Pri kupnji stanova ili drugih nekretnina treba biti posebno skrupulozan i pažljiv, osobito ako se kupljeni objekti nalaze u sekundarnom fondu. Najvažnije je provjeriti da na stanu koji kupujete nema nikakvih tereta.
Iskustvo stručnjaka koji se bave prometom nekretnina govori da su činjenice prodaje sekundarnih stambenih objekata s određenim teretima prilično brojne i raširene. Stručnjaci naglašavaju da tereti predstavljaju ograničenje prava koje zabranjuje različite vrste imovinskih manipulacija na području nekretnina. Popis tereta je prilično dugačak. Najčešći od njih uključuju:
- pljenidba imovine;
- doživotna renta;
- pozajmljivanje hipotekarnih kredita;
- obveze starateljstva;
- upravljanje povjerenjem;
- pripadnost stambenog prostora povijesnim ili kulturnim spomenicima;
- pravo služnosti.
U slučaju kupnje opterećenih četvornih metara, novi vlasnik zajedno s njima dobiva i teret koji mu je nametnut. To se događa čak iu slučajevima kada te okolnosti uopće nisu navedene u člancima kupoprodajnog ugovora.
Upis glavnog dijela tereta nužno provodi država, a o njima se upisuje bilješka u stambenim potvrdama. Međutim, postoje neke iznimke. To uključuje, na primjer, odbijanje provedbe privatizacije, prisutnost neobjavljenih nasljednika i druge situacije. Takve se činjenice odnose na implicitne terete.
Uzimajući u obzir sve gore navedene informacije, stručnjaci toplo preporučuju prikupljanje što više informacija o stanu koji namjeravate kupiti.
Pod kojim okolnostima se na stan stavljaju tereti?
Okolnosti za nametanje tereta propisane su zakonom. To uključuje, posebice:
- kupnja stambenog prostora sredstvima primljenim na kredit;
- dobivanje kredita uz zalog kuće;
- plaćanje stana na rate;
- biti u stanju uhićenja;
- stjecanje stana, popraćeno njegovim otuđenjem.
Kako saznati postoje li na stanu koji kupujete tereti? Kada se pojavi ovo pitanje, trebali biste zapamtiti sljedeće:
U skladu s ruskim zakonima, svi tereti postavljeni na nekretnine moraju biti registrirani i prikazani u Jedinstvenom državnom registru nekretnina.
Postoje dva načina provjere tereta – besplatni i plaćeni.
Kako besplatno saznati o prisutnosti tereta na stanu (online informacije)
Da biste besplatno saznali o nametanju tereta na stan koji kupujete, samo idite na web stranicu Rosreestra. Ovaj portal je sredstvo za prikaz uvijek ažurnih podataka sadržanih u Jedinstvenom državnom registru nekretnina, ali se, nažalost, podaci tamo ažuriraju prilično neredovito.
Dakle, da biste dobili besplatne informacije na internetu, trebali biste učiniti sljedeće:
- idite na web stranicu Rosreestra;
- unesite adresu stana koji se kupuje ili njegov katastarski broj, a zatim kliknite na gumb “Generiraj zahtjev”;
- Na sljedećoj stranici web mjesta, koju dobijete klikom na gumb "Generiraj zahtjev", provjerite je li tamo navedena tražena adresa. Ako ta adresa ne postoji, to znači da o njoj nema podataka u Jedinstvenom državnom registru nekretnina. Ako je adresa prikazana, trebate kliknuti izravno na nju;
- Nakon što prijeđete na sljedeću stranicu, trebate kliknuti na poveznicu “Prava i ograničenja”. Nakon ovog klika primit će se traženi podaci koji će omogućiti saznanje o prisutnosti tereta na stanu. Ako je odgovarajuća linija prazna, to znači da ih nema. U protivnom će postojati konkretne informacije koje pokazuju da bi kupnja stambenog prostora mogla biti neprihvatljiva ili opasna
Posjet web stranici Rosreestra privlačan je jer je besplatan i brzo pruža informacije. Međutim, trebali biste biti spremni na činjenicu da se informacije mogu pokazati nevažnima i dovesti vas u zabludu, prepune velikih pogrešaka.
