Última actualización febrero de 2019
Inmediatamente después del divorcio, los ex cónyuges se enfrentan a la tarea de proporcionar a ambos una vivienda separada. Por regla general, un apartamento, siempre que se compre después de la boda, pertenece a los cónyuges en igualdad de derechos. Parecería que no hay nada más sencillo que venderlo y dividir el dinero, utilizando el importe adeudado a cada uno para comprar un apartamento personal. Pero:
- El problema de la vivienda de los cónyuges divorciados es un poco más complicado si hay acuerdo de hipoteca vigente al momento del divorcio.
- La situación se vuelve aún más difícil si la hipoteca se pagó parcialmente con fondos de capital de maternidad.
Uso del capital de maternidad.
Hay dos formas principales de realizar capital de maternidad:
- realizar un pago anticipado de su importe sobre el préstamo hipotecario ya vigente en el momento del nacimiento del segundo hijo;
- registrar el capital de maternidad como pago inicial al comprar una vivienda.
Tanto en el primer como en el segundo caso, los padres están obligados, tras saldar la deuda, a proporcionar a sus hijos metros cuadrados de forma oficial. Tenga en cuenta que los niños están más protegidos en sus derechos a la vivienda en la segunda opción, ya que con una aportación inicial de capital, el apartamento se puede dividir en partes, asignándolo directamente a los niños.
¿Qué pasará con la hipoteca y el capital de maternidad tras un divorcio?
Si el apartamento está hipotecado con capital de maternidad, una vez finalizado el proceso de divorcio, la mejor solución sería saldar la deuda. En este caso, rescindir las obligaciones de deuda con una garantía en forma de apartamento salvará a los ex cónyuges de problemas innecesarios. Una vez eliminado el gravamen y registradas las acciones, el apartamento puede venderse, resolviendo así el problema de la vivienda en relación con la residencia separada.
Pero en más de la mitad de los casos de divorcio, el apartamento, parcialmente pagado con capital de maternidad, sigue hipotecado porque los prestatarios no tienen fondos para pagarlo. En tal situación, tiene las siguientes opciones:
- al dividir la propiedad en los tribunales, plantear la cuestión de la elaboración de un nuevo calendario de pagos y el reembolso mutuo de las obligaciones (tenga en cuenta que los bancos son reacios a aceptar tal decisión);
- Para no dividir la deuda hipotecaria, intente ponerse en contacto con el banco con una solicitud para conceder dos préstamos a los ex cónyuges, siendo el importe total igual al saldo de la hipoteca: tras su reembolso, el apartamento dejará de ser garantía, en consecuencia, ambos cónyuges serán personalmente responsables del incumplimiento de su obligación;
- no plantear la cuestión de la división de la propiedad y continuar pagando la deuda hipotecaria mediante acuerdo (escrito u oral) de las partes. Tenga en cuenta que en este caso, en ausencia de otras viviendas, el problema de la residencia separada no se resolverá.
¿Quién recibirá capital de maternidad en caso de divorcio?
Según la ley, el capital de maternidad lo otorga el Estado no al niño, sino a uno de los padres en interés del niño. ¿Se tendrá en cuenta quién recibió el préstamo y quién vivirá con los niños? ¿Cómo se divide el capital de maternidad durante un divorcio?
Hay que reconocer que el importe del capital de maternidad no se divide directamente en caso de divorcio, pero al dividir los bienes se aplican las normas generales del derecho civil. Por tanto, el tribunal puede tener en cuenta el hecho de que los niños siguen viviendo con la madre. En consecuencia, el derecho a disponer de las acciones de los menores que reciban por obligación de repartir pertenece a la madre. Queda claro que en caso de divorcio, los hijos y el padre que vive con ellos tienen derecho al capital de maternidad.
¿Es posible vender un piso con una deuda hipotecaria pendiente?
Recientemente, los bancos aceptan cada vez más la venta de un apartamento hipotecado. Un requisito previo para esto es la transferencia por parte del comprador de una cantidad igual al saldo de la deuda el día de la transacción a la cuenta bancaria. Esta solución durante un divorcio es completamente inaceptable si el apartamento se compró con capital de maternidad.
Asignación obligatoria de acciones a niños.
El caso es que entre la etapa de levantamiento del gravamen y la venta del departamento es necesario cumplir, de lo contrario la transacción de compraventa podrá ser declarada nula a solicitud del fiscal.
Hoy en Rusia ya existen precedentes de devolución forzosa al tesoro estatal de una cantidad equivalente al capital de maternidad por incumplimiento de la obligación de dividir acciones entre todos los miembros de la familia, incluidos los menores.
¿Es posible vender un apartamento sin asignar acciones a menores y luego asignar acciones del apartamento recién comprado?
Esta desagradable responsabilidad (devolver el monto del capital de maternidad al presupuesto) también se aplica a quienes inmediatamente después de vender su casa (sin seguir el procedimiento preliminar para asignar acciones a los niños) compraron otra casa. Incluso si los niños reciben acciones de la nueva vivienda, la transacción de venta de un apartamento adquirido con capital de maternidad y no registrado como propiedad compartida con la participación de niños se considera inválida.
Cómo dividir acciones en un apartamento con capital de maternidad después de liquidar la hipoteca
Para cumplir con la obligación notarial de asignar acciones a los hijos tras un divorcio, debes saber que:
- primero, es necesario determinar ante notario las acciones de los padres (generalmente ½ cada uno), registrarlas en la oficina de registro y solo luego, cuando visite nuevamente al notario, determinar las acciones de los hijos mediante un nuevo acuerdo;
- si, durante un divorcio, se divide un apartamento con capital de maternidad, registrado en acciones únicamente entre cónyuges, mediante acuerdo notarial se debe asignar al niño parte de la participación de cada padre;
- Si las acciones se determinaron inicialmente al comprar una vivienda (cuando la hipoteca desempeña el papel de pago inicial), entonces el registro estatal se simplifica un poco; no se requiere una visita a un notario.
P.ej, una casa comprada con capital de maternidad como pago inicial, inicialmente registrada como propiedad compartida de padres e hijos, no necesita dividirse más, basta con presentar en la oficina de registro la hipoteca y un certificado de amortización de la hipoteca. en su totalidad;
- Sepa que la obligación de asignar acciones a los hijos debe cumplirse dentro de los 6 meses siguientes a la eliminación del gravamen sobre la vivienda. Esta regla está prevista por la legislación federal tanto para las parejas casadas como para quienes han experimentado un divorcio, tras lo cual queda una hipoteca con capital de maternidad;
- La regla básica para determinar el tamaño de la parte que se debe asignar al niño son los metros cuadrados mínimos que se proporcionan en la región de residencia para una persona (por ejemplo, en Moscú, Omsk, Belgorod, etc. - 18 m2, Yaroslavl - 17 m2, en Voronezh no menos de 14 m2).
Cuando sólo el tribunal puede ayudar
Si uno de los padres se niega a cumplir con la obligación de proporcionar al niño una parte de la vivienda, el segundo padre debe acudir a los tribunales. Además, si hubo divorcio, pero no división de bienes, en la reclamación se pueden plantear dos cuestiones a la vez sobre un apartamento adquirido con hipoteca con capital de maternidad: determinar las participaciones entre los ex cónyuges y al mismo tiempo los hijos ( esto no se puede hacer inmediatamente ante notario).
