenia sa) plánovaného objemu očakávaných budúcich príjmov alebo riziko nerešpektovanie predpovede.

Pri určitej úrovni očakávaných budúcich výnosov bude trh platiť viac za podnikanie, ak je pravdepodobnosť týchto výnosov vyššia. Inými slovami, vzhľadom na určitú úroveň očakávaných budúcich ziskov (alebo peňažných tokov, dividend atď.), čím nižšie je riziko, tým vyššia je súčasná hodnota podniku.

Existujú dva prístupy k interpretácii prvkov rizika v hodnotení:

úprava očakávaného budúceho toku (zisk, peňažný tok, dividendy atď.) nadol, aby odrážala túto neistotu;
účtovanie rizika pomocou vyššej diskontnej sadzby pri odhadovaní očakávaného toku, aby sa požadovaný výnos zohľadnil ako odmena za riziko.

Americkí vedci Birman a Schmidt presvedčivo ukazujú, že teoreticky správnejšia možnosť na zohľadnenie prvku rizika je priviesť očakávaný budúci príjem na to, čo nazvali „ekvivalentom upraveným o istotu“. Odporúčajú, aby sa očakávaný tok upravil o faktor, ktorý odráža pravdepodobnosť prijatia daného toku. Potom je možné uplatniť rovnakú zľavu (mieru kapitálových nákladov) na všetky alternatívne investičné rozhodnutia.

V praxi sa však najčastejšie používa prístup prispôsobenia riziku, ktorý spočíva v použití vyššej diskontnej sadzby. Ekonomickým dôvodom zvýšenia použitej diskontnej sadzby je hľadanie nejakého dodatočného výnosu nad bezrizikovú sadzbu, aby sa kompenzovalo riziko vlastníctva týchto aktív. Tento prístup predstavujú dva najbežnejšie modely CAPM/ART a kumulatívna metóda.

Etapa hodnotenia.

5. Vykonajú sa potrebné zúčtovacie postupy, ktoré sú zabezpečené vybranými metódami oceňovania podnikov

Záverečná fáza.

6. Úprava nákladov

V každom prípade, bez ohľadu na to, či sa pokúsite urobiť prognózu do budúcnosti, alebo či sa za základ berú historické údaje, ocenenie podniku je založené na množstve kľúčových premenných. Ich relatívna dôležitosť sa môže líšiť od situácie k situácii, ale v mnohých prípadoch ide o vnútorné premenné, ako napríklad:

veľkosť odhadovaného podielu (väčšina alebo menšina);
mať hlasovacie práva;
likvidita podniku (balík);
ustanovenia obmedzujúce vlastnícke práva;
osobitné privilégiá;
finančná situácia oceňovaného majetku;
atď.

Okrem toho je potrebné poznamenať, že súčet hodnôt všetkých jednotlivých blokov akcií sa môže líšiť od hodnoty podniku ako celku. Vo väčšine prípadov je súčet nákladov na jednotlivé balíky menší ako hodnota celého obchodu, ako keby ho kupoval jeden kupujúci. Spoločnosť hodnotená ako celok má inú hodnotu, pretože s ňou sú spojené iné práva a záujmy ako súčet všetkých menšinových podielov.

Úprava hodnoty spoločnosti o finančnú situáciu

Kľúčovou internou premennou je finančná situácia oceňovaného majetku. Ide o najdôležitejší kvalitatívny ukazovateľ stavu podniku (podnikania), keďže je zrejmé, že stratový podnik, ktorý je na pokraji krachu, nemôže mať podobné ocenenie ako ziskový a solventný.

Na účely účtovania o finančnej situácii sa pri hodnotení podniku používa taký kvantitatívny ukazovateľ, akým je prebytok (schodok) pracovného kapitálu. Výška prebytku (deficitu) pracovného kapitálu sa vypočíta porovnaním požadovaného pracovného kapitálu a dostupného pracovného kapitálu.

Ak analýza finančnej situácie podniku odhalí prítomnosť prebytku pracovného kapitálu, musí sa pripočítať k prijatej cene podniku, pretože táto hodnota vyjadruje dostupné nenárokované vysoko likvidné aktíva.

Ak dôjde k nedostatku pracovného kapitálu, je potrebné ho odpočítať od prijatej ceny podniku, keďže táto hodnota predstavuje peniaze, ktoré musí vlastník (investor) podniku vložiť do podniku, aby zabezpečil jeho bezproblémové fungovanie v podniku. budúcnosti.

Úprava hodnoty spoločnosti o posudzovaný podiel. Stupeň kontroly.

Jednou z najdôležitejších premenných ovplyvňujúcich hodnotu podniku je stupeň kontroly.

Náklady na kontrolu závisia od schopnosti vykonávať niektoré alebo všetky práva bežne spojené s kontrolou jednotky. Pri hodnotení vplyvu kontrol by sa mala určiť prítomnosť alebo absencia rôznych kontrol v danom prípade a mal by sa vziať do úvahy vplyv každej položky na náklady na kontroly. Nasleduje zoznam niektorých najbežnejších kontrolných výsad:

voliť riaditeľov a menovať vedenie;
určiť odmeňovanie a výsady manažmentu;
prijať zásady a vykonať zmeny v smerovaní podniku;
nadobúdať alebo likvidovať aktíva;
vybrať ľudí, s ktorými sa má obchodovať a uzatvárať zmluvy;
rozhodovať o prevzatí iných podnikov;
zlikvidovať, zrušiť, predať alebo rekapitalizovať spoločnosť;
predať alebo kúpiť vlastné akcie spoločnosti;
registrovať akcie spoločnosti na verejnú emisiu;
priznať a vyplatiť dividendy;
vykonávať zmeny v zákonných dokumentoch alebo interných predpisoch.

