Kolika je ponovna vrijednost stana? Likvidacijska vrijednost Utvrđuje se vrijednost likvidacijske vrijednosti

Da bismo imali predodžbu o tome što je povratna vrijednost, potrebno je definirati što čini tržišnu vrijednost.

Pod tržišnom vrijednošću podrazumijeva se ukupna cijena stvari po kojoj se otuđuje, pri čemu se ne uzimaju u obzir privremene okolnosti koje pridonose smanjenju cijene.

Pri određivanju tržišne cijene prodavatelj i kupac djeluju međusobno dogovorno, sklapaju ugovor koji zastupa njihove zajedničke interese. U ovoj situaciji plaćanje robe se vrši prijenosom novca na račun.

Povreda tržišne cijene povlači druge vrste vrijednosti. Prilikom prodaje važno je znati u kojoj se vrijednosti objekt prodaje. Ako poduzetnik jasno ima cilj stjecanja profitabilne nekretnine, u ovom slučaju može postojati vrijednost ulaganja. Svrha stjecanja dobara ili nekretnina je akumulacija sredstava u budućnosti. To je činjenica koja nam ne dopušta razmatranje tržišne cijene. Likvidacijska vrijednost nastaje ako su neki čimbenici značajno narušeni, a rok za realizaciju je ograničen. Drugim riječima, radi se o isforsiranoj, podcijenjenoj cijeni.

Kada nastaje povratna vrijednost?

Ova vrsta uključuje prodaju objekata kako bi se namirili vjerovnici za postojeće dugove. Često se događa da prodana roba ne može pokriti sva dugovanja. Važno je što prije se riješiti imovine i sredstva usmjeriti u otplatu duga. Faktor vremena u tome igra ključnu ulogu.

U svakom slučaju postoje različiti rokovi za provedbu. Odluka o likvidaciji pravne osobe može biti prisilna ili dobrovoljna. Ako je likvidacija dobrovoljna, to vam omogućuje da razvijete više koncepata u vezi s prodajom, sastavite optimalan raspored provedbe i detaljnije planirate svoje radnje. – imovina dužnika koja se u propisanom roku proda na dražbi.

Likvidacijska vrijednost robe usmjerena je na otplatu duga u najkraćem roku. U početku založena imovina pruža određena jamstva vjerovnicima. Važno je znati po kojoj će se cijeni prodati i kada se može izvršiti nagodba. Likvidacijska vrijednost se također naziva "kolateral".

Ako se imovina prodaje u vezi s prisilnom likvidacijom u kratkom roku, u tom se slučaju utvrđuje i likvidacijska vrijednost. Prisilna prodaja provodi se na temelju važećeg zakonodavstva Ruske Federacije. Založene stvari dužnika moraju se prodati u roku do 2 mjeseca od trenutka kada su zaplijenjene. U svim slučajevima likvidacijska vrijednost je znatno niža od tržišne. Za kupca je ova činjenica izuzetno korisna, ali prodavatelj snosi gubitke.

Procjena likvidacijske vrijednosti i njezini čimbenici

Važno je uzeti u obzir sve razloge koji određuju povratnu vrijednost. Ne ovise o situaciji u poduzeću. Vrijeme izlaganja jedan je od glavnih čimbenika koji pretvara tržišnu cijenu u cijenu likvidacije. Što je rok za prodaju nekretnine kraći, to je njena vrijednost manja. Faktor vremena može se nazvati odlučujućim u određivanju vrijednosti spašavanja. Investicijska atraktivnost objekta uključuje karakteristike proizvoda i njegovu funkcionalnost.

U nekim slučajevima tržišna cijena može biti prenapuhana. S tim u vezi, potražnja kupaca za robom pada, a njih je sve manje. Cijena pojedinih objekata može ovisiti o općoj konjunkturi. Ako to razdoblje traje duže, poduzeće ima više šanse i vremena za analizu situacije. Važno je voditi kompetentnu marketinšku politiku, provoditi odgovarajuće aktivnosti i koristiti raspoloživa sredstva za povećanje cijene.

Likvidacijska procjena, koje poteškoće mogu nastati?

Glavni problem je ograničenje rokova za prodaju nekretnina ili druge imovine. Uknjižba vlasništva je prilično dugotrajan i mukotrpan proces. Sužavanje kruga kupaca također je jedan od glavnih problema. Kada postoji revalorizacija prihoda poduzeća, mogu se koristiti 3 metode. Profitabilno - implicira primanje koristi u budućnosti. Usporedna - temelji se na cijeni nekretnine prodane na otvorenom tržištu. Skupo - izgrađeno na definiciji troškova. Važno je znati koja je metoda mjerodavna pri određivanju likvidacijske cijene. Procjena likvidacijske vrijednosti poduzeća provodi se u kratkom roku, a kupcima nije moguće prenijeti informacije o prednostima imovine. Kako bi se konačno odobrila cijena, potrebno je usporediti rezultate svih analiziranih pristupa.

Kako se provodi prijelaz s tržišne na likvidacijsku cijenu?

Prilikom obračuna, posebice likvidacije, postavlja se pitanje kako se cijena proizvoda ili imovine mijenja i kreće od tržišne cijene. Ostatak vrijednosti temelji se na komparativnom pristupu koji uključuje statističko modeliranje. Ova metoda može biti ograničena iz jednog razloga: poteškoća u pristupu informacijama u kontekstu rane implementacije. Neizravna je metoda koja vam omogućuje izravnu usporedbu 2 vrste troškova. U ovom slučaju likvidacija izravno ovisi o tržištu.

Također je važno znati kako se utvrđuje prisilni prodajni rabat. Da biste to učinili, prvo usporedite cijenu robe pod normalnim uvjetima, a zatim u kratkom vremenu. Ekspertna metoda je najpoznatija. Popularan je zbog ograničenih informacija. Ako postoji činjenica o prisilnoj prodaji, popust može biti do 50%. No, ovisi i o uvjetima likvidacije. Važno je analizirati likvidacijsku vrijednost predmeta procjene kako bi se imovina brzo prodala, kako bi se unaprijed donijela odluka o cijeni objekata u postupku likvidacije organizacije. Istovremeno se provodi analiza financijskog stanja. U konačnici se donosi odluka o postupku i vremenu dražbe.

Ako poduzeće kupuje imovinu po nižoj cijeni, to svakako donosi korist. Vlasnici možda imaju planove za njihovu implementaciju u budućnosti. Moguće je da će se imovina prodati po standardnoj cijeni i tako ostvariti dobit. Kako bi se likvidacija pravilno provela, potrebno je privući stručnjake koji mogu izračunati cijenu likvidacije u najkraćem mogućem roku.

Popularni članci

Prilikom prodaje nekretnine u najkraćem roku postavljaju se mnoga pitanja vezana uz utvrđivanje njezine likvidacijske vrijednosti. U ovom ćemo članku pokušati shvatiti kako se tržišna vrijednost stana razlikuje od likvidacijske vrijednosti, koji čimbenici utječu na procjenu i koji paket dokumenata treba pripremiti.

Likvidacijska vrijednost: što je to?

Ostala vrijednost stambene nekretnine je cijena po kojoj se može prodati u najkraćem mogućem roku, isključujući ostale troškove. Drugim riječima, to je cijena za koju će ga vlasnik stana biti spreman prodati, pod uvjetom da ga iz nekog razloga treba vrlo brzo prodati. Ta je cijena uvijek znatno niža od tržišne, obično je razlika oko 30 posto.

Procjena se provodi za:

bankarske institucije;
krajnji kupac;
lokalna vlast.

Prilikom dobivanja kredita za stan obavezna je procjena troškova stanovanja. To je zbog činjenice da nekretnine postaju vlasništvo banke za vrijeme otplate kredita.

Kako bi ispravno procijenio likvidacijsku vrijednost i izbjegao moguće pogreške, najbolje je da se prodavatelj obrati za pomoć neovisnim procjeniteljima ili agenciji za nekretnine. Vrijedno je dati prednost tvrtkama koje su se dokazale na tržištu nekretnina i imaju relevantno iskustvo. Također biste trebali provjeriti ima li procjenitelj licencu, certifikat za obavljanje poslova procjene.

