Oglejmo si zdaj nekatere vrste vrednosti v uporabi, ki niso tržne vrednosti. Standard MCO-2 opisuje podlage vrednotenja, ki niso tržna vrednost, vendar se vse ne štejejo za netržne vrednosti, temveč le tiste, za izračun katerih so uporabljene interne (netržne) informacije in predstave o vrednosti vrednosti predmet vrednotenja se v veliki meri uporablja kot subjekt trga in ne trga kot celote.
Najpomembnejši predstavnik vrednosti pri uporabi je investicijska vrednost.
Stroški naložbe- to je vrednost nepremičnine, ki se vrednoti za določenega vlagatelja ali skupino vlagateljev za dane naložbene cilje.
Investicijska vrednost se določi glede na individualne investicijske zahteve. Zato se stroški naložbe izračunajo na podlagi dohodka, ki ga zahteva vlagatelj, in specifične stopnje njegove kapitalizacije.
Za razliko od tržne vrednosti, ki predvideva "tipičnega" kupca in "tipičnega" investitorja, vrednost naložbe temelji na potrebah in lastnostih prodajalca in kupca, katerih motivi so netipični za trg. Gre za subjektiven koncept, katerega izračun odraža dejstvo, da se ta vrednost oblikuje zaradi lastnih preferenc vlagatelja, individualnih naložbenih potreb in osebnih motivov, ki se razlikujejo od motivov tipičnega kupca ali prodajalca, upoštevanih pri določanju tržne vrednosti. , ki naložbeno vrednost povezuje z vrednostmi netržnega tipa.
Naložbena vrednost je povezana z ugotavljanjem sedanje vrednosti prihodnjih dohodkov, pričakovanih od delovanja nepremičnine, katerih narava je določena z naložbenimi načrti. Za investitorja pomembni dejavniki tveganje, znesek in cena financiranja, prihodnje povečanje ali amortizacija nepremičnine in davčni vidiki.
Naložbeno vrednost pri vrednotenju nepremičnin določi cenilec v naslednjih primerih:
Pri utemeljevanju ali analizi investicijskih projektov v nepremičnine;
- pri ugotavljanju smotrnosti naložb v financiranje tovrstnih investicijskih projektov;
- če se predmet ocenjevanja uporablja kot vložek v investicijski projekt;
- ob prevzemu vodstvene odločitve glede nadaljnje uporabe nepremičnine itd.
Stroški naložbe, tako kot vsi stroški v uporabi, se obračunava po aplikaciji dohodkovni pristop in postavljanje individualnosti ocenjevalnih parametrov v ospredje ne pomeni uporabe sumljivega (tržnega) pristopa.
Obstaja več razlogov, zakaj se vrednost naložbe lahko razlikuje od tržne vrednosti. Glavni razlogi so lahko razlike, ki se v okviru dohodkovnega pristopa odražajo v višini denarnega toka in velikosti diskontne stopnje.
Sestavljajo jih:
Pri oceni prihodnje donosnosti (zahtevana individualna stopnja donosnosti kapitala); ^
- individualne predstave o stopnji tveganja (ne tržno povprečje);
- prisotnost netipične davčne situacije (davčne ugodnosti, poseben davčni status);
- prisotnost sistema prednostnega posojanja, ki ni odtujen določenemu lastniku (ki ne preide na novega lastnika);
- možnost združevanja nepremičnine v njeni specifični rabi z drugimi predmeti, ki prav tako pripadajo ali so v lasti lastnika (sinergični (Iz besede sinergija, ne sinergetika), učinek (Sinergijski učinek vodi do tega, da vsota stroškov več delov nižja od stroškov nove celote.Vrednost sinergijskega učinka se določi s kapitalizacijo prihrankov, ki izvirajo iz različni razlogi za različne vrste združitev (horizontalne, vertikalne, konglomeratne itd.). kar lahko zmanjša tveganje).
Za posameznega investitorja se lahko razlikuje od njegove tržne vrednosti tudi zaradi različnih ocen prestiža, lokacijske perspektive itd.
