Įsigydami butus ar kitą nekilnojamąjį turtą, turėtumėte būti ypač skrupulingi ir atidūs, ypač jei perkami objektai yra antrinio fondo dalis. Svarbiausia – įsitikinkite, kad perkamam butui nėra jokių apsunkinimų.
Nekilnojamojo turto sandoriuose dalyvaujančių specialistų patirtis rodo, kad faktų apie antrinio būsto nekilnojamojo turto, turinčio tam tikrus suvaržymus, pardavimo yra gana daug ir jie yra plačiai paplitę. Specialistai pabrėžia, kad suvaržymai – tai teisių suvaržymas, draudžiantis įvairias turtines manipuliacijas nekilnojamojo turto srityje. Suvaržymų sąrašas gana ilgas. Dažniausiai iš jų yra:
- turto areštas;
- anuitetas iki gyvos galvos;
- hipotekos paskolos skolinimas;
- globos įsipareigojimai;
- pasitikėjimo valdymas;
- būsto priklausymas istorijos ar kultūros paminklams;
- servitutas.
Įsigijus apsunkintus kvadratinius metrus, naujasis savininkas kartu su jais gauna jiems nustatytą apsunkinimą. Taip atsitinka net ir tais atvejais, kai šios aplinkybės iš viso nėra nurodytos pirkimo sutarties straipsniuose.
Pagrindinės suvaržymų dalies registraciją būtinai vykdo valstybė, apie juos įrašoma būsto pažymėjimuose. Tačiau yra keletas išimčių. Tai apima, pavyzdžiui, atsisakymą vykdyti privatizavimą, neapskaitytų įpėdinių buvimą ir kitas situacijas. Tokie faktai yra susiję su netiesioginiais suvaržymais.
Atsižvelgdami į visą aukščiau pateiktą informaciją, ekspertai primygtinai rekomenduoja surinkti kuo daugiau informacijos apie butą, kurį ketinate įsigyti.
Kokiomis aplinkybėmis apmokestinami butas?
Suvaržymų nustatymo aplinkybes numato įstatymas. Tai visų pirma:
- gyvenamojo ploto pirkimas iš kreditų gautų lėšų;
- gauti paskolą kartu su būsto užstatu;
- mokėti už butą dalimis;
- buvimas areštinėje;
- buto įsigijimas, kartu su jo atėmimu.
Kaip sužinoti, ar perkamam butui nėra apsunkinimų? Kai kyla šis klausimas, turėtumėte atsiminti, kad:
Remiantis Rusijos įstatymais, visi nekilnojamojo turto suvaržymai turi būti įregistruoti ir atspindėti Vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre.
Yra du būdai patikrinti, ar nėra suvaržymų – nemokamas ir mokamas.
Kaip nemokamai sužinoti apie buto suvaržymus (informacija internete)
Norėdami nemokamai sužinoti apie suvaržymus perkamam butui, tiesiog eikite į Rosreestr svetainę. Šis portalas – tai priemonė, skirta rodyti visada naujausią informaciją, esančią Vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre, tačiau, deja, informacija jame atnaujinama gana nereguliariai.
Taigi, norėdami gauti informacijos internete nemokamai, turėtumėte atlikti šiuos veiksmus:
- eikite į Rosreestr svetainę;
- įveskite perkamo buto adresą arba jo kadastro numerį ir spustelėkite mygtuką „Generuoti užklausą“;
- Kitame svetainės puslapyje, gautame paspaudus mygtuką „Generuoti užklausą“, turėtumėte patikrinti, ar ten nurodytas reikiamas adresas. Jei šio adreso nėra, tai reiškia, kad Vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre informacijos apie jį nėra. Jei rodomas adresas, turite jį spustelėti tiesiai;
- Perėję į kitą puslapį, turite spustelėti nuorodą „Teisės ir apribojimai“. Po šio paspaudimo bus gauta reikalinga informacija, kuri leis sužinoti apie buto apsunkinimus. Jei atitinkama eilutė tuščia, tai rodo jų nebuvimą. Priešingu atveju bus pateikta konkreti informacija, nurodanti, kad būsto pirkimas gali būti nepriimtinas arba pavojingas
Apsilankymas Rosreestr svetainėje yra patrauklus, nes jis nemokamas ir greitai pateikia informaciją. Tačiau turėtumėte būti pasirengę, kad informacija gali pasirodyti nereikšminga ir jus suklaidinti, kupina didelių klaidų.