Kako bi naručio procjenu, prodavatelj mora stručnjaku dostaviti dokument koji potvrđuje vlasništvo nad stanom.

Razlika između povratne i tržišne vrijednosti

Tržišna vrijednost je vjerojatna cijena za koju možete prodati stan na tržištu nekretnina s obzirom na njegove karakteristike. Ova cijena ovisi o mnogim čimbenicima:

Kvadrature.
Razvoj infrastrukture područja u kojem se nalazi.
Tip stambene zgrade.
Komunikacije.
Lokacije prostorija.
Udaljenost od centra grada.

Likvidacijska vrijednost se razlikuje po tome što je to cijena s kojom se prodavatelj mora primorati ako je zbog određenih okolnosti potrebno u kratkom roku prodati stan.

Na visinu likvidacijske vrijednosti prvenstveno utječe činjenica da je treba što brže realizirati. No faktor vremena ne igra ulogu u tržišnoj vrijednosti, prije svega se procjenjuje kvaliteta stambene nekretnine.

Glavne razlike između povratne vrijednosti i tržišne vrijednosti su:

prodaja nekretnine je prisilna;
kratko razdoblje prodaje.

Kako se procjenjuje povratna vrijednost?

Postoje dvije najčešće metode izračuna: izravna i neizravna. Zatim ćemo detaljnije razmotriti svaki od njih.

Pri izračunavanju na izravan način koristi se komparativna analiza. Odnosno, analiziraju se nedavno prodani stanovi sličnih karakteristika. Nakon provođenja studije cijena, možete izvesti optimalnu cijenu predmeta interesa. Nedostatak ove metode je što se ne može koristiti pri ocjenjivanju stanova koji su projektirani prema pojedinačnom projektu.

Indirektna metoda temelji se na tržišnoj vrijednosti umanjenoj za troškove likvidacije povezane s brzom pripremom sve potrebne dokumentacije i ograničenim vremenskim okvirom za prodaju stambene nekretnine.

Glavne faze procjene likvidacijske vrijednosti:

Dogovorite točan datum.
Određivanje metode ocjenjivanja.
Prikupljanje potrebnih informacija.
Koordinacija primljenih informacija.
Izrada detaljnog pisanog izvješća.

Dokumenti potrebni za ispit

U postupku procjene, procjenitelj specijalist će trebati određeni broj dokumenata za izračune i analizu nekretnine.

Popis glavne dokumentacije:

dokument koji potvrđuje vlasništvo (ugovor o prodaji stana, darovanje itd.);
izvod iz tehničke putovnice ureda za tehnički inventar;
detaljna shema stambenih nekretnina;
potvrde o prisutnosti ili odsutnosti dugova za stan.

Čimbenici koji utječu na rezultat

Ostala vrijednost stana procjenjuje se prema nizu kriterija. Glavni su:

Opća politička i ekonomska situacija u zemlji - u vrijeme krize, troškovi stanovanja značajno pada.
Opće stanje na tržištu nekretnina.
Razdoblje u kojem je potrebno prodati stan - što je kraće razdoblje prodaje, to je niži trošak.
Opća kvadratura stana, raspored.
Stanje stana u cjelini - stanje uređenja, prisutnost komunikacija.
subjektivni faktori.
Položaj, katnost, tip zgrade višestambene zgrade.

Na ruskom tržištu nekretnina tržišna vrijednost se uglavnom koristi pri prodaji stambene nekretnine. Likvidacijska vrijednost se najčešće koristi u krizi u zemlji i kod hipotekarnog kreditiranja.

Da biste izbjegli moguće pogreške u određivanju likvidacijske vrijednosti, prvo morate razumjeti što je njezina bit, kako se razlikuje od tržišne vrijednosti. Ne biste trebali sami raditi procjenu, najbolje je da se obratite stručnjacima, jer će samo iskusan procjenitelj moći izračunati točan i najpouzdaniji trošak.

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; časopis " "

Maria Zakharova,
Vodeći stručnjak Odjela za evaluaciju i analizu
Olga Yumanova,
Elena Romanenko,
Stručnjak odjela za evaluaciju i analizu
LLC “Grupa za poslovnu podršku (GPB)”

1. Ekonomski i pravni aspekti spasilačke vrijednosti.

Tržišna i druge vrste vrijednosti .

Tržišna cijena - najvjerojatnija cijena po kojoj se dati predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a izvanredne okolnosti se ne odražavaju na vrijednost predmeta transakcijska cijena, odnosno kada:

jedna od strana u prometu nije dužna otuđiti predmet procjene, a druga strana nije dužna prihvatiti činidbu;

strane u transakciji su dobro upoznate s predmetom transakcije i djeluju u vlastitom interesu;

predmet procjene je predstavljen na otvorenom tržištu u obliku javne ponude;

· cijena transakcije je razumna naknada za predmet procjene i nije bilo prisile na sklapanje transakcije u odnosu na strane u transakciji ni s jedne strane;

· plaćanje predmeta procjene je izraženo u novčanom obliku.

Očito, ako se bilo koji od gore navedenih čimbenika prekrši, umjesto tržišne vrijednosti pojavljuju se druge, nove vrste vrijednosti. Upravo iz te činjenice proizlazi potreba da se u svakoj konkretnoj situaciji jasno odredi vrsta vrijednosti koja je najadekvatnija.

Tako, primjerice, ako postoje specifični ciljevi za stjecanje određene nekretnine, potrebno je odrediti ne tržišnu vrijednost, već vrijednost ulaganja. Primjerice, u situaciji stjecanja udjela u TV kući teško je govoriti o tipičnim namjerama kupca. Ciljevi takve akvizicije uvelike će varirati, u rasponu od čisto komercijalnih (generiranje prihoda u budućnosti) do potpuno neekonomskih (stjecanje pristupa publici). I u ovom slučaju bit će u osnovi pogrešno krenuti od definicije tržišne vrijednosti.

Isto obrazloženje opravdano je primijeniti u slučaju odstupanja drugih čimbenika od određivanja tržišne vrijednosti. Osnova za nastanak likvidacijske vrijednosti koja se razmatra u ovom članku je prisutnost hitnih ili uvjetno hitnih okolnosti koje dovode do kršenja tržišnih čimbenika. Takve okolnosti uključuju čimbenik ograničenog vremena prodaje i čimbenik prisilne prodaje.

Tipični slučajevi pojave povratne vrijednosti.

Razmotrimo tipične slučajeve u kojima su ti čimbenici inherentni (slika 1) i detaljnije se zadržimo na svakoj od analiziranih situacija.

Slika 1: Tipični slučajevi ostatka vrijednosti

Prilikom likvidacije poduzeća potrebno je izraditi jasan raspored prodaje imovine i otplate duga tvrtke (štoviše, česte su situacije kada ukupni iznos prihoda od prodaje imovine ne pokriva sve dugove). Pritom su uvjeti izloženosti (pretprodajne aktivnosti i sama prodaja) vrlo ograničeni zbog potrebe relativno brzog oslobađanja od imovine i otplate duga. Pitanje raspoloživog vremena igra u ovom slučaju odlučujuću ulogu u veličini vrijednosti (ceteris paribus).

Zauzvrat, trajanje vremenskog razdoblja određeno je uvjetima svakog konkretnog slučaja likvidacije. Istodobno, mora se imati na umu da sama odluka o likvidaciji može biti dobrovoljna (to jest, postoji planirana akcija) ili prisilna. U pravilu, prvi slučaj daje veću varijabilnost u donošenju odluka i omogućuje vam da razvijete učinkovitije planove za likvidaciju poduzeća.

Prisilna likvidacija u postupku stečaja provodi se donošenjem rješenja o otvaranju stečajnog postupka na temelju rezultata vanjskog upravljanja. Nastala stečajna masa predmet je prodaje na javnoj dražbi. U isto vrijeme, uvjeti za prodaju imovine su izuzetno ograničeni.

Dakle, potrebno je razlikovati dobrovoljnu od prisilne likvidacije.

