Daire veya başka bir gayrimenkul satın alırken, özellikle satın alınan nesneler ikincil bir fonun parçasıysa, özellikle dikkatli ve dikkatli olmalısınız. En önemli nokta alacağınız dairenin üzerinde herhangi bir takyidat olmamasına dikkat etmenizdir.
Gayrimenkul işlemleriyle uğraşan uzmanların deneyimleri, belirli takyidatlara sahip ikincil konutların satışına ilişkin gerçeklerin oldukça fazla ve yaygın olduğunu göstermektedir. Uzmanlar, takyidatların gayrimenkul alanında çeşitli mülkiyet manipülasyonlarını yasaklayan bir hak kısıtlaması anlamına geldiğini vurguluyor. Yükümlülüklerin listesi oldukça uzundur. Bunlardan en yaygın olanları şunlardır:
- mülkün ele geçirilmesi;
- hayat yıldızı;
- ipotek kredisi kredisi;
- vesayet yükümlülükleri;
- güven yönetimi;
- konutun tarihi veya kültürel anıtlara ait olması;
- irtifak.
İpotekli metrekare satın alınması halinde yeni malik, bunlarla birlikte üzerindeki takyidatı da alır. Bu durum, satın alma sözleşmesinin maddelerinde bu koşulların hiç belirtilmediği durumlarda bile meydana gelir.
Takyidatların ana kısmının tescili mutlaka devlet tarafından yapılır ve konut sertifikalarında bunlarla ilgili bir not yapılır. Ancak bazı istisnalar da vardır. Bunlar arasında, örneğin özelleştirmenin reddedilmesi, hesaba katılmayan mirasçıların varlığı ve diğer durumlar yer almaktadır. Bu tür gerçekler örtülü yükümlülüklerle ilgilidir.
Yukarıda sunulan tüm bilgileri dikkate alan uzmanlar, satın almayı düşündüğünüz daire hakkında mümkün olduğunca fazla bilgi toplamanızı şiddetle tavsiye ediyor.
Bir apartman dairesine hangi durumlarda takyidat konur?
Takyidat uygulanmasına ilişkin koşullar kanunla düzenlenir. Bunlar özellikle şunları içerir:
- krediyle alınan fonları kullanarak yaşam alanı satın almak;
- ev teminatı ile kredi almak;
- bir daire için taksitle ödeme yapmak;
- tutukluluk durumunda olmak;
- yabancılaşmasıyla birlikte bir dairenin satın alınması.
Satın alacağınız dairede takyidat olup olmadığını nasıl öğrenebilirsiniz? Bu soru ortaya çıktığında şunu hatırlamanız gerekir:
Rus yasalarına uygun olarak, gayrimenkule konulan tüm takyidatların Birleşik Devlet Emlak Siciline kaydedilmesi ve yansıtılması gerekmektedir.
Yükümlülükleri kontrol etmenin iki yolu vardır: ücretsiz ve ücretli.
Bir apartman dairesinde takyidat olup olmadığını ücretsiz olarak nasıl öğrenebilirim (çevrimiçi bilgi)
Satın aldığınız daireye takyidat uygulanması hakkında ücretsiz bilgi edinmek için Rosreestr web sitesine gitmeniz yeterli. Bu portal, Birleşik Devlet Emlak Sicilinde yer alan her zaman güncel bilgileri görüntülemenin bir yoludur, ancak ne yazık ki oradaki bilgiler oldukça düzensiz bir şekilde güncellenmektedir.
Bu nedenle, çevrimiçi olarak ücretsiz bilgi almak için aşağıdakileri yapmalısınız:
- Rosreestr web sitesine gidin;
- satın alınan dairenin adresini veya kadastro numarasını girin ve ardından “Talep oluştur” düğmesine tıklayın;
- Sitenin bir sonraki sayfasında “İstek oluştur” butonuna tıklanarak gerekli adresin burada belirtilip belirtilmediğini kontrol etmelisiniz. Bu adres mevcut değilse, Birleşik Devlet Emlak Sicilinde bu adresle ilgili hiçbir bilgi bulunmadığı anlamına gelir. Adres görüntüleniyorsa doğrudan üzerine tıklamanız gerekir;
- Bir sonraki sayfaya geçtikten sonra “Haklar ve Kısıtlamalar” linkine tıklamanız gerekmektedir. Bu tıklamanın ardından gerekli bilgiler alınacak ve bu da dairede takyidat olup olmadığının öğrenilmesini mümkün kılacaktır. İlgili satırın boş olması onların yokluğunu gösterir. Aksi takdirde konut alımının kabul edilemez veya tehlikeli olabileceğini belirten özel bilgiler ortaya çıkacaktır.
