Bir dairenin tasfiye değeri nedir? Likidasyon değeri Likidasyon değeri belirlenir

Tasfiye değerinin ne olduğuna dair fikir sahibi olabilmek için piyasa değerinin ne olduğunu belirlemek gerekir.

Piyasa değeri, fiyatın düşmesine katkıda bulunan geçici koşullar dikkate alınmaksızın, elden çıkarıldığı nesnenin toplam değeri olarak anlaşılmaktadır.

Piyasa fiyatını belirlerken satıcı ve alıcı karşılıklı anlaşma içinde hareket ederler; ortak çıkarlarını temsil eden bir anlaşma yaparlar. Bu durumda malın ödemesi hesaba para aktarılarak gerçekleştirilir.

Piyasa fiyatının bozulması başka türdeki değerleri de beraberinde getirir. Satış yaparken objenin ne tür bir değerde satılacağını bilmek önemlidir. Bir girişimcinin açıkça karlı bir mülk edinme hedefi varsa, bu durumda yatırım değeri söz konusu olabilir. Bir ürün veya gayrimenkul satın almanın amacı gelecekte para biriktirmektir. Fiyatı piyasa fiyatı olarak değerlendirmemize izin vermeyen bu gerçektir. Tasfiye değeri, belirli faktörlerin önemli ölçüde etkilenmesi ve satış süresinin sınırlı olması durumunda ortaya çıkar. Başka bir deyişle bu zorunlu, indirimli bir fiyattır.

Hurda değeri ne zaman ortaya çıkar?

Bu tür, alacaklılara mevcut borçların ödenmesi için nesnelerin satışını içerir. Sıklıkla satılan malların tüm borçları karşılayamadığı durumlar yaşanmaktadır. Varlıklardan olabildiğince çabuk kurtulmak ve fonları borcu ödemek için kullanmak önemlidir. Burada zaman faktörü önemli bir rol oynuyor.

Her bir durumda, uygulama için farklı son tarihler vardır. Tüzel kişiliği tasfiye etme kararı zorunlu veya gönüllü olabilir. Tasfiyenin isteğe bağlı olması durumunda bu, satışlarla ilgili daha fazla konsept geliştirmenize, en uygun uygulama programını hazırlamanıza ve eylemlerinizi daha ayrıntılı planlamanıza olanak tanır. - borçlunun, öngörülen süre içinde açık artırmada satılan mülkü.

Malın tasfiye değeri, borcun mümkün olan en kısa sürede ödenmesini amaçlamaktadır. Başlangıçta rehin verilen mülk, alacaklılara belirli garantiler sağlar. Hangi fiyata satılacağını ve ödemenin ne zaman yapılabileceğini bilmek önemlidir. Tasfiye değerine “teminat değeri” de denir.

Taşınmazın kısa sürede zorunlu tasfiye nedeniyle satılması durumunda bu durumda tasfiye değeri de belirlenir. Zorunlu satış, Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatına göre gerçekleştirilmektedir. Borçluya rehin edilen taşınmazların haczedildiği tarihten itibaren 2 ay içerisinde satılması gerekmektedir. Her durumda, tasfiye değeri piyasa değerinden önemli ölçüde düşüktür. Alıcı için bu gerçek son derece faydalıdır, ancak satıcı zarara uğrar.

Tasfiye değerinin tahmini ve faktörleri

Tasfiye değerini belirleyen tüm nedenlerin dikkate alınması önemlidir. İşletmedeki duruma bağlı değildirler. Maruz kalma süresi piyasa fiyatını tasfiye fiyatına dönüştüren temel faktörlerden biridir. Mülkün satış süresi ne kadar kısa olursa değeri de o kadar düşük olur. Tasfiye değerinin belirlenmesinde zaman faktörü belirleyici olarak adlandırılabilir. Bir nesnenin yatırım için çekiciliği, ürünün özelliklerini ve işlevselliğini içerir.

Bazı durumlarda piyasa fiyatı şişirilebilir. Bu bakımdan alıcının ürüne olan talebi azalıyor ve sayıları azalıyor. Belirli nesnelerin fiyatı genel piyasa koşullarına bağlı olabilir. Bu süre uzun sürerse şirketin durumu analiz etme şansı ve zamanı daha fazla olur. Yetkili bir pazarlama politikası yürütmek, uygun faaliyetleri yürütmek ve fiyatları artırmak için mevcut araçları kullanmak önemlidir.

Tasfiye değerlendirmesi, ne gibi zorluklar ortaya çıkabilir?

Asıl sorun, gayrimenkul veya diğer mülklerin satışına ilişkin zaman sınırıdır. Mülkiyet haklarının tescili oldukça uzun ve özenli bir süreçtir. Alıcı çemberinin daralması da temel sorunlardan biri. Bir işletmenin gelirinin yeniden değerlenmesi durumunda 3 yöntem kullanılabilir. Kârlı - gelecekte fayda sağlayacağını ima eder. Karşılaştırmalı - açık piyasada satılan mülkün fiyatına dayanmaktadır. Pahalı - maliyetlerin belirlenmesine dayanmaktadır. Tasfiye fiyatının belirlenmesinde hangi yöntemin geçerli olduğunu bilmek önemlidir. Bir işletmenin tasfiye değerinin değerlendirilmesi kısa sürede gerçekleştirilir ve alıcılara varlıkların avantajları hakkında bilgi aktarma fırsatı yoktur. Fiyatı nihai olarak onaylamak için analiz edilen tüm yaklaşımların sonuçları karşılaştırılmalıdır.

Piyasa fiyatından tasfiye fiyatına geçiş nasıl gerçekleşir?

Özellikle tasfiye hesaplanırken, bir ürünün veya gayrimenkul kaleminin fiyatının piyasa fiyatından nasıl değiştiği ve hareket ettiği sorusu ortaya çıkar. Tasfiye değeri istatistiksel modellemeyi içeren karşılaştırmalı bir yaklaşıma dayanmaktadır. Bu yöntem bir nedenden dolayı sınırlı olabilir: bilgiyi zamanında sunmanın zorluğu. Dolaylı, 2 tür değeri doğrudan karşılaştırmanıza olanak tanıyan bir yöntemdir. Bu durumda tasfiye doğrudan piyasaya bağlıdır.

Zorunlu satış indiriminin nasıl belirlendiğini bilmek de önemlidir. Bunun için önce ürünün fiyatını normal şartlarda, ardından kısa sürede karşılaştırın. Uzman yöntem en ünlüsüdür. Sınırlı bilgi nedeniyle popülerdir. Zorunlu satış olması durumunda indirim %50'ye kadar çıkabilmektedir. Ancak bu aynı zamanda tasfiye şartlarına da bağlıdır. Kuruluşun tasfiye sürecinde mülkün hızlı bir şekilde satılması ve nesnelerin fiyatı hakkında erken karar verilmesi için değerleme nesnesinin tasfiye değerinin analiz edilmesi önemlidir. Aynı zamanda mali durumun analizi de yapılır. Sonuçta ihalenin usulü ve zamanlamasına ilişkin bir karara varılır.

Bir şirketin varlıkları indirimli fiyattan satın alması şüphesiz fayda sağlar. Sahiplerin gelecekte bunları uygulamaya koyma planları olabilir. Varlıkların standart fiyattan satılması ve dolayısıyla kar elde edilmesi mümkündür. Tasfiyenin doğru bir şekilde gerçekleştirilebilmesi için, tasfiye fiyatını mümkün olan en kısa sürede hesaplayabilecek uzmanların çekilmesi gerekmektedir.

Popüler Makaleler

Gayrimenkulün mümkün olan en kısa sürede satılması sırasında tasfiye değerinin belirlenmesine ilişkin birçok soru ortaya çıkmaktadır. Bu yazımızda bir dairenin piyasa değerinin tasfiye değerinden nasıl farklılaştığını, değerlemeyi hangi faktörlerin etkilediğini ve hangi belge paketinin hazırlanması gerektiğini anlamaya çalışacağız.

Tasfiye değeri: nedir?

Bir konutun tasfiye değeri, diğer maliyetler dikkate alınmaksızın mümkün olan en kısa sürede satılabileceği fiyattır. Yani daire sahibinin, herhangi bir sebepten ötürü çok çabuk satılması gerekmesi durumunda, satmaya razı olacağı fiyattır. Bu fiyat her zaman piyasa fiyatından önemli ölçüde daha düşüktür, genellikle fark yüzde 30 civarındadır.

Değerlendirme aşağıdakiler için gerçekleştirilir:

bankacılık kurumları;
son alıcı;
yerel yetkililer.

Bir daire için kredi alırken konut maliyetinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bunun nedeni ise kredi geri ödeme süresi içerisinde gayrimenkulün bankanın mülkiyetine geçmesidir.

Tasfiye değerinin doğru bir şekilde değerlendirilmesi ve olası hataların önlenmesi için satıcının bağımsız değerleme uzmanlarından veya bir emlak acentesinden yardım alması en doğrusudur. Gayrimenkul piyasasında kendini kanıtlamış ve bu konuda deneyime sahip şirketler tercih edilmelidir. Ayrıca değerleme uzmanının değerleme işlemlerini yürütmek için lisans veya sertifikaya sahip olduğundan da emin olmalısınız.