Realizacija kolateralnih predmeta u kontekstu ovog članka više je hipotetski (od stvarnosti odvojen) koncept. U ovom slučaju utvrđivanje likvidacijske vrijednosti potrebno je za opravdanje donje granice kredita, koji je osiguran založenom imovinom, a ne govorimo o stvarnoj činjenici prodaje objekta. Međutim, da bi dao zajam, zajmodavac mora znati po kojoj će cijeni biti moguće prodati kolateral u kratkom vremenu ako zajam ne bude vraćen. Ta se vrijednost u nekim izvorima literature naziva kolateralom. No, može se tvrditi da je u svojoj ekonomskoj biti i likvidacija, budući da postoje čimbenici ograničenog vremena i prisilne prodaje.

Ubrzana prodaja ostale imovine zbog ograničenog vremena izloženosti također nameće potrebu utvrđivanja likvidacijske vrijednosti. Istodobno, postoji i nekoliko mogućnosti za takvu provedbu - bilo inicijativna (dobrovoljna) provedba ili prisilna (pod prisilom), predviđena važećim zakonodavstvom.

Dakle, u postupku ovrhe prodaje se imovina oduzeta sudskom odlukom, i to u roku ne dužem od dva mjeseca od dana pljenidbe.

Dakle, nekretnina je gotovo uvijek ispod svoje tržišne vrijednosti. I ta je činjenica negativna za prodavatelja nekretnine, a svakako pozitivna za kupca.

Konačna definicija pojma povratne vrijednosti.

Stoga, nakon razumijevanja situacija koje zahtijevaju izračun povratne vrijednosti, čini se mogućim dati konačnu formulaciju ovog koncepta.

U važećem ruskom zakonodavstvu, koncept povratne vrijednosti ugrađen je samo u standarde vrednovanja odobrene Vladinom uredbom: " likvidacijska vrijednost- trošak predmeta procjene u slučaju da se predmet procjene mora otuđiti u roku kraćem od uobičajenog roka izlaganja za slične predmete.

Detaljnija i točnija definicija sadržana je u Standardima Ruskog društva procjenitelja (ROO): " povratna vrijednost, ili vrijednost prisilne prodaje- novčani iznos koji se realno može dobiti od prodaje nekretnine u vremenskom roku koji je prema definiciji tržišne vrijednosti prekratak za adekvatan marketing. U nekim državama situacije prisilne prodaje mogu uključivati slučajeve s nedobrovoljnim prodavateljem i kupcem ili kupcima koji su svjesni poteškoća s kojima se prodavatelj suočava.

U zapadnoj literaturi razlikuju se dvije vrste likvidacijske vrijednosti - naručena (uredna likvidacijska vrijednost) i prisilna (prisilna prodajna vrijednost). Drugi odgovara ruskoj definiciji, prvi pretpostavlja da vlasnik ima dovoljno vremena da osigura da je razdoblje izlaganja predmeta optimalno blizu tržišnog prosjeka.

Potrebno je izbjeći zamjenu pojmova preostala vrijednost i neto prihod od likvidacije, koji nastaje prodajom imovine nakon isteka njezina vijeka trajanja. Prodaja takve imovine obično se provodi na najučinkovitiji način kako bi se djelomično nadoknadili troškovi njezine nabave u prošlosti.

Zakonodavni incidenti.

U svakodnevnoj praksi javlja se problem normativnog i zakonodavnog reguliranja primjene likvidacijske vrijednosti i utvrđivanja njezinog jednoznačnog tumačenja.

Na primjer, u skladu sa Saveznim zakonom od 21. srpnja 1997. br. 119-FZ "O ovršnom postupku", potrebno je izračunati tržišnu vrijednost imovine koja se mora prodati na dražbi u roku od 2 mjeseca. Ali, ako se prodaje na dražbi, odnosno na ograničeno vremensko razdoblje, što je tipično za netržišne uvjete prodaje, onda to ne odgovara konceptu tržišne vrijednosti sadržanom u članku 3. Saveznog zakona o 29. srpnja 1998. br. 135-FZ “O aktivnostima procjene u Ruskoj federaciji”. Štoviše, koncept likvidacijske vrijednosti definiran je u „Standardima procjene koji su obvezni za primjenu od strane subjekata procjeniteljskih aktivnosti“, odobrenim dekretom Vlade Ruske Federacije.

U tom slučaju procjenitelji bi trebali izračunati ne tržišnu, već likvidacijsku vrijednost oduzete imovine. Postoji proturječnost između različitih zakonodavnih akata.

2. Analiza čimbenika koji određuju razliku između likvidacijske i tržišne vrijednosti.

Svi čimbenici koji stoje u osnovi likvidacijske vrijednosti ili je prate mogu se uvjetno klasificirati (Slika 2).

Slika 2: Faktori rezidualne vrijednosti

Objektivni faktori prisutan u određivanju vrijednosti spašavanja u bilo kojoj situaciji. Njihov utjecaj se ne može zanemariti, i oni, zapravo, praktički ne ovise o stanju stvari u pojedinom poduzeću (s izuzetkom općeg imovinskog stanja). Pritom svi objektivni čimbenici međusobno utječu jedni na druge. Tako, primjerice, povoljni tržišni uvjeti mogu smanjiti optimalno vrijeme izlaganja itd.

Najvažniji čimbenik koji utječe na razlike u tržišnim i povratnim vrijednostima je razdoblje izlaganja nekretnine . Istodobno, što je planirano razdoblje izlaganja likvidirane imovine kraće u odnosu na optimalno, to se veći mogući trošak smanjuje.

Dijagrami 1-3 prikazuju omjer tržišne i likvidacijske vrijednosti nekretnina u Moskvi 1998.-2000. (u %)

Dijagram 1: Odnos tržišne vrijednosti i troška prisilne prodaje poslovnih zgrada i prostora, %

Grafikon 2: Omjer tržišne vrijednosti i vrijednosti prisilna prodaja poslovnih zgrada i sobe, %

Dijagram 3: Odnos tržišne vrijednosti i troška prisilne prodaje skladišnih i industrijskih zgrada i prostora,%

Izvor: S. Čemerikin "Likvidacijska vrijednost u procjeni nekretnina".

Naime, razdoblje izloženosti imovine temeljni je čimbenik koji bitno utječe na sve ostale čimbenike, kako u smjeru jačanja, tako i slabljenja njihova utjecaja. Očito, s povećanjem planiranog razdoblja izloženosti, postoji više stvarnih mogućnosti za korištenje učinkovitih marketinških aktivnosti, izravnavanje negativnog utjecaja kratkoročnih čimbenika koji stvaraju tržište itd.

Opća investicijska atraktivnost objekta temelji se na individualnim karakteristikama nekretnine (funkcionalnost, fizičko stanje) i ima izravan utjecaj na razinu potražnje potrošača.

U predmetnom slučaju (tijekom likvidacije poduzeća) aktiviraju se specifični čimbenici koji se uvjetno mogu nazvati "faktori odabira"(načelno su ti faktori vrlo bliski faktoru investicijske atraktivnosti). Suština ovih čimbenika je da mnogi objekti imovinskog kompleksa pojedinačno ne predstavljaju nikakvu vrijednost i zapravo se ne mogu prodati po normalnoj cijeni, dok su ti objekti igrali značajnu ulogu unutar likvidiranog poduzeća. Utjecaj analiziranog aspekta na tzv. nematerijalnu imovinu, a prije svega na poslovni ugled poduzeća (goodwill), koji uključuje vrijednost osoblja, odnose s dobavljačima, ujednačenost poslovne strukture i dr. posebno je negativno. Kada je tvrtka likvidirana, nije moguće realizirati ovu, ponekad jednu od najvrjednijih imovina.

Apsolutna vrijednost tržišne vrijednosti objekta ima suprotan učinak na razinu likvidnosti - što je veća tržišna vrijednost objekta, to je manje učinkovita potražnja za njim zbog smanjenja broja potencijalnih kupaca.

Čimbenici izravnog utjecaja na razinu troškova objekata uključuju tržišni uvjeti tijekom razdoblja likvidacije. Što je to razdoblje dulje, tvrtka ima više mogućnosti da analizira stanje na tržištu i odabere najoptimalniji način djelovanja u datim okolnostima. I obrnuto, uz kratko razdoblje izloženosti i nepovoljne tržišne uvjete, gubici u prodaji objekata će se još više povećati. A nadati se općem usponu tržišta u kratkom razdoblju likvidacije tvrtke u najmanju je ruku nerazumno.