Na základe vyššie uvedeného zoznamu možno vidieť, že osoba, ktorá vlastní kontrolný podiel v podniku, má niektoré veľmi cenné práva, ktoré akcionár, ktorý nie je v podobnej pozícii, nemá. Každý konkrétny prípad by sa mal posudzovať samostatne, berúc do úvahy stupeň kontroly alebo jej úplnú absenciu. V prípade, že niektorý z prvkov kontroly chýba, odhadovaná hodnota kontrolného podielu sa musí znížiť. Ak existuje nejaký významný prvok kontroly v menšinovom podiele, mal by sa tiež zohľadniť pri jeho posudzovaní.

Existujú tri prístupy k účtovaniu hodnoty nekontrolného podielu v podniku:

Pomerná časť nákladov celého podniku mínus zodpovedajúce zľavy.
Priame porovnanie s predajmi iných nekontrolných podielov.
Prístup zdola nahor. Počnúc nulou sa postupne spočítavajú všetky dostupné prvky nákladov na nekontrolný podiel.

Úprava hodnoty spoločnosti o posudzovaný podiel. Úprava likvidity.

Vhodnosť na rýchly predaj (likvidita) rozhodne zvyšuje hodnotu obchodu a naopak nedostatok likvidity znižuje jeho hodnotu v porovnaní s porovnateľným, avšak vysoko likvidným obchodom. Inými slovami, trh platí prirážku za likviditu a znižuje cenu, ak žiadna neexistuje.

Keďže na vysoko likvidnom trhu otvorených spoločností sa s blokmi uzavretých spoločností neobchoduje, podiel v uzavretej spoločnosti má zvyčajne nižšiu hodnotu ako bloky otvorených spoločností porovnateľné v iných ohľadoch. Relatívna likvidita rôznych podielov je ovplyvnená mnohými faktormi. Hodnota podielu môže mať aj hodnotu. V niektorých prípadoch je jednoduchšie predať menší podiel, v iných je to naopak. Postupom času sa čoraz viac uznáva dôležitosť faktora likvidity pri oceňovaní podnikov. Početné odporúčania a fakty ukazujú, že nepredajnosť znižuje hodnotu akcií (alebo akcií) uzavretých spoločností v porovnaní s akciami verejných spoločností v priemere o 35-50%.

Nedostatok likvidity balíka možno vysvetliť jedným z troch spôsobov:

zvýšenie diskontnej sadzby tak, aby zohľadňovala nevýhody spojené s nelikviditou;
zľava za nelikviditu môže byť poskytnutá samostatne;
príspevok na likviditu sa môže zohľadniť v procese úpravy rizika.

Kľúčový riadiaci personál.

Snáď najvyššou charakteristikou kvality mnohých uzavretých spoločností je ich závislosť od jedného alebo viacerých kľúčových riadiacich pracovníkov. V niektorých prípadoch môže byť tento faktor taký dôležitý, že pri odhadovaní hodnoty by sa preň mala vykonať osobitná úprava.

Nízka diverzifikácia výroby.

Mnohé uzavreté spoločnosti majú veľmi úzke portfólio produktov, čo môže zvýšiť ich riziká a/alebo obmedziť ich príležitosti v porovnaní s inými firmami. Úzkosť výrobného sortimentu sa môže stať limitom tak pre kategórie potenciálnych spotrebiteľov, ako aj pre počet potenciálnych spotrebiteľov v každej kategórii. Môže tiež zvýšiť riziká spojené s nedostatkom niektorých základných druhov surovín a materiálov alebo s uvedením nových konkurenčných produktov.

Iné faktory.

Medzi ďalšie faktory, ktoré treba v rôznych prípadoch brať do úvahy, patrí intenzita a povaha úsilia spoločnosti v oblasti výskumu a vývoja, jej postavenie v odvetví, veľkosť a kvalita jej aktív v porovnaní s inými spoločnosťami, vzdelávacie a školiace programy.

7. Príprava správy o ocenení podniku

Vypracovanie správy o ocenení podniku sa riadi štandardom BVS-VIII.

Hlavnými cieľmi hodnotiacej správy sú:

prezentovať analýzu a závery jasným a presvedčivým spôsobom;
zdokumentujte podrobnosti hodnotenia pre referenciu.

Vo väčšine prípadov obsahuje hodnotiaca správa tieto časti:

Úvod. (Všeobecné informácie)
makroekonomické informácie.
Informácie o odvetví.
Popis spoločnosti.
Popis zdrojov informácií.
Analýza finančnej a ekonomickej situácie podniku.
Prístupy hodnotenia a záver.

Expertné hodnotenie je názov celého systému diagnostických metód, ktoré sú mimoriadne široko používané v manažmente, ekonomických analýzach, psychológii, marketingu a iných oblastiach. Tieto metódy umožňujú charakterizovať, klasifikovať, priraďovať určitú hodnosť alebo hodnotenie udalostiam a pojmom, ktoré nie je možné kvantifikovať.