Değerlendirme talebinde bulunmak için satıcının uzmana dairenin mülkiyetini doğrulayan bir belge sunması gerekir.

Tasfiye değeri ile piyasa değeri arasındaki fark

Piyasa değeri, bir dairenin özellikleri dikkate alınarak emlak piyasasında satılabileceği muhtemel fiyattır. Bu fiyat birçok faktöre bağlıdır:

Kareler.
Bulunduğu bölgenin altyapı gelişimi.
Apartman tipi.
İletişim.
Oda yerleri.
Şehir merkezine uzaklık.

Tasfiye değeri farklı olup, belirli koşullar nedeniyle dairenin kısa sürede satılması gerekiyorsa satıcının kabul etmek zorunda kalacağı fiyattır.

Tasfiye değeri miktarı öncelikle mümkün olduğu kadar çabuk satılması gerektiğinden etkilenir. Ancak piyasa değerinde zaman faktörü rol oynamaz, öncelikle konutun kalitesi değerlendirilir.

Tasfiye değeri ile piyasa değeri arasındaki temel farklar şunlardır:

gayrimenkul satışının zorunlu olması;
kısa satış dönemi.

Tasfiye değeri nasıl değerlendirilir?

En yaygın iki hesaplama yöntemi vardır: doğrudan ve dolaylı. Aşağıda her birine daha ayrıntılı olarak bakacağız.

Doğrudan hesaplama yapılırken karşılaştırmalı analiz kullanılır. Yani yakın zamanda satılan benzer özelliklere sahip daireler analiz ediliyor. Fiyat araştırması yaparak ilgilendiğiniz nesnenin optimum maliyetini belirleyebilirsiniz. Bu yöntemin dezavantajı bireysel projeye göre tasarlanan dairelerin değerlendirilmesinde kullanılamamasıdır.

Dolaylı yöntem, gerekli tüm belgelerin hızlı bir şekilde hazırlanması ve konut amaçlı gayrimenkullerin satışı için sınırlı bir zaman dilimi ile ilgili piyasa değeri eksi tasfiye maliyetlerine dayanmaktadır.

Tasfiye değerinin değerlendirilmesinin ana aşamaları:

Kesin bir tarih üzerinde anlaşmak.
Değerlendirme yönteminin belirlenmesi.
Gerekli bilgilerin toplanması.
Alınan bilgilerin koordinasyonu.
Ayrıntılı bir yazılı rapor hazırlayın.

Sınav için gerekli belgeler

Değerleme sürecinde değerleme uzmanının gayrimenkul hesaplamaları ve analizini yapabilmek için belirli sayıda belgeye ihtiyacı olacaktır.

Ana belgelerin listesi:

mülkiyeti doğrulayan belge (bir daire için satış ve satın alma sözleşmesi, hediye seneti vb.);
teknik envanter bürosunun teknik pasaportundan alıntı;
konut gayrimenkulünün ayrıntılı diyagramı;
dairede borçların varlığı veya yokluğuna ilişkin sertifikalar.

Derecelendirmeyi etkileyen faktörler

Bir dairenin tasfiye değeri bir takım kriterlere göre değerlendirilir. Başlıcaları şunlardır:

Ülkedeki genel siyasi ve ekonomik durum - kriz anlarında konut maliyeti önemli ölçüde düşüyor.
Emlak piyasasında genel durum.
Dairenin satılmasının gerekli olduğu süre - satış süresi ne kadar kısa olursa maliyet de o kadar düşük olur.
Yaşam alanının genel metrekaresi, düzeni.
Dairenin bir bütün olarak durumu - dekorasyonun durumu, iletişimin varlığı.
Sübjektif faktörler.
Yer, kat sayısı, apartman yapısının tipi.

Rusya emlak piyasasında, bir konutun satışında esas olarak piyasa değeri kullanılıyor. Tasfiye değeri en çok ülkede kriz zamanlarında ve ipotek kredilerinde kullanılır.

Tasfiye değeri belirlenirken olası hataları önlemek için öncelikle özünün ne olduğunu ve piyasa değerinden nasıl farklılaştığını anlamalısınız. Değerlemeyi kendiniz yapmamalısınız; uzmanlara başvurmak en iyisidir çünkü yalnızca deneyimli bir değerleme uzmanı kesin ve en güvenilir değeri hesaplayabilir.

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; dergisi " "

Maria Zaharova,
Değerlendirme ve Analiz Departmanı Lider Uzmanı
Olga Yumanova,
Elena Romanenko,
değerlendirme ve analiz departmanı uzmanı
LLC “İşletme Destek Grubu (GPB)”

1. Tasfiye değerinin ekonomik ve hukuki yönleri.

Pazar ve diğer değer türleri .

Market fiyatı - Belirli bir değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği, işlemin taraflarının makul bir şekilde hareket ettiği, gerekli tüm bilgilere sahip olduğu ve işlem fiyatının herhangi bir olağanüstü durumdan etkilenmediği en olası fiyat; ne zaman:

· İşlemin taraflarından birinin değerleme nesnesini elden çıkarmak zorunda olmadığı, diğer tarafın ise icrayı kabul etmek zorunda olmadığı;

· İşlemin taraflarının, işlemin konusunu iyi bilmeleri ve kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmeleri;

· değerleme nesnesinin halka arz şeklinde açık piyasaya sunulması;

· İşlemin fiyatı, değerlendirme konusu için makul bir ücreti temsil ediyor ve işlemin tarafları üzerinde herhangi bir tarafta herhangi bir zorlama bulunmuyor;

· Değerleme nesnesine ilişkin ödeme parasal biçimde ifade edilir.

Yukarıdaki faktörlerden herhangi birinin ihlal edilmesi durumunda piyasa değerinin yerine başka yeni değer türlerinin ortaya çıkacağı açıktır. Her özel durumda en uygun değer tipinin açıkça tanımlanması ihtiyacını doğuran da bu gerçektir.

Yani örneğin belirli bir mülkün edinilmesine yönelik belirli hedefler varsa, piyasa değerini değil, yatırım değerini belirlemek gerekir. Örneğin bir televizyon şirketinde hisse satın alınması durumunda alıcının tipik niyetlerinden bahsetmek zordur. Böyle bir satın almanın hedefleri, tamamen ticari olanlardan (gelecekte gelir elde etmek) tamamen ekonomik olmayanlara (bir izleyici kitlesine erişim kazanmak) kadar önemli ölçüde farklılık gösterecektir. Ve bu durumda piyasa değeri tanımından yola çıkmak temelde yanlış olacaktır.

Piyasa değerinin belirlenmesinde diğer faktörlerin sapması durumunda da benzer akıl yürütmenin uygulanması meşrudur. Bu maddede ele alınan tasfiye bedelinin ortaya çıkmasının temeli, piyasa faktörlerinin ihlaline yol açan olağanüstü veya şartlı olağanüstü hallerin varlığıdır. Bu tür durumlar, satış için sınırlı süre faktörünü ve zorunlu satış faktörünü içerir.

Tasfiye değeri oluşumunun tipik durumları.

Bu faktörlere sahip tipik vakalara (Şekil 1) bakalım ve analiz edilen durumların her birine daha yakından bakalım.

Şekil 1: Tasfiye değeri oluşumunun tipik durumları

Bir işletmenin tasfiyesi üzerine mülk satışı ve şirketin borcunun geri ödenmesi için net bir program geliştirilmesine ihtiyaç vardır (ve genellikle mülk satışından elde edilen toplam gelir miktarının tüm borçları karşılamadığı durumlar vardır). Aynı zamanda, varlıkların hızlı bir şekilde serbest bırakılması ve borcun ödenmesi ihtiyacı nedeniyle riske maruz kalma süresi (satış öncesi faaliyetler ve satışın kendisi) büyük ölçüde sınırlıdır. Bu durumda maliyet miktarında belirleyici rol oynayan şey, kullanılabilir zaman meselesidir (diğer her şey eşit olduğunda).

Buna karşılık, sürenin süresi her bir özel tasfiye durumunun koşullarına göre belirlenir. Kendini tasfiye etme kararının ya gönüllü (yani planlı bir eylemin gerçekleşmesi) ya da zorunlu olabileceği unutulmamalıdır. Kural olarak, ilk durum karar vermede daha fazla değişkenlik sağlar ve işletmenin tasfiyesi için daha etkili planlar geliştirmeyi mümkün kılar.

İflas sürecinde gönülsüz tasfiye, dış idarenin sonuçlarına göre iflas işlemlerinin başlatılmasına karar verildiğinde gerçekleştirilir. Ortaya çıkan iflas arazisi açık artırmayla satışa tabidir. Aynı zamanda mülk satışına ilişkin zaman çerçevesi son derece sınırlıdır.

Bu nedenle iradi tasfiye ile gönülsüz tasfiye arasında ayrım yapmak gerekir.