Marketinška učinkovitost također je značajno komplicirano kratkim trajanjem razdoblja dodijeljenog za relevantne aktivnosti. Međutim, to jednako ovisi io konkretnom sredstvu kojim se povećava prodajna cijena objekta.

Drugi važan objektivni faktor je psihološki aspekt prisilna prodaja, koja se izražava u određenom utjecaju na inicijativu kupaca. Štoviše, utjecaj ovog faktora također je prilično dvojak - s jedne strane, osjećajući da je prodavatelj u početno nepovoljnoj situaciji, kupci počinju odbacivati, ali s druge strane, osjećajući međusobnu konkurenciju, boje se izgubiti imovina se prodaje i prisiljeni su na kompromis.

Subjektivni faktori odražavaju specifičnosti svakog pojedinog poduzeća. Ovi čimbenici su posebno negativni u poduzećima s neučinkovitim menadžerima, što dovodi do značajnih poteškoća tijekom likvidacije. Takvi čimbenici uključuju cijeli sustav pojava. Stoga je popis i procjena dugotrajne imovine poduzeća u stečaju gotovo uvijek otežan stanjem računovodstvenih registara, nedostatkom tehničkih putovnica za opremu i BTI putovnica za nekretnine. Ovaj niz se nastavlja nedostatkom pravnih dokumenata za nekretninu, kompleksnošću računovodstva, nedostatkom djelatnika koji mogu dati potrebna objašnjenja. Sve ove činjenice dovode do činjenice da je prije izrade konkretnog plana i određivanja vremena likvidacije potrebno u punom smislu riječi "pograbljati" imovinu poduzeća, obnoviti lance nastanka određenih obveza. kako od strane samog poduzeća tako i od strane njegovih partnera. To dovodi do kolosalne komplikacije procesa likvidacije.

Međutim, bilo bi pogrešno misliti da su razmatrani čimbenici uvijek samo negativni. Naprotiv, jasna organizacijska struktura i učinkovit savjestan rad odjela poduzeća mogu doprinijeti značajnom ubrzanju procesa likvidacije.

Doista, umjesto trošenja 3-6 mjeseci na utvrđivanje trenutnog stanja imovine poduzeća u slučaju njegovog bezvlasništva, bilo bi bolje iskoristiti ovo razdoblje za povećanje vremena za prodaju imovinskog kompleksa, što je vrlo važno .

Tablica 1 daje analizu potencijalnih izazova i čimbenika koji stoje iza tih izazova, raščlanjenih prema vrsti nekretnine.

Tablica 1: Utjecaj čimbenika vrijednosti spašavanja na različite vrste imovine

Faktor utjecaja	Razdoblje izlaganja	Ulagati. atraktivnost	Čimbenici "izolacije".	Tržišna cijena	Tržišna konjunktura	Marketing	Subjektivni faktori	Komentari
Vrsta nekretnine	Razdoblje izlaganja	Ulagati. atraktivnost	Čimbenici "izolacije".	Tržišna cijena	Tržišna konjunktura	Marketing	Subjektivni faktori	Komentari
Zgrade, objekti i zemljište	visoka	visoka	prosjek	prosjek	visoka	prosjek	vrlo visoka	Iznimno su važni pravni aspekti upisa nekretnina, dostupnost tehničke dokumentacije, individualne karakteristike nekretnine. Likvidacijska vrijednost se u pravilu bitno razlikuje od tržišne vrijednosti.
Nematerijalna imovina (zaštitni znakovi, patenti, certifikati, itd.)	visoka	visoka	visoka	prosjek	prosjek	prosjek	visoka	Pri procjeni likvidacijske vrijednosti ove vrste imovine iznimno su važni i pravni aspekti njezina upisa, kao i stvarna korist koju ova ili ona nematerijalna imovina može donijeti novom vlasniku, uzimajući u obzir izoliranost ovog objekta od okvir likvidiranog poduzeća. Kupci za takvu imovinu su dosta specifični, a njihova potraga je teška. Preostala vrijednost često se znatno razlikuje od tržišne vrijednosti.
Izgradnja u tijeku	vrlo visoka	vrlo visoka	visoka	prosjek	prosjek	prosjek	prosjek	Ovdje su individualne karakteristike objekta izuzetno važne i teško je pronaći potencijalne kupce. Preostala vrijednost se jako razlikuje od tržišne vrijednosti.
Strojevi, oprema i vozila	srednje visok	visoka	visoka	prosjek	prosjek	visoka	prosjek	Pri procjeni vrijednosti ove nekretnine iznimno su važne individualne karakteristike objekta, njegova funkcionalna (moralna) amortizacija. Ovisno o starosti imovine, razlike u zatečenoj vrijednosti u odnosu na tržišnu vrijednost ocjenjuju se kao prilično visoke i srednje.
Financijska ulaganja (dionice, obveznice, mjenice, udjeli u drugim poduzećima)	visoka	vrlo visoka	prosjek	prosjek	prosjek	visoka	prosjek	Ova vrsta nekretnina često je vrlo specifična, što otežava potragu za potencijalnim kupcima. U mnogim se slučajevima financijska ulaganja poduzeća općenito pokažu apsolutno nelikvidnima. Likvidacijska vrijednost može se značajno razlikovati od tržišne vrijednosti ili biti beznačajna do točke slučajnosti (na primjer, za vrijednosne papire kojima se trguje na burzi).
Sirovine	prosjek	visoka	prosjek	prosjek	visoka	prosjek	prosjek	Ovo je možda jedna od rijetkih vrsta imovine koja se može prodati u relativno kratkom vremenu, ovisno o njihovim individualnim karakteristikama. Likvidacijska vrijednost se u pravilu ne razlikuje bitno od tržišne vrijednosti.
PDV	vrlo visoka	vrlo visoka	vrlo visoka	-	-	-	prosjek	Riječ je o vrlo specifičnoj vrsti imovine koja se uvjetno može svrstati u imovinu. Dio nenaplaćenog PDV-a može se pripisati odgođenim potraživanjima iz proračuna, koja se mogu koristiti tijekom životnog vijeka poduzeća dok se ono potpuno ne zaustavi na kraju postupka likvidacije. Kao takvo, nemoguće je prodati ovu imovinu, ali se može djelomično nadoknaditi, čime se štedi novac dobiven, na primjer, od prodaje dugotrajne imovine organizacije.
Potraživanja	vrlo visoka	vrlo visoka	prosjek	kratak	kratak	kratak	prosjek	Ova vrsta imovine također je vrlo specifična. U određivanju njegove likvidacijske vrijednosti bitna je pouzdanost dužnika, kao i dospijeće duga. Ako je dospijeće izvan razdoblja likvidacije, tada ćete morati pribjeći operacijama forfetinga, prodaji dugova, što će dovesti do značajnog smanjenja stvarnog novca koji će likvidirano poduzeće dobiti. Likvidacijska vrijednost imovine može se značajno ili malo razlikovati od tržišne vrijednosti.
Unovčiti	-	prosjek	-	-	-	-	-	U ovom slučaju, primitak sredstava u cijelosti ovisit će o pouzdanosti banke u kojoj su otvoreni računi za namirenje tvrtke.
Budući troškovi	visoka	visoka	visoka	kratak	kratak	kratak	kratak	Ova vrsta imovine može se prodati samo ako su sačuvane bilo kakve koristi od njezinog korištenja. Na primjer, korisni softverski proizvodi itd.

3. Opći metodološki problemi izračuna likvidacijske vrijednosti.

Pojednostavljena shema za izračun likvidacijske vrijednosti poduzeća je sljedeća:

IZ prilagođeni (revalorizirani) trošak cjelokupne imovine

- zbroj tekućih troškova povezanih s likvidacijom (troškovi održavanja imovine dok se ne prodaju, itd.)

- vrijednost svih obveza.

Za potrebe ovog članka, zadržimo se na razmatranju ključnih problema koji se javljaju pri izračunu povratne vrijednosti.

Specifičnosti likvidiranih poduzeća.