Kedy je potrebný znalecký posudok?

Metódu možno použiť v priebehu akéhokoľvek výskumu v ktorejkoľvek jeho fáze, v manažérskych činnostiach môže byť užitočná:

V štádiu definovania cieľov a zámerov výskumného procesu.
Počas konštrukcie alebo testovania hypotézy.
Na objasnenie problému. Interpretovať prebiehajúce procesy a udalosti.
Na zdôvodnenie primeranosti použitých nástrojov.
Na generovanie odporúčaní, ako aj na implementáciu mnohých ďalších cieľov.

Vykonanie odborného posúdenia je opodstatnené v prípadoch, keď nie je možné rozhodnúť na základe presných výpočtov (pre zostavenie psychologického portrétu, výkonnostné charakteristiky, posúdenie ekonomickej neistoty a rizík).

Najčastejšie sa použitie takýchto odhadov stáva dôležitým v situácii výberu jednej alebo viacerých možností z navrhovaného súboru:

Spustenie sériovej výroby jedného z vyvíjaných variantov produktu.
Výber astronautov z mnohých uchádzačov.
vedecká práca, ktorá sa má financovať.
Výber podniku, ktorý získa environmentálny kredit.
Definícia investičného projektu na investovanie finančných prostriedkov.

Kto sú odborníci a ako fungujú?

Ako už názov metódy napovedá, peer review zahŕňa zapojenie jedného alebo viacerých špecializovaných odborníkov, ktorí sú kompetentní na hodnotenie jednotlivcov, ako aj na spracovanie ich názorov. Výber odborníkov sa vykonáva s prihliadnutím na primeranosť ich úsudkov a skúseností v tejto oblasti.

Odborné hodnotenie možno vyjadriť kvantitatívne aj kvalitatívne. Odborné výskumné údaje potrebujú vedúci pracovníci, manažéri a vedúci pracovníci ako základ pre rozhodovanie.

Vypracovanie odborného posudku sa najčastejšie realizuje vytvorením pracovnej skupiny, ktorá organizuje činnosť znalca (prípadne viacerých znalcov). Ak musíte zapojiť viac osôb, sú zlúčení do odbornej komisie.

Koľko odborníkov bude potrebných?

V závislosti od špecifík zadania a možností podniku môže byť pozvaný jeden alebo viac odborníkov, aby vykonali odborné posúdenie. V tomto prípade sa odborné posúdenie nazýva individuálne alebo kolektívne.

Individuálne sa stáva hodnotenie, ktorým učiteľ charakterizuje hĺbku vedomostí žiaka. K tomuto typu patrí aj diagnóza, ktorú stanoví jeden lekár. V sporných alebo zložitých situáciách (vážna choroba, nastolenie otázky vylúčenia študenta) sa však uchyľujú ku kolektívnemu riešeniu problému. Tu sú potrebné sympóziá lekárov a organizácia komisie učiteľov.

Rovnaký algoritmus funguje v armáde: najčastejšie rozhoduje veliteľ sám, ale v prípade potreby zvoláva vojenskú radu.

Postupnosť postupu posudzovania

Postupnosť tvorby aktuálneho a objektívneho odborného posudku pozostáva z týchto etáp:

správanie, ktoré sa má vyšetriť.
Výber odborníkov na postup.
Štúdium existujúcich metód, ktorými sa bude vykonávať meranie odborných posudkov.
Vedenie hodnotiaceho procesu.
Konsolidácia a analýza informácií získaných počas hodnotenia.

V tomto prípade môže byť potrebné vykonať overenie vstupných údajov, z ktorých bude vychádzať odborné posúdenie. V niektorých prípadoch musí pracovná skupina zmeniť zloženie expertnej skupiny alebo sa uchýliť k prehodnoteniu rovnakých otázok (s cieľom neskôr porovnať získané hodnotenie s objektívnymi údajmi z iných zdrojov).

Priebeh hodnotenia: charakteristika etáp

Pre úspešnú implementáciu postupu je veľmi dôležité kompetentné riešenie organizačných problémov:

Plánovanie nákladov na podujatie (platba za služby odborníkov a špecialistov na analýzu získaných údajov, náklady na prenájom miestnosti, nákup kancelárskych potrieb).
Príprava potrebných materiálov (zostavovanie a tlač tlačív, zabezpečenie inventarizácie).
Výber a brífing moderátora podujatia.

V procese práce by sa odborníci mali riadiť pridelenými predpismi, pretože dodatočný čas na rozhodnutie neovplyvňuje jeho presnosť.

Po prijatí odpovedí všetkých špecialistov sa vykoná posúdenie znaleckého posudku. Toto zohľadňuje mieru zhody všetkých názorov. Ak nedôjde k jednoznačnej zhode, pracovná skupina by mala zistiť dôvod nezhody, napraviť vznik viacerých skupín názorov a chýbajúcu zhodu v dôsledku partnerského hodnotenia. Potom sa odhadne chyba výskumu a na základe získaných údajov sa zostaví model. Je to potrebné na to, aby bolo možné následne vykonať analytickú skúšku.

Metódy používané na vykonávanie individuálneho partnerského hodnotenia: čo je rozhovor

Medzi najúčinnejšie a najčastejšie používané metódy patria:

analytickým spôsobom.
Scenáristická metóda.
Rozhovor.