Bu makale bağlamında teminat nesnelerinin uygulanması daha ziyade varsayımsal (gerçeklikten kopuk) bir kavramdır. Bu durumda teminatı rehinli mülk olan kredinin alt limitini haklı çıkarmak için tasfiye değerinin belirlenmesi gerekir ve nesnenin fiili satış olgusundan söz etmiyoruz. Ancak kredi verebilmek için krediyi verenin, kredinin geri ödenmemesi durumunda teminatı kısa sürede hangi fiyata satabileceğini bilmesi gerekir. Bazı literatür kaynaklarında bu değere teminat adı verilmektedir. Ancak sürenin kısıtlı olması ve zorunlu satış unsurlarının bulunması nedeniyle ekonomik özünde tasfiye olduğu da ileri sürülebilir.

Diğer mülklerin sınırlı maruziyet süresi nedeniyle hızlandırılmış satışı da tasfiye değerinin belirlenmesini gerektirmektedir. Aynı zamanda, bu tür bir uygulama için çeşitli seçenekler de vardır - ya inisiyatif (gönüllü) uygulama ya da mevcut mevzuatın öngördüğü zorla (baskı altında).

Böylece icra takibi sürecinde mahkeme kararıyla el konulan taşınmaz, el konulma tarihinden itibaren iki ayı geçmemek üzere satılır.

Bu nedenle mülk neredeyse her zaman piyasa değerinin altındadır. Bu durum da mülkün satıcısı açısından olumsuz, alıcı açısından ise kesinlikle olumludur.

Tasfiye değeri kavramının son tanımı.

Böylece tasfiye değerinin hesaplanmasını gerektiren durumlar anlaşıldıktan sonra bu kavrama nihai bir formül vermek mümkün görünmektedir.

Mevcut Rus mevzuatında, tasfiye değeri kavramı yalnızca Hükümet Kararnamesi tarafından onaylanan değerleme standartlarında yer almaktadır: " tasfiye değeri- değerleme nesnesinin, benzer nesnelerin olağan kullanım süresinden daha kısa bir süre içinde elden çıkarılmasının gerekmesi durumunda, değerleme nesnesinin maliyeti."

Rusya Değerleme Uzmanları Derneği (ROO) Standartlarında daha ayrıntılı ve doğru bir tanım yer almaktadır: “ tasfiye değeri veya zorunlu satış değeri- Piyasa değerine göre belirlenen, yeterli pazarlamaya izin vermeyecek kadar kısa bir zaman diliminde mülkün satışından gerçekçi bir şekilde elde edilebilecek para miktarı. Bazı eyaletlerde zorunlu satış durumları, istemsiz satıcı ve alıcıyı ya da satıcının içinde bulunduğu sıkıntının farkında olan alıcıları kapsayabilir."

Batı literatüründe iki tür tasfiye değeri ayırt edilir: sipariş edilmiş (düzenli tasfiye değeri) ve zorunlu (zorunlu satış değeri). İkincisi, Rus tanımına karşılık gelir; birincisi, sahibinin, nesnenin maruz kalma süresinin piyasa ortalamasına en uygun şekilde yakın olmasını sağlamak için yeterli zamana sahip olduğunu varsayar.

Mülkün faydalı ömrünün bitiminden sonra satılması sırasında ortaya çıkan tasfiye değeri ve tasfiyeden elde edilen net gelir kavramlarının ikame edilmesinden kaçınmak gerekir. Bu tür varlıkların satışı genellikle geçmişteki edinim maliyetlerini kısmen telafi etmek için en etkin şekilde gerçekleştirilir.

Mevzuat olayları.

Günlük uygulamada, tasfiye değerinin uygulanmasına ilişkin düzenleyici ve yasal düzenleme ve bunun açık bir şekilde yorumlanması sorunu bulunmaktadır.

Örneğin, 21 Temmuz 1997 tarih ve 119-FZ sayılı “İcra Takibi Hakkında” Federal Kanun uyarınca, 2 ay içinde açık artırmada satılması gereken mülkün piyasa değerinin hesaplanması gerekmektedir. Ancak, açık artırmada, yani piyasa dışı satış koşulları için tipik olan sınırlı bir süre için satılıyorsa, bu, Federal Kanunun 3. Maddesinde yer alan piyasa değeri kavramına uymamaktadır. 29 Temmuz 1998 No. 135-FZ “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında”. Ayrıca, tasfiye değeri kavramı, Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi tarafından onaylanan “Değerleme Faaliyetleri Konuları Tarafından Uygulanması Zorunlu Değerleme Standartları”nda tanımlanmaktadır.

Bu durumda değerleme uzmanlarının el konulan taşınmazın piyasa değerini değil tasfiye değerini hesaplaması gerekmektedir. Çeşitli yasal düzenlemeler arasında bir çelişki vardır.

2. Tasfiye değeri ile piyasa değeri arasındaki farkı belirleyen faktörlerin analizi.

Tasfiye değerinin altında yatan veya ona eşlik eden tüm faktörler kabaca sınıflandırılabilir (Şekil 2).

Şekil 2: Kurtarma Değeri Faktörleri

Nesnel faktörler Her durumda tasfiye değeri belirlenirken mevcuttur. Etkileri göz ardı edilemez ve aslında pratik olarak belirli bir işletmedeki işlerin durumuna bağlı değildirler (mülkün genel durumu hariç). Dahası, tüm nesnel faktörlerin birbirleri üzerinde karşılıklı etkisi vardır. Örneğin, uygun piyasa koşulları optimum maruz kalma süresini vb. azaltabilir.

Piyasa ve tasfiye değerlerindeki farklılıkları etkileyen en önemli faktör, mülkiyet maruz kalma süresi . Ayrıca, tasfiye edilen mülkün planlanan kullanım süresi optimal süreye göre ne kadar kısa olursa olası maliyet düşüşü de o kadar fazla olur.

Diyagramlar 1-3, 1998-2000 yıllarında Moskova'daki gayrimenkullerin piyasa ve tasfiye değerlerinin oranını göstermektedir. (%V)

Diyagram 1: Ofis binaları ve tesislerinin piyasa değeri ile zorla satış maliyetinin oranı, %

Grafik 2: Piyasa değeri/maliyet oranı ticari binaların zorla satışı ve doluluk, %

Diyagram 3: Depo ve endüstriyel bina ve tesislerin piyasa değeri ile zorla satış maliyetinin oranı, %

Kaynak: S. Chemerikin “Gayrimenkul değerlemesinde tasfiye değeri.”

Aslında mülkiyetin maruz kalma süresi, diğer tüm faktörleri hem etkilerini artırma hem de zayıflatma yönünde önemli ölçüde etkileyen temel bir faktördür. Açıkçası, planlanan maruz kalma süresindeki artışla birlikte, etkili pazarlama faaliyetlerinin kullanılması, kısa vadeli pazar faktörlerinin olumsuz etkilerinin dengelenmesi vb. için daha gerçek fırsatlar ortaya çıkıyor.

Gayrimenkulün genel yatırım çekiciliği mülkün bireysel özelliklerine (işlevsel amaç, fiziksel durum) dayanır ve tüketici talebinin düzeyi üzerinde doğrudan etkiye sahiptir.

Söz konusu durumda (bir işletmenin tasfiyesi sırasında), geleneksel olarak adlandırılabilecek belirli faktörler etkinleştirilir. "boşaltım faktörleri"(prensip olarak bu faktörler yatırım çekicilik faktörüne çok yakındır). Bu faktörlerin özü, mülk kompleksindeki birçok nesnenin tek başına herhangi bir değeri temsil etmemesi ve aslında normal bir fiyata satılamaması, tasfiye edilen işletme çerçevesinde bu nesnelerin önemli bir rol oynamasıdır. Analiz edilen hususun, maddi olmayan varlıklar olarak adlandırılan varlıklar ve her şeyden önce, personelin değeri, tedarikçilerle ilişkiler, iyi işleyen iş yapısı vb. dahil olmak üzere şirketin ticari itibarı (şerefiye) üzerinde özellikle olumsuz bir etkisi vardır. . Bir şirket tasfiye edildiğinde bunu gerçekleştirmek mümkün olmaz, bazen en değerli varlıklardan biridir.

Nesnenin piyasa değerinin mutlak değeri likidite seviyesi üzerinde ters etki yaratır - nesnenin piyasa değeri ne kadar yüksek olursa, potansiyel alıcı sayısındaki azalma nedeniyle ona olan talep o kadar az olur.

Nesnelerin maliyet düzeyini doğrudan etkileyen faktörler şunları içerir: piyasa koşulları tasfiye süresi boyunca. Bu süre ne kadar uzun olursa, işletmenin piyasa durumunu analiz etme ve mevcut koşullar altında en uygun eylem planını seçme fırsatı da o kadar artar. Tam tersine, kısa maruz kalma süresi ve olumsuz piyasa koşulları nedeniyle nesnelerin satışındaki kayıplar daha da artacaktır. Ve şirketin kısa süreli tasfiyesi sırasında piyasada genel bir yükseliş ummak, en azından mantıksız.

Pazarlama etkinliği ilgili faaliyetlerin yürütülmesi için ayrılan kısa vadeli süre nedeniyle de önemli ölçüde karmaşık hale gelmektedir. Ancak bu aynı zamanda mülkün satış fiyatını artırmak için kullanılan özel araçlara da bağlıdır.