Prije svega, još jednom je potrebno uzeti u obzir činjenicu da u većini likvidiranih poduzeća stanje računovodstva imovine i njegova pravna podrška, blago rečeno, ostavljaju mnogo da se požele. Ove činjenice dodatno pogoršavaju problem ograničenog vremena prodaje. Primjerice, jedan postupak uknjižbe vlasništva određene nekretnine traje prilično dugo (i do nekoliko mjeseci). Osim toga, tehničko stanje dugotrajne imovine poduzeća u stečaju gotovo uvijek zahtijeva dodatna kapitalna ulaganja pri kupnji, što sužava krug potencijalnih kupaca. Posebnu pozornost treba posvetiti definiciji funkcionalne i zastarjelosti - u pravilu su dugotrajna imovina takvih poduzeća nabavljena davno i ne zadovoljavaju suvremene tehnološke i funkcionalne zahtjeve.

Primjena pristupa ocjenjivanju.

U procesu revalorizacije imovine poduzeća moguće je koristiti tri pristupa: dohodovni (temeljen na koristima koje vlasnik te imovine može ostvariti u budućnosti), usporedni (temeljen na prodajnim cijenama sličnih nekretnine na otvorenom tržištu) i skupocjeni (na temelju utvrđivanja troškova koje bi snosio potencijalni vlasnik prilikom njezina stjecanja/rekonstrukcije). Postavlja se prirodno pitanje - kojem od pristupa treba u najvećoj mjeri vjerovati pri izračunu povratne vrijednosti?

Na temelju činjenice da je vrijeme prodaje ograničeno i da je nemoguće prenijeti potencijalnim kupcima potpunu informaciju o prednostima određene imovine, te, kao rezultat toga, potreba da kupac samostalno odredi procijenjenu cijenu objekta putem analizirajući otvoreno tržište, čini se prikladnim usredotočiti se na komparativni (tržišni) pristup. Međutim, to nimalo ne isključuje mogućnost korištenja dobivenih rezultata u okviru druga dva pristupa. Štoviše, javljaju se situacije u kojima je korištenje komparativnog pristupa općenito nemoguće.

Stoga je pri izvođenju konačne vrijednosti vrijednosti imovine potrebno posebnu pozornost posvetiti pitanju usklađivanja rezultata dobivenih u okviru primijenjenih pristupa. Dakle, pri usklađivanju rezultata procjene nekretnina, troškovni pristup zbog specifičnosti investicijske klime u Rusiji ne bi trebao imati veliki udio. Ulaže se uglavnom u izgradnju stambenih nekretnina, a na drugom mjestu su ulaganja u izgradnju poslovnih zgrada. Ulaganja u izgradnju industrijskih i komercijalnih kompleksa u pravilu provode veliki financijski holdingi, dok većina potencijalnih vlasnika takvih nekretnina radije kupuje već izgrađene, što je u konačnici jeftinije od gradnje. Sukladno tome, najveću težinu u usklađivanju rezultata treba dati komparativnom pristupu.

Prijelaz s tržišne na povratnu vrijednost.

Ipak, glavno pitanje koje se postavlja pri izračunu preostala vrijednost ostaje pitanje prijelaza s tržišne vrijednosti imovine na preostala vrijednost. .

Općenito, preostala vrijednost može se izračunati na dva načina:

¨ Izravna metoda temelji se isključivo na komparativnom pristupu. Primjena ove metode provodi se izravnom usporedbom s analogima ili statističkim modeliranjem (korelacijsko-regresijska analiza). Međutim, podaci o transakcijskim cijenama u uvjetima prisilne prodaje teško su dostupni, što ih čini izrazito ograničenim u mogućnosti korištenja ove metode. Iako u slučaju dostupnosti potrebnih informacija, on ima visok stupanj objektivnosti.

¨ Indirektna metoda temelji se na izračunu likvidacijske vrijednosti objekta, na temelju vrijednosti njegove tržišne vrijednosti.

Shema za izračun povratne vrijednosti objekta imovine neizravnom metodom je sljedeća:

tržišna vrijednost nekretnine

–

popust na činjenicu prisilne prodaje.

Stoga je glavni metodološki problem u ovom slučaju određivanje popusta za činjenicu prisilne prodaje (dopuna koja odražava uvjete prodaje).

Postoji nekoliko načina utvrđivanja popusta za prisilnu prodaju: metoda usporedbe parnih prodaja (koja analizira prodajne cijene istovrsnih nekretnina u normalnim uvjetima iu kratkom vremenu izlaganja), metoda izravne analize karakteristika i ekspertna metoda. metoda.

Najčešće se obraćaju trećoj, stručnoj metodi, što je posljedica ograničenosti potrebnih informacija. Popust za prisilnu akciju u pravilu je u rasponu od 20% do 50%. Naravno, vrijednost faktora korekcije može biti različita, ovisno o specifičnim uvjetima likvidacije.

U svakom slučaju, izračun ovog koeficijenta uključuje opravdanje i identifikaciju čimbenika koji određuju pad tržišne vrijednosti svake pojedine vrste nekretnine.

Dakle, moguće je koristiti kao polazište tablicu predloženu u odjeljku "Analiza čimbenika koji određuju razliku između likvidacijske vrijednosti i tržišne" tablice. Za to je potrebno rangirati sve faktore po važnosti unutar svakog konkretnog objekta, dajući određeni raspon u kojem vrijednost popusta može varirati. Istodobno, treba imati na umu da ukupna vrijednost vrijednosti gornjih raspona svih faktora ne smije prelaziti 100%.

Na primjer, kada se procjenjuje nekretnina, moguće je izvršiti sljedeće rangiranje čimbenika (naravno, kada se predložena shema koristi u praksi, potrebno je pažljivo razmotriti specifičnosti određene situacije, što može dovesti do drugačijeg rangiranja opcija) prema shemi od 10 točaka:

Faktor utjecaja	Stupanj utjecaja na konačni rezultat	Evaluacija (na skali od 10 bodova)	forced sale raspon popusta
Vrijeme izloženosti	visoka	8	*8/47100% = 0-17%**
Investicijska atraktivnost	visoka	8	*8/47100% = 0-17%**
Čimbenici "selekcije"	Srednji	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Tržišna cijena	Srednji	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Tržišni uvjeti	visoka	7	*7/47100% = 0-15%**
Marketing	Srednji	5	*5/47100% = 0-10,6%**
Subjektivni faktori	Vrlo visoko	9	*9/47100% = 0-19%**
Ukupna vrijednost		47	0-100%

Nakon utvrđivanja raspona popusta za prisilnu prodaju u kontekstu faktora, provodi se temeljita analiza stanja te se za svaki faktor odabire određena vrijednost popusta, nakon čega se dobivene vrijednosti sumiraju.

Slični izračuni se rade za sve vrste imovine koja pripada likvidiranom poduzeću.

4. Za koga je potreban izračun likvidacijske vrijednosti i zašto angažirati procjenitelja?

Utvrđivanje likvidacijske vrijednosti ima za cilj rješavanje niza problema koji izravno ovise o konzumentima ovih informacija. Kao glavni korisnici (u većini slučajeva kupci) konačnog izračuna likvidacijske vrijednosti razlikuju se kreditni upravitelji, arbitražni upravitelji i upravitelji poduzeća.

kreditni menadžeri.

Kod odobravanja kredita osiguranog založenom nekretninom važan korak je procjena vrijednosti te nekretnine. Preporučljivo je povjeriti ovaj izračun kvalificiranim stručnjacima u području procjene, odnosno izvršiti neovisnu procjenu kako bi se utvrdila povratna vrijednost. Stvarna činjenica implementacije objekta možda se neće dogoditi. Međutim, da bi se osigurao zajam u razumnom iznosu, zajmodavac mora znati po kojoj će cijeni, ako se sredstva ne vrate, biti moguće prodati kolateral, odnosno uz prisilnu prodaju i skraćeno razdoblje izloženosti. Pravovremeni izračun likvidacijske vrijednosti omogućuje izbjegavanje izdavanja neopravdano visokih kredita i ubrzanje procesa prodaje kolaterala.

Arbitri.