V súlade s metodikou rozhovoru prognostik hovorí s odborníkom a kladie mu otázky. Predmetom rozhovoru sú vyhliadky na vývoj predmetného predmetu alebo javu. Program dotazníkov je vypracovaný vopred.

Efektívnosť a kvalita znaleckého posudku priamo závisí od toho, či znalec vie poskytnúť posudok v obmedzenom čase.

Vykonanie vyšetrenia analytickou metódou

Pri výbere analytickej metódy na posúdenie sa odborník špecialista musí pripraviť na dôkladnú nezávislú prácu. Bude musieť analyzovať trendy, posúdiť stav a možné spôsoby rozvoja objektu, v súvislosti s ktorým sa prognózovanie aplikuje.

Systém znaleckých posudkov zabezpečuje preštudovanie všetkých informácií o objekte, ktoré má znalec k dispozícii. Výsledok je naformátovaný ako

Hlavnou výhodou analytickej metódy je, že odborník môže ukázať všetky svoje individuálne schopnosti.

Je pravda, že táto metóda nie je vhodná na analýzu veľkých a zložitých systémov, pretože odborníkovi môžu chýbať znalosti z príbuzných oblastí.

Vykonávanie due diligence písaním scenárov

Presne povedané, táto metóda by sa nemala zaraďovať len do kategórie individuálnych metód hodnotenia, keďže sa úspešne aplikuje pri práci v skupine.

Na použitie tejto metódy by mal odborník určiť logiku skúmaných procesov a javov vo vzťahu k času a rôznym kombináciám podmienok. Potom bude schopný stanoviť očakávaný sled udalostí (ich vývoj, prechod z aktuálnej situácie do predpovedaného stavu). Scenár odráža všetky štádiá riešenia problému a počíta aj s výskytom možných prekážok.

Kolektívna expertíza: metóda „brainstormingu“

Pri posudzovaní zložitých, rozsiahlych, viacúrovňových systémov sa nezaobídete bez zapojenia niekoľkých expertov.

Zadanú úlohu môžu dokončiť jedným z nasledujúcich spôsobov:

Kolektívne generovanie nápadov („brainstorming“).
Metóda "635".
Delphi metóda.
hodnotenie komisie.

Vďaka kolektívnemu úsiliu a špeciálnej organizácii môžu odborníci efektívne vykonávať tie najzložitejšie postupy, ako je expertné hodnotenie rizika investičného projektu alebo prognózovanie činnosti rôznych systémov.

Brainstorming vám umožňuje naplno odhaliť kreatívne údaje odborníkov. V prvej fáze špecialisti aktívne generujú nápady, potom aplikujú deštrukturalizáciu (podliehajú kritike, zničia ich), predkladajú protinápady a vytvárajú konzistentný uhol pohľadu.

Hlavnou podmienkou je absencia kritiky na začiatku a vyjadrenie všetkých spontánne vznikajúcich myšlienok.

Špecifiká metódy "635".

Táto metóda dostala svoj názov vďaka technike, ktorú odborníci pri jej používaní používajú: každý zo šiestich odborníkov zapíše tri spontánne nápady na papier v priebehu piatich minút.

Čo je zvláštne na metóde Delphi

Účelom vyvinutia tejto metódy partnerského hodnotenia bola potreba prísnejšieho a rozumnejšieho postupu, ktorý by mohol poskytnúť objektívny a najužitočnejší výsledok.

Využívajú ho odborníci prizývaní do vedeckých a technických ústavov, investičných a poisťovacích spoločností, ako aj v rade iných prípadov.

Podstatou metódy je, že realizujú viackolové individuálne prieskumy (často pomocou dotazníkov). Potom sa vykoná počítačová analýza odborných posudkov, aby sa vytvoril kolektívny názor. Zároveň sú identifikované a zhrnuté argumenty na ochranu každého rozsudku.

V ďalšej fáze sa získané výsledky prenesú na úpravy odborníkom. Ich nesúhlas s kolektívnym rozsudkom musí byť písomne odôvodnený. V dôsledku opakovaného vrátenia posudku na úpravu dosiahne pracovná skupina zúženie rozsahu a vypracovanie jednotného úsudku o perspektívach rozvoja skúmaného objektu.

Čo je dobré na metóde:

Experti zúčastňujúci sa hodnotenia sa navzájom nepoznajú a nekomunikujú. Ich interakcia je teda vylúčená.
Výsledky predchádzajúcich kôl sú tiež zaujímavé a hodnotné pre pracovnú skupinu.
Je možné získať štatistickú charakteristiku skupinového názoru.

Napriek relatívne vysokej cene a trvaniu sa táto metóda stáva najlepším spôsobom, ako predpovedať vývoj dlhodobých problémových situácií.

Pomerne často hodnotenie vykonáva špeciálne organizovaná komisia (metóda komisií), ktorá pri „okrúhlom stole“ zváži všetky aspekty problému a urobí dohodnuté rozhodnutie. Nevýhodou je vzájomné ovplyvňovanie sa účastníkov a skresľovanie výsledkov. Príkladom sú odborní učitelia a lekári.

Iné metódy

Najbežnejšie metódy na vykonávanie vyšetrenia boli uvedené vyššie, ale v praxi priemyselných, vedeckých a výskumných organizácií sa používajú aj iné.