Gdje dobiti pouzdanu potvrdu o nepostojanju tereta na stanu
Kada tražite priliku saznati ima li na stanu koji kupujete ikakvih tereta, a u želji da dobijete potpuno pouzdane informacije, razmislite o tome da se obratite MFC-u. Ova institucija moći će vam izdati odgovarajući izvod iz Jedinstvenog državnog registra, čiji će podaci biti potpuno pouzdani i relevantni. 
Ovakav način dobivanja potrebnih informacija također je prilično zgodan, jer se potpuno gotov dokument izdaje u prosjeku pola sata nakon što je naručen. Jedina mana je što se usluga plaća. Njegova cijena je 250 rubalja. Međutim, ovi prilično mali troškovi sasvim su mogući, budući da će vam pouzdane informacije omogućiti da donesete ispravnu i informiranu odluku o vrlo skupoj kupnji - stanu, život u kojem nikada ne bi trebao biti zasjenjen nikakvim nevoljama.
Prije sklapanja transakcije s nekretninama, bolje je saznati više o tome. Na taj način možete se zaštititi od neugodnih iznenađenja. Srećom, danas je moguća provjera tereta stana putem interneta. Ovo pojednostavljuje postupak, omogućujući vam da dobijete potrebne informacije bez napuštanja svog doma.
Što su tereti?
Moderno zakonodavstvo Ruske Federacije obvezuje da se svi tereti evidentiraju u izvatku iz USRN-a.
Napomena: Informacije o teretima mogu dati samo pravosudna tijela ili druge strukture koje imaju takva prava.
Nakon što primi relevantne informacije, katastarska komora bilježi činjenicu opterećenja kao zasebnu stavku u USRN izvodu.
Razlikuju se sljedeće vrste tereta:
- Dostupnost kolaterala nekretnina u bankarskoj strukturi.
- Činjenica iznajmljivanja stana.
- Prisutnost založnog prava na nekretninama.
- Iznajmljivanje stanova trećim osobama preko službenog vlasnika stana.
- Prijava trećih osoba u stan.
Razlozi zašto je važno biti svjestan tereta na vašem domu
Svaki promet nekretnina, uključujući darovanje, kupnju, prodaju i nasljeđivanje, podrazumijeva sklapanje ugovora. Ovaj dokument mora navesti sve odredbe i uvjete i druge radnje.Ako je na stanu postavljen teret, njegov vlasnik dužan je o tome upozoriti drugu stranu u prometu. Međutim, nažalost, to se ne događa uvijek. Postoje slučajevi namjernog prikrivanja činjenice postojanja tereta, što omogućuje profitabilnu prodaju problematičnog stambenog prostora.
U tom slučaju određena osoba može, primjerice, kupiti stan uz “neugodno iznenađenje” za koje saznaje nakon zaključenja transakcije.
U ovoj situaciji morate tužiti bivšeg vlasnika i preko njega dokazati činjenicu prijevare. A razmatranje zahtjeva može potrajati dosta dugo. Ispada da u ovom slučaju novi vlasnik problematičnog stana gubi puno vremena, a osim toga i financijskih sredstava.
Iz tog razloga, prije kupnje doma morate provjeriti postoje li ograničenja. To možete učiniti online bez gubitka dodatnog vremena i fizičkog napora.
Zahvaljujući Jedinstvenom državnom registru nekretnina, stvorenom 1998. godine, bilo je moguće sve radnje provedene s nekretninama vratiti u zakon. Osim toga, prijevarne aktivnosti trećih strana svedene su na minimum.
Rosreestr je uspio spojiti u jednu bazu podataka baze podataka o bilo kojem imovinskom pravu u Ruskoj Federaciji, uključujući prostore u novim zgradama, starim kućama, zgradama Hruščova i drugima.
Što potencijalni kupac treba učiniti prije kupnje opterećene nekretnine?