U procesu likvidacije poduzeća, kako bi se ubrzao proces prodaje imovine, trebalo bi doprinijeti procjeni objekata. Rano utvrđivanje likvidacijske vrijednosti, uz analizu financijskog stanja dužnika, dovodi do donošenja informirane odluke o postupcima i vremenu dražbe. Dakle, povećanje razdoblja izloženosti imovine doprinosi rastu njihove vrijednosti.

Vodeći menadžeri.

Značaj izračuna povratne vrijednosti za rukovoditelje je dvostruk.

Prvo, stjecanje imovine po likvidacijskoj vrijednosti omogućuje poduzećima-kupcima da dobiju očite koristi kako u slučaju daljnje preprodaje imovine po tržišnoj vrijednosti (u obliku razlike između tržišne i likvidacijske vrijednosti), tako iu slučaju njezine rad (u drugačijoj situaciji, kupnja slične imovine bila bi skuplja).

Drugo, viši menadžeri trebaju imati na umu da je jedan od pravaca poslovnog restrukturiranja (reorganizacije) strateški smjer. U njegovom okviru poduzimaju se mjere spajanja, preuzimanja poduzeća i djelomične likvidacije poduzeća u kratkom vremenu. U pravilu, svaka odluka o budućoj sudbini poduzeća temelji se na razvoju nekoliko mogućnosti razvoja, među kojima je predviđena i mogućnost njegove likvidacije.

Na ovaj način, uključivanje kvalificiranih stručnjaka za procjenu će maksimizirati učinkovitost i vrijeme izračuna likvidacijske vrijednosti, što je važna komponenta konačnog rezultata likvidacijskog procesa u cjelini.

Popis korištene literature:

1. "Vrednovanje poduzeća": ur. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova - M.: Financije i statistika, 2000.

2. V. Galasyuk "O definiciji koncepta likvidacijske vrijednosti."

3. V. Galasyuk "Povećanje vrijednosti poduzeća uz pomoć likvidacijske vrijednosti."

4. S. Dolgin "Postupak (značajke) procjene likvidacijske vrijednosti stečajne mase."

5. Yu. Kozyr "Procjena likvidacijske vrijednosti".

6. S. Chemerikin “Likvidacijska vrijednost u vrednovanju nekretnina”.

"Standardi ocjenjivanja obvezni za primjenu od strane subjekata djelatnosti vrednovanja." Odobreno Brzo. Vlada br. 519 od 06.07.2001

Međunarodni rječnik pojmova vrednovanja poduzeća (Nacionalno udruženje ovlaštenih analitičara vrednovanja (NACVA)).

Likvidacijska vrijednost

U procesu interakcije između gospodarskih subjekata često postaje potrebno utvrditi likvidacijsku vrijednost objekta gospodarskih odnosa. Na primjer, kod izdavanja kredita osiguranog jamstvom, sigurnost kredita ovisi o točnosti utvrđivanja vrijednosti likvidacijske vrijednosti založenih predmeta. U slučaju likvidacije poduzeća, postaje potrebno utvrditi likvidacijsku vrijednost njegove imovine za njihovu prodaju. Međutim, procjena vrijednosti poduzeća nije potrebna samo u slučaju likvidacije poduzeća. Važan je u mnogim drugim slučajevima, na primjer, kod financiranja poduzeća dužnika; kod financiranja reorganizacije poduzeća; prilikom promjene poduzeća, koja se provodi bez parnice; prilikom izrade plana otplate dugova poduzeća-dužnika kojem prijeti stečaj; pri analizi i identificiranju mogućnosti razdvajanja pojedinačnih proizvodnih kapaciteta poduzeća u ekonomski neovisne organizacije; prilikom ocjenjivanja zahtjeva za kupnju poduzeća; u ispitivanju lažnih transakcija prijenosa vlasničkih prava na treće osobe; u ispitivanju programa reorganizacije poduzeća.

U uvjetima suvremenog "informacijskog" gospodarstva, konkurentske prednosti poduzeća nisu određene prisutnošću visokokvalitetne fizičke imovine i moderniziranih procesa proizvodnje, opskrbe i marketinga, već sposobnošću stvaranja inovacija i njihove prodaje potrošačima. u obliku proizvoda visoke tehnologije. To zahtijeva radikalnu reviziju tradicionalnih pristupa upravljanju, razvoj novih kriterija i nove metodologije koja odgovara suvremenim zahtjevima.

Glavni cilj svakog poduzeća jest ili bi trebao biti maksimiziranje vrijednosti za vlasnike (dioničare), odnosno ekonomske koristi koje dobivaju od ulaganja kapitala u to poduzeće. Kako pokazuju istraživanja domaćih i stranih autora, u zemljama čija gospodarstva nisu usmjerena na maksimiziranje vrijednosti za vlasnike, investitori ostvaruju niži povrat na uloženi kapital nego u zemljama takve orijentacije. Daljnja globalizacija tržišta kapitala znači da će prvo doživjeti odljev investicija i zaostajanje u globalnoj konkurenciji. Stoga, kako se mobilnost kapitala povećava, sustav upravljanja poduzećem orijentiran na vrijednost dobiva sve veću težinu i važnost.

Orijentacija na povećanje vrijednosti za vlasnika kao kriterij upravljanja suvremenim industrijskim poduzećem nije u suprotnosti s dugoročnim interesima svih ostalih sudionika u poslovanju.

Štoviše, vlasnici su jedini sudionici u poslovanju koji, brinući se za maksimiziranje vlastite dobrobiti, istovremeno doprinose dobrobiti svih ostalih. To je zbog činjenice da je vlasnik poduzeća rezidualni vlasnik i prima ekonomske koristi u obliku dividendi tek nakon poravnanja s ostalim sudionicima u poslu -

dobavljači, osoblje, vlada i vjerovnici. Složenost i raznolikost problema povećanja vrijednosti poduzeća, njegova novost za rusko gospodarstvo modernog razdoblja zahtijeva predstavljanje u ovom odlomku osnovnih koncepata i pristupa određivanju vrijednosti poduzeća u skladu s međunarodnim standardima i zakonodavstvo Ruske Federacije, kao i matematički modeli za njegov izračun. U skladu s Međunarodnim standardima vrednovanja (IVS), trošak ( vrijednost) je tržišni pogled na koristi koje imaju oni koji posjeduju dobra ili koriste dane usluge na datum utvrđivanja vrijednosti. Glavna vrsta vrijednosti je tržišna vrijednost.

Tržišna cijena(Tržišna vrijednost) je procijenjeni iznos novca za koji bi se izvršila prodaja imovine na datum vrednovanja od strane voljnog prodavatelja voljnom kupcu kao rezultat komercijalne transakcije nakon odgovarajućeg marketinga, u kojoj bi svaka strana imala sve potrebne informacije , postupajte razborito i bez prisile. Pod tržišnom vrijednošću podrazumijeva se vrijednost imovine izmjerena bez uzimanja u obzir troškova povezanih s prodajom ili kupnjom i bez prebijanja troškova plaćanja svih povezanih poreza.

Knjigovodstvena vrijednost(Knjigovodstvena vrijednost) je razlika između ukupne vrijednosti imovine (bez amortizacije) i ukupnog iznosa obveza, prema podacima bilance. Stoga, za razliku od tržišne vrijednosti, knjigovodstvena vrijednost odražava "povijesne" cijene po kojima je imovina stečena u prošlosti.

Knjigovodstvena vrijednost neto imovine poduzeće se utvrđuje u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije oduzimanjem od iznosa imovine prihvaćene za izračun iznosa obveza prihvaćenih za izračun.

Izračun vrijednosti neto imovine provodi se prema formuli

Čist \u003d A - K zajam,

gdje je A iznos imovine prihvaćen za namirenje;

Pozajmiti - iznos obveza (posuđeni kapital) prihvaćen za izračun.

Knjigovodstveni iznos prikazan u financijskim izvještajima općenito ne odgovara stvarnoj tržišnoj vrijednosti neto imovine poduzeća.

Sa stajališta perspektive razvoja poduzeća, razlikuju se vrijednost spašavanja i trošak postojećeg poduzeća.

Likvidacijska vrijednost poduzeća je iznos koji vlasnik može dobiti od prodaje imovine poduzeća na tržištu nakon podmirenja svih obveza. Likvidacijska vrijednost izračunava se pomoću formule

V tekućina = V Očistite - od tekućine - od hitne,

gdje V Achist - tržišna vrijednost neto imovine (vidi definiciju u nastavku);

slick - troškovi likvidacije;

hitno - popust za hitno.