Bir diğer önemli objektif faktör ise psikolojik yön alıcıların inisiyatifi üzerinde belirli bir etkiyle ifade edilen zorunlu satış. Dahası, bu faktörün etkisi de oldukça iki yönlüdür - bir yandan satıcının başlangıçta elverişsiz koşullarda olduğunu hisseden alıcılar, terk etmeye başlar, ancak diğer yandan birbirleriyle rekabet hissederek bir şeyleri kaçırmaktan korkarlar. Satılan mülk üzerinde uzlaşmaya zorlanırlar.

Öznel faktörler her bir işletmenin özelliklerini yansıtır. Bu faktörler özellikle yöneticilerin etkisiz olduğu işletmelerde olumsuz olarak kendini göstermekte, bu da tasfiye sırasında önemli zorluklara yol açmaktadır. Bu faktörler bütün bir fenomen sistemini içerir. Bu nedenle, iflas etmiş işletmelerin sabit varlıklarının envanteri ve değerlendirilmesi, muhasebe kayıtlarının durumu, ekipman için teknik pasaportların ve gayrimenkul için BTI pasaportlarının bulunmaması nedeniyle neredeyse her zaman karmaşık hale gelir. Bu seri, mülkiyete ilişkin yasal belgelerin bulunmaması, kayıt tutmanın karmaşıklığı ve gerekli açıklamaları yapabilecek çalışanların bulunmaması ile devam etmektedir. Tüm bu gerçekler, belirli bir plan hazırlamadan ve tasfiye zamanlamasını belirlemeden önce, kelimenin tam anlamıyla, işletmenin mülkünü "toplamanın", olay zincirini yeniden kurmanın gerekli olduğu gerçeğine yol açmaktadır. hem işletmenin kendisi hem de ortakları açısından belirli yükümlülüklerin yerine getirilmesi. Bu, tasfiye sürecinde muazzam bir komplikasyona yol açar.

Ancak dikkate alınan faktörlerin her zaman sadece olumsuz olduğunu düşünmek yanlış olur. Tam tersine, net bir organizasyon yapısı ve işletme bölümlerinin etkin, özenli çalışması, tasfiye süreçlerini önemli ölçüde hızlandırabilir.

Nitekim işletmenin mülkünün sahipsiz kalması durumunda mevcut durumunu tespit etmek için 3-6 ay harcamak yerine, bu süreyi, çok önemli olan kompleksin satış süresini artırmak için kullanmak daha doğru olacaktır.

Tablo 1 olası zorlukların ve bu zorluklara neden olan faktörlerin bireysel mülkiyet türlerine göre analizini sunmaktadır.

Tablo 1: Tasfiye değeri faktörlerinin çeşitli mülk türleri üzerindeki etkisi

Darbe faktörü	Maruz kalma süresi	Yatırım. çekicilik	"Boşaltım" faktörleri	Market fiyatı	Piyasa konjonktürü	Pazarlama	Öznel faktörler	Yorumlar
malın cinsi	Maruz kalma süresi	Yatırım. çekicilik	"Boşaltım" faktörleri	Market fiyatı	Piyasa konjonktürü	Pazarlama	Öznel faktörler	Yorumlar
Binalar, yapılar ve arsalar	yüksek	yüksek	ortalama	ortalama	yüksek	ortalama	çok uzun	Gayrimenkul tescilinin hukuki yönleri, teknik belgelerin mevcudiyeti ve mülkün bireysel özellikleri son derece önemlidir. Tasfiye değeri kural olarak piyasa değerinden önemli ölçüde farklıdır.
Maddi olmayan varlıklar (ticari markalar, patentler, sertifikalar vb.)	yüksek	yüksek	yüksek	ortalama	ortalama	ortalama	yüksek	Bu tür bir mülkün tasfiye değerini değerlendirirken, tescilinin hukuki yönleri ve bu veya bu maddi olmayan varlığın yeni sahibine getirebileceği gerçek faydalar, bu nesnenin izolasyonu dikkate alınarak son derece önemlidir. tasfiye edilen işletmenin çerçevesi. Bu tür varlıkların alıcıları oldukça spesifiktir ve bunları bulmak zordur. Tasfiye değeri genellikle piyasa değerinden büyük ölçüde farklılık gösterir.
Yapım devam etmekte	çok uzun	çok uzun	yüksek	ortalama	ortalama	ortalama	ortalama	Burada mülkün bireysel özellikleri son derece önemlidir ve potansiyel alıcıların aranması zordur. Tasfiye değeri piyasa değerinden oldukça farklıdır.
Makine, ekipman ve araçlar	orta/yüksek	yüksek	yüksek	ortalama	ortalama	yüksek	ortalama	Bu özelliğin değerini değerlendirirken, nesnenin bireysel özellikleri ve işlevsel (ahlaki) aşınma ve yıpranması son derece önemlidir. Taşınmazın yaşına bağlı olarak tasfiye değeri ile piyasa değeri arasındaki farklar oldukça yüksek ve orta düzeyde değerlendirilmektedir.
Finansal yatırımlar (hisse senetleri, tahviller, bonolar, diğer işletmelerdeki hisseler)	yüksek	çok uzun	ortalama	ortalama	ortalama	yüksek	ortalama	Bu tür mülkler çoğunlukla çok spesifiktir ve bu da potansiyel alıcıların aranmasını zorlaştırır. Çoğu durumda işletmelerin finansal yatırımları tamamen likit değildir. Tasfiye değeri, piyasa değerinden önemli ölçüde farklı olabileceği gibi, tesadüf noktasına kadar önemsiz de olabilir (örneğin, borsada işlem gören menkul kıymetler için).
İşlenmemiş içerikler	ortalama	yüksek	ortalama	ortalama	yüksek	ortalama	ortalama	Bu belki de bireysel özelliklerine bağlı olarak oldukça kısa sürede satılabilen birkaç varlık türünden biridir. Tasfiye değeri kural olarak piyasa değerinden çok fazla farklılık göstermez.
KDV	çok uzun	çok uzun	çok uzun	-	-	-	ortalama	Bu, şartlı olarak mülk olarak sınıflandırılabilecek çok özel bir varlık türüdür. Geri kazanılmayan KDV'nin bir kısmı, tasfiye süreci sonunda tamamen durana kadar işletmenin ömrü boyunca kullanılabilecek bütçeden ertelenmiş alacaklara atfedilebilir. Bu nedenle, bu varlığı satmak imkansızdır, ancak kısmen telafi edilebilir, böylece örneğin kuruluşun sabit varlıklarının satışından elde edilen paradan tasarruf edilebilir.
Alacak hesapları	çok uzun	çok uzun	ortalama	kısa	kısa	kısa	ortalama	Bu varlık türü de oldukça spesifiktir. Borçlunun güvenilirliği ve borcun geri ödeme zamanlaması tasfiye değerinin belirlenmesinde önemlidir. Geri ödeme süresi tasfiye süresinin dışındaysa, tasfiye edilen işletmenin alacağı gerçek parada önemli bir azalmaya yol açacak olan borçları satarak kaybetme işlemlerine başvurmanız gerekecektir. Bir varlığın tasfiye değeri, piyasa değerinden önemli ölçüde veya önemli ölçüde farklı olmayabilir.
Peşin	-	ortalama	-	-	-	-	-	Bu durumda fonların tamamının alınması, şirketin cari hesaplarının açıldığı bankanın güvenilirliğine bağlı olacaktır.
Gelecekteki masraflar	yüksek	yüksek	yüksek	kısa	kısa	kısa	kısa	Bu tür mülkler ancak kullanımdan elde edilen faydalar muhafaza edildiği takdirde satılabilir. Örneğin, yararlı yazılım ürünleri vb.

3. Tasfiye değerinin hesaplanmasında genel metodolojik problemler.

Bir işletmenin tasfiye değerini hesaplamak için basitleştirilmiş bir şema aşağıdaki gibidir:

İLE tüm varlıkların düzeltilmiş (yeniden değerlenmiş) değeri

- Tasfiye ile ilgili cari maliyetlerin tutarı (varlıkların satılana kadar muhafaza edilmesi maliyetleri vb.)

- tüm yükümlülüklerin tutarı.

Bu makalenin amaçları doğrultusunda, tasfiye değeri hesaplanırken ortaya çıkan temel sorunları incelemeye odaklanacağız.

Tasfiye edilen işletmelerin spesifik özellikleri.

Her şeyden önce, tasfiye edilen işletmelerin çoğunda mülkiyet muhasebesinin durumu ve yasal desteğinin, en hafif deyimiyle, arzulanan çok şey bıraktığı gerçeğini bir kez daha hesaba katmak gerekir. Bu gerçekler sınırlı satış süresi sorununu daha da ağırlaştırıyor. Örneğin, belirli bir gayrimenkule ait mülkiyet haklarının tescili süreci oldukça uzun zaman alır (birkaç aya kadar). Ek olarak, iflas eden işletmelerin sabit varlıklarının teknik durumu, neredeyse her zaman satın alma sırasında ek sermaye yatırımları gerektirir ve bu da potansiyel alıcıların çemberini daraltır. İşlevselliğin ve eskimenin belirlenmesine özellikle dikkat edilmelidir - kural olarak, bu tür işletmelerin sabit varlıkları uzun zaman önce satın alınmıştır ve modern teknolojik ve işlevsel gereksinimleri karşılamamaktadır.