- Osobna prijava nadležnim tijelima radi dobivanja podataka o osobama koje su u predmetnom stanu živjele u zadnjih deset godina. Posebnu pozornost treba posvetiti osobama s invaliditetom i maloljetnicima, kao i osobama koje su napustile vojnu službu, obuku u drugom mjestu ili izdržavanje kazne zatvora. Posljednje tri kategorije ljudi imaju pravo doživotnog korištenja stambenog prostora. Odnosno, postoji, primjerice, rizik da će novi vlasnik stana nakon nekog vremena u svom domu pronaći osobu koja se vratila iz zatvora i koja može legalno koristiti taj stambeni prostor. Ukoliko su gore navedene kategorije ljudi vlasnici stana, sklopljeni posao će sudski poništiti u njihovu korist.
- Zatražite od vlasnika tehnički atest za stan i usporedite njegov nacrt sa stvarnim rasporedom. Prilikom kupnje stana čija pregradnja nije legalizirana, sve obveze, zajedno s novčanim kaznama, obvezom preuređenja dokumenata, a ponekad čak i povratom izvornog rasporeda, prenose se na novog vlasnika.
- Naručite izvadak iz Jedinstvenog državnog registra za identifikaciju tereta.
- Ne bi bilo suvišno saznati je li stan uključen u neku vrstu pravnog procesa, postoje li imovinski sporovi s osobama koje mogu potraživati ovu imovinu.
Kako provjeriti prava prijavljenih u stanu?
Kako saznati postoje li treća lica koja imaju prava na stan za koji ste zainteresirani?
Za to je potrebno zatražiti arhivski (prošireni izvadak) iz kućne knjige.
Sadržat će podatke o svim osobama koje su bile prijavljene u stanu za cijelo vrijeme njegovog postojanja, njihov stupanj srodstva s vlasnikom, datume kada su prijavljeni, kada i gdje su otpušteni.
Što se može dodati kupljenoj nekretnini?
Pogledajmo pobliže:
- Hipoteka. Zakon kaže da se stan kupljen hipotekom ne može prodati bez suglasnosti banke. Bez toga se posao ne može sklopiti. Ako se banka složi, kuća se može prodati, ali dug za nju ostaje i morat će ga platiti novi vlasnik.
- Uhićenje. Ako bude nametnuta, stan se neće moći prodati jer će biti zabranjene uknjižbene radnje.
- Najam. Činjenica da je došlo do promjene vlasnika stana nije razlog za promjenu ugovora o najmu stana. Odnosno, bit će spremljeno. Kada kupujete nekretnine, morate imati na umu da se njihov najam neće odraziti na izvod iz Rosreestra. Iz tog razloga novi vlasnik stana riskira da se nađe u situaciji da neće imati priliku u potpunosti upravljati svojom imovinom i od nje primati pristojan prihod. Bilo bi bolje da potencijalni kupac sam provjeri dostupnost nekretnine za najam za koju je zainteresiran. Dobra opcija je i da se u kupoprodajnom ugovoru naznače sankcije protiv bivšeg vlasnika u slučaju prijenosa stana s ovim teretom.
- Ugovor o najmu nekretnine. Novi vlasnik može sam odlučiti hoće li raskinuti ovaj ugovor ili ga promijeniti. Najmoprimca se mora pismeno obavijestiti 30 dana unaprijed, nakon čega je dužan napustiti stambeni prostor. Odnosno, ovo ograničenje će biti ukinuto.
Provjera stana za terete putem interneta
Na internetu možete dobiti informacije o tome postoje li tereti na vašem stanu, kao i registrirana prava, tako da ih primite od Rosreestra.
Informacije će biti dane besplatno. No, ovo neće biti službena izjava, već informativna kartica s raznim korisnim informacijama. Osobni podaci vlasnika nisu navedeni na ovoj kartici.
Pogledajmo kako provjeriti terete primanjem informativne kartice korak po korak:
- Idite na službenu web stranicu Rosreesstr. Otvorit će se u novom prozoru.
- U prozoru koji se otvori unesite adresu apartmana u potrebno polje. Ako adresa koju ste unijeli ne odgovara adresi u Jedinstvenom državnom registru, nećete moći dobiti rezultat.
- Nakon unosa adrese potrebno je kliknuti na dnu prozora “Generiraj zahtjev”.
- Zatim ćete vidjeti pronađene podatke, gdje će biti naznačeni katastarski broj, uvjetni broj i adresa. Potrebno je kliknuti na adresu.