Kur gauti patikimą pažymą apie buto suvaržymų nebuvimą
Ieškant galimybės sužinoti, ar perkamas butas nėra apsunkintas, ir siekiant gauti visiškai patikimą informaciją, reikėtų pagalvoti apie kreipimąsi į MFC. Ši institucija galės jums išduoti atitinkamą Vieningo valstybės registro išrašą, kurio informacija bus visiškai patikima ir aktuali. 
Šis būdas gauti reikiamą informaciją taip pat yra gana patogus, nes visiškai baigtas dokumentas išduodamas vidutiniškai po pusvalandžio nuo jo užsakymo. Vienintelis trūkumas – paslauga mokama. Jo kaina yra 250 rublių. Tačiau šios gana nedidelės išlaidos yra visiškai įmanomos, nes turėdami patikimą informaciją galėsite priimti teisingą ir pagrįstą sprendimą dėl labai brangaus pirkinio – buto, kurio gyvenimo niekada neturėtų užgožti jokie rūpesčiai.
Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį, geriau apie tai sužinoti daugiau. Taip apsisaugosite nuo nemalonių netikėtumų. Laimei, šiandien internetu galima patikrinti, ar bute nėra apsunkinimų. Tai supaprastina procedūrą, leidžiančią gauti reikiamą informaciją neišėjus iš namų.
Kokie yra suvaržymai?
Šiuolaikiniai Rusijos Federacijos teisės aktai įpareigoja visus suvaržymus įrašyti į USRN išrašą.
Pastaboje: Informaciją apie suvaržymus gali teikti tik tokias teises turinčios teisminės institucijos ar kitos struktūros.
Gavus atitinkamą informaciją, Kadastro rūmai suvaržymo faktą fiksuoja kaip atskirą punktą USRN išraše.
Išskiriami šie suvaržymų tipai:
- Nekilnojamojo turto užstato prieinamumas bankinėje struktūroje.
- Buto nuomos faktas.
- Nekilnojamojo turto arešto buvimas.
- Būsto nuoma tretiesiems asmenims per oficialų buto savininką.
- Trečiųjų asmenų registracija bute.
Priežastys, kodėl svarbu žinoti apie savo namų apsunkinimus
Bet kokie nekilnojamojo turto sandoriai, įskaitant dovanojimą, pirkimą, pardavimą ir paveldėjimą, reiškia sutarties sudarymą. Šiame dokumente turi būti nurodytos visos sąlygos ir kiti veiksmai.Jeigu butui nustatomas suvaržymas, jo savininkas privalo apie tai įspėti kitą sandorio šalį. Tačiau, deja, taip nutinka ne visada. Pasitaiko atvejų, kai sąmoningai nuslepiamas suvaržymo egzistavimo faktas, dėl kurio galima pelningai parduoti probleminį būstą.
Tokiu atveju tam tikras asmuo gali, pavyzdžiui, nusipirkti butą su „nemaloniu siurprizu“, apie kurį sužino po sandorio sudarymo.
Esant tokiai situacijai, jūs turite paduoti buvusį savininką į teismą ir per jį įrodyti sukčiavimo faktą. O ieškinio nagrinėjimas gali užtrukti gana ilgai. Pasirodo, tokiu atveju naujasis probleminio buto savininkas praranda daug laiko ir, be to, finansinių išteklių.
Dėl šios priežasties, prieš įsigydami būstą, turite pasidomėti, ar nėra apribojimų. Tai galite padaryti internetu, negaišdami papildomo laiko ir fizinių pastangų.
1998 metais sukurto Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro dėka visus su nekilnojamuoju turtu atliktus veiksmus buvo galima grąžinti į teisę. Be to, buvo sumažinta trečiųjų šalių nesąžininga veikla.
„Rosreestr“ sugebėjo į vieną duomenų bazę sujungti duomenų bazes apie bet kokias nuosavybės teises Rusijos Federacijoje, įskaitant patalpas naujuose pastatuose, senus namus, Chruščiovo pastatus ir kt.
Ką turėtų daryti potencialus pirkėjas prieš įsigydamas apsunkintą turtą?