Değerlendirme yaklaşımlarının uygulanması.

Bir işletmenin varlıklarının yeniden değerlenmesi sürecinde üç yaklaşımın kullanılması mümkündür: gelir (bu mülk sahibinin gelecekte elde edebileceği faydalara dayanarak), karşılaştırmalı (benzer mülkün satış fiyatlarına göre) açık pazar) ve maliyetlidir (potansiyel sahibin satın alması/yeniden yaratması durumunda maruz kalacağı maliyetlerin belirlenmesine dayalı). Doğal bir soru ortaya çıkıyor: Tasfiye değeri hesaplanırken hangi yaklaşıma en fazla güvenilmelidir?

Satış süresinin sınırlı olduğu ve potansiyel alıcılara belirli bir varlığın avantajları hakkında tam bilgi aktarmanın imkansızlığı ve bunun sonucunda alıcının, nesnenin tahmini maliyetini analiz ederek bağımsız olarak belirleme ihtiyacına dayanarak Açık pazarda karşılaştırmalı (piyasa) yaklaşıma odaklanılması tavsiye edilir. Ancak bu, elde edilen sonuçların diğer iki yaklaşım çerçevesinde kullanılma olasılığını hiçbir şekilde dışlamaz. Ayrıca, karşılaştırmalı yaklaşımın kullanılmasının genellikle imkansız olduğu durumlar ortaya çıkar.

Bu nedenle bir varlığın nihai değeri elde edilirken, elde edilen sonuçların uygulanan yaklaşımlar çerçevesinde uzlaştırılması konusuna özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul değerlendirme sonuçlarını koordine ederken, Rusya'daki yatırım ortamının özellikleri nedeniyle maliyet yaklaşımına büyük bir ağırlık verilmemelidir. Yatırımlar ağırlıklı olarak konut amaçlı gayrimenkul inşaatına yapılmakta olup, ofis binalarının inşaatına yapılan yatırımlar ikinci sırada yer almaktadır. Endüstriyel ve ticari komplekslerin inşasına yönelik yatırımlar, kural olarak, büyük finansal holdingler tarafından gerçekleştirilirken, bu tür gayrimenkullerin potansiyel sahiplerinin çoğunluğu, daha önce inşa edilmiş bir şeyi satın almayı tercih ediyor ve sonuçta daha ucuz olduğu ortaya çıkıyor. yapı. Buna göre sonuçların koordinasyonunda en büyük pay karşılaştırmalı yaklaşıma verilmelidir.

Piyasa değerinden tasfiye değerine geçiş.

Ancak yine de tasfiye değeri hesaplanırken ortaya çıkan asıl sorun, mülkün piyasa değerinden tasfiye değerine geçiş sorunu olmaya devam etmektedir. .

Tasfiye değeri genel olarak iki yöntem kullanılarak hesaplanabilir:

¨ Doğrudan yöntem yalnızca karşılaştırmalı bir yaklaşıma dayanmaktadır. Bu yöntemin uygulanması ya analoglarla doğrudan karşılaştırma yoluyla ya da istatistiksel modelleme (korelasyon ve regresyon analizi) yoluyla gerçekleştirilir. Ancak zorunlu satış koşulları altında işlem fiyatlarına ilişkin bilgiye erişimin zor olması, bu yöntemin kullanılma olasılığını son derece sınırlı kılmaktadır. Bununla birlikte, eğer gerekli bilgiler mevcutsa, yüksek derecede objektifliğe sahiptir.

¨ Dolaylı yöntem, bir nesnenin piyasa değerine göre tasfiye değerinin hesaplanmasına dayanmaktadır.

Bir mülkün tasfiye değerini dolaylı yöntem kullanarak hesaplama şeması aşağıdaki gibidir:

mülkün piyasa değeri

–

zorunlu satış gerçeğinde indirim.

Dolayısıyla bu durumda temel metodolojik sorun, zorunlu satış (satış koşullarını yansıtan değişiklik) gerçeğine ilişkin indirimin belirlenmesidir.

Satışın zorunlu niteliğine göre indirimi belirlemenin birkaç yolu vardır: ikili satışların karşılaştırılması yöntemi (aynı mülkün satış fiyatlarının normal koşullar altında ve kısa bir maruz kalma süresinde analiz edildiği), doğrudan satış yöntemi. özelliklerin analizi ve uzman yöntemi.

Çoğu zaman, gerekli bilgilerin sınırlı olmasından dolayı üçüncü uzman yöntemine başvururlar. Kural olarak, zorunlu satışta indirim %20 ila %50 arasındadır. Elbette, düzeltme faktörünün değeri tasfiyenin özel koşullarına bağlı olarak farklı olabilir.

Her durumda, bu katsayının hesaplanması, her bir mülk türünün piyasa değerindeki düşüşü belirleyen faktörlerin doğrulanmasını ve tanımlanmasını içerir.

Dolayısıyla “Likidasyon değeri ile piyasa değeri arasındaki farkı belirleyen faktörlerin analizi” bölümünde önerilen tabloyu başlangıç noktası olarak kullanmak mümkündür. Bunu yapmak için, indirim miktarının değişebileceği belirli bir aralık vererek, her bir nesne içindeki tüm faktörleri önem sırasına göre sıralamak gerekir. Tüm faktörlerin üst aralıklarının değerlerinin toplam değerinin %100'ü geçmemesi gerektiği unutulmamalıdır.

Örneğin, bir mülkü değerlendirirken, aşağıdaki faktör sıralamasını yapmak mümkündür (doğal olarak, önerilen şemayı pratikte kullanırken, belirli bir durumun özelliklerini dikkatlice hesaba katmak gerekir; bu, 10 puanlık şemaya göre farklı sıralama seçeneği:

Darbe faktörü	Nihai sonuç üzerindeki etki derecesi	Derecelendirme (10 puanlık ölçekte)	Zorunlu satış indirim aralığı
Maruz kalma süresi	Yüksek	8	*8/47100% = 0-17%**
Yatırım çekiciliği	Yüksek	8	*8/47100% = 0-17%**
"İzolasyon" faktörleri	Ortalama	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Market fiyatı	Ortalama	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Piyasa koşulları	Yüksek	7	*7/47100% = 0-15%**
Pazarlama	Ortalama	5	*5/47100% = 0-10,6%**
Öznel faktörler	Çok yüksek	9	*9/47100% = 0-19%**
Toplam değer		47	0-100%

Zorunlu satış indiriminin aralıkları faktörlere göre belirlendikten sonra, durumun kapsamlı bir analizi yapılır ve her faktör için belirli bir indirim değeri seçilir ve ardından elde edilen değerler toplanır.

Tasfiye edilen işletmenin sahip olduğu her türlü mal için de benzer hesaplamalar yapılır.

4. Tasfiye değerinin hesaplanması kimin için gereklidir ve neden bir değerleme uzmanı görevlendirilmelidir?

Tasfiye değerinin belirlenmesi, doğrudan bu bilginin tüketicilerine bağlı olan bir takım sorunların çözülmesini amaçlamaktadır. Tasfiye değerinin nihai hesaplamasının ana kullanıcıları (çoğu durumda müşteriler) kredi yöneticileri, tahkim yöneticileri ve işletme yöneticileridir.

Kredi yöneticileri.

Rehinli mülkle teminat altına alınan bir kredi verirken, bu mülkün değerlemesi önemli bir adımdır. Bu hesaplamanın değerlendirme alanındaki kalifiye uzmanlara emanet edilmesi, yani bağımsız bir değerlendirme yapılması tavsiye edilir.(Değerleme uzmanının zorunlu bağımsızlığının yasal onayını bulamadım, ancak bunu söylemenin önemli olduğunu düşünüyorum.) ) Bu nedenle kredi kuruluşları ve diğer yapılar, tasfiye değerinin belirlenmesi için uzman bir kuruluşla anlaşma yaparak değerleme uzmanlarının hizmetlerinden yararlanabilirler. Nesne uygulamasının gerçek gerçeği gerçekleşmeyebilir. Bununla birlikte, makul miktarda bir kredi sağlamak için, borç verenin, fonların geri ödenmemesi durumunda, yani zorunlu satış durumunda teminatı hangi fiyattan satmanın mümkün olacağını bilmesi gerekir. kısaltılmış maruz kalma süresi. Tasfiye değerinin zamanında hesaplanması, makul olmayan şekilde şişirilmiş miktarlarda kredi vermekten kaçınmanıza ve teminat satma sürecini hızlandırmanıza olanak tanır.

Tahkim yöneticileri.

Bir işletmenin tasfiyesi sürecinde varlıkların satış sürecini hızlandırmak için nesnelerin değerlendirilmesini kolaylaştırmalıdır. Borçlunun mali durumunun analiz edilmesiyle birlikte tasfiye bedelinin erken belirlenmesi, açık artırmanın usulleri ve zamanlaması konusunda bilinçli bir karar alınmasına yol açmaktadır. Böylece varlıkların maruz kalma süresinin artması değerlerinin artmasına katkıda bulunur.