Además, en la práctica, hay casos en los que a los ex cónyuges les resulta imposible asignar acciones a los hijos después de pagar la hipoteca con capital de maternidad. En tales situaciones, no queda más que acudir a los tribunales con una declaración correspondiente al problema.
P.ej, luego de liquidar la hipoteca y quitar el gravamen, el notario redactó un acuerdo sobre la asignación de acciones a los hijos, pero las autoridades gubernamentales se niegan a registrarlas debido a la incautación de la propiedad del ex cónyuge deudor.
Para evitar tal situación, es necesario averiguar durante el divorcio la presencia o ausencia de una incautación de bienes inmuebles u otras razones por las que no se puede realizar el registro de acciones. El embargo de las acciones que fueron determinadas en el acuerdo notarial sólo podrá levantarse mediante procedimiento judicial.
Negativa irrazonable de la Cámara de Registro a realizar acciones de registro
La negativa de las autoridades de registro a certificar la división de acciones en viviendas conjuntas puede resultar inesperada y desagradable. Entonces, en caso de negativa escrita (u oral, esto también ocurre en la práctica) a realizar acciones de registro, debe saber que las acciones del inspector pueden apelarse ante los tribunales. Al mismo tiempo, es posible no sólo reconocer las acciones para rechazar el registro estatal como incompatibles con la ley, sino también obligar al tribunal a certificar la transacción o asignación de acciones.
Para evitar posibles obstáculos en la etapa de registro estatal, necesita saber lo siguiente:
- El registro de un apartamento comprado con capital de maternidad es posible solo después de que se elimine el gravamen de la manera prescrita;
- si no existe división de acciones en el momento de la inscripción de la hipoteca, la inscripción se realizará en dos etapas: previa determinación de las acciones para los ex cónyuges y acuerdo posterior sobre la asignación de acciones a los hijos;
- si inmediatamente después del divorcio y el registro adecuado del apartamento en acciones surgió la posibilidad de venderlo, la oficina de registro registrará la transacción solo con el consentimiento de la autoridad de tutela;
- Cuando un apartamento se divide inicialmente en acciones incluso antes de la hipoteca, los empleados de la Cámara de Registro no tienen derecho a exigir un acuerdo notarial para el registro estatal.
Si tiene preguntas sobre el tema del artículo, no dude en hacerlas en los comentarios. Definitivamente responderemos a todas sus preguntas dentro de unos días. Sin embargo, lea atentamente todas las preguntas y respuestas del artículo; si hay una respuesta detallada a dicha pregunta, su pregunta no se publicará.
70 comentarios
El capital familiar o de maternidad es una medida de apoyo estatal especial a la población, cuya principal tarea es mejorar los indicadores demográficos de nuestro país.
Muchos ciudadanos tienen la oportunidad de aprovechar esto y al mismo tiempo brindar la oportunidad a sus hijos. Dado que estas medidas de apoyo dieron frutos y recibieron muchas respuestas positivas de la gente, el programa se lanzó nuevamente en 2019.
¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber como resuelve exactamente tu problema- póngase en contacto con un asesor:
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revisión general
En su Resolución sobre disputas relativas al capital de maternidad para 2019 y 2019, el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia identificó las siguientes áreas de práctica judicial en casos de esta categoría:
- el derecho a recibir fondos de MSC surge sólo si tanto el padre como el menor tienen la ciudadanía rusa;
- la base para el surgimiento del derecho al estado el apoyo es el nacimiento de 2 hijos y siguientes vivos;
- Los niños cuyos padres han sido privados de sus derechos o cuya adopción ha sido cancelada no se tienen en cuenta al determinar si tienen derecho a matricularse. capital;
- la disposición de los fondos de MSC solo es posible al recibir un préstamo o crédito (incluida una hipoteca);
- si el tamaño de la acción comprada en un edificio residencial permite asignarla a una habitación separada, esto se reconoce como una mejora de la vivienda;
- , debe cumplir con todos los requisitos establecidos por la ley, incluidos los sanitarios y técnicos, mientras que la ausencia de una decisión del seguro médico obligatorio de reconocer dicho local como no apto para habitar no puede servir como base incondicional para su reconocimiento automático como conforme a la normas;
- las personas que recibieron un préstamo no monetario para la compra (construcción) de vivienda después de junio de 2013 deben confirmarlo con documentos para recibir medidas de apoyo del gobierno relacionadas con la emisión de un certificado MSC;
- los niños y los padres son propietarios iguales de las viviendas compradas con dinero de MSC, dichas viviendas están ubicadas en la de ellos;
- Los fondos de MSC se pueden pagar a instituciones con acreditación estatal para los programas educativos ofrecidos.
¿Cómo se controla el desembolso de fondos?
Como muestra una revisión de la práctica de aplicar normas para la implementación del derecho a MSK, aprobada por el Presidium de las Fuerzas Armadas de RF en 2019, la emisión del mat. El capital está controlado principalmente por el Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia cuando se toman decisiones sobre las solicitudes de los ciudadanos para emitir las órdenes correspondientes.
Pueden incluir las siguientes manipulaciones:
- presentación de información falsa a las autoridades de pensiones;
- presentación al estado autoridades por documentos falsificados o falsificados, así como documentos vencidos;
- celebrar acuerdos con otras personas con el fin de retirar fondos;
- adquisición de bienes inmuebles no residenciales bajo la apariencia de vivienda;
- sobreestimación del costo real de un objeto comprado con fondos de MSK;
- otros actos contrarios a la ley.
La responsabilidad por la infracción de las normas sobre capital familiar surge independientemente de que el titular del certificado lo supiera o no, y puede consistir en lo siguiente:
- multa, reembolso o libertad condicional por proporcionar información falsa;
- si hay colusión - una multa de 100 a 500 mil rublos., trabajo forzado hasta 5 años o prisión por un período hasta 5 años;
- al crear un grupo delictivo que se dedica a cobrar, se espera una multa para los participantes individuales hasta 1 millón de rublos con prisión hasta 10 años.
No debe intentar acelerar el proceso de recepción de dinero o compra de bienes raíces a expensas de los empleados de cualquier organismo brindándoles recompensas materiales; esto es un delito penal.
Rechazo
A una persona interesada se le puede negar la emisión de un certificado si no existen motivos legales para obtenerlo, si dichos motivos han desaparecido o si el solicitante ha proporcionado información falsa.
El solicitante tiene la oportunidad de apelar la denegación con una explicación detallada de sus motivos ante una autoridad superior del Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia o ante un tribunal.
La terminación del derecho a recibir subsidios en forma de fondos de MSC se produce en caso de muerte de una persona, reconocimiento judicial como desaparecida, privación de sus derechos en relación con los niños, comisión de un acto delictivo contra niños o cancelación de adopción. En este caso, el derecho al capital pasa a los menores de edad o en formación, si son menores de 25 años, a partes iguales.
Incumplimiento de deberes
Si el titular del certificado elude las obligaciones que le asigna la ley, las autoridades gubernamentales pueden iniciar procedimientos judiciales contra él.
La práctica judicial muestra que el 80% de las reclamaciones en las que el demandado es el destinatario de fondos de MSC se satisfacen en su totalidad. Por regla general, la fiscalía participa en la presentación de dichas solicitudes con carácter de supervisión.
Garantizar el control de todos los derechos de propiedad de los niños y las autoridades de tutela. Están dotados de plenos poderes para verificar el cumplimiento de los derechos de los menores. Si una parte del inmueble adquirido con capital no se asigna a menores, la tutela invalidará dicho acuerdo ante los tribunales.