- Asmeninis kreipimasis į įgaliotas institucijas, siekiant gauti informaciją apie asmenis, gyvenusius minėtame bute per pastaruosius dešimt metų. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas neįgaliesiems ir nepilnamečiams, taip pat asmenims, išvykusiems dėl karo tarnybos, mokymosi kitoje vietovėje ar atliekant įkalinimo laiką. Paskutinės trys žmonių kategorijos turi teisę naudotis būstu visą gyvenimą. Tai yra, pavyzdžiui, yra rizika, kad naujasis buto savininkas po kurio laiko savo namuose ras iš kalėjimo grįžusį asmenį, galintį legaliai naudotis šia gyvenamąja patalpa. Jeigu buto savininkai yra minėtų kategorijų asmenys, sudarytą sandorį teismas jų naudai panaikins.
- Paprašykite savininko buto techninės pažymos ir palyginkite jo planą su tikruoju išplanavimu. Perkant butą, kurio perplanavimas neįteisintas, naujajam savininkui pereina visi įsipareigojimai, kartu su baudomis, pareiga perdaryti dokumentus, o kartais net ir pirminio išplanavimo grąžinimą.
- Užsisakykite išrašą iš Vieningo valstybės registro, kad nustatytumėte suvaržymus.
- Nebūtų nereikalinga išsiaiškinti, ar butas yra įtrauktas į kokį nors teisinį procesą, ar nėra turtinių ginčų su asmenimis, kurie gali turėti pretenzijų į šį turtą.
Kaip patikrinti bute registruotųjų teises?
Kaip sužinoti, ar yra trečiųjų asmenų, turinčių teises į jus dominantį butą?
Tam reikia prašyti archyvo (išplėsto išrašo) iš namų registro.
Jame bus pateikta informacija apie visus asmenis, kurie buvo registruoti bute per visą jo egzistavimo laiką, jų santykių su savininku laipsnį, įregistravimo datas, kada ir kur buvo išrašyti.
Ką galima pridėti prie perkamo turto?
Pažvelkime atidžiau:
- Hipoteka. Įstatymas teigia, kad būstas, įsigytas su hipoteka, negali būti parduodamas, nebent bankas duoda sutikimą. Be to sandoris negali būti sudarytas. Jei bankas sutiks, būstą galima parduoti, tačiau skola už jį liks, o ją sumokėti turės naujasis savininkas.
- Areštas. Jei jis bus įvestas, buto nebus galima parduoti, nes bus uždrausti registracijos veiksmai.
- Nuoma. Tai, kad pasikeitė buto savininkas, nėra pagrindas keisti nuomos sutartį. Tai yra, jis bus išsaugotas. Pirkdami nekilnojamąjį turtą, turite atsiminti, kad jų nuoma nebus atspindėta Rosreestr išraše. Dėl šios priežasties naujasis buto savininkas rizikuoja atsidurti tokioje situacijoje, kai neturės galimybės pilnai valdyti savo turto ir iš to gauti deramų pajamų. Būtų geriau, jei potencialus pirkėjas pats patikrintų jį dominančio turto nuomos galimybes. Taip pat geras variantas yra pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyti sankcijas buvusiam savininkui perleidžiant butą su šiuo suvaržymu.
- Nekilnojamojo turto nuomos sutartis. Naujasis savininkas gali pats nuspręsti, ar nutraukti šią sutartį, ar ją pakeisti. Nuomininkas turi būti įspėtas raštu prieš 30 dienų, po to jis privalės atlaisvinti gyvenamąją patalpą. Tai yra, šis apribojimas bus panaikintas.
Internetu tikriname, ar bute nėra apsunkinimų
Informaciją apie tai, ar jūsų bute yra suvaržymų, taip pat registruotas teises, galite gauti internete, gavę ją iš Rosreestr.
Informacija bus teikiama nemokamai. Tačiau tai bus ne oficialus pareiškimas, o informacinė kortelė su įvairia naudinga informacija. Savininko asmeninė informacija šioje kortelėje nenurodyta.
Pažiūrėkime, kaip žingsnis po žingsnio patikrinti, ar nėra suvaržymų, gavus informacinę kortelę:
- Eikite į oficialią Rosreesstr. Jis bus atidarytas naujame lange.
- Atsidariusiame lange reikiamame laukelyje nurodykite buto adresą. Jei įvestas adresas nesutampa su Vieningame valstybės registre nurodytu adresu, rezultato gauti negalėsite.
- Įvedę adresą, turite spustelėti lango „Generuoti užklausą“ apačioje.
- Toliau matysite rastą informaciją, kur bus nurodytas kadastro numeris, sąlyginis numeris ir adresas. Turite spustelėti adresą.