Učinkovita uporaba številnih posameznih orodij (priložnosti) lastnika lahko zmanjša naložbena tveganja in s tem diskontno stopnjo. Tako je lahko naložbena vrednost nepremičnine številčno višja od tržne vrednosti zaradi njenih širših zmožnosti, ki se razlikujejo od zmožnosti povprečnega tržnega kupca.
Ta vrednost je lahko zaradi posebnega interesa vlagatelja tudi višja od tržne vrednosti. Neon je lahko nižji od tržne vrednosti zaradi posebnega interesa prodajalca (prodati ceneje, vendar pravi osebi) ali v primeru uporabe predmeta, ki ni NEI, vendar strogo opredeljen z investicijskimi načrti.
Izraza "naložbena vrednost" ne smemo zamenjevati s tržno vrednostjo naložbene nepremičnine, tj. nepremičnine, v katere se vlaga, ki so v fazi vpliva naložbe.
Uporabna vrednost- drug predstavnik vrednosti pri uporabi, kadar je vrednost nepremičnine določena kot del sredstev podjetja pri ocenjevanju podjetja kot delujočega (za sedanjega lastnika in za sedanjo uporabo, ki morda ne ustreza njegovi najbolj učinkovita uporaba). Običajno se taka ocena izvaja za namene računovodskega poročanja ali oblikovanja notranjih načrtov upravljanja. Pogosto se nepremičnina, ki se vrednoti, lahko uporablja samo za eno določeno (proizvodno) funkcijo, njena uporabna vrednost pa se oceni z metodo alokacije (alokacije) iz vrednosti celotnega poslovanja.
Pri vlaganju, tako kot na drugih področjih finančnega sektorja, obstaja določena terminologija. Da bi razumeli koncept vrednosti naložbe, morate razumeti, kaj so naložbe na splošno.
Pojav vlaganja denarja v nekaj z namenom ustvarjanja dohodka se je v gospodarstvu naše države pojavil relativno nedavno. V okviru planskega tipa gospodarstva, ki je obstajal v Sovjetski zvezi, investicij kot takih ni bilo. Zasebna lastnina ni bila dobrodošla, država pa je nacionaliziranim podjetjem dodeljevala subvencije.
Investiranje kot vrsta finančne dejavnosti se je torej pri nas pojavilo s prestrukturiranjem gospodarstva po zahodnem kapitalističnem slogu. V takšnem gospodarstvu je vlaganje prihrankov v nek predmet z namenom ustvarjanja dobička dober način zaslužka.
Kaj je naložbena vrednost? Ta pogoj ločiti od tržne cene, saj gre za popolnoma različna pojma.
Tržna vrednost predmeta je cena, za katero se lahko proda, zamenja ali kupi. Se pravi, to je njegova dejanska ocena. Naložbena vrednost je nekaj povsem drugega. Ta izraz odraža prihodnji dohodek za vsakega posameznega vlagatelja. V tem primeru se prihodnje koristi prenesejo v sedanji čas.
Dejstvo, da je cena naložbe za različne vlagatelje različna, je povsem razumno in lahko razložljivo. Vsak konkreten investitor v objekt vloži določeno količino denarja. Vsak od njih ima drugačen znesek depozitov. Tudi stopnja tveganja bo za vsako posamezno finančno osebo drugačna. V skladu s tem bo drugačen tudi dobiček od naložbenega predmeta.
Ta vrsta vrednosti je lahko v nasprotju s tržno vrednostjo. To se zgodi iz naslednjega razloga: pričakovani dohodek od predmeta je lahko višji ali nižji od tržne cene podjetja. To je subjektivno merilo vrednotenja sredstev. Odraža namere investitorja, ki niso povezane z nakupom in prodajo ter morebitnimi komercialnimi aktivnostmi v zvezi z objektom.
Ocena
Če ocenimo investicijsko ceno podjetja, potem lahko ta dejavnik poda obsežnost in zadostnost koristne informacije o razvoju in perspektivah te proizvodnje. Pokaže lahko, kako privlačna je naložba, in vam lahko pomaga razviti načrt financiranja.