Lider yöneticiler.

Üst düzey yöneticiler için tasfiye değerinin hesaplanmasının önemi iki yönlüdür.

İlk olarak, varlıkların tasfiye değerinden edinilmesi, satın alan işletmelerin hem mülkün piyasa değerinden yeniden satılması durumunda (piyasa ve tasfiye değerleri arasındaki fark şeklinde) hem de mülkün tasfiye edilmesi durumunda bariz faydalar elde etmesine olanak tanır. işletme (farklı bir durumda, benzer mülkün satın alınması daha pahalı olacaktır).

İkinci olarak, üst düzey yöneticilerin, işletmenin yeniden yapılandırılmasının (yeniden düzenlenmesinin) yönlerinden birinin stratejik yön olduğunu hatırlamaları gerekir. Bu çerçevede kısa sürede şirket birleşmeleri, satın almaları ve işletmelerin kısmi tasfiyesine yönelik faaliyetler yürütülmektedir. Kural olarak, bir işletmenin gelecekteki kaderine ilişkin herhangi bir karar, tasfiye olasılığı da dahil olmak üzere çeşitli geliştirme seçeneklerinin geliştirilmesine dayanmaktadır.

Böylece, Nitelikli değerlendirme uzmanlarının ilgisini çekmek Bir bütün olarak tasfiye sürecinin nihai sonucunun önemli bir bileşeni olan tasfiye değerini hesaplamanın verimliliğini ve zamanlamasını en üst düzeye çıkarmanıza olanak tanır.

Kullanılan literatürün listesi:

1. “İşletme Değerlemesi”: ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova - M .: Finans ve İstatistik, 2000.

2. V. Galasyuk “Tasfiye değeri kavramının tanımı üzerine.”

3. V. Galasyuk “Tasfiye değerini kullanarak bir işletmenin değerini artırmak.”

4. S. Dolgin “İflas mülkünün tasfiye değerinin değerlendirilmesine ilişkin prosedür (özellikler).”

5. Yu.Kozyr “Tasfiye değerinin değerlendirilmesi.”

6. S. Chemerikin “Gayrimenkul değerlemesinde tasfiye değeri.”

“Değerleme faaliyetlerine konu olan kişilerin kullanması zorunlu olan değerleme standartları.” Onaylı Hızlı. 07/06/2001 tarih ve 519 Sayılı Hükümet

Uluslararası İşletme Değerleme Terimleri Sözlüğü (Ulusal Sertifikalı Değerleme Analistleri Birliği (NACVA)).

Tasfiye değeri

Ekonomik varlıklar arasındaki etkileşim sürecinde, genellikle ekonomik ilişkiler nesnesinin tasfiye değerinin değerini belirleme ihtiyacı ortaya çıkar. Örneğin teminatlı kredi verirken kredinin güvenliği, teminatın tasfiye değerinin belirlenmesinin doğruluğuna bağlıdır. Bir işletmenin tasfiyesi halinde, satışları için varlıklarının tasfiye değerinin belirlenmesi gerekli hale gelir. Ancak bir işletmenin değerinin değerlendirilmesi yalnızca işletmenin tasfiyesi durumunda gerekli değildir. Diğer birçok durumda, örneğin borçlunun işletmesini finanse ederken önemlidir; bir işletmenin yeniden düzenlenmesini finanse ederken; yasal işlem yapılmadan gerçekleştirilen işletmeyi değiştirirken; İflas tehdidi altındaki borçlu bir işletmenin borçlarının geri ödenmesine yönelik bir plan geliştirirken; işletmenin bireysel üretim kapasitelerini ekonomik açıdan bağımsız kuruluşlara ayırma olasılığını analiz ederken ve belirlerken; bir işletmenin satın alınmasına yönelik başvuruları değerlendirirken; mülkiyet haklarının üçüncü şahıslara devredilmesine yönelik hileli işlemleri incelerken; kurumsal yeniden yapılanma programlarının incelenmesi sırasında.

Modern "bilgi" ekonomisi koşullarında, bir işletmenin rekabet avantajları, yüksek kaliteli fiziksel varlıkların varlığı ve düzenli üretim, tedarik ve satış süreçleriyle değil, yenilikler yaratma ve bunları tüketicilere satma yeteneğiyle belirlenir. yüksek teknoloji ürünleri şeklinde. Bu, geleneksel yönetim yaklaşımlarının radikal bir revizyonunu, yeni kriterlerin geliştirilmesini ve modern gereksinimleri karşılayan yeni bir metodolojiyi gerektirir.

Herhangi bir işletmenin ana hedefi, sahipler (hissedarlar) için değeri, yani bu işletmeye sermaye yatırımından elde edecekleri ekonomik faydaları en üst düzeye çıkarmaktır veya olmalıdır. Yerli ve yabancı yazarların yaptığı araştırmaların gösterdiği gibi, ekonomileri mülk sahipleri için değeri en üst düzeye çıkarmaya odaklanmayan ülkelerde yatırımcılar, bu tür odaklı ülkelere kıyasla yatırılan sermayeden daha az getiri elde ediyor. Sermaye piyasasının daha da küreselleşmesi, sermaye piyasasının dışarıya yatırım akışı yaşayacağı ve küresel rekabette geride kalacağı anlamına geliyor. Dolayısıyla sermaye hareketliliği arttıkça değer artırmaya odaklı bir kurumsal yönetim sistemi giderek daha fazla ağırlık ve önem kazanmaktadır.

Modern bir sanayi kuruluşunu yönetmenin kriteri olarak mal sahibi için değeri artırmaya odaklanmak, diğer tüm iş katılımcılarının uzun vadeli çıkarlarıyla çelişmez.

Dahası, işletme sahipleri, kendi refahlarını en üst düzeye çıkarmayı önemseyen, aynı zamanda diğer herkesin refahını iyileştirmeye katkıda bulunan tek işletme katılımcılarıdır. Bunun nedeni, işletme sahibinin artık sahip olması ve ancak diğer iş katılımcıları ile yapılan anlaşmalar yapıldıktan sonra temettü şeklinde ekonomik faydalar elde etmesidir -

tedarikçiler, personel, hükümet ve alacaklılar. Bir işletmenin değerini artırma sorununun karmaşıklığı ve çeşitliliği, modern dönemin Rus ekonomisi için yeniliği, bir işletmenin değerini uluslararası standartlara uygun olarak belirlemeye yönelik temel kavram ve yaklaşımların bu paragrafta sunulmasını gerektirmektedir. ve Rusya Federasyonu mevzuatının yanı sıra hesaplanmasına yönelik matematiksel modeller. Uluslararası Değerleme Standartlarına (IVS) göre değer ( değer), belirli bir ürüne sahip olan veya bu hizmetleri kullananların, değerin belirlendiği tarihte elde ettiği faydalara ilişkin piyasanın görünümüdür. Ana değer türü piyasa değeridir.

Market fiyatı(Market değeri) varlığın değerleme tarihinde istekli bir satıcı tarafından istekli bir alıcıya, uygun bir pazarlama sonrasında, her iki tarafın da gerekli tüm bilgilere sahip olduğu ve basiretli ve zorlama olmadan hareket ettiği, piyasa koşullarına uygun bir işlemde satılacağı tahmini para tutarıdır. . Piyasa değeri, bir varlığın, satış veya satın almayla ilgili maliyetler dikkate alınmadan ve ilgili vergilerin ödenmesine ilişkin masraflar ödenmeden belirlenen değeri olarak anlaşılmaktadır.

Defter değeri(defter değeri) bilançoda raporlandığı şekliyle toplam varlıklar (amortisman düşüldükten sonra) ile toplam yükümlülükler arasındaki farktır. Dolayısıyla piyasa değerinden farklı olarak defter değeri, varlıkların geçmişte satın alındığı “tarihsel” fiyatları yansıtır.

Net varlıkların defter değeri Bir işletmenin, Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak, hesaplama için kabul edilen varlıkların tutarından hesaplama için kabul edilen yükümlülüklerin tutarının çıkarılmasıyla belirlenir.

Net varlıkların değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır

Net = A − K kredisi,

burada A, hesaplama için kabul edilen varlıkların miktarıdır;

K kredisi – hesaplama için kabul edilen borçların (ödünç alınan sermaye) miktarı.

Mali tablolarda sunulan defter değeri genellikle işletmenin net varlıklarının gerçek piyasa değerine karşılık gelmemektedir.

İşletmenin gelişme beklentileri açısından tasfiye değeri ile faaliyet gösteren işletmenin değeri birbirinden ayrılır.

Tasfiye değeri Bir işletmenin özsermayesi, sahibinin, tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesinden sonra işletmeye ait varlıkların piyasada satışından elde edebileceği tutardır. Tasfiye değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır

V likv = V Acist - sıvı ile - acil ile,

Nerede V Acchist – net varlıkların piyasa değeri (aşağıdaki tanıma bakınız);

sıvı – tasfiye maliyetleri;

acil – aciliyet için indirim.