- Tada atsidarys naujas langas su išsamia informacija. Jau bus nurodytos buto charakteristikos, nuosavybės forma, įregistruotų teisių buvimas ar nebuvimas, taip pat data, kada informacija buvo atnaujinta. Į pastarąją reikia atkreipti ypatingą dėmesį (jei ji labai skiriasi nuo žiūrėjimo datos, informacija gali būti laikoma sąlyginai patikima). Taip pat rekomenduojama patikrinti nurodytą buto plotą su tikruoju, kad nebūtų neatitikimų. Tačiau įdomiausias atsidariusio lango skirtukas yra laukas „Teisės ir apribojimai“. Paspaudus ant jo atsidarys naujas langas.
- Naujame lange bus pateikta informacija apie visus autorių teisių turėtojus ir jų teisių įregistravimo datas, buto suvaržymų buvimą ar nebuvimą, nurodant jų tipą, taip pat apie buto dalyvavimą sandoriuose. Jei butas dažnai įtraukiamas į sandorius ir trumpą laiką, yra pagrindo būti atsargiems.
Video tema
Jei nuspręsite patys patikrinti butą, tai galite padaryti vadovaudamiesi instrukcijomis. Tikrinant butą, naudojant oficialias duomenų bazes tikrinami dokumentai, turtas ir savininko duomenys. Pirmiausia reikia patikrinti savininko vardą ir pavardę su duomenimis iš kadastro, kad pardavėjas turėtų teisę parduoti. Jei tikrasis buto savininkas stovi prieš jus, įsitikinkite, kad butas nėra areštuotas ar kitokio pobūdžio suvaržymas, kad tai padarytumėte, užsisakykite išrašą iš Vieningos registracijos registracijos biuro, kuriame bus specialios pastabos. stulpelį, atidžiai juos perskaitykite ir išstudijuokite dokumentą.
Trečias žingsnis – patikrinti, ar butas įkeistas, tam tikriname naudodamiesi FPN duomenų baze, taip pat verta kreiptis į FSSP tarnybą ir patikrinti būstą pagal vykdomųjų bylų registrą, o savininką – atvirą. teismų bylos. Savininką rekomenduojama patikrinti pagal nusikaltimais įtariamų asmenų registrą.
Patikrinimo procedūra yra labai svarbus žingsnis, nes 2017 metais užregistruota daugiau nei 14 000 sukčiavimo atvejų perkant nekilnojamąjį turtą. Butą būtinai patikrinkite patys arba užsisakykite pilną apžiūrą per šią paslaugą.
Kartais parduodamas turtas turi vadinamąjį suvaržymą. Tai jam nustato apribojimus, neleidžiančius jam naudotis turtu iki galo. Kaip sužinoti, ar nekilnojamajam turtui taikomi apribojimai ir ką su tuo daryti, aprašyta žemiau.
Kaip jau minėta, suvaržymas yra sandorių su butu apribojimas. Jie turi būti įtraukti į registrą. Yra šių tipų apribojimai:
- Hipoteka – jei būstas pirktas žemiškomis lėšomis.
- Užstatas – būstas buvo paliktas užstatu.
- Nuoma – būstą pardavėjas perka išsimokėtinai, arba sutartyje yra punktas, pagal kurį už butą atsiskaitoma su atidėtu mokėjimu.
- Areštas – turtas areštuotas teismo arba antstolių patvarkymu.
- Patikėjimo valdymas – butas parduodamas pagal atidalijimo sutartį. Pavyzdžiui, nuosavybės teisės perdavimas galimas tik po savininko mirties. Arba sutartyje nurodytos kitos sąlygos.
Kaip sužinoti apie esamą operacijos apribojimą?
Norėdami tai padaryti, pakanka užsisakyti šio turto išrašą. Norėdami tai padaryti, turite naudoti vieną iš šių būdų:
- Išsiųskite užklausą per oficialią Rosreestr svetainę.
- Naudokite kitus išteklius.
- Tiesiogiai apsilankykite Rosreestr filiale.
- Per MFC.
Visos išvardintos paslaugos yra mokamos, atsiskaitoma pagal įstatymų nustatytus tarifus. Tai galima padaryti naudojantis internetinėmis paslaugomis, per banko mokėjimus.
Galite parduoti savo namą su apsunkinimais
Kartais nutinka taip, kad apsunkintą butą reikia parduoti. Tai galima padaryti tik vienu atveju – atidžiai laikykitės visų proceso reikalavimų. Pavyzdžiui, reikalingas savininko ir būsto suvaržymo asmens sutikimas. Sutikimas pateikiamas raštu.