Devolver
Parece posible devolver el dinero asignado en virtud del MSK sólo en un caso, si se destinó a la parte financiada de la pensión del solicitante. Es más correcto llamar a este proceso no retorno, sino cambio en el uso previsto del capital. Dicha solicitud se puede presentar antes de que el titular del certificado se jubile y los fondos se devolverán al Fondo de Pensiones para su uso posterior en otras áreas legales.
Otros casos de retorno son principalmente de carácter forzoso. Como regla general, esto ocurre sobre la base de una orden escrita del Fondo de Pensiones en caso de violación de las reglas sobre el uso previsto de los fondos o de no asignar acciones obligatorias en el derecho a la vivienda. Además, la devolución es posible mediante decisión judicial si la transacción se declara inválida, se revoca la orden o se producen circunstancias que ponen fin al derecho al estado. subvención
A menudo surge la pregunta sobre la división del tapete. capital en caso de divorcio. Aquí la ley es clara: los pagos recibidos para determinados fines, que son fondos de MSC, no están sujetos a división. Esto significa que el dinero especificado sólo puede pertenecer al propietario del certificado.
Sin embargo, ante los tribunales es posible cambiar el destinatario del dinero si, por ejemplo, los menores siguen viviendo con un cónyuge cuyo nombre no aparece en el certificado del MSK.
Uso inadecuado
El uso del dinero del capital de maternidad sólo puede utilizarse para fines cuya lista cerrada está establecida por la ley estatal. apoyo.
Si se trata, por ejemplo, de mejorar las condiciones de vida, entonces la persona que recibió el certificado tiene derecho a utilizar su dinero: para la compra o construcción (reconstrucción) de locales residenciales, realizando transacciones que no contradigan la ley, o participando en cooperativas de construcción y ahorro, o mediante transferencias no monetarias de una organización que construye viviendas o de una institución financiera en virtud de un contrato de préstamo emitido para los fines especificados.
Por lo tanto, al mejorar la vivienda a expensas de los fondos proporcionados para necesidades distintas a la mejora de las condiciones de vida (que no debe confundirse), el pago de los fondos de MSC se rechazará por "mal uso".
Casos particularmente difíciles
registro de acciones
Los bienes inmuebles adquiridos con la participación del dinero de MSC deben registrarse como propiedad de todos los miembros de la familia, divididos en acciones, incluidos los niños. Si el objeto se compró en virtud de un contrato hipotecario y está pignorado ante una institución de crédito, hasta que se elimine dicho gravamen no será posible registrar las acciones. Para ello, el prestatario se compromete a registrar el derecho de propiedad común compartida de la vivienda una vez que se le retire el gravamen. La obligación especificada es certificada por notario y presentada al Fondo de Pensiones.
Si no se cumple este requisito de la ley, el propietario del certificado MSK puede verse obligado a tomar medidas para registrar acciones ante los tribunales por parte de las autoridades fiscales que supervisan la aplicación de la legislación sobre capital familiar.
Además, la falta de inclusión de niños entre los copropietarios de la vivienda impedirá posteriormente la venta de dicha propiedad, ya que el servicio de registro estará obligado a suspender cualquier transacción en relación con la propiedad en disputa, notificando a la autoridad de tutela, y ellos, a su vez, lo notificarán a la fiscalía.
Sin embargo, si esta transacción se lleva a cabo, posteriormente cualquier parte interesada puede reconocerla como inválida (nula por ley), lo que tendrá consecuencias tanto para el vendedor como para los compradores.
Nacido muerto
El derecho a los fondos de capital surge de las mujeres que han dado a luz a su segundo hijo y a los siguientes. Al mismo tiempo, el legislador reconoce el hecho del nacimiento de un niño vivo como una circunstancia jurídicamente significativa.
Interesante a este respecto es la sentencia judicial del territorio de Krasnodar, de la que se desprende que no se puede realizar el registro del nacimiento de un niño. En este caso, la madre sólo puede obtener un certificado de defunción.
Con base en lo anterior, la ausencia de un certificado de inscripción en el certificado de nacimiento con un certificado de nacimiento o certificado de defunción existente no es una base legal para negarse a emitir un certificado. capital para un segundo hijo.
Comprar a familiares
Según la Ley de apoyo a la familia, esto es teóricamente posible. Sin embargo, aquí surge una dificultad: todas las acciones de los familiares deben, según la transacción, ir al propietario del certificado y luego a todos los miembros de la familia, incluidos los niños, lo cual es difícil de implementar en la práctica.
Esto se debe a que el Código Civil de la Federación de Rusia establece una prohibición de transacciones en las que sean partes simultáneamente menores y sus padres, tutores o parientes cercanos. Las excepciones son la donación y el uso gratuito. En otras palabras, un niño, junto con sus padres, no puede comprar bienes raíces en acciones de una tía, un tío, una abuela o un abuelo.
Esta prohibición se puede eludir fácilmente registrando la vivienda únicamente a nombre del titular del certificado con la obligación escrita de asignar acciones después de transferir fondos a MSC.
Este esquema se utiliza en la práctica para retirar dinero de capital. Por ejemplo, una familia vive en el apartamento de un familiar, con quien se concluye un contrato de compraventa con la participación de fondos familiares. Después de registrar la transferencia de derechos, prácticamente nada cambia, todos viven juntos como antes y el dinero asignado para la compra se gasta a su propia discreción.
El Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia a menudo se niega a realizar tales transacciones, ya que no hay una mejora real en las condiciones de vida y la transacción, tal como la define el derecho civil, se denomina imaginaria.
Plazos de prescripción
Un gran número de casos de invalidación de transacciones inmobiliarias adquiridas con dinero de la madre indica la imperfección de la legislación en este ámbito.
Tales reclamaciones pueden ser presentadas ante los tribunales tanto por personas cuyos derechos e intereses hayan sido violados, como por organismos gubernamentales, por ejemplo, un fondo de pensiones, una autoridad de tutela y administración fiduciaria y la fiscalía.
El plazo de prescripción en los casos de esta categoría es 3 años. Su curso comienza desde el momento en que la persona tuvo conocimiento de la vulneración de sus derechos. En caso de violación de los derechos de un menor, el plazo de prescripción de tres años comienza únicamente desde el momento de su 18 cumpleaños.
Las consecuencias de declarar inválidas dichas transacciones serán su terminación y el regreso de las partes a la posición original que existía antes del registro. Es decir, el vendedor debe devolver todo lo recibido en virtud del contrato al comprador, y este, a su vez, debe devolver la propiedad al propietario anterior.
Responsabilidad y detenciones
Uso de tapete. El capital en violación de la ley está calificado según la Parte 2 del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia, cuya sanción prevé el castigo hasta 2 años prisión. La verificación del mal uso de los fondos de MSC la lleva a cabo un departamento del Fondo de Pensiones creado especialmente para este fin.
Si una persona es declarada culpable, puede enfrentarse a trabajos penitenciarios, una multa o una sentencia suspendida, así como arresto domiciliario.
En la mayoría de los casos, una persona que comete un delito de esta categoría por primera vez recibe una sentencia suspendida. Si el tribunal considera probadas circunstancias agravantes, por ejemplo, la comisión de un acto por un grupo de personas en conspiración o el soborno a un funcionario, entonces el límite superior de la pena en este caso puede alcanzar 10 años prisión.
A menudo, las empresas inmobiliarias ofrecen el uso de esquemas fraudulentos, motivados por el analfabetismo jurídico de la gente.