Formülden de anlaşılacağı üzere tasfiye değeri hesaplanırken işletmenin tasfiyesi ile ilgili maliyetler ve yeterli pazarlamanın yapılmasının imkansızlığını yansıtan aciliyet indirimi dikkate alınmaktadır. Tasfiye değeri, bir işletme sahibinin bir işletmeden alabileceği garanti edilen minimum para miktarı olarak düşünülebilir. Metodolojik olarak tasfiye değerinin hesaplanması, işletmenin net varlıklarının piyasa değerinin değerlendirilmesine dayanmaktadır.

Net varlıkların piyasa değeri Bir işletmenin değeri, işletmenin varlıklarının piyasa değeri ile yükümlülüklerinin cari döneme indirgenmiş değeri arasındaki farktır. Net varlıkların piyasa değerini hesaplamak için formül kullanılır

V Aşist = V bir - V hakkında,

Nerede V A – işletmenin varlıklarının piyasa değeri; V ob – işletmenin yükümlülüklerinin bugünkü değeri.

Varlıkların piyasa değerini değerlendirmenin başlangıç noktası V Ve yukarıda tartışılan defter değerleridir. Makul bir piyasa değeri elde etmek için varlığın ayrı ayrı kalemlerinde düzeltmeler yapılır.

Tasfiye değeri üç türe ayrılır:

Sipariş edilen kurtarma değeri. Bir işletmenin varlıklarının satışı, satılan varlıklar için yüksek fiyatlar elde edilebilmesi amacıyla makul bir sürede gerçekleştirilir. Bir işletmenin en az likit gayrimenkulleri için bu süre yaklaşık 2 yıldır.

Zorunlu tasfiye değeri. Varlıklar mümkün olduğu kadar hızlı bir şekilde, çoğunlukla aynı anda ve aynı müzayedede satılır.

Bir işletmenin varlıklarının ölümünün tasfiye değeri. Bu durumda işletmenin varlıkları satılmaz, silinir ve yok edilir ve buraya önemli bir ekonomik veya sosyal etki sağlayan yeni bir işletme kurulur. Bu durumda işletmenin varlıklarının tasfiyesi için belirli maliyetler gerekli olduğundan işletmenin değeri negatif bir değerdir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 61-65. Maddelerinde belirlenen tüzel kişilerin tasfiyesine ilişkin genel kurallara dayanarak, bir tüzel kişiliğin (işletmenin) tasfiyesi ile herhangi bir biçimde yeniden düzenlenmesi arasındaki temel fark, tasfiyenin yapılmamasıdır. veraset anlamına gelir, yani tasfiye edilen işletmenin hak ve yükümlülüklerinin diğer kuruluşlara devredilmesi.

Bir tüzel kişiliğin (işletmenin) gönüllü tasfiyesi, katılımcılarının kararı ile mümkündür. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (madde 1, madde 61), bir tüzel kişiliğin katılımcılarının kararıyla tasfiyesi için doğrudan aşağıdaki gerekçeleri öngörmektedir: a) tüzel kişiliğin oluşturulduğu sürenin sona ermesi; b) yaratıldığı hedefe ulaşmak; c) mahkeme tarafından, bu ihlallerin telafisi mümkün olmayan nitelikte olması koşuluyla ve ayrıca olabilecek diğer gerekçelerle, yasanın ihlali veya oluşumu sırasında işlenen diğer yasal işlemlerle bağlantılı olarak bir tüzel kişiliğin kaydının geçersiz olarak tanınması. hem pay sahiplerinin takdirine bağlı olarak hem de kanunun öngördüğü şekilde belirlenir.

Bir işletmenin, özellikle iflasla bağlantılı olarak gönüllü tasfiyesi (kendi kendini tasfiye etmesi) olasılığı vardır. “İflas (İflas)” Federal Kanununun 24. maddesi uyarınca, alacaklıların itirazı olmaması durumunda, tüzel kişi olan borçlu, iflasını ve gönüllü tasfiyesini ilan edebilir.

Mevzuat, bir tüzel kişiliğin tasfiyesine karar verme gerekçelerini belirlerken katılımcıların takdir yetkisini sınırlamamaktadır. Bu nedenle, hissedarların - oy hakkı olan hisse sahiplerinin, kendileri tarafından belirlenen herhangi bir nedenden dolayı faaliyetlerini sürdürmenin uygun olmaması nedeniyle, öngörülen şekilde işletmeyi tasfiye etme kararı alma hakkına sahip olduğu varsayılmalıdır.

Bir işletmenin tasfiye değerinin hesaplanması birkaç ana aşamayı içerir:

En son bilanço alınır.

Farklı türdeki kurumsal varlıkların satışı farklı zaman dilimleri gerektirdiğinden, varlıkların tasfiyesine yönelik bir takvim programı geliştirilmiştir.

Varlıkların tasfiyesinden elde edilen brüt hasılat belirlenir.

Varlıkların tahmini değeri, doğrudan maliyetlerin (değerleme ve hukuk firmalarına komisyonlar, vergiler ve harçlar) miktarı kadar azaltılır. Değerlemesi yapılan varlıkların düzeltilmiş değerleri, satışla ilgili riski dikkate alan bir iskonto oranı üzerinden değerleme tarihine indirgenir.

Varlıkların tasfiye değeri, bitmiş malların ve devam eden işlerin stoklarının tutulması, ekipman, makine, makine, gayrimenkulün korunması ve ayrıca yönetim maliyetleri de dahil olmak üzere, varlıkların satılıncaya kadar elde tutulmasıyla ilgili maliyetler ile azaltılır. Tasfiye tamamlanıncaya kadar işletmenin faaliyetlerini sürdürmek. İlgili maliyetlere ilişkin indirim süresi, işletmenin varlıklarının satışına ilişkin takvim planına göre belirlenir.

Tasfiye dönemi faaliyet karı (zararı) eklenir (çıkarılır).

Kıdem tazminatı ve işletme çalışanlarına yapılan ödemelere ilişkin rüçhan hakları, tasfiye edilen işletmenin mülkünün rehin edilmesiyle güvence altına alınan yükümlülüklere ilişkin alacaklıların talepleri, bütçeye ve bütçe dışı fonlara yapılan zorunlu ödemelere ilişkin borçlar ve diğer alacaklılarla yapılan ödemeler düşülmektedir. .

Böylece, bir işletmenin tasfiye değeri, bilançodaki tüm varlıkların düzeltilmiş değerinden, işletmenin tasfiyesiyle ilgili cari maliyetlerin tutarının yanı sıra tüm yükümlülüklerin değerinin çıkarılmasıyla hesaplanır.

İşletmenin tasfiye değerine ilişkin nihai sonuca varılırken işletmenin iflasına yol açan faktörler bir kez daha analiz edilir. İflas durumu düşük yönetim seviyesinden kaynaklanıyorsa hesaplamalar sonucunda elde edilen tasfiye değeri düzeltilmez. İflasın nedeni nesnenin konumu, genel ekonomik durum, vergi politikası vb. gibi dış koşullar ise, ortaya çıkan tasfiye değeri aşağıya doğru ayarlanır.

Mümkünse birkaç değerlendirme yöntemi kullanılmalıdır:

Varlıkların piyasa değerinin hesaplanması (net varlık yöntemi). Son raporlama tarihi itibarıyla bilanço esas alınarak ve tercihen değerleme tarihi itibarıyla işletmeye ait gayrimenkullerin envanteri ile eş zamanlı olarak gerçekleştirilir. Açıkçası, değerlendirmedeki ayrıntı derecesi, değerlendiriciye sağlanan bilgilerin değerinin eksiksizliğine ve güvenilirliğine bağlı olacaktır. Bu durumda tasfiye değeri, sayısal olarak net varlık yöntemiyle elde edilen piyasa değerine eşittir ve bu durumda uzun bir süre olan (18 aya kadar) pazarlama araştırması ve operasyon süresi gibi faktörlere bağlı olacaktır. işletmelerin pazarlama ve tasfiye prosedürü ile ilgili maliyetler. Bu tür tasfiye değeri değerlendirmesinde en muhtemel paydaşlar, çoğunlukla işletmeyi mevcut haliyle korumak isteyen kurucular ve hissedarlar olacaktır.

Tasfiye değerinin “İflas prosedürlerinin uygulanmasına ilişkin hızlandırılmış prosedür için metodolojik tavsiyeler” uyarınca değerlendirilmesi. FSFO, borçlu kuruluş için mümkün olan en kısa sürede etkili bir sahip bulmaya çalışarak bu değerlendirme yöntemiyle ilgilenmektedir. Bu tür tasfiye değeri, işletmenin planlı tasfiyesi ile bağlantılı olarak ortaya çıkan normatif olarak hesaplanan tasfiye değeridir. Tasfiye değerinin ve işletmenin buna uygun olarak satılmasının böyle bir değerlendirmesinin sonucu, iki işletmenin ortaya çıkmasıdır: bunlardan biri borçlu, ancak mülksüz kalırken, diğeri mülk sahibi, ancak borçsuz olur. .

