Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.
Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям . Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.
Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.
Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:
При обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
- при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
- если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
- при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.
Инвестиционная стоимость , как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование cp;iмнительного (рыночного) подхода.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконта.
Они состоят:
В оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал); ^
- индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
- наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);
- наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от конкретного владельца (которая не переходит к новому владельцу);
- возможности сочетания собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический (От слова синергия, а не синергетика), эффект (Синергический эффект приводит к тому, что сумма стоимостей нескольких частей оказывается меньше стоимости нового целого. Стоимость синергического эффекта определяется путем капитализации экономии, возникающей по различным причинам при различных тинах слияний (по горизонтали, по вертикали, конгломерат и пр.). , который может снизить риски).
Для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.
Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов (возможностей) собственника может уменьшить инвестиционные риски и соответственно ставку дисконтирования. Тем самым инвестиционная стоимость объекта недвижимости может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя.
Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Неона может быть и меньше рыночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.
Термин о инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности, т.е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестиционного воздействия.
Потребительная стоимость - другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его наиболее эффективному использованию). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.
В инвестировании, как и в других отраслях финансовой сферы, существует определенная терминология. Для того чтобы разобрать понятие инвестиционной стоимости, нужно понять, что же такое инвестиции вообще.
Явление вложений денежных средств во что-либо с целью получения дохода как таковое появилось в экономике нашей страны относительно недавно. При плановом виде экономики, который был при Советском Союзе, инвестирования не было как такового. Частная собственность не приветствовалась, а на национализированные предприятия государством выделялась дотация.
Поэтому инвестирование как вид финансовой деятельности появилось у нас с перестройкой экономики под западный капиталистический лад. При такой экономике вложение своих сбережений в какой-то объект с целью получения прибыли - неплохой способ заработка.
Что же такое инвестиционная стоимость? Данный термин следует отличать от рыночной цены, так как это абсолютно разные понятия.
Рыночная стоимость какого-либо объекта - это цена, за которую его можно продать, обменять, купить. То есть это его фактическая оценка. Инвестиционная стоимость - это совсем другое. Данный термин отражает будущие доходы для каждого конкретного инвестора. При этом будущая выгода приводится к настоящему времени.
То, что инвестиционная цена разная для различных инвесторов вполне обосновано и легко объяснить. Каждый конкретный инвестор вкладывает определенное количество денежных средств в объект. Каждый из них имеет различный объем вкладов. Также для каждого отдельного финансового субъекта будет разным уровень рисков. Соответственно, прибыль от объекта инвестирования будет тоже разная.
Данный вид стоимости может идти вразрез с рыночной. Случается это по такой причине: предполагаемые доходы от объекта могут быть выше рыночной цены предприятия или ниже. Это субъективная мера оценки актива. Она отражает намерения вкладчика, которые не связаны с куплей-продажей и любой коммерческой деятельностью относительно объекта.
Оценка
Если проводить оценку инвестиционной цены предприятия, то этот фактор может дать объемную и достаточно полезную информацию о развитии и перспективах данного производства. Она может показать, какую привлекательность для вложений имеет оно, а также помочь в разработке плана по финансированию.
Для оценки стоимости используются такие факторы, как:
- Налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
- Степень разработки прогноза;
- Количество и общая сумма материальных издержек;
- Оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
- Ставка доходности;
- Определение количества и степени рисков, характерных для данного проекта по вкладам.
Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие является крайне привлекательным для будущих вкладчиков.
Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.
Основная задача для специалиста, занимающегося привлечением вкладчиков в развитие предприятия, является повышение всеми доступными средствами инвестиционной стоимости. Это привлечет большое количество вкладов, что позволит еще более интенсивно развиваться предприятию. Данная задача осуществляется при помощи изучения политики вкладов и обеспечивает конкурентоспособность производства или фирмы.
Этот фактор очень важен при оценке рациональности вложений. Именно он покажет будущему инвестору, нужно ли вкладывать деньги в этот проект или это очередная «пустышка».
Инвестиционная цена - это цена собственности для конкретного инвестора с учетом определенных целей и условий (критериев) инвестирования. Этот вид цены может идти вразрез с рыночной. Случается это по такой причине: предполагаемые доходы от объекта могут быть выше рыночной цены предприятия или ниже. Это субъективная мера оценки актива. Она отражает намерения вкладчика, которые не связаны с куплей-продажей и любой коммерческой деятельностью относительно объекта.