Entre los tipos de fraude, no solo se encuentran los intentos de retirar dinero o utilizar fondos para otros fines, sino también casos de adquisición ilegal del derecho a recibir capital (mediante la presentación de documentos falsificados y falsificados).
Recientemente, se han vuelto comunes los casos en que las personas registran el hecho del nacimiento de un niño según testigos; la ley permite que esto se haga cuando el nacimiento ocurrió prematuramente fuera de los muros de una institución médica. Al mismo tiempo, el hecho mismo del nacimiento en realidad no ocurrió. Así, al recibir documentos para niños inexistentes, los estafadores emiten certificados MSC.
Entre los casos considerados por los tribunales en relación con el capital de maternidad, se pueden destacar los siguientes:
- El tribunal de Nizhny Novgorod dictó sentencia en el caso de un ciudadano que utilizó obscenidades. capital para la compra de una casa que cumpla formalmente con los requisitos de la ley. Sin embargo, su estado actual, en particular la falta de comunicaciones y ventanas, indicaba que no estaba destinado a ser habitado. El tribunal declaró ilegal el trato, ordenó a la ciudadana devolver el dinero al Fondo de Pensiones y la condenó a pena suspendida en virtud del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia.
- En 2011, en Kurgan, el ciudadano de la Federación de Rusia L., después de haber falsificado documentos, presentó una solicitud al Fondo de Pensiones para el pago de dinero a MSK por un préstamo previamente contratado. El préstamo lo concedió una empresa fantasma que ella misma gestionaba a través de terceros. El dinero según la solicitud fue transferido a la cuenta de la empresa. Sin embargo, las fuerzas del orden descubrieron el plan del criminal. El veredicto fue el siguiente: declarar culpable a la señora L. y encarcelarla por un período 1,5 años, y también obligar a devolver el subsidio al estado.
Un préstamo con capital de maternidad es un tipo de préstamo que permite un pago inicial al banco, el pago del principal y los intereses con capital de maternidad. Un préstamo hipotecario para capital de maternidad es una opción de préstamo a la que se aplican todas las normas vigentes en materia de cobro de deudas por parte de un banco. Pero a diferencia de los préstamos al consumo, cuando la base de la exigencia de saldar la deuda son omisiones sistemáticas de pago, en el caso de un préstamo hipotecario existen muchos más motivos de cobro. La circunstancia fundamental que conduce al cobro anticipado es una grave violación de los términos del contrato de préstamo. Por ejemplo, según el contrato, se requiere cumplir estrictamente con los términos del seguro, no violar el funcionamiento de la propiedad en garantía en cuanto al mantenimiento del apartamento y su reparación.
Métodos de cobro de deudas.
El cobro de deudas en virtud de un contrato de préstamo de capital de maternidad se realiza de forma judicial o extrajudicial. El procedimiento extrajudicial implica la celebración de un acuerdo adicional entre el prestatario y el prestamista, en el que se estipulan las nuevas condiciones necesarias. Este procedimiento se lleva a cabo únicamente si el prestatario da al banco su consentimiento para un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria de la propiedad, certificado por un notario.
La mejor salida es llegar a un compromiso con el acreedor, resolver los problemas y llegar a un acuerdo sin acudir a los tribunales. Si nació un segundo hijo en la familia y la hipoteca se emitió antes de su nacimiento, entonces es posible saldar parte de la deuda mediante capital de maternidad. La ley prevé la posibilidad de obtener un certificado estatal, incluso si el niño aún no tiene 3 años. Los fondos del capital familiar se pueden utilizar para pagar la deuda principal y los intereses.
Si el préstamo hipotecario lleva varios meses de mora, el prestatario deberá pagar de su propio bolsillo las sanciones y los intereses devengados por el banco. Se recomienda a los prestatarios que no esperen hasta que el pago esté vencido, sino que se comuniquen inmediatamente con el banco para solicitar un aplazamiento del pago. Durante este tiempo, puede comenzar a registrar el capital de maternidad.
¿Cuándo es imposible el cobro extrajudicial de deudas?Hay situaciones en las que el cobro extrajudicial de deudas en virtud de un contrato de préstamo es imposible:
el monto de la deuda pendiente sea inferior al 5% del valor tasado del inmueble hipotecado; el período de pagos mensuales vencidos es inferior a tres meses; se necesitaba permiso de otras personas o de una autoridad para obtener una hipoteca; si uno de los propietarios del bien hipotecado se niega a dar su consentimiento a la ejecución extrajudicial de la hipoteca por parte del acreedor; casos en los que los propietarios de locales residenciales, objeto de la garantía, son personas físicas. En los casos anteriores, la recuperación de los bienes sólo se realiza mediante decisión judicial.
Si el caso llega a los tribunales, de acuerdo con la Ley "Sobre Hipotecas", el prestatario tiene derecho a presentar una solicitud por escrito ante el tribunal para posponer la venta de la propiedad. Si el tribunal determina que el motivo del impago del préstamo es verdaderamente válido, la venta de la garantía se pospondrá durante un año.
Una característica especial de la ejecución hipotecaria de préstamos hipotecarios es el hecho de que, a pesar de que el prestatario no tiene otro lugar donde vivir excepto en la vivienda colateral, es posible la ejecución hipotecaria.
Los préstamos para capital de maternidad (uso del capital para el pago inicial o el pago de una deuda) plantean muchas preguntas entre la población. El sitio web www.yurist-online.net ofrece una oportunidad única de hacer preguntas en línea a un abogado experimentado de forma gratuita. Los abogados profesionales dan respuestas detalladas e inteligibles a las preguntas. El sitio está equipado con una biblioteca jurídica, artículos y una subsección de preguntas frecuentes.=====================================
Marcas registradas - en Moscú.
Se rechazó la ejecución hipotecaria del apartamento, ya que se utilizó capital de maternidad para comprarlo y la obligación vencida es insignificante.
Escrito de fecha 28/04/2015, publicado en el sitio web el 12/05/2015 bajo el número 51612, 2° civil, sobre cobro y ejecución hipotecaria sobre bienes hipotecados, RESOLUCIÓN quedó SIN MODIFICACIÓNTRIBUNAL REGIONAL DE ULIANOVSK
TRIBUNAL REGIONAL DE ULIANOVSK
Juez Parfenova I.A. Caso No. 33-1672/2015
A P E L L Y C I O N N O E O P R E D E L E N I
Panel judicial para casos civiles del Tribunal Regional de Ulyanovsk compuesto por:
presidiendo Kolobkova O.B.,
jueces Aladina P.K., Korotkova Yu.Yu.,
subsecretaria Voronkova I.A.
examinó en audiencia pública el caso sobre la apelación de la sociedad anónima abierta "Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda" contra la decisión del Tribunal de Distrito de Zasviyazhsky de Ulyanovsk de fecha 24 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta la sentencia sobre la corrección del error administrativo de fecha 10 de marzo de 2015, según el cual se resolvió:
Reclamaciones de la sociedad anónima abierta "Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda" contra Danov N*** V***, Danova S*** A*** por la rescisión del contrato de préstamo y el cobro de la deuda en virtud del contrato de préstamo , la ejecución hipotecaria sobre el inmueble hipotecado se satisface parcialmente .
Rescindir el contrato de préstamo No. *** de 26 de diciembre de 2011, celebrado entre la sociedad anónima abierta Ulyanovsk Regional Mortgage and Construction Corporation y Danov N*** V***, Danova S*** A***.