Klasik açık artırma yöntemi kullanılarak tasfiye değerinin tahmini- işletmenin mülkünün ayrı bir satışı yoluyla.

Üst düzey yöneticiler için tasfiye değerinin hesaplanmasının önemi iki yönlüdür.

Böylece, nitelikli değerleme uzmanlarının katılımı, bir bütün olarak tasfiye sürecinin nihai sonucunun önemli bir bileşeni olan tasfiye değerinin hesaplanmasındaki verimliliği ve zamanlamayı en üst düzeye çıkaracaktır.

Bir işletmenin tasfiye değerini hesaplarken, işletmeyi tasfiye etme maliyetlerini varlıkların yenileme maliyetinden hesaba katmak ve çıkarmak gerekir. Bunlar, işletmenin tasfiyesi tamamlanana kadar faaliyetlerini sürdürmeye yönelik idari maliyetler, kıdem tazminatı ve ödemeleri, satılan varlıkların nakliye maliyetleri vb.'dir. İlgili maliyetlerden arındırılmış varlıkların satışından elde edilen gelirler, değerleme tarihinde iskonto edilir. artan bir iskonto oranında, bu satışın bir risk olduğu dikkate alındığında

Tasfiye değerinin hesaplanması, bir işletmenin varlıklarının kısa sürede satılmasının gerekli olduğu durumlarda geçerlidir. Nesneleri en iyi fiyata hızlı bir şekilde satmanızı sağlar. Fiyat potansiyel müşteriler için cazip olmalı ancak çok düşük olmamalıdır. Bunu belirlemek birçok faktörün dikkate alınmasını gerektirecektir.

Kurtarma değeri nedir?

Tasfiye değeri– bu, satış maliyetlerinin düşüldüğü işletmenin varlıklarının fiyatıdır.

Değer kaybı, aşağıdaki faktörlerin bir sonucu olarak ortaya çıkan, nesnelerin kısa sürede satılması ihtiyacından kaynaklanmaktadır:

şirketler.
Alacaklılarla uzlaşma ihtiyacı.
İşletmenin satışı.
Üretim kapasitesinin optimizasyonu.
Eski ekipmanın yerine yeni ekipman satın alma ihtiyacı.
İşletmenin faaliyetlerinin yönünü değiştirmek.

Komisyon ücretleri, ulaşım, reklam ve depolama giderleri varlıkların gerçek değerinden düşülmektedir. Alıcıları hızla çekmek için indirim yapılıyor. Yapılan tüm kesintiler sonucunda varlıkların değeri düşer. Gayrimenkullerin piyasa fiyatı neredeyse her zaman tasfiye değerinden daha yüksektir.

ÖNEMLİ! Tasfiye değerinde satış yapmak işletmeye mali açıdan faydalı olabilir. Bu durumlar, satılan varlığa yönelik akut bir talebin olduğu ve fiyatlarında bir artışın olduğu durumlar için tipiktir. Böyle bir durumda şirket, mülkü standart fiyatların üzerinde bir maliyetle satabilir.

Tasfiye değeri türleri

Tasfiye değeri çeşitli göstergeleri yansıtabilir. Aşağıdaki türlere ayrılmıştır:

Kısa vadeli veya zorunlu. Nesnelerin acil satışı sonucu oluşmuştur. Son teslim tarihlerinin sıkı olması nedeniyle maliyet minimuma indirilir. Ertelenemeyen borçların hesaplanmasında bu gösterge gerekli olabilir.
Orta vadeli. Varlıkların satışına nispeten uzun bir süre ayrıldı. Yöneticinin görevi nesneleri piyasa fiyatına yakın bir maliyetle satmaktır. Satışı erteleme olasılığı, bir reklam kampanyasını yetkin bir şekilde yürütmenize ve alıcı bulmanıza olanak tanır.
Uzun vadeli. Uzun vadeli kurtarma değeri, varlıkların silinmesi gerektiğinde belirlenir. Bu durumda şirket nesneler için herhangi bir fon alamayacaktır.

Tipik olarak tasfiye değeri, varlıkların satışına ilişkin fiyatları ifade eder. Fiyat indirimi iki değişkene bağlı olacaktır: uygulamanın koşulları ve yöneticinin profesyonelliği.

Tasfiye değerinin değerlendirilmesi prosedürü

İlaçların doğru belirlenmesi, şirket maliyetlerini azaltmanıza olanak tanır. Uygun koşullar altında varlıkların satışı kâr bile getirebilir. Maliyet belirleme aşağıdaki aşamalara ayrılabilir:

Muhasebeden elde edilen bilgilerin analizi. Bu bilgi varlıkların defter değerini belirlemenizi sağlar. Bu aşamanın bir parçası olarak, satılan mülkün kullanılabilirliğinin doğrulanması gerekir. Nesnelerin gerçek piyasa değeri ortaya çıkıyor.
Satış maliyetlerinin belirlenmesi. Satış sırasında olası harcamaların bir listesini oluşturmak gerekir. Bunlara reklam harcamaları, reklam yayınlama ve müşteri arama dahildir. Varlıkları depolamanın maliyetini de göz önünde bulundurmanız gerekir. İkinci aşamada ise satışın yapılabilirliği belirlenir. Varlıkları satmak her zaman en iyi seçenek değildir. Maliyetler kurtarma değerini aşarsa nesnenin imhası daha kolay olur.
Her tesis için tasfiye planının geliştirilmesi. Her varlık için ayrı bir program gereklidir çünkü bazı nesnelerin satışı oldukça kolaydır, diğerlerinin satışının ise alıcı bulması uzun zaman alacaktır.
Değer düşüklüğü miktarının belirlenmesi. Her şeyden önce uygulanması zor olan nesnelerin maliyeti azalır. Cazip bir indirim, müşterilerin hızla çekilmesinde rol oynar. Yoğun talebin olduğu varlıklar piyasa değerine yakın bir fiyattan satılabilmektedir.
Satış organizasyonu. Doğrudan mülk satışına yönelik tedbirler alınmaktadır. Bunlar reklam kampanyalarını ve müşteri aramalarını içerebilir. Satışın uygunsuz olduğu tespit edilirse mülk imha edilir.

Hızlı bir satışa değil, satıştan elde edilen karı en üst düzeye çıkarmaya güvenmeniz önerilir. Tipik olarak yönetici, alıcıların yakın gelecekte ortaya çıkacağı maksimum fiyatı arıyor. Özel büyüklüğü varlığın türüne göre belirlenir. Örneğin yoğun talep gören yeni ekipmanları piyasa değerinden satmak mümkündür. Eski teknolojiyle böyle bir sayı işe yaramayacaktır.

Hesaplamalar için formül

Tasfiye değerini belirlemek için çeşitli formüller vardır. En alakalı olanı, fiyatları piyasa fiyatlarına yaklaştırmanıza olanak tanıyandır:

LP = Piyasa değeri x (1 - Zorunlu satış katsayısı)

Katsayı %0,1 - 0,5 veya %10 - 50 olabilir. Kesin değeri, varlığın piyasa fiyatına bağlı olarak belirlenir. Katsayı, uzman değerlendirmesi sonucunda belirlenir. Aşağıdaki faktörlere bağlıdır:

beklenen uygulama zaman dilimi;
ekipmanın amortismanı ve türü;
varlığın piyasa değerlemesi;
gerekli pazar segmentindeki genel durum.

Uzman değerlendirmesi yapılması mümkün değilse katsayı alt sınıra ayarlanır. Yani 0,5 olacaktır.

Hesaplama örnekleri

Şirket, alacaklılarla yapılan ödemeler için acilen ekipman satıyor. Piyasa değeri 50.000 ruble. Zorunlu satış katsayısı hesaplanmadı, alt seviye esas alındı. İlaç hesaplaması şu şekilde olacaktır:

50.000 çarpı (1 - 0,5)

Sonuç olarak 25 bin ruble tutarında bir tasfiye değeri alıyoruz.

ÖNEMLİ! Katsayı yalnızca varlıkların özelliklerine değil, aynı zamanda bir dizi başka faktöre de bağlıdır: satışın zamanlaması, talep düzeyi. Bir nesnenin uygulanması için ne kadar çok fırsat varsa, katsayı o kadar yüksek olacaktır. Oran arttıkça tasfiye değeri de artar.

İlaçları belirlerken nüanslar

Tasfiye değeri belirlenirken iki ana hata gözlenir: fiyatın fazla tahmin edilmesi veya eksik tahmin edilmesi. İlk durumda varlık satın alınmayacak ve bu da sorunlara yol açacaktır. Örneğin borçların ödenememesi. İkinci durumda şirket elde edebileceği karı alamayacaktır.

Bu yüzden.
Tasfiye değeri, kısa bir süre içinde satılacak bir varlığın değerlemesidir. Tanımı, uygulamanın fizibilitesi sorununun çözüldüğü bir dizi aşamaya bölünmüştür. LP, varlıkların piyasa değerini içeren bir formüle göre hesaplanır. Değerlendirme sonuçları, nesnenin teknik özellikleri, talebi ve uygulama için ayrılan süre dahil olmak üzere birçok faktöre bağlıdır.