Rosreestr web sitesini ziyaret etmek ilgi çekicidir çünkü ücretsizdir ve anında bilgi sağlar. Ancak bilgilerin alakasız çıkıp sizi yanıltabileceği, büyük hatalarla dolu olabileceği gerçeğine de hazırlıklı olmalısınız.
Bir apartman dairesinde takyidat bulunmadığına dair güvenilir bir sertifika nereden alınır?
Satın aldığınız dairede herhangi bir takyidat olup olmadığını öğrenme fırsatı ararken ve tamamen güvenilir bilgi elde etmek için MFC ile iletişime geçmeyi düşünmelisiniz. Bu kurum size, bilgileri tamamen güvenilir ve alakalı olacak olan Birleşik Devlet Sicilinden uygun bir alıntı verebilecektir. 
Gerekli bilgileri elde etmenin bu yöntemi de oldukça uygundur, çünkü tamamen bitmiş bir belge sipariş edildikten ortalama yarım saat sonra verilir. Tek dezavantajı, hizmetin ücretli olmasıdır. Maliyeti 250 ruble. Bununla birlikte, bu oldukça küçük harcamalar oldukça mümkündür, çünkü güvenilir bilgiye sahip olmak, çok pahalı bir satın alma - yaşamın hiçbir zaman herhangi bir sıkıntı tarafından gölgede bırakılmaması gereken bir daire - hakkında doğru ve bilinçli kararı vermenize olanak sağlayacaktır.
Bir gayrimenkul işlemi yapmadan önce bu konuda daha fazla bilgi edinmek daha iyidir. Bu şekilde kendinizi hoş olmayan sürprizlerden koruyabilirsiniz. Neyse ki, bugün bir dairedeki takyidatları çevrimiçi olarak kontrol etmek mümkün. Bu, prosedürü basitleştirerek ihtiyacınız olan bilgiyi evinizden çıkmadan almanızı sağlar.
Yükümlülükler nelerdir?
Rusya Federasyonu'nun modern mevzuatı, tüm yükümlülüklerin USRN ekstresine kaydedilmesini zorunlu kılmaktadır.
Bir notta: Yükümlülüklere ilişkin bilgi yalnızca adli makamlar veya bu haklara sahip diğer yapılar tarafından sağlanabilir.
İlgili bilgi alındıktan sonra Kadastro Odası, takyidat olgusunu USRN ekstresinde ayrı bir madde olarak kaydeder.
Aşağıdaki yükümlülük türleri ayırt edilir:
- Bankacılık yapısında gayrimenkul teminatının bulunması.
- Bir daire kiralamanın gerçeği.
- Gayrimenkul üzerinde haciz varlığı.
- Dairenin resmi sahibi aracılığıyla üçüncü şahıslara konut kiralamak.
- Dairede üçüncü şahısların kaydı.
Evinizdeki yüklerin farkında olmanın önemli olmasının nedenleri
Bağış, satın alma, satış ve miras da dahil olmak üzere her türlü gayrimenkul işlemi bir sözleşme yapılması anlamına gelir. Bu belge tüm şart ve koşulları ve diğer eylemleri belirtmelidir.Daireye bir takyidat konulduğu takdirde, daire sahibi, işlemin karşı tarafını bu konuda uyarmakla yükümlüdür. Ancak ne yazık ki bu her zaman gerçekleşmez. Sorunlu konutların kârlı bir şekilde satılmasını mümkün kılan bir takyidat varlığının kasıtlı olarak gizlendiği durumlar vardır.