Kao što se može vidjeti iz formule, prilikom procjene likvidacijske vrijednosti uzimaju se u obzir troškovi povezani s likvidacijom poduzeća i popust za hitnost, koji odražava nemogućnost odgovarajućeg marketinga. Preostala vrijednost može se smatrati minimalnim zajamčenim iznosom novca koji vlasnik može dobiti od poduzeća. Metodički, izračun likvidacijske vrijednosti temelji se na procjeni tržišne vrijednosti neto imovine poduzeća.

Tržišna vrijednost neto imovine poduzeće je razlika između tržišne vrijednosti imovine poduzeća i vrijednosti njegovih obveza svedenih na trenutni trenutak u vremenu. Za izračun tržišne vrijednosti neto imovine koristi se formula

V Ahist = V A − V oko,

gdje V A je tržišna vrijednost imovine poduzeća; V oko - sadašnja vrijednost obveza poduzeća.

Polazište za procjenu tržišne vrijednosti imovine V A je njihova knjigovodstvena vrijednost o kojoj je gore bilo riječi. Kako bi se dobila razumna tržišna vrijednost, pojedine stavke imovine se usklađuju.

Likvidaciona vrijednost se dijeli na tri vrste:

Naručena vrijednost spašavanja. Prodaja imovine poduzeća provodi se u razumnom roku kako bi se za imovinu koja se prodaje mogla postići visoka cijena. Za najmanje likvidne nekretnine poduzeća, ovo razdoblje je oko 2 godine.

Vrijednost prisilnog spašavanja. Imovina se prodaje što je brže moguće, često u isto vrijeme i na istoj dražbi.

Likvidacijska vrijednost prestanka postojanja imovine poduzeća. U ovom slučaju imovina poduzeća se ne prodaje, već se otpisuje i uništava, a na tom se mjestu gradi novo poduzeće koje daje značajan ekonomski ili društveni učinak. U ovom slučaju vrijednost poduzeća je negativna, jer su potrebni određeni troškovi za likvidaciju imovine poduzeća.

Na temelju općih pravila o likvidaciji pravnih osoba utvrđenih u člancima 61-65 Građanskog zakonika Ruske Federacije, glavna razlika između likvidacije pravne osobe (poduzeća) i njezine reorganizacije u bilo kojem obliku je u tome što likvidacija ne podrazumijevaju sukcesiju, odnosno prijenos prava i obveza likvidiranog poduzeća na druge subjekte.

Dobrovoljna likvidacija pravne osobe (poduzeća) moguća je odlukom njegovih sudionika. Građanski zakonik Ruske Federacije (1. stavak, članak 61.) izravno predviđa sljedeće osnove za likvidaciju pravne osobe odlukom njezinih sudionika: a) istek razdoblja za koje je pravna osoba stvorena; b) postizanje svrhe za koju je stvoren; c) sudsko priznanje ništavosti registracije pravne osobe u vezi s povredama zakona ili drugih pravnih akata učinjenih tijekom njezina osnivanja, pod uvjetom da su te povrede neotklonjive, kao i po drugim osnovama koje se mogu utvrditi kako diskrecijom dioničara tako i naznakom zakona.

Postoji mogućnost dobrovoljne likvidacije (samolikvidacije) poduzeća, posebno u vezi sa stečajem. U skladu s člankom 24. Saveznog zakona „O nesolventnosti (stečaju)”, u nedostatku prigovora vjerovnika, dužnik koji je pravna osoba može proglasiti stečaj i dobrovoljnu likvidaciju.

Zakonodavstvo ne ograničava diskrecijsku slobodu sudionika pravne osobe pri utvrđivanju razloga za donošenje odluke o njezinoj likvidaciji. Stoga treba pretpostaviti da dioničari - vlasnici dionica s pravom glasa imaju pravo na propisani način odlučiti o likvidaciji poduzeća zbog nesvrsishodnosti nastavka njegove djelatnosti iz bilo kojih razloga koje sami utvrde.

Izračun likvidacijske vrijednosti poduzeća uključuje nekoliko glavnih faza:

Uzima se posljednja bilanca.

Izrađuje se kalendarski raspored likvidacije imovine, budući da prodaja različitih vrsta imovine poduzeća zahtijeva različita vremenska razdoblja.

Utvrđuju se bruto prihodi od unovčenja imovine.

Procijenjena vrijednost imovine umanjuje se za iznos izravnih troškova (provizije procjeniteljskim i odvjetničkim uredima, porezi i naknade). Prilagođene vrijednosti imovine koja se procjenjuje diskontiraju se na datum vrednovanja po diskontnoj stopi koja uzima u obzir rizik povezan s prodajom.

Preostala vrijednost imovine umanjuje se za troškove povezane s držanjem imovine prije njezine prodaje, uključujući troškove održavanja zaliha gotovih proizvoda i proizvodnje u tijeku, održavanja opreme, strojeva, mehanizama, nekretnina, kao i troškove upravljanja održavati rad poduzeća do završetka njegove likvidacije. Razdoblje popusta za pripadajuće troškove utvrđuje se kalendarskim planom prodaje imovine društva.

Poslovni dobitak (gubitak) razdoblja likvidacije se dodaje (oduzima).

Oduzimaju se prava prvenstva na otpremnine i isplate radnicima poduzeća, potraživanja vjerovnika za obveze osigurane zalogom imovine likvidiranog poduzeća, dug po obveznim uplatama u proračun i izvanproračunske fondove te nagodbe s drugim vjerovnicima.

Dakle, likvidacijska vrijednost poduzeća izračunava se oduzimanjem iznosa tekućih troškova povezanih s likvidacijom poduzeća od usklađene vrijednosti sve imovine bilance, kao i vrijednosti svih obveza.

Prilikom formuliranja konačnog zaključka o likvidacijskoj vrijednosti poduzeća još jednom se analiziraju čimbenici koji su doveli do bankrota poduzeća. Ako je do stečajne situacije došlo zbog niske razine upravljanja, tada se likvidacijska vrijednost dobivena kao rezultat izračuna ne usklađuje. Ako je uzrok stečaja bila lokacija objekta, vanjski uvjeti, kao što su: opće gospodarsko stanje, porezna politika i sl., tada se rezultirajuća vrijednost likvidacijske vrijednosti korigira naniže.

Kad god je moguće, treba koristiti nekoliko metoda evaluacije:

Izračun tržišne vrijednosti imovine (metoda neto imovine). Obavlja se na temelju bilance na zadnji izvještajni datum i po mogućnosti istovremeno s popisom imovine poduzeća na datum vrednovanja. Očito je da će stupanj detalja procjene ovisiti o potpunosti i pouzdanosti vrijednosti informacija koje se daju procjenitelju. Likvidacijska vrijednost u ovom slučaju brojčano je jednaka tržišnoj vrijednosti dobivenoj metodom neto imovine, a ovisit će o čimbenicima kao što su razdoblje marketinškog istraživanja i poslovanja, što je u ovom slučaju dugo razdoblje (do 18 mjeseci) i troškovi povezani s marketingom i postupkom likvidacije poduzeća. Najvjerojatniji dionici ove vrste procjene ostatka vrijednosti bit će osnivači i dioničari, koji najčešće žele zadržati poduzeće u sadašnjem obliku.

Procjena likvidacijske vrijednosti u skladu s "Metodološkim preporukama o ubrzanom postupku za primjenu stečajnih postupaka". FSFR je zainteresiran za ovu metodu procjene, nastojeći što brže pronaći efektivnog vlasnika za dužničku organizaciju. Ova vrsta likvidacijske vrijednosti je normativna i procijenjena likvidacijska vrijednost koja se javlja u vezi s planiranom likvidacijom poduzeća. Rezultat takve procjene likvidacijske vrijednosti i prodaje poduzeća u skladu s njom je nastanak dvaju poduzeća: jedno od njih ostaje s dugovima, ali bez imovine, dok drugo postaje vlasnik imovine, ali bez dugova. .

Procjena likvidacijske vrijednosti klasičnom aukcijskom metodom- zasebnom prodajom imovine poduzeća.