- Zatim će se otvoriti novi prozor s detaljnim informacijama. Tu će već biti karakteristike stana, oblik vlasništva, prisutnost ili odsutnost upisanih prava, kao i datum ažuriranja podataka. Na potonje morate obratiti posebnu pozornost (ako se jako razlikuje od datuma gledanja, informacije se mogu smatrati uvjetno pouzdanima). Također je preporučljivo provjeriti naznačenu površinu stana sa stvarnom kako ne bi bilo odstupanja. Ali najzanimljivija kartica prozora koji se otvara je polje "Prava i ograničenja". Klikom na njega otvorit će se novi prozor.
- U novom prozoru bit će prikazani podaci o svim nositeljima autorskih prava i datumima upisa njihovih prava, prisutnosti ili odsutnosti tereta na stanu, s naznakom njihove vrste, kao i sudjelovanje stana u transakcijama. Ako je stan često uključen u transakcije, i to na kratko, postoji razlog za oprez.
Video na temu
Ako odlučite sami provjeriti stan, to možete učiniti slijedeći upute. Provjera stana podrazumijeva provjeru dokumenata, imovine i podataka o vlasniku putem službenih baza podataka. Prvo je potrebno provjeriti ime i prezime vlasnika s podacima iz katastra kako bi prodavač imao pravo na prodaju. Ako pravi vlasnik stana stoji ispred vas, onda provjerite da stan nije pod uhićenjem ili drugim vrstama opterećenja, da biste to učinili, naručite izvadak iz Ureda za registraciju jedinstvene registracije u kojem će biti posebna bilješke, pažljivo ih pročitajte i proučite dokument.
Treći korak je provjeriti je li stan založen, za to ga provjeravamo pomoću baze podataka FPN-a, a također vrijedi kontaktirati službu FSSP i provjeriti stan prema registru ovršnih postupaka, a vlasnik za otvorenu sudski predmeti. Preporuča se provjeriti vlasnika u evidenciji osoba osumnjičenih za kaznena djela.
Postupak provjere vrlo je važan korak, budući da je u 2017. godini zabilježeno više od 14.000 slučajeva prijevara pri kupnji nekretnina. Svakako sami provjerite stan ili naručite potpuni pregled putem ove usluge.
Ponekad nekretnina koja se prodaje ima i tzv. To mu nameće ograničenja koja mu onemogućuju korištenje imovine u potpunosti. Kako saznati postoje li ograničenja za nekretnine i što učiniti u vezi s tim, opisano je u nastavku.
Kao što je već spomenuto, teret je ograničenje transakcija sa stanom. Moraju biti uključeni u registar. Postoje sljedeće vrste ograničenja:
- Hipoteka - ako je stan kupljen zemaljskim sredstvima.
- Zalog - stambeni prostor je ostavljen kao zalog.
- Najam - stanovanje prodavatelj kupuje na rate ili postoji klauzula u ugovoru prema kojoj se plaćanje stana vrši na odgodu plaćanja.
- Pljenidba - imovina je zaplijenjena po nalogu suda ili ovrhovoditelja.
- Povjereničko upravljanje - stan se prodaje temeljem ugovora o otuđenju. Na primjer, prijenos vlasništva moguć je tek nakon smrti vlasnika. Ili ugovor sadrži druge uvjete.
Kako mogu saznati o postojećem ograničenju transakcije?
Da biste to učinili, dovoljno je naručiti izvod za ovu nekretninu. Da biste to učinili, morate koristiti jednu od sljedećih metoda:
- Pošaljite zahtjev putem službene web stranice Rosreestra.
- Koristite druge resurse.
- Posjetite izravno podružnicu Rosreestra.
- Preko MFC-a.
Sve navedene usluge se plaćaju, plaćanje se vrši prema tarifama utvrđenim zakonom. To se može učiniti korištenjem online usluga, putem bankovnih plaćanja.
Možete prodati svoju kuću s teretom
Ponekad se dogodi da treba prodati opterećeni stan. To se može učiniti samo u jednom slučaju - pažljivo se pridržavati svih zahtjeva za proces. Primjerice, potrebna je suglasnost vlasnika i osobe koja je stavila teret na stambeni prostor. Suglasnost se daje u pisanom obliku.