Bu durumda, örneğin bir kişi, işlem tamamlandıktan sonra öğrendiği “hoş olmayan bir sürprizle” bir daire satın alabilir.
Bu durumda eski sahibine dava açmanız ve onun aracılığıyla dolandırıcılık gerçeğini kanıtlamanız gerekir. Ve iddianın dikkate alınması oldukça uzun zaman alabilir. Bu durumda sorunlu dairenin yeni sahibinin çok fazla zaman ve buna ek olarak mali kaynak kaybettiği ortaya çıktı.
Bu nedenle ev satın almadan önce kısıtlamaları kontrol etmeniz gerekiyor. Fazladan zaman ve fiziksel çaba harcamadan bunu çevrimiçi olarak yapabilirsiniz.
1998 yılında oluşturulan Birleşik Devlet Emlak Sicili sayesinde gayrimenkulle yapılan tüm eylemlerin hukuka iadesi mümkün oldu. Ayrıca üçüncü şahısların dolandırıcılık faaliyetleri de en aza indirildi.
Rosreestr, yeni binalardaki binalar, eski evler, Kruşçev binaları ve diğerleri dahil olmak üzere Rusya Federasyonu'ndaki herhangi bir mülkiyet hakkına ilişkin veritabanlarını tek bir veritabanında birleştirmeyi başardı.
Potansiyel bir alıcı ipotekli bir mülk satın almadan önce ne yapmalıdır?
- Söz konusu dairede son on yıl içerisinde ikamet eden kişiler hakkında bilgi edinmek amacıyla yetkili makamlara şahsen başvurulması. Engelli kişiler ve reşit olmayanların yanı sıra askerlik hizmeti, başka bir yerde eğitim veya cezaevinde yatma nedeniyle ayrılan kişilere de özel dikkat gösterilmelidir. Son üç insan kategorisi yaşam boyu konut kullanma hakkına sahiptir. Yani, örneğin dairenin yeni sahibinin bir süre sonra evinde cezaevinden dönen ve bu yaşam alanını yasal olarak kullanabilecek birini bulma riski vardır. Yukarıda belirtilen kişi kategorilerinin dairenin sahibi olması durumunda, yapılan işlem mahkeme tarafından onların lehine iptal edilecektir.
- Sahibinden daire için teknik bir sertifika isteyin ve planını gerçek yerleşim planıyla karşılaştırın. Yeniden geliştirilmesi yasallaştırılmamış bir daire satın alırken, para cezaları, belgeleri yeniden yapma yükümlülüğü ve hatta bazen orijinal düzenin iadesi ile birlikte tüm yükümlülükler yeni sahibine devredilir.
- Yükümlülükleri belirlemek için Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı isteyin.
- Dairenin bir tür hukuki sürece dahil olup olmadığını, bu mülk üzerinde hak iddia edebilecek kişilerle herhangi bir mülkiyet anlaşmazlığı olup olmadığını öğrenmek gereksiz olmayacaktır.
Dairede kayıtlı olanların hakları nasıl kontrol edilir?
İlgilendiğiniz dairenin haklarına sahip üçüncü şahısların olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?
Bunu yapmak için ev kayıtlarından bir arşiv (genişletilmiş alıntı) talep etmeniz gerekir.
Dairede tüm varlığı boyunca kayıtlı olan tüm kişiler, mal sahibi ile olan ilişki dereceleri, kayıtlı oldukları tarihler, ne zaman ve nerede taburcu edildikleri hakkında bilgi içerecektir.
Satın alınan mülke neler eklenebilir?
Hadi daha yakından bakalım:
- İpotek. Kanunda ipotek ile alınan konutların bankanın onayı olmadan satılamayacağı belirtiliyor. Bu olmadan anlaşma yapılamaz. Banka kabul ederse ev satılabilir ancak borcu devam edecek ve yeni sahibi bunu ödemek zorunda kalacak.
- Tutuklamak. Zorunluluk halinde tescil işlemleri yasak olacağından dairenin satışı yapılamayacaktır.