V závislosti od špecifík situácie, ktorú je potrebné predvídať, ako aj od zdrojov a možností podniku, možno použiť:

Obchodná hra. Umožňuje simulovať potrebný počet situácií na štúdium vlastností riadiaceho systému alebo iných procesov.
„Súd“ – simulovaný proces, v ktorom niektorí odborníci obhajujú riešenia, iní sa ich snažia vyvrátiť.
Metóda správy - po analýze sa znalec vyjadrí vo forme analytickej poznámky alebo správy. To je relevantné, keď je potrebné vykonať relatívne jednoduché práce (napríklad znalecký posudok auta na poistenie, zdanenie alebo náhradu škody).

V dôsledku toho je možné poznamenať, že existencia veľkého množstva metód a spôsobov vykonávania odborného hodnotenia umožňuje vedúcemu podniku a pracovnej skupine vybrať si najefektívnejšiu možnosť riešenia konkrétneho problému.

Prejdime k pojmu „odhad“ ako proces, ktorý sa riadi určitým algoritmom a je nezávislý od špecifických vlastností určitých objektov a predmetov posudzovania. V tomto prípade je dôležité stanoviť parametre procesu, jeho charakteristiky, preskúmať jeho štrukturálne vlastnosti a určiť postupnosť jeho fáz.

Hlavné rysy hodnotiaci proces sú jeho poriadkumilovnosť- sú identifikované fázy jeho implementácie spoločné pre všetky prípady hodnotenia, realizované v určitom poradí (a ktoré nemožno preskočiť ani preusporiadať, pretože to môže viesť k skresleniu výsledku); cieľavedomosť- uprednostňuje sa účel posúdenia, ktorý do značnej miery určuje vlastnosti procesu posudzovania v budúcnosti (spočívajúce najmä vo voľbe druhu posudzovanej hodnoty, prístupoch a metódach posudzovania, vedení schvaľovacieho konania a pod. .).

Tieto vlastnosti naznačujú konzistencia hodnotiaci proces.

Ak vezmeme do úvahy historický aspekt, potom na seminári Svetovej banky prvýkrát zaznela definícia pojmu „hodnotiť“.

"Pojem "hodnotiť" ( oceniť) má niekoľko rôznych významov v závislosti od kontextu, v ktorom sa používa. Môže (podľa Websterovho slovníka - Websterov slovník nového sveta):

1) určiť cenu niečoho, určiť cenu niečoho;
2) odhadnúť množstvo niečoho;
3) urobiť úsudok o kvalite alebo hodnote niečoho."

Keď to zhrnieme, dostaneme: ohodnotiť (oceniť) - určiť cenu, stanoviť náklady, zhodnotiť kvalitu, urobiť úsudok o hodnote alebo užitočnosti niečoho.

Napriek všeobecnosti tejto definície (skôr ako profesijnej orientácii) ide predovšetkým o oceňovanie.

Dôležitou črtou analyzovaného procesu je teda aj to, že toto hodnotenie (ktoré je druhom ekonomického hodnotenia) je náklady. To znamená, že všetky charakteristiky predmetu hodnotenia (kvantitatívne aj kvalitatívne), parametre vonkajších cenových faktorov, ktoré odrážajú trhové podmienky, investorské riziká atď. musia byť vyjadrené ako nákladové ukazovatele, t.j. v peňažnom (kvantitatívnom) vyjadrení, bez ohľadu na to, ako ľahko sa dajú presne zmerať.

Nakoniec, toto je proces dynamický, keďže všetky cenové faktory pre daný predmet hodnotenia sa menia v dôsledku zmeny situácie na trhu a v dôsledku používania tohto predmetu v čase. Preto sa akékoľvek ocenenie vykonáva k určitému dátumu, ktorý sa nazýva dátum ocenenia.

Aj tu sa však vyskytli problémy. V čl. 11 zákona o oceňovaní hovoríme o potrebe uviesť „dátum posúdenia“, „dátum vyhotovenia správy“ a „dátum určenia hodnoty“. Neexistujú žiadne definície. Preto v praxi často v hodnotiacich správach pre takýto nesúlad pojmov v normatívnom zdroji dochádzalo k situáciám, kedy dátum určenie nákladov bol uvedený jeden a dátum hodnotenie -ďalší. Zároveň došlo k zámene „dátum posudku“ s „obdobím posudkových prác“. Alebo bol uvedený „dátum správy“. "od... podľa...“, t.j. obdobie, a toto už je nie rande.

Článok 8 FSO č. 1 teraz definuje pojem „dátum posúdenia“, v dôsledku čoho je použitie iných pojmov uvedených vyššie nevhodným.

Dátum ocenenia(namiesto "dátum ocenenia", "dátum určenia hodnoty") je dátum, ku ktorému sa zisťuje hodnota predmetu ocenenia. Práve k tomuto dátumu sa analyzujú relevantné trhové a finančné výkazy a zohľadňujú sa (fixné) hodnoty všetkých dostupných nákladových faktorov.

Posudok je teda možné vypracovať v období od 1. marca do 10. marca 2004 a dátumom ocenenia môže byť 1. august 1913 alebo 21. december 2012, ak len odhadca dokáže nájsť potrebné informácie charakterizujúce trh a predmetom posudzovania k tomuto dátumu.

Proces hodnotenia, bez ohľadu na špecifiká objektu hodnotenia, pozostáva z nasledujúcich siedmich etáp.