Istodobno, treća strana u osobi Rosreestra također je uključena u slučaj. Budući da sve transakcije moraju ići preko njega, njegovi zaposlenici će izvršiti pravnu provjeru ispravnosti svih dokumenata. A ako se utvrde ograničenja transakcije, ona moraju biti navedena u obavijesti.
Također je potrebno da prodavatelj unaprijed obavijesti kupca o postojećim ograničenjima, inače se ugovor smatra nevažećim jer jedna od strana nije ispunila zahtjeve zakona.
Poseban uvjet za predmet ugovora ako je jedna od njegovih strana maloljetnik. U ovom slučaju dodaje se još jedan sudionik - odjel za skrbništvo. Službeni predstavnik maloljetnika također mora dati suglasnost za transakciju.
Stoga je preporučljivo s nje ukloniti sve postojeće terete prije dovršetka transakcije nekretnine.
Također je potrebno znati da potvrda Rosreestra o tome postoji li ili ne teret na stanu vrijedi samo 30 dana. Onda ćete ga morati ponovno naručiti. Stoga se preporuča naručiti što bliže očekivanom datumu transakcije.
Teret se može ukloniti na zahtjev vlasnika ili državnog organa koji ga je postavio.
Provjera ograničenja na nekretninama korak po korak na internetu
Danas možete provjeriti bilo koju nekretninu za ograničenja ili opterećenja putem službenih resursa državnih tijela, posebno na web stranici Rosreestra. Za rad s bazama podataka dovoljan je minimalan podatak o objektu - podaci o njegovoj adresi.
Predstavimo korak po korak upute za rad s elektroničkom bazom podataka Rosreestra:
- Otvaramo portal Rosreestr - https://rosreestr.ru/site/.
- Otvorene referentne informacije o nekretninama - ovaj odjeljak nalazi se na dnu stranice.
- U obrascu koji se otvori odaberite način pretraživanja, npr. imajući samo podatke o adresi, unesite ih u polja upitnika za pretraživanje označivši odgovarajuću vrstu pretraživanja ili koristite k.č.
Kreiramo zahtjev i šaljemo ga na provjeru u bazi podataka.
U novootvorenom obrascu potrebno je kliknuti na adresu objekta koja će se pojaviti u obliku hiperveze.
Korak - dobivamo rezultat.
Kako funkcionira opterećenje?
Teret je ograničenje vršenja određenih pravnih radnji na nekretnini. Tako se, na primjer, ograničenje može izraziti u nemogućnosti prodaje ili darivanja stambenog prostora. Suština ograničenja ovisi o vrsti tereta.
Primjerice, hipoteka kao oblik tereta ne omogućuje obavljanje bilo kakvih transakcija predmetom bez suglasnosti hipotekarnog dužnika, što je u ovom slučaju banka.
Teret u obliku zauzimanja općenito isključuje mogućnost poduzimanja bilo kakvih pravnih radnji s tim predmetom. Dakle, čak i pri pisanju oporuke, nasljednici mogu imati poteškoća s uknjižbom predmeta. Njihova će odgovornost biti podmirenje svih dugovanja ostavitelja prema vjerovnicima, nakon čega će se teret ukloniti. Inače, stan će se prodavati putem dražbe, a nasljednici će također dobiti njegovu vrijednost nakon nagodbe s vjerovnicima.
Kako ukloniti terete
S obzirom na to da teret predstavlja određenu vrstu obveze prema trećima, uklanjanje ograničenja moguće je tek nakon njihova ispunjenja.
- Prestanak obveza.
- Prijevremena otplata hipoteke.
- Smrt opterećene stvari.
- Prodaja objekta radi otplate duga.
Sve vrste tereta odražavaju se u bazama podataka Rosreestra, a da bi se izvršile promjene, potrebno je dostaviti dokumente koji dokazuju činjenicu da su ograničenja ukinuta. To mogu biti nalozi za ukidanje uhićenja, potvrda o plaćanju hipoteke ili otplata drugog duga.