Za oceno stroškov upoštevajte dejavnike, kot so:
- Davčni status in s tem znesek davkov, ki jih plača podjetje;
- Stopnja razvoja napovedi;
- Količina in skupni znesek materialnih stroškov;
- Ocena vrednosti prihodnjih materialnih prihodkov in tokov;
- Stopnja donosa;
- Ugotavljanje števila in stopnje tveganj, značilnih za dani depozitni projekt.
Če se na podlagi ocene izkaže, da je cena naložbe precej višja od tržne cene, to pomeni, da je podjetje izjemno privlačno za bodoče investitorje.
Če opazimo nasprotno situacijo, potem je privlačnost za vlagatelje majhna. To pomeni, da bo težje najti ljudi, ki bi vložili denar.
Glavna naloga strokovnjaka, ki se ukvarja s privabljanjem vlagateljev v razvoj podjetja, je povečati vse razpoložljiva sredstva vrednost naložbe. To bo pritegnilo veliko število depozitov, kar bo podjetju omogočilo še intenzivnejši razvoj. Ta naloga se izvaja s preučevanjem depozitne politike in zagotavlja konkurenčnost proizvodnje oziroma podjetja.
Ta dejavnik je zelo pomemben pri ocenjevanju racionalnosti naložb. On je tisti, ki bo bodočemu investitorju pokazal, ali je treba v ta projekt vložiti denar ali je le še ena "lutka".
Cena naložbe- to je cena nepremičnine za določenega investitorja ob upoštevanju določenih ciljev in pogojev (meril) naložbe. Ta vrsta cene je lahko v nasprotju s tržno ceno. To se zgodi iz naslednjega razloga: pričakovani dohodek od predmeta je lahko višji ali nižji od tržne cene podjetja. To je subjektivno merilo vrednotenja sredstev. Odraža namere investitorja, ki niso povezane z nakupom in prodajo ter morebitnimi komercialnimi aktivnostmi v zvezi z objektom.
Dejavniki, uporabljeni za oceno cene:
- davčni status in s tem znesek davkov, ki jih plača podjetje;
- stopnja razvoja napovedi;
- količino in skupni znesek materialnih stroškov;
- ocena vrednosti prihodnjih materialnih prihodkov in tokov;
- stopnja donosa;
- določitev števila in stopnje tveganj, značilnih za ta depozitni projekt.
Če se na podlagi ocene izkaže, da je cena naložbe precej višja od tržne cene, to pomeni, da je podjetje izjemno privlačno za bodoče investitorje. Če opazimo nasprotno situacijo, potem je privlačnost za vlagatelje majhna. To pomeni, da bo težje najti ljudi, ki bi vložili denar.
Sopomenke
Stroški naložbe
Je bila stran v pomoč?
Več o ceni naložbe
- Vrednotenje nedokončanih gradbenih projektov z uporabo podatkov o poslovnem dobičku V zvezi s predhodno podanimi pripombami o možnostih uporabe različnih podlag za ocenjevanje investicijskih stroškov in prodajnih cen bomo te pripombe upoštevali v okviru obravnavanega primera.
- Ocena vrednosti intelektualne lastnine Ocenjena vrednost je cena, ki jo določijo tržni subjekti ob upoštevanju vseh pogodbenih pogojev, izračuna jo vsaka stranka v poslu samostojno in pomeni najnižjo ceno za prodajalca in najvišjo ceno za kupec Vrednost naložbe je strošek intelektualne lastnine za določenega vlagatelja ob upoštevanju določenih ciljev in pogojev.