Cobrar de Danova N*** V***, Danova S*** A***, solidariamente a favor de la sociedad anónima abierta "Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda" la deuda derivada del contrato de préstamo No. *** de fecha 26 de diciembre de 2011, a partir del 24 de octubre de 2014 por el monto de ***, incluyendo: deuda principal - ***, intereses por el uso del préstamo - ***, multas por el monto de * **, desde el 25 de octubre de 2014 hasta la fecha en que la decisión judicial entró en vigor legal cobrar a Danova N*** V***, Danova S*** A*** a favor de la sociedad anónima abierta "Agencia para Préstamos Hipotecarios para Vivienda" intereses bajo el contrato de préstamo No. *** de fecha 26 de diciembre de 2011 en base al monto remanente de la deuda a una tasa del 10,95% anual.
Se desestima el resto de la demanda.
Recuperar de Danova N*** V***, Danova S*** A*** en orden compartida a favor de la sociedad anónima abierta "Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda para la Financiación de la Construcción de Viviendas" los gastos de pago de la impuesto estatal por la cantidad de ***, *** de cada uno.
Recuperar de la sociedad anónima abierta "Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda" a favor de la sociedad de responsabilidad limitada "Centro de Investigación Forense" los costos del examen por un monto de *** rublos.
Tras escuchar el informe del juez P.K. Aladin y las explicaciones de S.A. Danova, que pidió desestimar el recurso, la sala judicial
U S T A N O V I L A:
La sociedad anónima abierta “Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda” (en adelante OJSC AHML) presentó una demanda contra N.V. Danov, S.A. Danova. al rescindir el contrato de préstamo, cobro de la deuda en virtud del contrato de préstamo y ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada.
Los requisitos están motivados por el hecho de que, según el contrato de préstamo de 26 de diciembre de 2011, N.V. Danov y Danova S.A. OJSC Ulyanovsk Regional Mortgage and Construction Corporation otorgó un préstamo por la cantidad de *** rublos para la compra de locales residenciales en la dirección: Ulyanovsk, ***. Actualmente, el propietario legal de la hipoteca y, en consecuencia, el acreedor y acreedor prendario es OJSC AHML. Desde junio de 2013, los demandados han realizado pagos mensuales para reembolsar el préstamo e intereses por su uso en violación del plazo; desde mayo de 2014, no se ha realizado ningún pago. Los demandados no cumplieron con el requisito de resolución anticipada del contrato y reembolso total de la deuda. En este sentido, el contrato de préstamo está sujeto a rescisión, debiendo cargarse a los demandados la deuda correspondiente al mismo, así como los intereses por el uso del préstamo devengados sobre el saldo de la deuda principal por el período comprendido entre el 25 de octubre de 2014 y el día. la decisión judicial entra en vigor legal. El apartamento debe estar embargado. Además, los costos legales por el pago de tasas estatales están sujetos a recuperación de los demandados.
El tribunal invitó a la sociedad anónima abierta Ulyanovsk Regional Mortgage and Construction Corporation a participar en el caso como un tercero que no presenta reclamaciones independientes sobre el tema de la disputa.
Habiendo considerado el fondo de las reclamaciones formuladas, el tribunal tomó la decisión anterior.
En el recurso de apelación, OJSC AHML solicita que se anule la decisión judicial sobre la negativa a ejecutar la propiedad pignorada y, en esta parte, se tome una nueva decisión para satisfacer el reclamo.
Según el autor de la denuncia, el tribunal no tenía motivos para negarse a ejecutar la propiedad hipotecada. El tribunal no tuvo en cuenta que la deuda resultante es proporcional al valor de la propiedad pignorada, el período de demora en el cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda es de más de tres meses.
Según la solicitud presentada por el representante de OAO AHML Butyrsky E.V., pidió considerar el recurso en su ausencia.
Desde que el acusado Danov N.V. fue debidamente notificado de la hora y lugar de consideración de la apelación, no compareció en la instancia de apelación, no presentó una solicitud para posponer la consideración de la denuncia indicando las circunstancias que indicaban la imposibilidad de asistir al juicio en el tiempo señalado, allí No hay motivo para posponer la consideración de la denuncia.
Habiendo considerado los argumentos de la denuncia, estudiado los materiales del caso, verificado la conformidad de las conclusiones del tribunal con las pruebas disponibles en el caso y la exactitud de la aplicación por parte del tribunal de las normas de derecho sustantivo y procesal al tomar una decisión, la instancia de apelación no lo encuentra sujeto a cancelación.
Dado que las partes en esta disputa no impugnan la decisión judicial sobre el cobro a favor del demandante de la deuda de los demandados en virtud del contrato de préstamo, los intereses por el uso de los fondos prestados desde el 25 de octubre de 2014 hasta la fecha de la decisión judicial en vigor, así como los gastos legales por el pago de la tasa estatal, el tribunal La junta considera necesario verificarlo con base en los argumentos expuestos en la apelación (artículo 327.1 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia).
Según el artículo 348 del Código Civil de la Federación de Rusia:
La ejecución hipotecaria del bien pignorado para satisfacer las exigencias del acreedor prendario podrá interponerse en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda (cláusula 1);
No se permite la ejecución hipotecaria de los bienes pignorados si el incumplimiento por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda es insignificante y el importe de las reclamaciones del acreedor prendario como resultado de ello es claramente desproporcionado con respecto al valor de los bienes pignorados. Salvo prueba en contrario, se presume que la violación de la obligación garantizada por la prenda es insignificante y que el importe de los créditos del acreedor prendario es claramente desproporcionado con respecto al valor del bien pignorado, siempre que se cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
1) el monto de la obligación incumplida es inferior al cinco por ciento del valor del bien pignorado;
2) el plazo de demora en el cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda es inferior a tres meses (cláusula 2).
Según lo establecido por el tribunal, los demandados permitieron retrasos en los pagos mensuales según el contrato; en el momento del período de facturación, la deuda por obligaciones vencidas ascendía a *** kopeks por la deuda principal y por los intereses acumulados pero impagos según el contrato. - ***
Según peritaje de 23 de diciembre de 2014 No. ***, el valor de mercado de un apartamento de dos habitaciones No. *** en la casa No. *** de la calle. *** en Ulyanovsk el día del examen es *** rublos.
Al negarse a satisfacer las demandas de ejecución hipotecaria del apartamento, el tribunal partió del hecho de que en el momento del período de facturación no se reunían todas las condiciones necesarias para la ejecución hipotecaria del apartamento.
El tribunal coincide con esta conclusión del tribunal, ya que el monto de la obligación incumplida (deuda crediticia vencida) es insignificante en relación con el valor del objeto de la hipoteca, y por tanto el incumplimiento de la obligación garantizada por la prenda por los deudores es extremadamente insignificante y el tamaño de los créditos del acreedor hipotecario es claramente desproporcionado con respecto al valor de la propiedad pignorada.
Al mismo tiempo, el tribunal de primera instancia tuvo en cuenta razonablemente el hecho de que los demandados gastaron capital materno (familiar) por un monto de *** para pagar la deuda en virtud del contrato de préstamo.