Для оценки цены используются факторы:
- налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
- степень разработки прогноза;
- количество и общая сумма материальных издержек;
- оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
- ставка доходности;
- определение количества и степени рисков, характерных для этого проекта по вкладам.
Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие крайне привлекательно для будущих вкладчиков. Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.
Синонимы
Инвестиционная стоимость
Страница была полезной?
Еще найдено про инвестиционная цена
- Оценка объектов незавершенного строительства с использованием информации о предпринимательской прибыли В связи с ранее сделанными замечаниями о возможности использования различных баз оценок инвестиционных затрат и цен реализации отразим эти замечания в рамках рассмотренного примера Сначала предположим
- Оценка стоимости интеллектуальной собственности Расчетная стоимость цена определеная субъектами рынка с учетом всех условий договора она исчисляется каждой из сторон сделки самостоятельно и означает для продавца минимальную а для покупателя максимальную цену Инвестиционная стоимость стоимость интеллектуальной собственности для конкретного инвестора с учетом определенных целей и условий
- Инвестиционный сертификат Инвестиционный сертификат не причисляется ни к твердопроцентным ценным бумагам ни к акциям Цена инвестиционного сертификата меняется в результате колебания спроса акций включенных в инвестиционный фонд Страница была
- Оценка эффективности инвестиционных проектов в энергетике учетом предельных цен на энергоносители Возвращаясь к проблеме оценки эффективности инвестиционных проектов в энергетике с учетом предельных цен на энергоносители следует отметить что наиболее распространенным в практике оценки инвестиционных проектов является показатель чистого дисконтированного дохода NPV 2,5 рассчитываемый по следующей формуле NPV
- Риски предприятия При этом единственным критерием целесообразности использования страхования является цена страховки инвестиционный риск кредитный риск процентный риск налоговый риск финансовые риски портфельный риск рыночный
- Моделирование выручки от реализации при оценке инвестиционного проекта с помощью электронных таблиц Описан расчет выручки от реализации в рамках оценки инвестиционного проекта Высказаны рекомендации по учету некоторых параметров таких как начало продаж стартовый объем
- Процентный доход Процентный доход - это единая ставка процента на инвестиции калькулируемая на основе цены приобретения инвестиционного инструмента Она показывает эффект каких-либо уплаченных премий на периодическую амортизацию или эффект
- Методы оценки стоимости нематериальных активов Важно понимать терминологию используемую в оценке дабы не спутать справедливую стоимость ни с ценой покупки ни с инвестиционной стоимостью ни со стоимостью в использовании или ликвидационной стоимостью Рассмотрим
- Если ставка доходности по инвестиционному проекту ниже цены инвестированного капитала то такой проект будет убыточным что также приведет к
- Формирование многофакторного критерия оценки инвестиционной привлекательности организации В статье отмечается что в связи с отсутствием единых методик оценки инвестиционной привлекательности компаний актуальной является разработка многофакторных критериев позволяющих потенциальным инвесторам выбрать из нескольких
- Андеррайтинг Возможны следующие условия андеррайтинга андеррайтер инвестиционная компания выкупает у эмитента весь выпуск ценных бумаг по фиксированной цене и перепродает его другим инвесторам инвестиционная компания обязуется выкупить у эмитента недоразмещенную часть выпуска ценных бумаг инвестиционная компания обязуется приложить максимум усилий по размещению ценных бумаг без принятия обязательств
- Государственное регулирование экономики Объекты государственного регулирования экономики спрос совокупный предложение совокупное экономические циклы денежное обращение и уровень цен занятость населения инвестиционная активность социально-экономическое развитие конкуренция внешние экономические факторы платежный баланс государств экология
- Методы определения ставки дисконтирования при оценке эффективности инвестиционных проектов При оценке инвестиционных проектов следует обратить внимание на то в каких ценах представлены будущие денежные потоки
- Максимизация стоимости нефтегазовых компаний с учетом рисков инвестиционного портфеля RAROC Разработана методика оценки риска инвестиционного проекта учитывающая современные подходы к риск-менеджменту в отрасли Предложен селективный алгоритм принятия
- Особенности учёта долгосрочных материальных активов в сельском хозяйстве в соответствии с МСФО Данный подход определения справедливой стоимости долгосрочных биологических активов дает четкую картину на конец финансового года о реальном имущественном положении предприятия так как справедливая стоимость рассчитывается на основании цены активного рынка МСФО IAS 40 Инвестиционная недвижимость и МСФО IFRS 5 Долгосрочные активы предназначенные
- Cпецифика формирования инвестиционного портфеля строительной компании ИД определение структуры капитала возможных источников финансирования инвестиционных проектов и оценку эффективности ИД В качестве внешних факторов воздействия на ИД строительного предприятия
- О значении определения и регулирования цены капитала В развитии сотрудничества и интеграционных процессов на постсоветском пространстве возрастает роль средневзвешенной цены капитала как фактора реализации совместных инвестиционных проектов Ее регулированию с помощью оказания бюджетной поддержки
- Методика оперативного управления краткосрочными финансовыми вложениями Экспертная оценка риска инвестиционной ценности Многообразие факторов риска усложняет процесс получения исходных данных и проведение самой
- Точка безубыточности предприятия Эта информация с учетом желательного диапазона значений цен продажи расходов предприятия и т д используется для оценки инвестиционного проекта и инвестиционного риска Синонимы порог рентабельности точка платежеспособности Страница была полезной
- Проблемы спецификации финансов в сложных корпоративных структурах Высокий уровень стратегической централизации финансовых и инвестиционных ресурсов группы Широкие спектр и интенсивность процессов и методов перераспределения финансово-инвестиционных
Инвестиционная стоимость - понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.