- Naložbeni certifikat Naložbeni certifikat ni razvrščen kot vrednostni papir s fiksno obrestno mero ali delnica Cena naložba spremembe certifikata kot posledica nihanj povpraševanja po delnicah, vključenih v investicijski sklad Stran je bila
- Ocena učinkovitosti investicijskih projektov v energetskem sektorju ob upoštevanju mejnih cen energije Če se vrnemo k problemu ocenjevanja učinkovitosti investicijskih projektov v energetskem sektorju ob upoštevanju mejnih cen energije, je treba opozoriti, da je najpogostejši v praksi vrednotenje investicijskih projektov je indikator neto sedanje vrednosti NPV 2,5, izračunan po naslednji formuli NPV
- Tveganja podjetja V tem primeru je edino merilo smotrnosti uporabe zavarovanja cena zavarovanja naložbeno tveganje kreditno tveganje obrestno tveganje davčno tveganje finančna tveganja portfeljsko tveganje trg
- Modeliranje prihodkov od prodaje pri ocenjevanju investicijskega projekta s preglednicami Opisan je izračun prihodkov od prodaje kot del ocene. naložba Projekt Podana so bila priporočila za upoštevanje določenih parametrov, kot sta začetek prodaje in začetni obseg
- Prihodki od obresti Prihodki od obresti so enotna obrestna mera za naložbe, izračunana na podlagi nakupne cene naložba instrument Prikazuje učinek vseh plačanih premij na periodično amortizacijo
- Metode za ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev Pomembno je razumeti terminologijo, uporabljeno pri vrednotenju, da ne bi zamenjali poštene vrednosti z nakupno ceno ali naložbeno vrednostjo ali vrednostjo pri uporabi ali likvidacijsko vrednostjo.
- Če stopnja donosa na naložba projekta pod ceno vloženega kapitala, potem bo tak projekt nedobičkonosen, kar bo vodilo tudi v
- Oblikovanje večfaktorskega kriterija za ocenjevanje naložbene privlačnosti organizacije Članek ugotavlja, da je zaradi pomanjkanja enotnih metod za ocenjevanje naložbene privlačnosti podjetij pomembno razviti večfaktorska merila, ki potencialnim vlagateljem omogočajo izbiro med več
- Prejem v zavarovanje Možni so naslednji pogoji prevzema: prevzemnik, investicijska družba, odkupi celotno izdajo vrednostnih papirjev od izdajatelja po fiksni ceni in jo proda naprej drugim vlagateljem, investicijska družba se zaveže, da bo od izdajatelja odkupila premalo dodeljeni del izdaje vrednostnih papirjev se investicijska družba zavezuje, da si bo prizadevala za plasiranje vrednostnih papirjev brez prevzemanja obveznosti.
- Državna regulacija gospodarstva Objekti državne regulacije gospodarstva povpraševanje agregatna ponudba agregat ekonomski cikli denarni obtok in raven cen zaposlenost prebivalstva investicijska dejavnost družbenoekonomski razvoj konkurenca zunanji gospodarske sile plačilna bilanca držav ekologija
- Metode za določanje diskontne stopnje pri ocenjevanju učinkovitosti investicijskih projektov Pri ocenjevanju investicijskih projektov bodite pozorni na cene, v katerih so predstavljeni prihodnji denarni tokovi
- Maksimiziranje vrednosti naftnih in plinskih družb ob upoštevanju tveganj naložbenega portfelja RAROC Razvita metodologija za oceno tveganja naložba projekt ob upoštevanju sodobnih pristopov za obvladovanje tveganja v industriji Predlaga se selektivni algoritem za sprejetje
- Značilnosti obračunavanja dolgoročnih opredmetenih osnovnih sredstev v kmetijstvu v skladu z MSRP Ta pristop k ugotavljanju poštene vrednosti dolgoročnih bioloških sredstev daje jasno sliko ob koncu poslovnega leta o stvarnem premoženjskem položaju podjetja, saj pošteno vrednost se izračuna na podlagi cene na delujočem trgu MSRP MRS 40 Naložbene nepremičnine in MSRP MSRP 5 Dolgoročna sredstva namenjena
- Posebnosti oblikovanja naložbenega portfelja gradbenega podjetja ID določitev kapitalske strukture možnih virov financiranja investicijskih projektov in ocena učinkovitosti ID Kot zunanji dejavniki, ki vplivajo na ID gradbenega podjetja
- O pomenu določanja in regulacije cene kapitala Z razvojem kooperacijskih in integracijskih procesov v postsovjetskem prostoru se povečuje vloga tehtane povprečne cene kapitala kot dejavnika pri izvajanju skupnih naložbenih projektov. z zagotavljanjem proračunske podpore
- Metodologija operativnega upravljanja kratkoročnih finančnih naložb Strokovna ocena tveganja vrednosti naložbe Raznolikost dejavnikov tveganja otežuje pridobivanje začetnih podatkov in izvedbo dejanskega
- Točka preloma podjetja Te informacije, ob upoštevanju želenega razpona prodajnih cen, stroškov podjetja itd., Se uporabljajo za oceno naložba projekt in naložba tveganje Sinonimi donosnost prag solventnosti Stran je bila v pomoč
- Problemi finančne specifikacije v kompleksnih korporativnih strukturah Visoka stopnja strateška centralizacija finančnih in investicijskih virov skupine Širok spekter ter intenzivnost procesov in načinov redistribucije finančnih in investicijskih sredstev
Naložbena vrednost je poseben koncept. Ta kazalnik se izračuna z individualnim pristopom do vsakega potencialnega vlagatelja, odvisno od ciljev praktična uporaba investicijski predmet. Nemogoče je enkrat izračunati in nato objaviti oglas. Na koncu bo višina investicije določena glede na cilj investitorja.