En otras palabras, los demandados dispusieron del capital de maternidad para mejorar las condiciones de vida de la familia y de los niños pequeños, y la ejecución hipotecaria del apartamento hipotecado con su venta puede servir como base para su desalojo de la única vivienda adecuada para ellos, lo cual es inaceptable. teniendo en cuenta la legislación vigente, lo dispuesto en el art. 7 de la Constitución de la Federación de Rusia, que prevé el apoyo estatal a la familia, la maternidad, la paternidad y la infancia, Ley Federal de 29 de diciembre de 2006 No. 256-FZ "Sobre medidas adicionales de apoyo estatal a las familias con niños", destinadas a crear medidas de apoyo estatal a las familias con niños, para crear condiciones que les brinden una vida digna, protección de la maternidad y la infancia.
Además, cabe señalar que en virtud del apartado 2 del art. 54.1 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”, aplicada a este caso, la negativa a ejecutar no es motivo para rescindir la hipoteca.
Dicha negativa no es obstáculo para una nueva presentación de un reclamo similar ante el tribunal, si no existen circunstancias que sirvieron de base para negarse a presentar una ejecución hipotecaria en este caso.
El tribunal de apelaciones no puede estar de acuerdo con el cálculo del monto de la obligación incumplida propuesto por el autor del recurso, ya que no se ajusta a las normas de derecho sustantivo antes mencionadas.
El recurso de apelación no contiene otros argumentos, por lo que, como se indicó anteriormente, de conformidad con el art. 327.1 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la sala judicial verifica la legalidad y validez de la decisión del tribunal de primera instancia sólo dentro de los límites de los argumentos expuestos en ella.
No se han establecido violaciones a las normas de derecho sustantivo y procesal que puedan dar lugar a la anulación o modificación de la sentencia judicial.
Guiado por el art. 328 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, panel judicial
O P R E D E L I L A:
La decisión del Tribunal de Distrito de Zasviyazhsky de Ulyanovsk del 24 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta la sentencia sobre la corrección del error administrativo del 10 de marzo de 2015, se mantiene sin cambios, y la apelación de la sociedad anónima abierta "Agencia de Hipotecas para la Vivienda" Préstamo” no está satisfecho.
presidiendo
Determinación de la Comisión de Investigación de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 6 de agosto de 2013 No. 24-KG13-4 El caso de ejecución hipotecaria de propiedad hipotecada se envía para una nueva consideración, ya que en el caso de una transacción por la enajenación de locales residenciales en los que viven niños menores, es necesario verificar si dicha transacción violará los derechos de los niños menores
El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia, integrado por:
presidiendo Gorshkov V.V.,
jueces Getman E.S., Astashova S.V.
considerado en una audiencia judicial un caso civil sobre la reclamación de KIT Finance Capital LLC contra F.R. Emtyl, Yu.M. Emtyl. sobre ejecución hipotecaria de propiedad, cobro del monto de la deuda, intereses y multas, según la reconvención de Emtyl F.R., Emtyl Yu.M. a KIT Finance Capital LLC sobre el restablecimiento del plazo de prescripción, la invalidación del contrato de hipoteca para una casa con un terreno, el reconocimiento de la propiedad de la mitad de un edificio residencial y un terreno para Emtyl F.R. como participación conyugal y disminución de la participación en la propiedad de Emtyl Yu.M. hasta 1/2 parte
sobre el recurso de casación del representante de KIT Finance Capital LLC Lazareva N.V. sobre la decisión del Tribunal de Distrito de Takhtamukaisky de la República de Adygea de 18 de mayo de 2012 y la sentencia de apelación de la sala judicial de casos civiles del Tribunal Supremo de la República de Adygea de 17 de agosto de 2012.
Habiendo oído el informe del juez del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia, Getman E.S., y habiendo escuchado las explicaciones del representante de KIT Finance Capital LLC, Lazareva N.V., que apoyó los argumentos del recurso de casación, el Colegio Judicial de Los casos civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia establecieron:
KIT Finance Capital LLC presentó una demanda contra Emtyl F.R., Emtyl Yu.M. sobre ejecución hipotecaria de bienes, cobro de deudas, intereses y sanciones.
En apoyo de la demanda, indicó que el 24 de octubre de 2007 se concluyó un contrato de préstamo entre OJSC KIT Finance Investment Bank y los demandados, según el cual el banco otorgó a los prestatarios un préstamo por la cantidad de... rublos. para fines personales por un período de 180 meses. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones, se construyó un edificio residencial y un terreno con una superficie total de 785 m2, ubicado en la dirección: República... Según el contrato de préstamo, hubo seis casos de prestatarios que violaron los términos de pago de cuotas mensuales. Tras la solicitud de 18 de junio de 2009 de cumplimiento anticipado de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo, la deuda no fue saldada por los demandados.
El 16 de diciembre de 2010, de conformidad con el contrato de compraventa de hipotecas que garantizan el cumplimiento de las obligaciones crediticias, todos los derechos derivados del contrato de préstamo fueron transferidos de KIT Finance Investment Bank OJSC a KIT Finance Capital LLC.
El demandante pidió al tribunal cobrar solidariamente a los demandados la deuda por un monto de... rublos, para ejecutar la hipoteca sobre el objeto de la hipoteca: un edificio residencial y un terreno con una superficie total de 785 metros cuadrados. m., ubicado en la dirección especificada, para determinar el precio de venta inicial de la propiedad hipotecada por la cantidad de... . frotar., y también para recuperar los costos de pago de la tasa estatal por la cantidad de... . frotar.
Los demandados Emtyl F.R. y Emtyl Yu.M. presentó una reconvención contra KIT Finance Capital LLC para invalidar el contrato de hipoteca de una casa con un terreno, reconociendo los derechos de propiedad de F.R. Emtyl. por la mitad de la participación de un edificio residencial y un terreno como participación conyugal y una reducción en la participación de Emtyl Yu.M. en la casa hasta 1/2 parte.
En apoyo de la reconvención indicaron que el edificio residencial es la única vivienda para ellos y sus hijos menores, por lo que para celebrar un contrato de prenda se requirió el consentimiento de la autoridad de tutela y fideicomiso, el cual no fue recibido. La propiedad especificada se adquiere conjuntamente, como resultado de lo cual la participación de Emtyl F.R. debe ser al menos la mitad. Pidieron reconocer la mitad de la parte de la casa y el terreno como parte conyugal de Emtyl F.R., así como invalidar el contrato de hipoteca, restableciendo el plazo de prescripción.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Takhtamukaisky de la República de Adygea de 18 de mayo de 2012, los demandados a favor del demandante recuperaron solidariamente la deuda del préstamo, los intereses sobre el uso del préstamo y las sanciones por el monto de ... rublos. ... cop., así como el costo del pago de impuestos estatales por la cantidad de... frotar. Por la misma decisión judicial, un edificio residencial con dependencias y un terreno ubicado en la dirección: República... fueron reconocidos como propiedad conjunta de los cónyuges Emtyl F.R. y Emtylya Yu.M. Para Emtyl F.R. se reconoce la propiedad de 1/2 parte de la propiedad especificada; participación en Emtyl Yu.M. en esta propiedad se reduce. Emtyl F.R. y Emtyl Yu.M. Se restableció el plazo de prescripción para impugnar el contrato de hipoteca de un edificio de viviendas con terreno, y el contrato de hipoteca fue declarado inválido. Se denegó la reclamación de KIT Finance Capital LLC sobre la ejecución hipotecaria de un edificio residencial y un terreno.