Что такое инвестиционная стоимость
Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.
Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:
- объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
- суммарное значение материальных трат;
- выявление и определение рисков по вкладам;
- расчет показателя доходности;
- оценка потенциальной прибыли и товарооборота.
Виды стоимости
Помимо рыночной и инвестиционной стоимости, цена объекта может быть:- Ликвидационной - определяется посредством аукциона. Это реальная цена, по которой может быть реализовано обанкротившееся предприятие или арестованное по решению суда имущество. Ликвидационная стоимость объекта может также определяться дополнительно к рыночной при оформлении кредита под залог этого объекта.
- Утилизационной - определяется после выхода из строя объекта, либо при окончании срока практического применения, либо при наличии существенных повреждений, вследствие которых эксплуатация объекта по назначению невозможна.
- Восстановительной - для определения уровня налогообложения или для корректного ведения бухгалтерского учета.
- Специальной - цена, которая является дополнением к рыночной стоимости объекта. Она рассчитывается, если объект физическим, юридическим или экономическим образом связан с реализуемым имуществом.
Назначение инвестиционной стоимости компании
Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.
Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:
- вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
- развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
- скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
- увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
- вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
- приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
- определение потенциальных синергетических эффектов.
Оценка инвестиционной стоимости
Определение инвестиционной стоимости предприятия актуально в следующих случаях:- если планируется продажа оценочного предприятия при наличии одного контрагента;
- если объект рассматривается в качестве инвестиции;
- при проведении мероприятий, направленных на реорганизацию компании;
- для проведения анализа или с целью обоснования инвестиционного потенциала компании.
- текущие и потенциальные материальные расходы/доходы;
- оценка будущей стоимости предприятия;
- действующий налоговый статус;
- уровень прогнозируемости.
Балансовая стоимость объектов инвестиций
Балансовая стоимость - значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:
- фонды;
- акции;
- промышленное оборудование;
- частные предприятия или крупные компании.
Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.
Инвестиционная стоимость - цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение - определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
Стоимость обмена
Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.
- рыночная;
- арендная;
- залоговая;
- страховая;
- ликвидационная.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Стоимость в использовании
Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
- инвестиционная;
- балансовая;
- кадастровая;
- налогооблагаемая;
- восстановительная;
- замещения.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка недвижимости
Виды оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Этапы процесса оценки недвижимости
1. Определение проблемы:
- указывается объект оценки и цели его оценки;
- проводится установление имущественных прав;
- устанавливается дата проведения оценки;
- формулируется вид стоимости, который необходимо определить.
2. Предварительный осмотр и план оценки:
- определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
- устанавливаются источники их получения;
- составляется план выполнения оценки;
- заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
3. Сбор и проверка данных:
- бухгалтерского учета и отчетности;
- о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.
4. Применение подходов к оценке:
- затратным методом;
- сравнительным методом;
- доходным методом.
5. Согласование результата оценки:
Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.
6. Заключительный этап
Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Подходы к оценке недвижимости
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным;
- информация о сделках должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.
Недостатки подхода:
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка;
- различия продаж.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Преимущества затратного подхода
- Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
- анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- оценке объектов на малоактивных рынках;
- оценке для целей страхования и налогообложения;
- экономическом анализе нового строительства.
Недостатки подхода:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
- отдельная оценка земельного участка от строений;
- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.