1. Stanovenie úlohy - prvá etapa, ktorá zahŕňa: predbežné oboznámenie sa s predmetom posudzovania, jeho identifikácia, identifikácia predmetu posudzovania, dohoda s objednávateľom o účele a účele (funkcii) posudzovania, ako aj dátum hodnotenia; plánovanie hodnotenia; vedenie kalkulácie, ktorá určuje odmenu odhadcu; podpísanie zmluvy o posúdení so zákazníkom.
2. Zhromažďovanie a overovanie informácií.
3. Transformácia účtovnej závierky, analýza finančnej situácie podniku.
4. Výber vhodných prístupov a metód hodnotenia a vykonanie potrebných výpočtov.
5. Koordinácia výsledkov a príprava konečného záveru.
6. Príprava (formulácia) správy o hodnotení.
7. Predloženie správy zákazníkovi a jej obhajoba.

takze hodnotiaci proces je zdokumentovaný a logicky podložený, systematizovaný skúšobný postup hodnotové charakteristiky hodnoteného predmetu, založené na všeobecne uznávaných prístupoch a metódach hodnotenia, s cieľom urobiť konečný úsudok o jeho hodnote. Úloha odhadcu- analýza týchto charakteristík a kvantitatívna (v peňažnom vyjadrení) interpretácia miery užitočnosti oceňovaného majetku. Výsledok celkového vplyvu všetkých identifikovaných, vrátane trhových, faktorov na hodnotu objektu na konkrétnom trhu v konkrétnom časovom okamihu sa premietne do konečného rozsudku – správy o ocenení.

Prijateľná je aj stručnejšia definícia: stupňa„predstavuje cieľavedomý, poriadkumilovný proces výpočet hodnoty predmetu v peňažnom vyjadrení, berúc do úvahy faktory, ktoré ho ovplyvňujú v konkrétnom čase na konkrétnom trhu.

Hodnotenie ako proces odborný výpočet hodnoty je implementácia vedomostí a praktických zručností vykonávateľa (oceniteľa) pri riešení konkrétnej úlohy určenia hodnoty hodnoty konkrétneho predmetu. Príkladný spôsob aplikácie teórie oceňovania ako vedeckého poznania pre konkrétny aplikovaný aspekt by mohli poskytnúť Metodické odporúčania vypracované v rámci Národnej rady pre oceňovanie v Ruskej federácii a ňou schválené, avšak s odporúčacím charakterom.

Rozdiel medzi oboma vyššie analyzovanými interpretáciami pojmu „hodnotenie“ sa jasne prejavuje pri použití pojmov teórie rozhodovania. Ak sa uvažuje o hodnotení ako proces potom sa rozhodovanie redukuje na výber jednej z možností hodnotenia zodpovedajúcej vopred stanovenému (formulovanému) účelu hodnotenia. Cieľ v tomto prípade nie je predmetom rozhodnutia. Tu je profesionálna zložka konceptu skvelá. Pri zvažovaní hodnotenia ako činnosť(v širšom aj užšom zmysle) si subjekty hodnotenia samé vypracúvajú kritériá a ciele svojej činnosti a upravujú ich v procese implementácie. Významná je tu sociálna a podnikateľská zložka , resp . V tomto zmysle je hodnotenie ako aktivita širší pojem ako hodnotenie ako proces. Hodnotenie ako činnosť ako celok je zároveň oveľa menej formalizovaným javom. To vysvetľuje najmä zložitosť problémov spojených s normatívnou reguláciou oceňovacích činností a vývojom federálnych štandardov.

Pozri kap. 10.
Oceňovanie strojov a zariadení: školiace materiály pripravené pre workshopy Inštitútu ekonomického rozvoja Svetovej banky Robert B. Podvalny a Edward W. Rather. SPb., 1995.
Druhý použitý termín je oceňovanie- priamo preložené ako "určenie hodnoty" alebo "ocenenie", "ocenenie".
V týchto príkladoch sú uvedené situácie, ktoré v USPAP definovaný ako retrospektíva A sľubný odhady nákladov.
Rozdelenie týchto etáp hodnotiaceho procesu je dosť motivované a nachádza sa v západnej aj domácej literatúre, napríklad: Oceňovanie podnikov: učebnica / nod ed. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 39; Reece Richard R. Základy oceňovania podnikov. Fotokópie materiálov Svetovej banky, 1993. S. 7.
V učebnici "Oceňovanie podniku" prikývne vyd. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova (2. vyd.) na str. 39 „Vypracovanie plánu hodnotenia“ je zvýraznené ako samostatný odsek 3, čo je sotva opodstatnené, pretože rozsah a význam práce zároveň nemôžu žiadnym spôsobom konkurovať „Transformácii účtovnej závierky“ uvedenej tu v odseku 3, ktorá nie je dostupná v uvedenom zdroji.
Je možné, že v blízkej budúcnosti v dôsledku prechodu účtovného výkazníctva na IFRS v Ruskej federácii bude množstvo postupov transformácie finančného výkazníctva, ktoré sa v súčasnosti vyžaduje, zbytočnými (napríklad proces transformácie výkazníctva), ale v každom prípade bude analýza finančnej situácie podniku založená na výpočte relatívnych finančných ukazovateľov ako základný krok pri oceňovaní podniku. Kniha je venovaná tejto fáze procesu oceňovania podniku: Kasjanenko T.G. Transformácia účtovnej závierky podniku na účely hodnotenia podniku: učebnica. príspevok. SPb.: Vydavateľstvo SPbGUEF, 2011. Materiál knihy sa čiastočne odráža v kap. 7.
Oceňovanie podniku: učebnica / vyd. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. S. 12.
Táto zložka je posilnená v zákone o oceňovaní (v znení zákona č. 157-FZ).
Prvá zložka v zákone o oceňovaní (v znení zákona č. 157-FZ) je neúmerne posilnená trojnásobnou zodpovednosťou odhadcu (povinné poistenie, povinné platby do kompenzačného fondu a zodpovednosť za majetok). Tieto opatrenia nie sú v prospech rozvoja vzťahov na voľnom trhu a ignorujú ten skvelý nástroj v boji za kvalitu, tzv. profesionálna povesť.