- Kira. Dairenin sahibinin değişmesi kira sözleşmesinin değiştirilmesi için bir sebep değildir. Yani kurtarılacak. Gayrimenkul satın alırken kiralarının Rosreestr ekstresine yansımayacağını unutmamanız gerekir. Bu nedenle yeni daire sahibi, mülkünü tam olarak yönetme ve ondan makul bir gelir elde etme fırsatına sahip olamayacağı bir durumda kalma riskiyle karşı karşıyadır. Potansiyel alıcının ilgilendiği mülkün kiralanabilirliğini kendisinin kontrol etmesi daha iyi olur. Bir dairenin bu takyidatle devredilmesi durumunda eski sahibine karşı yaptırımların alım satım sözleşmesinde belirtilmesi de iyi bir seçenektir.
- Gayrimenkul kiralama sözleşmesi. Yeni mal sahibi, bu sözleşmeyi feshedip feshetmeyeceğine veya değiştirip değiştirmeyeceğine kendisi karar verebilir. Kiracıya 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir ve bu sürenin sonunda yaşam alanını boşaltması istenecektir. Yani bu kısıtlama kalkacak.
İnternet üzerinden bir dairedeki takyidatların kontrol edilmesi
Daireniz üzerinde takyidat olup olmadığı ve kayıtlı haklar hakkında çevrimiçi olarak Rosreestr'den bilgi alabilirsiniz.
Bilgi ücretsiz olarak verilecektir. Ancak bu resmi bir açıklama değil, çeşitli faydalı bilgilerin yer aldığı bir bilgi kartı olacaktır. Bu kart üzerinde sahibinin kişisel bilgileri belirtilmemiştir.
Bilgi kartı alarak takyidat kontrolünün nasıl yapılacağına adım adım bakalım:
- Rosreesstr'in resmi web sitesine gidin. Yeni bir pencerede açılacaktır.
- Açılan pencerede gerekli alana dairenin adresini belirtiniz. Girdiğiniz adres Birleşik Devlet Sicilindeki adresle eşleşmiyorsa sonuç alamazsınız.
- Adresi girdikten sonra “İstek oluştur” penceresinin alt kısmındaki tıklamanız gerekiyor.
- Daha sonra kadastro numarasının, koşullu numaranın ve adresin belirtileceği bulunan bilgileri göreceksiniz. Adrese tıklamanız gerekiyor.
- Daha sonra ayrıntılı bilgiler içeren yeni bir pencere açılacaktır. Dairenin özellikleri, mülkiyet şekli, kayıtlı hakların varlığı veya yokluğu ve bilgilerin güncellenme tarihi zaten olacaktır. İkincisine özellikle dikkat etmeniz gerekir (görüntüleme tarihinden büyük ölçüde farklıysa, bilgiler koşullu olarak güvenilir kabul edilebilir). Herhangi bir tutarsızlık olmaması için dairenin belirtilen alanının gerçek alanla kontrol edilmesi de tavsiye edilir. Ancak açılan pencerenin en ilgi çekici sekmesi “Haklar ve Kısıtlamalar” alanıdır. Üzerine tıkladığınızda yeni bir pencere açılacaktır.
- Yeni pencere, tüm telif hakkı sahipleri ve haklarının tescil tarihleri, daire üzerinde takyidatların varlığı veya yokluğu, türlerini belirterek ve dairenin işlemlere katılımı hakkında bilgi sağlayacaktır. Bir apartman dairesi sıklıkla ve kısa bir süre için işlemlere karışıyorsa, dikkatli olmak için bir neden vardır.
Konuyla ilgili video
Daireyi kendiniz kontrol etmeye karar verirseniz, bunu talimatları izleyerek yapabilirsiniz. Bir dairenin kontrol edilmesi, resmi veritabanlarını kullanarak belgelerin, mülkün ve mal sahibinin verilerinin kontrol edilmesini içerir. Satıcının satış hakkına sahip olabilmesi için öncelikle kadastro verileriyle mal sahibinin tam adının kontrol edilmesi gerekir. Dairenin gerçek sahibi önünüzde duruyorsa, dairenin tutuklanmadığından veya başka tür bir takyidat altında olmadığından emin olun, bunu yapmak için Birleşik Kayıt Kayıt Bürosundan özel notlar içerecek bir alıntı sipariş edin. sütununu okuyun, bunları dikkatlice okuyun ve belgeyi inceleyin.