Kaj je vrednost naložbe
Vrednost naložbe je mogoče razlagati kot stroške intelektualne lastnine za vsakega posameznega vlagatelja. Pri njegovem določanju se upoštevajo naložbeni pogoji in končni cilj investitorja. Omeniti velja, da se lahko ta kazalnik radikalno razlikuje od tržne cene nepremičnine. To je posledica potencialnega dohodka, ki lahko močno preseže tržno vrednost ali obratno.
Vrednost naložbe odraža predvsem cilje vlagatelja, ki niso vezani na kasnejšo prodajo predmeta naložbe. Za določitev tega kazalnika se upoštevajo številni ključni dejavniki:
- znesek davka, ki je naložen podjetju;
- skupna vrednost materialnih stroškov;
- identifikacija in ugotavljanje tveganj na depozitih;
- izračun kazalnika donosnosti;
- ocena potencialnega dobička in prometa.
Vrste stroškov
Cena objekta je poleg tržne in investicijske vrednosti lahko:- Likvidacija - določena z dražbo. To je realna cena, po kateri se lahko proda podjetje v stečaju ali sodno zaseženo premoženje. Likvidacijska vrednost predmeta se lahko poleg tržne cene določi tudi pri vlogi za posojilo, zavarovano s tem predmetom.
- Odstranjevanje - določeno po okvari predmeta ali ob koncu njegove praktične uporabe ali ob prisotnosti znatne škode, zaradi katere je delovanje predmeta nemogoče za predvideni namen.
- Obnovitveno - za določitev stopnje obdavčitve ali za pravilno obračunavanje.
- Posebna - cena, ki je dodatek k tržni vrednosti nepremičnine. Izračuna se, če je predmet fizično, pravno ali ekonomsko povezan z nepremičnino, ki se prodaja.
Pripis vrednosti naložbe podjetja
Investicijska vrednost podjetja se določi glede na posameznega vlagatelja ali skupine oseb ob upoštevanju gotovosti ciljev strateških naložb za nadaljnje delovanje predmeta možnih naložb. Obstaja določena raven vrednosti podjetja, nad katero postane transakcija za vlagatelja nesmiselna.
Vlagatelj je vedno zainteresiran za večje dobičke, zato se v praksi med pogajanji med strankama vrednost naložbe ne razlikuje bistveno od tržne vrednosti. Da bi razumeli ta proces, bi morali razmisliti in razumeti ključni razlogi strateške naložbe v Rusiji:
- vertikalna integracija podjetja, ki vključuje pridobitev zmogljivosti za razširitev industrijske baze;
- razvijanje oligopola ali monopola z izločanjem konkurentov s pridobivanjem njihovih poslovnih nepremičnin;
- nakup obetavnih sredstev pod tržno vrednostjo v času gospodarske krize;
- dokapitalizacija podjetja s prestrukturiranjem notranjih sredstev;
- uvajanje izdelkov podjetja na sosednje trge, kar bo omogočilo izvajanje strategije diverzifikacije v odnosu do potencialnih kupcev;
- pridobivanje novih trženjskih in upravljavskih tehnologij;
- prepoznavanje možnih sinergijskih učinkov.