Vykonáva sa za obmedzujúcich podmienok.

Metodika postupu hodnotenia je taká, v rámci ktorej sa používajú rôzne metódy hodnotenia.

Postup oceňovania, bez ohľadu na špecifiká oceňovaného objektu, pozostáva zo štandardizovaných etáp:

formulácia problému;
vypracovanie plánu hodnotenia;
zhromažďovanie a overovanie informácií;
výber a používanie prístupov k hodnoteniu, ktoré zodpovedajú úlohe pridelenej hodnotiteľovi;
dohoda o výsledkoch hodnotenia;
vypracovanie protokolu o výsledku ocenenia.

Pri zadávaní úlohy sa osobitná pozornosť venuje vymedzeniu predmetu posudzovania (jeho veľkosť a charakteristika), zákonným právam s tým spojeným, ktoré môžu predstavovať majetkovú účasť na hodnotenom predmete. Tu je potrebné identifikovať všetky limitujúce podmienky a časové rámce, v rámci ktorých zostáva ocenenie spoľahlivé.

Vypracovanie plánu hodnotenia zahŕňa definovanie požiadaviek na informácie, identifikáciu vhodnej metodológie, odhad času a úsilia odhadcu a predloženie návrhov na podmienky zadania a poplatky.

Štruktúrovanie hodnotenia prináša pozitívne výsledky, keď sa začína zvážením všeobecných faktorov ekonomického a sociálneho rozvoja na makroúrovni a regionálnej úrovni, ktoré ovplyvňujú náklady. Zároveň sa určí zodpovedajúci trh alebo segment trhu, prevládajúci pomer ponuky a dopytu a vyhliadky na ich zmenu v krátkodobom horizonte. Potom sa analyzujú špecifické faktory rozvoja na mikroúrovni, ktoré priamo súvisia s objektom.

Aby ste sa vyhli neproduktívnym nákladom a strate času, určite objem a štruktúru informácií potrebných na posúdenie. Zvážte možnosť aplikácie troch tradičných prístupov k oceňovaniu, identifikujte ich pozitívne a negatívne stránky. Najpresnejšie posúdenie hodnoty objektu sa získa porovnaním odhadovanej hodnoty pri použití rôznych prístupov. V tejto fáze sa zostavuje harmonogram prác na vykonanie posúdenia a určenie výšky nákladov (peňažných a časových) spojených so zberom a overovaním informácií, platbami konzultantov pozvaných zvonku. Ak výsledky hodnotenia predpokladajú poskytnutie písomnej správy, zohľadňujú sa náklady na vypracovanie schém a grafov.

Návrh zadania posudku sa podáva písomne, slúži na objasnenie povinností klienta a odhadcu a pomáha predchádzať nedorozumeniam v budúcnosti. Návrh na odmenu odborného odhadcu sa podáva aj písomne; zohľadňuje náročnosť zadania, režijné náklady, právne riziko spojené s prácou a rozsah poskytovaných služieb.

Zhromažďovanie a overovanie informácií zahŕňa overenie vecnosti a spoľahlivosti zhromaždených informácií, objasnenie možných skreslení a odchýlok informácií o porovnateľných transakciách (nepresné alebo nevýznamné informácie skomplikujú alebo znemožnia vypracovanie primeraného posudku o hodnote).

Výber a použitie prístupov hodnotenia (porovnávací, ziskový, nákladný), ktoré zodpovedajú úlohe pridelenej hodnotiteľovi, sa vykonáva v závislosti od charakteristík objektu hodnotenia, cieľov jeho implementácie, charakteristík každého prístupu, pričom prihliada na špecifiká metód a metód hodnotenia. (Napríklad metóda diskontovaných peňažných tokov je použiteľná pri oceňovaní investície, pretože investor investuje do pokračujúcej činnosti podniku s ohľadom na súčasnú hodnotu budúcich peňažných príjmov. Spoľahlivo odhadnite budúce zisky alebo peňažné toky).

K zosúladeniu výsledkov ocenenia dochádza v procese logického uvažovania a rozhodovania, vrátane preskúmania faktorov v ich súvislosti so zásadami oceňovania, zohľadnenia štatistických a pravdepodobnostných ukazovateľov a konečného návrhu odhadovanej hodnoty hodnoty. . Počas tohto procesu odhadca opätovne skúma platnosť rôznych mier hodnoty a zvažuje možné rozmedzie, v ktorom sa odhadovaná hodnota nehnuteľnosti nachádza. Pri zostavovaní správy o výsledku ocenenia odhadca uvedie svoje zistenia a závery a zašle správu o ocenení klientovi.