Üçüncü adım, dairenin rehin verilip verilmediğini kontrol etmektir; bunu yapmak için FPN veri tabanını kullanarak kontrol ediyoruz ve ayrıca FSSP hizmetiyle iletişime geçip konutu icra işlemleri kaydına ve sahibine göre kontrol etmeye değer. mahkeme davaları. Sahibinin, suç işlediğinden şüphelenilen kişilerin kayıtlarına göre kontrol edilmesi tavsiye edilir.
Doğrulama prosedürü çok önemli bir adımdır, çünkü 2017 yılında gayrimenkul alımında 14.000'den fazla dolandırıcılık vakası kaydedilmiştir. Daireyi kendiniz kontrol ettiğinizden veya bu hizmet aracılığıyla tam bir inceleme talebinde bulunduğunuzdan emin olun.
Bazen satılan mülkün sözde takyidatı vardır. Bu, mülkü sonuna kadar kullanmasını engelleyen kısıtlamalar getirir. Gayrimenkul konusunda kısıtlama olup olmadığının nasıl öğrenileceği ve bu konuda ne yapılması gerektiği aşağıda anlatılmıştır.
Daha önce de belirtildiği gibi, takyidat, bir daireyle yapılan işlemlere ilişkin bir kısıtlamadır. Kayıt defterine dahil edilmeleri gerekir. Aşağıdaki kısıtlama türleri mevcuttur:
- İpotek - konut dünyevi fonlarla satın alınmışsa.
- Teminat - konut teminat olarak bırakıldı.
- Kira - konut satıcı tarafından taksitle satın alınır veya sözleşmede daire ödemesinin ertelenmiş ödeme ile yapılacağına ilişkin bir madde vardır.
- El koyma - mülke mahkeme veya icra memurlarının emriyle el konuldu.
- Güven yönetimi - daire bir yabancılaştırma sözleşmesi kapsamında satılmaktadır. Örneğin mülkiyetin devri ancak malikin ölümünden sonra mümkündür. Veya sözleşmede başka koşullar yer alıyor.
Mevcut bir işlem kısıtlamasını nasıl öğrenebilirim?
Bunu yapmak için bu mülk için bir ekstrakt sipariş etmek yeterlidir. Bunu yapmak için aşağıdaki yöntemlerden birini kullanmanız gerekir:
- Rosreestr'in resmi web sitesi aracılığıyla bir istek gönderin.
- Diğer kaynakları kullanın.
- Doğrudan Rosreestr şubesini ziyaret edin.
- MFC aracılığıyla.
Listelenen tüm hizmetler ödenir, ödeme kanunla belirlenen tarifelere göre yapılır. Bu, çevrimiçi hizmetler kullanılarak, banka ödemeleri yoluyla yapılabilir.
Evinizi takyidatlarla satabilirsiniz
Bazen ipotekli bir dairenin satılması gerekebilir. Bu yalnızca bir durumda yapılabilir - sürecin tüm gereksinimlerine dikkatlice uyun. Örneğin, malikin ve konuta takyidat koyan kişinin rızası gerekmektedir. Onay yazılı olarak verilir.
Aynı zamanda Rosreestr'in şahsında üçüncü bir şahıs da davaya dahil oluyor. Tüm işlemlerin onun aracılığıyla yapılması gerektiğinden, çalışanları tüm belgelerin saflığının yasal olarak doğrulanmasını gerçekleştirecektir. İşlemle ilgili kısıtlamalar tespit edilirse bunların bildirimde belirtilmesi gerekir.
Ayrıca satıcının mevcut kısıtlamaları alıcıya önceden bildirmesi gerekmektedir, aksi takdirde taraflardan birinin kanun gereklerine uymaması nedeniyle sözleşme geçersiz sayılacaktır.