Ocena vrednosti investicije
Določitev naložbene vrednosti podjetja je pomembna v naslednjih primerih:- če je načrtovana prodaja cenilnega podjetja z eno nasprotno stranko;
- če se predmet šteje za naložbo;
- pri izvajanju dejavnosti za reorganizacijo družbe;
- opraviti analizo oziroma upravičiti investicijski potencial podjetja.
- trenutni in potencialni materialni stroški/prihodki;
- ocena bodoče vrednosti podjetja;
- trenutni davčni status;
- stopnjo predvidljivosti.
Knjigovodska vrednost naložbenih predmetov
Knjigovodska vrednost je vrednost, ki ustreza ceni sredstva v vrstici bilance stanja. V bistvu je to dejanska cena podjetja brez upoštevanja amortizacije in presežne vrednosti. To, kar običajno imenujemo nabavna vrednost ali pretekla vrednost, se v MSRP imenuje bruto knjigovodska vrednost. Naložbeni predmeti so lahko:
- sredstva;
- zaloga;
- industrijska oprema;
- zasebna podjetja ali velika podjetja.
Knjigovodska vrednost podjetja se ugotavlja iz poslovnih knjig. Običajno je to prvotna vrednost nepremičnine po odbitku denarja, porabljenega za amortizacijo. Ta kazalnik lahko sovpada s tržno ceno le v času pridobitve sredstva. V drugih primerih se lahko knjigovodska cena bistveno razlikuje od tržne vrednosti podjetja.
Naložbena vrednost je cena sredstva, ki je odvisna od vlagateljevih ciljev in naložbenih pogojev. V vsakem posameznem primeru se določi individualno. Glavni namen je določiti razvojne možnosti podjetja, da bi ugotovili stopnjo privlačnosti za vlagatelje. Zato se lahko kazalnik IP bistveno razlikuje od tržne vrednosti naložbenega podjetja. Ocena vrednosti investicije se izvede ob upoštevanju tržne razmere, ter naloge in cilje investitorja.
Nepremičnine so v prostem civilnem prometu in so predmet različnih transakcij, zaradi česar je treba oceniti njihovo vrednost, tj. pri ugotavljanju denarne protivrednosti različne vrste nepremičnine v določenem trenutku.
Vse vrste vrednosti nepremičnin lahko razdelimo na dve veliki podvrsti:
Cena menjave
Cena menjave- uporablja se pri nakupu, prodaji, najemu, zastavi, torej na trgu nepremičnin.
- trg;
- najem;
- zavarovanje;
- zavarovanje;
- likvidacija
Tržna cena- najverjetnejša cena, po kateri se da predmet odtujiti na prostem trgu v konkurenčnem okolju, ko imata stranki posla vse potrebne podatke in na vrednost posla ne vplivajo izredne okoliščine.
Zavarovalna vrednost— strošek polne odškodnine za premoženjsko škodo ob nastanku zavarovalnega primera.
Likvidacijska vrednost- strošek predmeta cenitve v primeru, da je treba predmet cenitve odtujiti v roku, ki je krajši od običajnega roka izpostavljenosti podobnih predmetov.
Stroški uporabe
Stroški uporabe— izraža vrednost predmeta za lastnika, ki ga ne namerava prodati. Za primerjavo je potrebno z alternativne možnosti investicije, primerjava z ocenami stroškov za ustvarjanje podobnih objektov in druge namene.
- naložbe;
- ravnovesje;
- katastrski;
- obdavčen;
- obnovitveno;
- zamenjave.
Stroški naložbe— vrednost predmeta ocenjevanja, določena na podlagi njegove donosnosti za določeno osebo za dane naložbene namene.
Izračun vrednosti naložbe temelji na subjektivni oceni diskontiranih stroškov in prihodkov investitorja, ki jih pričakuje od uporabe določene nepremičnine v perspektivnem investicijskem projektu.
Katastrska vrednost— vrednost predmeta vrednotenja, določena z metodami množičnega vrednotenja v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov o katastrskem vrednotenju.
Obdavčljiva vrednost- vrednost predmeta vrednotenja, določena za izračun davčne osnove in izračunana v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov.