Tuo pačiu metu byloje dalyvauja ir trečiasis asmuo Rosreestr asmenyje. Kadangi visi sandoriai turi vykti per jį, jo darbuotojai atliks teisinį visų dokumentų grynumo patikrinimą. O jei nustatomi sandorio apribojimai, jie turi būti nurodyti pranešime.
Taip pat reikalaujama, kad pardavėjas iš anksto praneštų pirkėjui apie esamus apribojimus, priešingu atveju sutartis laikoma negaliojančia, nes viena iš šalių nesilaikė įstatymo reikalavimų.
Specialus reikalavimas sutarties objektui, jei viena iš jos šalių yra nepilnametis pilietis. Tokiu atveju pridedamas dar vienas dalyvis – globos skyrius. Sutikimą su sandoriu turi duoti ir oficialus nepilnamečio atstovas.
Todėl prieš užbaigiant nekilnojamojo turto sandorį patartina iš jo pašalinti visus esamus suvaržymus.
Taip pat būtina žinoti, kad Rosreestr pažyma, kurioje nurodyta, ar butas yra suvaržytas, galioja tik 30 dienų. Tada turėsite jį užsisakyti dar kartą. Todėl rekomenduojama jį užsisakyti kuo arčiau numatomos operacijos datos.
Suvaržymas gali būti pašalintas savininko arba jį nustatančios valstybinės įstaigos prašymu.
Žingsnis po žingsnio nekilnojamojo turto patikrinimas, ar nėra apribojimų internete
Šiandien galite patikrinti bet kokį nekilnojamąjį turtą, ar nėra apribojimų ar suvaržymų, naudodami oficialius vyriausybinių institucijų išteklius, ypač „Rosreestr“ svetainėje. Norint dirbti su duomenų bazėmis, pakanka minimalios informacijos apie objektą – jo adreso duomenų.
Pateikiame žingsnis po žingsnio instrukcijas, kaip dirbti su Rosreestr elektronine duomenų baze:
- Atidarome Rosreestr portalą - https://rosreestr.ru/site/.
- Atidarykite informacinę informaciją apie nekilnojamąjį turtą – ši skiltis yra puslapio apačioje.
- Atsidariusioje formoje pasirinkite paieškos būdą, pavyzdžiui, turėdami tik adreso duomenis, įveskite juos į paieškos anketos laukus, pažymėdami atitinkamą paieškos tipą, arba naudokite kadastro numerį.
Sukuriame užklausą ir siunčiame ją patikrinti pagal duomenų bazę.
Naujai atidarytoje formoje reikia spustelėti objekto adresą, kuris atsiras hipersaito formatu.
Žingsnis – gauname rezultatą.
Kaip veikia apsunkinimas?
Suvaržymas – suvaržymas atlikti tam tikrus teisinius veiksmus su nekilnojamuoju turtu. Taigi, pavyzdžiui, apribojimas gali būti išreikštas negalėjimu parduoti būsto ar jo dovanoti. Apribojimų esmė priklauso nuo suvaržymo rūšies.
Pavyzdžiui, hipoteka, kaip suvaržymo forma, nesuteikia galimybės su objektu atlikti jokių sandorių be hipotekos kreditoriaus, šiuo atveju banko, sutikimo.
Suvaržymas arešto forma paprastai atmeta galimybę atlikti bet kokius teisinius veiksmus su šiuo objektu. Taigi, net ir surašydami testamentą, paveldėtojams gali kilti sunkumų įregistruojant objektą. Jų pareiga bus apmokėti visas palikėjo skolas kreditoriams, o po to suvaržymas bus panaikintas. Priešingu atveju butas bus parduodamas iš varžytynių, o jo vertę atsiskaitę su kreditoriais gaus ir paveldėtojai.
Kaip pašalinti suvaržymus
Atsižvelgiant į tai, kad suvaržymas yra tam tikros rūšies prievolė trečiųjų asmenų atžvilgiu, apribojimų panaikinimas galimas tik juos įvykdžius.
- Prievolių nutraukimas.
- Priešlaikinis hipotekos grąžinimas.
- Apsunkinto objekto mirtis.
- Objekto pardavimas skolai grąžinti.
Visų tipų suvaržymai atsispindi Rosreestr duomenų bazėse, o norint atlikti pakeitimus, būtina pateikti dokumentus, įrodančius, kad apribojimai buvo panaikinti. Tai gali būti įsakymai panaikinti areštus, hipotekos mokėjimo pažyma ar kitos skolos grąžinimas.