Proces oceňovania nehnuteľnosti zahŕňa nasledujúce kroky:

1. etapa. Stanovenie úlohy na vyhodnotenie.
1.1. Účel hodnotenia.
1.2. Typ hodnoty, ktorá sa má určiť.
1.3. Zriadenie ocenených vlastníckych práv.
1.4. Dátum hodnotenia.
2. etapa. Vypracovanie plánu a zmluvy na posúdenie.
2.1. Harmonogram prác hodnotenia.
2.2. Zdroje informácií.
2.3. Výber metód hodnotenia.
2.4. Náklady na posúdenie.
2.5. Peňažná odmena za posúdenie.
2.6. Vypracovanie znaleckého posudku.
3. etapa. Zber a analýza informácií.
3.1. Obhliadka objektu a okolia.
3.2. Právny popis nehnuteľnosti.
3.3. Fyzikálne vlastnosti a umiestnenie.
3.4. Ekonomické informácie.
3.5. Overenie zhromaždených informácií.
3.6. Analýza a spracovanie informácií.
4. etapa. Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia.
4.1. Analýza pozemku ako podmienečne voľný.
4.2. Analýza pozemku s úpravami.
5. etapa. Výpočet odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti na základe troch prístupov.
5.1. Oceňovanie na základe príjmového prístupu.
5.2. Odhad nákladov založený na porovnávacom prístupe.
5.3. Odhad nákladov založený na nákladovom prístupe.
6. etapa. Koordinácia získaných výsledkov a odvodenie konečnej hodnoty hodnoty nehnuteľnosti.
6.1. Overenie prijatých údajov o hodnote hodnoty.
6.2. Predpoklady a obmedzujúce podmienky vzhľadom na úplnosť a spoľahlivosť použitých informácií.
6.3. Odvodenie konečnej hodnoty nákladov.
7. etapa. Zostavenie hodnotiacej správy.

Stanovenie úlohy na vyhodnotenie.

Stanovenie úlohy na hodnotenie je počiatočnou fázou, v ktorej sa stanovujú a formulujú základné parametre hodnotiacej úlohy. Jasné vyjadrenie problému je nevyhnutné pre úplnú a jednoznačnú interpretáciu charakteru zadania hodnotenia, výber metód hodnotenia a interpretáciu výsledkov premietnutých do správy. Medzi najdôležitejšie zložky oceňovacej zákazky patria:

- identifikácia nehnuteľnosti;
- identifikácia vlastníckych práv, ktoré sa majú posudzovať;
- účel (rozsah) výsledkov hodnotenia;
- výber a určenie typu hodnoty;
- objasnenie dátumu hodnotenia;
- popis rozsahu hodnotenia;
- objasnenie ďalších obmedzení.

Identifikácia nehnuteľnosti zahŕňa popis takých charakteristík, ako je adresa, úplný právny popis, presná poloha a hranice nehnuteľnosti.

Identifikácia predmetu nehnuteľnosti predstavuje jeho presný právny popis, ktorý je vhodné vypracovať na základe informácií poskytnutých zákazníkom. Potrebné informácie je možné získať zo štátneho registra údajov z pozemkových úprav v súlade s miestnou a štátnou legislatívou.

Správny právny popis musí zohľadňovať špecifický regionálny systém zisťovania a opisu pozemkov, ktorý pozostáva z opisu ich hraníc, systému štátneho zisťovania a postupu pri opise a mapovaní parciel a blokov. Identifikácia vlastníckych práv, ktoré sa majú posudzovať.

Charakteristickým rysom oceňovania nehnuteľností je integrovaný prístup, ktorý súčasne berie nehnuteľnosť ako skutočný fyzický objekt, ako aj ako súbor práv fyzických alebo právnických osôb, ktoré môžu mať alebo si môžu nárokovať na majetok, ako aj na užívanie pozemkov a budov. .

Predmetom hodnotenia môže byť nehnuteľnosť s úplným alebo čiastočným vlastníckym právom z dôvodu oddelenia alebo rozdelenia vlastníckych práv. V procese zisťovania trhovej hodnoty nehnuteľnosti znalec prihliada na také obmedzenia vlastníckych práv, akými sú nájom, vecné bremená, obmedzenia spôsobené záložným právom k nehnuteľnosti, nároky z vlastníckych práv, ako aj právo nakladať s nehnuteľnosťami. vzdušný priestor alebo plocha pozemku Rozsah alebo účel výsledkov ocenenia je ekonomický postup, ktorý objednávateľ následne vykoná na základe výsledku ocenenia získaného odhadcom.

Ocenenie nehnuteľnosti sa vykonáva s cieľom zistiť:

- nákupné a predajné ceny;
- výška kolaterálu na pôžičku;
- základy zdanenia;
- podmienky prenájmu;
- účtovanie nákladov na budovy a stavby;
- základy spravodlivej kompenzácie v prípade odcudzenia vlastníckych práv;
- základ poistnej zmluvy.

Zistiť, ako následne použiť výsledný výsledok ocenenia, je nevyhnutné pre výber optimálneho postupu oceňovania – od zberu a analýzy potrebných informácií až po aplikáciu najefektívnejších metód a princípov oceňovania na zosúladenie výsledkov.