Stroški zamenjave- znesek stroškov za ustvarjanje predmeta, podobnega predmetu ocenjevanja, v tržnih cenah na dan ocenjevanja, ob upoštevanju amortizacije predmeta ocenjevanja.
Vrednotenje nepremičnin
Vrste vrednotenja nepremičnin
Množično ocenjevanje nepremičnina je ocena veliko število nepremičninskih predmetov na določen datum z uporabo standardne metode Statistična analiza. Hkrati je poenoten postopek ocenjevanja velikega števila predmetov.
Individualna ocena nepremičnina je ocena določenega predmeta na določen datum.
Faze postopka vrednotenja nepremičnin
1. Opredelitev problema:
- naveden je predmet ocenjevanja in namen njegovega ocenjevanja;
- ugotavljajo se lastninske pravice;
- določen je datum ocenjevanja;
- oblikovana je vrsta stroška, ki ga je treba določiti.
2. Načrt predhodnega pregleda in ocenjevanja:
- ugotovi se, kateri podatki so potrebni in zadostni za analizo predmeta;
- ugotovljeni so viri njihovega prejema;
- izdelan je načrt izvedbe presoje;
- Med cenilcem in naročnikom se sklene pisni dogovor.
3. Zbiranje in preverjanje podatkov:
- računovodstvo in poročanje;
- o tehničnih in obratovalnih značilnostih objekta;
- lastninske listine, podatki o obremenitvi predmeta ocenjevanja.
4. Uporaba ocenjevalnih pristopov:
- draga metoda;
- primerjalna metoda;
- dohodkovna metoda.
5. Dogovor o rezultatu ocenjevanja:
Pridobitev končne ocene nepremičnine na podlagi rezultatov uporabe različnih pristopov k ocenjevanju. Ob upoštevanju vseh pomembnih parametrov se končna vrednost predmeta določi na podlagi strokovnega mnenja cenilca.
6. Končna faza
Sestavlja se cenitveno poročilo - dokument, ki vsebuje utemeljitev mnenja cenilca o vrednosti nepremičnine.
Pristopi k vrednotenju nepremičnin
Primerjalni pristop
Primerjalni pristop k ocenjevanju vrednosti je niz metod za ocenjevanje vrednosti, ki temelji na primerjavi predmeta vrednotenja z njegovimi analogi, za katere so na voljo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa:
- ni nujno, da je predmet edinstven;
- informacije o transakcijah morajo biti izčrpne;
- dejavniki, ki vplivajo na nabavno vrednost primerljivih analogov nepremičnine, ki se ocenjuje, morajo biti primerljivi.
Prednosti primerjalni pristop:
- Precej enostaven za uporabo in daje zanesljive rezultate;
- končna cena odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev;
- Prodajne cene odražajo inflacijo in spremembe finančnih razmer.
Napake pristop:
- težave pri zbiranju informacij o praktičnih prodajnih cenah;
- odvisnost od tržne aktivnosti in stabilnosti;
- prodajne razlike.
Stroškovno učinkovit pristop
Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo nepremičnine, ki se vrednoti, ob upoštevanju akumulirane obrabe.
Temelji na predpostavki, da kupec za dokončan predmet ne bo plačal več kot za izdelavo predmeta podobne vrednosti.
Prednosti stroškovni pristop
- Stroškovni pristop je najbolj zanesljiv in primeren, kadar:
- analiza najboljših in najučinkovitejših zemljišče;
- vrednotenje predmetov na nedelujočih trgih;
- vrednotenje za zavarovalne in davčne namene;
- ekonomska analiza novogradenj.
Napake pristop:
- stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti;
- ločena ocena zemljišča od stavb;
- neskladje med stroški nakupa nepremičnine, ki se ocenjuje, in stroški novogradnje popolnoma enake nepremičnine.
Dohodkovni pristop
Dohodkovni pristop temelji na dejstvu, da mora vrednost nepremičnine, v katero je vložen kapital, ustrezati trenutni oceni kakovosti in količine dohodka, ki ga ta nepremičnina lahko ustvari.
Glavni predpogoj za izračun stroškov s tem pristopom je najem nepremičnine.