Mediante sentencia de apelación de la sala judicial de casos civiles del Tribunal Supremo de la República de Adygea de 17 de agosto de 2012, la decisión judicial relativa al reconocimiento de un edificio residencial con dependencias como propiedad conjunta de los demandados, reconocimiento de la propiedad derechos de Emyl F.R. para la mitad de la parte de la propiedad adquirida conjuntamente en forma de un edificio residencial y un terreno, se canceló el restablecimiento del plazo de prescripción para impugnar el contrato de hipoteca, la invalidación del contrato de hipoteca u otra mejora inseparable y se tomó una nueva decisión. se hizo en la parte cancelada, que rechazó la reconvención.
El resto de la decisión del tribunal se mantuvo sin cambios.
En el recurso de casación del representante de KIT Finance Capital LLC Lazareva N.V. Se planteó la cuestión de anular las decisiones judiciales adoptadas en el caso.
Por sentencia del juez del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 21 de junio de 2013, el recurso de casación del caso fue remitido para su consideración en una sesión judicial del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia.
Tras comprobar los materiales del caso y examinar los argumentos del recurso de casación, el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia considera que existen motivos para anular las decisiones judiciales adoptadas en el caso.
De conformidad con el artículo 387 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los motivos para anular o modificar las decisiones judiciales en casación son violaciones significativas del derecho sustantivo o del derecho procesal que influyeron en el resultado del caso y sin eliminar las cuales es imposible restaurar. y proteger los derechos, libertades e intereses legales vulnerados, así como la protección de los intereses públicos protegidos por la ley.
Al dictar las decisiones judiciales impugnadas, tales violaciones del derecho material fueron cometidas por los tribunales de ambas instancias.
El tribunal estableció, a partir de los materiales del caso, que entre OJSC KIT Finance Investment Bank (acreedor) y Emtyl Yu.M. y Emtyl F.R. (prestatarios) celebraron un contrato de préstamo de fecha 24 de octubre de 2007 No. 04-1/19863 KI (en adelante, el contrato de préstamo), según los términos del cual los prestatarios recibieron un préstamo del banco por un monto de... . rublos. al 14% anual durante un período de 180 meses con el fin de financiar necesidades personales (vol. 1, págs. 11-29).
El 24 de octubre de 2007 se concluyó un acuerdo entre el prestamista y los prestatarios sobre la hipoteca de una casa con un terreno, según el cual Emtyl Yu.M. para garantizar las obligaciones asumidas por él, así como Emtyl F.R. en virtud de un contrato de préstamo, pignoró una casa residencial ubicada en un terreno ubicado en la dirección: República... (vol. 1, págs. 43-49).
Efectivo en la cantidad... frote. recibido por Emtyl Yu.M. transfiriendo fondos a la cuenta del prestatario (vol. 1, hoja 30).
Según los términos del contrato de préstamo, los prestatarios aceptaron la obligación de devolver los fondos recibidos en su totalidad y pagar todos los intereses acumulados por el prestamista durante todo el período real de uso del préstamo (cláusula 4.1.1), mientras que el reembolso del préstamo y el pago Los intereses devengados por el uso del préstamo se realizan mediante el pago de pagos mensuales (cláusula 3.3).
La cláusula 4.4.1 del contrato de préstamo establece que el prestamista tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado total de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo mediante la presentación de una solicitud por escrito de reembolso anticipado, en particular, si los prestatarios se retrasan en el siguiente pago del préstamo para más de 30 días, o hay retrasos en la ejecución de las obligaciones para realizar pagos mensuales más de tres veces dentro de 12 meses, incluso si cada retraso es menor.
Los derechos del acreedor hipotecario original bajo la hipoteca de KIT Finance Investment Bank OJSC fueron transferidos a KIT Finance Capital LLC sobre la base del contrato de compraventa de hipoteca de fecha 16 de diciembre de 2010 (vol. 2, págs. 9-21).
Resolver la disputa y satisfacer los reclamos de KIT Finance Capital LLC con respecto al cobro de la deuda del préstamo, intereses del préstamo y multas por un monto de... frotar. ... cop., el tribunal de primera instancia partió del hecho de que los demandados en la demanda inicial no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones en virtud del contrato de préstamo, se retrasaron en los pagos mensuales más de tres veces en 12 meses y no cumplir con el requisito de amortización anticipada del préstamo. Al reducir el importe de la pena que debía recuperarse de los acusados, el tribunal se guió por las disposiciones del artículo 333 del Código Civil de la Federación de Rusia y partió del hecho de que la pena era claramente desproporcionada con respecto a las consecuencias de la violación de la obligación.
Al negarse a satisfacer el reclamo de KIT Finance Capital LLC sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad hipotecada, el tribunal se refirió al hecho de que el préstamo se otorgó con el propósito de financiar las necesidades personales de los prestatarios, y no para la adquisición o construcción de un edificio residencial.
Satisfaciendo la reconvención de Emtyl Yu.M. y Emtyl F.R., el tribunal indicó que durante el matrimonio los demandados realizaron importantes mejoras en el edificio residencial donado a Emtyl Yu.M., al concluir el contrato de hipoteca fueron engañados sobre su naturaleza, no se obtuvo el consentimiento de la esposa de Emtyl para celebrar el contrato de hipoteca Yu.M. - Emtyl F.R., así como el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela. El tribunal también indicó que había motivos para restablecer el plazo de prescripción para Yu.M. Emtyl. y Emtyl F.R. impugnar el contrato de hipoteca.
Anulando la decisión del tribunal de primera instancia en cuanto a satisfacer la reconvención y negándose a satisfacerla en esta parte, la sala judicial de casos civiles del Tribunal Supremo de la República de Adygea se refirió al hecho de que Emtyl F.R. no se presentó ninguna prueba que demostrara que no podía presentar una reclamación ante los tribunales dentro del plazo de prescripción. En la parte restante, el tribunal de apelación dejó sin cambios la decisión del tribunal, indicando que en virtud del párrafo 2 del artículo 20, el artículo 292 (párrafo 4) del Código Civil de la Federación de Rusia y la resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia. de 8 de junio de 2010 No. 13-P “Sobre el caso de verificación de constitucionalidad del párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia en relación con la denuncia de V.V. Chadaeva”, la ejecución hipotecaria de locales residenciales, que son el único lugar donde pueden vivir los menores, violará sus derechos e intereses protegidos por la ley.
El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia no puede estar de acuerdo con las decisiones judiciales tomadas por lo siguiente.
La Constitución de la Federación de Rusia garantiza a todos la libertad de actividad económica, incluida la libertad de contratación, el derecho a poseer bienes, poseerlos, utilizarlos y disponer de ellos, tanto individualmente como conjuntamente con otras personas, el reconocimiento y la protección de estos derechos y libertades, incluidos protección judicial implementada sobre la base de la igualdad de todos ante la ley y los tribunales (artículo 8; artículo 19, partes 1 y 2; artículo 35, partes 1 y 2; artículo 45, parte 1; artículo 46, parte 1).
De las disposiciones antes mencionadas de la Constitución de la Federación de Rusia, que predeterminan la condición jurídica de los participantes en transacciones civiles, incluso cuando realizan transacciones con bienes inmuebles, en relación con sus artículos 15 (Parte 2) y 17 (Parte 3) , sigue el requisito de la necesidad de correlacionar el derecho de propiedad de una persona con los derechos y libertades de otras personas, lo que significa, entre otras cosas, que el propietario tiene el derecho, a su propia discreción, de tomar cualquier acción en relación a su propiedad, si no contradicen la ley y otros actos jurídicos y no violan los derechos e intereses legítimos de otras personas.