Značaj izračuna povratne vrijednosti za rukovoditelje je dvostruk.

Stoga će uključivanje kvalificiranih stručnjaka za procjenu maksimizirati učinkovitost i vrijeme izračuna likvidacijske vrijednosti, što je važna komponenta konačnog rezultata likvidacijskog procesa u cjelini.

Pri izračunu likvidacijske vrijednosti poduzeća potrebno je uzeti u obzir i od zamjenske vrijednosti imovine oduzeti troškove likvidacije poduzeća. To su administrativni troškovi održavanja poslovanja poduzeća do završetka njegove likvidacije, otpremnine i isplate, troškovi prijevoza prodane imovine, itd. Iznos novca primljen od prodaje imovine, oslobođen pripadajućih troškova, je diskontirati na datum mjerenja uz povećanu diskontnu stopu koja uzima u obzir povezani rizik prodaje

Izračun likvidacijske vrijednosti je relevantan ako je potrebno prodati imovinu poduzeća u kratkom vremenu. Omogućuje vam brzu prodaju objekata po najpovoljnijoj cijeni. Trošak bi trebao biti privlačan potencijalnim kupcima, ali ne prenizak. Da bi se to odredilo, potrebno je uzeti u obzir mnoge čimbenike.

Što je likvidacijska vrijednost?

Likvidacijska vrijednost- ovo je cijena imovine poduzeća, od koje se oduzimaju troškovi implementacije.

Smanjenje vrijednosti je posljedica potrebe za prodajom objekata u kratkom vremenu, koja je nastala kao rezultat sljedećih čimbenika:

tvrtke.
Nužnost nagodbi s vjerovnicima.
Prodaja poduzeća.
Optimizacija proizvodnih kapaciteta.
Potreba za kupnjom nove opreme za zamjenu zastarjele.
Promjena smjera poduzeća.

Troškovi provizije, transporta, oglašavanja, skladištenja odbijaju se od stvarne vrijednosti imovine. Za brzo privlačenje kupaca osiguran je popust. Kao rezultat svih odbitaka, vrijednost imovine se smanjuje. Tržišna cijena predmeta gotovo je uvijek viša od prodajne vrijednosti.

VAŽNO! Prodaja po preostaloj vrijednosti može biti financijski korisna za poslovanje. Ti su slučajevi tipični kada postoji velika potražnja za imovinom koja se prodaje i povećanje cijena iste. U takvoj situaciji, tvrtka može prodati objekt po cijeni koja prelazi standardne stope.

Varijante povratne vrijednosti

Preostala vrijednost može odražavati različite pokazatelje. Dijeli se na sljedeće vrste:

kratkoročni ili obvezni. Nastaje kao rezultat hitne prodaje objekata. Zbog kratkih rokova trošak je sveden na minimum. Ovaj pokazatelj može biti potreban prilikom podmirivanja dugova koji se ne mogu odgoditi.
srednjoročno. Za prodaju imovine izdvojeno je relativno dugo vremena. Zadatak upravitelja je prodati objekte po cijeni bliskoj tržišnoj vrijednosti. Mogućnost odgode prodaje omogućuje kompetentno provođenje reklamne kampanje, pronalaženje kupaca.
Dugoročno. Dugoročna preostala vrijednost utvrđuje se kada je imovinu potrebno otpisati. U tom slučaju tvrtka neće dobiti nikakva sredstva za objekte.

Obično se preostala vrijednost odnosi na cijene za prodaju imovine. Smanjenje cijene ovisit će o dvije varijable: okolnostima provedbe i profesionalnosti upravitelja.

Postupak procjene likvidacijske vrijednosti

Pravilna definicija lijekova može smanjiti troškove tvrtke. U povoljnim okolnostima prodaja imovine može donijeti čak i zaradu. Određivanje vrijednosti može se podijeliti u sljedeće korake:

Analiza informacija dobivenih iz računovodstva. Ove informacije vam omogućuju određivanje knjigovodstvene vrijednosti imovine. U sklopu faze treba izvršiti provjeru postojanja prodajne imovine. Otkriva se stvarna tržišna vrijednost objekata.
Određivanje troškova provedbe. Potrebno je utvrditi popis mogućih troškova tijekom prodaje. To uključuje potrošnju na oglašavanje, postavljanje oglasa, pronalaženje klijenta. Također morate uzeti u obzir troškove skladištenja imovine. U drugoj fazi utvrđuje se svrsishodnost prodaje. Prodaja imovine nije uvijek najbolja opcija. Ako troškovi premašuju vrijednost spašavanja, predmet je lakše uništiti.
Izrada plana likvidacije za svaki objekt. Potreban je poseban raspored za svako sredstvo jer su neki objekti vrlo jednostavni za implementaciju, dok će za druge trebati dosta vremena da se pronađe kupac za prodaju.
Određivanje iznosa amortizacije. Prije svega, trošak se smanjuje za one objekte koje je teško izvesti. Atraktivan popust igra ulogu u brzom privlačenju kupaca. Imovina za kojom postoji velika potražnja može se prodati po cijeni bliskoj tržišnoj.
Organizacija prodaje. Poduzimaju se radnje za izravnu prodaju nekretnine. Mogu uključivati reklamne kampanje, pretraživanje kupaca. Ako se prodaja smatra neprikladnom, imovina će biti uništena.

Preporuča se kladiti se ne na brzu prodaju, već na maksimalnu dobit od prodaje. Obično upravitelj traži maksimalnu cijenu po kojoj će se kupci pojaviti u bliskoj budućnosti. Njegova specifična veličina određena je vrstom imovine. Na primjer, moguće je prodati novu opremu, za kojom postoji velika potražnja, po tržišnoj vrijednosti. Uz zastarjelu tehnologiju, takav broj neće raditi.

Formula izračuna

Postoji nekoliko formula za određivanje povratne vrijednosti. Najrelevantniji je onaj koji vam omogućuje približavanje cijena tržišnim:

PM = tržišna vrijednost x (1 - koeficijent prisilne prodaje)

Koeficijent može biti 0,1 - 0,5 ili 10 - 50%. Njegova točna vrijednost određuje se ovisno o tržišnoj cijeni imovine. Koeficijent se utvrđuje kao rezultat stručne ocjene. Ovisi o sljedećim čimbenicima:

procijenjeni vremenski okvir za provedbu;
amortizacija opreme i njezina vrsta;
tržišna procjena imovine;
opće stanje u željenom segmentu tržišta.

Ako je nemoguće provesti vještačenje, koeficijent se određuje na donjoj granici. Odnosno, bit će 0,5.

Primjeri proračuna

Tvrtka hitno prodaje opremu za nagodbe s vjerovnicima. Njegova tržišna vrijednost je 50.000 rubalja. Koeficijent prisilne prodaje nije izračunat, kao osnova je uzeta donja letvica. Izračun LS bit će sljedeći:

50 000 puta (1 - 0,5)

Kao rezultat toga, dobivamo likvidacijsku vrijednost jednaku 25 tisuća rubalja.

VAŽNO! Koeficijent ne ovisi samo o karakteristikama imovine, već io nizu drugih čimbenika: vremenu prodaje, razini potražnje. Što je više mogućnosti za implementaciju objekta, to će koeficijent biti veći. Kako se omjer povećava, tako se povećava i povratna vrijednost.

Nijanse u određivanju lijekova

Prilikom utvrđivanja likvidacijske vrijednosti uočavaju se dvije glavne pogreške: precijenjena ili preniska cijena. U prvom slučaju imovina neće biti kupljena, što će dovesti do problema. Na primjer, do nemogućnosti otplate dugova. U drugom slučaju poduzeće neće dobiti dobit koju bi moglo ostvariti.

Tako.
Preostala vrijednost je procjena imovine za prodaju u kratkom roku. Njegova je definicija podijeljena u niz faza, tijekom kojih se odlučuje o pitanju izvedivosti provedbe. PV se izračunava na temelju formule u kojoj se pojavljuje tržišna vrijednost imovine. Rezultati ocjenjivanja ovise o mnogim čimbenicima, uključujući tehničke karakteristike objekta, potražnju za njim, vrijeme dodijeljeno za implementaciju.