Taraflardan birinin reşit olmayan bir vatandaş olması durumunda, sözleşmenin konusu için özel bir gereklilik. Bu durumda başka bir katılımcı eklenir - vesayet departmanı. Reşit olmayan kişinin resmi temsilcisinin de işleme onay vermesi gerekir.
Bu nedenle, bir gayrimenkul işlemini tamamlamadan önce mevcut tüm takyidatların kaldırılması tavsiye edilir.
Ayrıca Rosreestr'den alınacak daire üzerinde takyidat olup olmadığına dair bir sertifikanın sadece 30 gün geçerli olduğunu da bilmeniz gerekiyor. O zaman tekrar sipariş vermeniz gerekecek. Bu nedenle beklenen işlem tarihine mümkün olduğu kadar yakın bir zamanda sipariş verilmesi tavsiye edilir.
Yükümlülük, mal sahibinin veya bunu uygulayan devlet kurumunun talebi üzerine kaldırılabilir.
Çevrimiçi kısıtlamalar için gayrimenkulün adım adım kontrolü
Bugün, herhangi bir gayrimenkulde kısıtlama veya takyidat olup olmadığını, özellikle Rosreestr web sitesindeki devlet kurumlarının resmi kaynakları aracılığıyla kontrol edebilirsiniz. Veritabanlarıyla çalışmak için nesne hakkında minimum bilgi yeterlidir - adres verileri.
Rosreestr elektronik veritabanıyla çalışma talimatlarını adım adım sunalım:
- Rosreestr portalını açıyoruz - https://rosreestr.ru/site/.
- Gayrimenkulle ilgili referans bilgilerini açın - bu bölüm sayfanın alt kısmında bulunur.
- Açılan formda, örneğin yalnızca adres verilerine sahip bir arama yöntemi seçin, uygun arama türünü işaretleyerek bunları arama anketinin alanlarına girin veya kadastro numarasını kullanın.
Bir istek oluşturuyoruz ve onu veritabanına göre kontrol edilmek üzere gönderiyoruz.
Yeni açılan formda hiperlink formatında görünecek olan nesnenin adresine tıklamanız gerekmektedir.
Adım - sonucu alıyoruz.
Yükümlülük nasıl çalışır?
Takyidat, bir gayrimenkulle ilgili belirli hukuki işlemlerin yapılmasına getirilen kısıtlamadır. Yani örneğin konut satamama veya bağışlayamama konusunda bir kısıtlama ifade edilebilir. Kısıtlamaların özü, takyidat türüne bağlıdır.
Örneğin, bir takyidat türü olarak ipotek, ipotek alan kişinin (bu durumda bankanın) rızası olmadan nesneyle herhangi bir işlem yapılmasına olanak sağlamaz.
Tutuklama şeklindeki takyidat genellikle bu amaçla herhangi bir yasal işlem yapılması olasılığını ortadan kaldırır. Bu nedenle mirasçılar vasiyetname yazarken bile nesneyi tescil ettirmekte zorluk yaşayabilirler. Sorumlulukları, vasiyetçinin alacaklılara olan tüm borçlarını ödemek olacak ve daha sonra bu yükümlülük ortadan kalkacaktır. Aksi takdirde daire açık artırma yoluyla satılacak ve alacaklılarla anlaştıktan sonra mirasçılar da değerini alacak.
Yükümlülükler nasıl kaldırılır
Yükümlülüğün üçüncü kişilere karşı belirli bir yükümlülük teşkil ettiği göz önüne alındığında, sınırlamaların kaldırılması ancak bunların yerine getirilmesinden sonra mümkündür.
- Yükümlülüklerin sona ermesi.
- İpoteğin erken geri ödenmesi.
- Yüklü nesnenin ölümü.
- Borcunu ödemek için bir nesneyi satmak.
Her türlü takyidat Rosreestr veritabanlarına yansıtılmaktadır ve değişiklik yapabilmek için kısıtlamaların kaldırıldığını kanıtlayan belgelerin ibraz edilmesi gerekmektedir. Tutuklamaların kaldırılmasına yönelik emirler, ipotek ödeme belgesi veya diğer borçların geri ödenmesi olabilir.