Los principios generalmente reconocidos de inviolabilidad y libertad de propiedad, libertad de contratación e igualdad de todos los propietarios como participantes en transacciones civiles, expresados en la Constitución de la Federación de Rusia, determinan la libertad de propiedad, uso y disposición de la propiedad, incluida la posibilidad de enajenar la propiedad propia en propiedad de otras personas, transferirles, sin dejar de ser propietario, los derechos de propiedad, uso y disposición de la propiedad. En consecuencia, también se supone que el propietario puede garantizar sus obligaciones derivadas de transacciones de derecho civil a expensas de su propiedad, incluidas las relacionadas con bienes inmuebles.
El párrafo 1 del artículo 2 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)" (en adelante, la Ley Hipotecaria) establece que se puede constituir una hipoteca para garantizar una obligación en virtud de un contrato de crédito, contrato de préstamo u otras obligaciones, incluidas obligaciones basadas en compra y venta, arrendamiento, contrato, otro acuerdo, daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario.
Al mismo tiempo, el artículo 5 de la Ley Hipotecaria establece que, en virtud de un contrato de hipoteca, los bienes inmuebles especificados en el párrafo 1 del artículo 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos están registrados en la forma prescrita para el registro estatal. de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, incluidos edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consten de una o más habitaciones aisladas.
En virtud del párrafo 2 del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, no está permitido hipotecar bienes retirados de la circulación, bienes que, de conformidad con la ley federal, no puedan ser embargados, así como bienes respecto de los cuales sea obligatoria la privatización. o la privatización se prevé de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal, lo cual está prohibido.
De conformidad con el párrafo 1 del artículo 50 de la Ley Hipotecaria, el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar la propiedad pignorada en virtud del contrato de hipoteca para satisfacer, a expensas de esta propiedad, los requisitos especificados en los artículos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria. Derecho Hipotecario causado por el incumplimiento o cumplimiento indebido de la obligación garantizada por la hipoteca, en particular, el impago o el pago extemporáneo del importe de la deuda, total o parcialmente, salvo disposición en contrario del contrato.
Según el artículo 79 de la Ley Federal de 2 de octubre de 2007 No. 229-FZ "Sobre Procedimientos de Ejecución", la ejecución hipotecaria no se puede aplicar a la propiedad de un ciudadano deudor, cuya lista está establecida por el Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa.
De conformidad con la Parte 1 del artículo 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia (modificado en vigor en el momento de la celebración del contrato de hipoteca), la ejecución hipotecaria en virtud de documentos ejecutivos no se puede aplicar a los siguientes bienes propiedad del ciudadano deudor: residencial locales (partes de ellos), si para el ciudadano deudor y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad, es el único local apto para residencia permanente, con excepción de la propiedad si es objeto de una hipoteca y puede ser ejecutadas de acuerdo con la legislación sobre hipotecas.
Según el artículo 78 (cláusulas 1 y 2) de la Ley Hipotecaria, la ejecución por parte del acreedor hipotecario de un edificio residencial o apartamento hipotecado y la venta de esta propiedad son motivo de extinción del derecho de uso por parte del deudor hipotecario y de cualquier otra persona. vivir en dicho edificio residencial o apartamento, siempre que dicha casa residencial o apartamento esté pignorado en virtud de un contrato hipotecario o de una hipoteca por fuerza de ley para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo específico otorgado por un banco u otra organización de crédito u otra entidad legal. entidad para la adquisición o construcción de tales u otras casas o apartamentos residenciales, sus reparaciones mayores u otras mejoras inseparables, así como para el reembolso de un crédito o préstamo previamente otorgado para la compra o construcción de un edificio residencial o apartamento.
La ejecución hipotecaria de un edificio de viviendas o de un apartamento es posible tanto judicial como extrajudicialmente de conformidad con las normas establecidas en el Capítulo IX de dicha Ley Federal.
Por lo tanto, del contenido de estas disposiciones en su interrelación se desprende que la ejecución hipotecaria de un apartamento hipotecado es posible tanto en el caso de que dicho apartamento esté hipotecado en virtud de un contrato hipotecario (independientemente del propósito para el cual se otorgó el préstamo (crédito)) , y bajo una hipoteca vigente; la presencia de un local residencial para un ciudadano deudor, que es el único local adecuado para la residencia permanente de él y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad, no es obstáculo para la ejecución hipotecaria. sobre él, si el correspondiente local residencial es objeto de una hipoteca (contractual o legal).
Ampliando la regla general sobre la responsabilidad del deudor con todos sus bienes a las obligaciones garantizadas por hipoteca contractual y legal, estas disposiciones legales tienen por objeto lograr un equilibrio de derechos e intereses legítimos de acreedores y deudores y sirven para aplicar las disposiciones consagradas en los artículos 17 (Parte 3), 35 y 46 (Parte 1) Constitución de la Federación de Rusia.
De lo contrario, significaría una protección desproporcionada de los derechos e intereses legítimos del deudor (demandado) en violación de otros derechos de igual importancia para el acreedor (demandante).
Esto no fue tenido en cuenta por los tribunales de primera instancia y de casación.
La referencia del tribunal de apelación a las disposiciones del párrafo 2 del artículo 20, el párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia y la resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 8 de junio de 2010 No. 13-P no puede ser considerado válido, teniendo en cuenta lo siguiente.
Según el párrafo 2 del artículo 20 del Código Civil de la Federación de Rusia, el lugar de residencia de los menores de catorce años o de los ciudadanos bajo tutela se reconoce como el lugar de residencia de sus representantes legales: padres, padres adoptivos o tutores.
De conformidad con el párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia, la enajenación de locales residenciales en los que los miembros de la familia del propietario de este local residencial viven bajo tutela o tutela o los miembros menores de la familia del propietario que quedan sin el cuidado de sus padres (que es conocido por la autoridad de tutela y tutela), si esto afecta los derechos o intereses legalmente protegidos de estas personas, lo cual está permitido con el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela.
Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 8 de junio de 2010 No. 13-P “En el caso de verificar la constitucionalidad del párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia en relación con la denuncia de V.V. Chadaeva”, párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia en la parte que define el procedimiento para la enajenación de locales residenciales en los que viven miembros menores de la familia del propietario de estos locales residenciales, si esto afecta sus derechos o intereses protegidos. por ley, fue reconocido como incompatible con la Constitución de la Federación de Rusia y sus artículos 38 (parte 2), 40 (parte 1), 46 (parte 1) y 55 (partes 2 y 3), en la medida en que el reglamento contenía en él - en el sentido que le da la práctica policial establecida - no permite la resolución de casos específicos relacionados con la enajenación de locales residenciales en los que viven menores, para garantizar la protección estatal efectiva, incluida la judicial, de los derechos de aquellos de ellos que no están clasificados formalmente como personas bajo tutela o tutela o aquellos que permanecen (según la autoridad de tutela y tutela en el momento de la transacción) sin cuidado parental, pero están realmente privados de él en el momento de la transacción por la enajenación de local residencial, o se considera que está bajo el cuidado de los padres, a pesar de que tal transacción, contrariamente a las responsabilidades legales de los padres, viola los derechos protegidos por la ley y los intereses del menor.
Mientras tanto, la prenda de propiedad en virtud de un contrato de hipoteca, al ser una de las formas de asegurar el cumplimiento de una obligación, no es una transacción de enajenación de un local residencial y no implica la enajenación incondicional del inmueble que es objeto. de la hipoteca.
Esto no fue tenido en cuenta por los tribunales.
Además, como se desprende de la cláusula 4.9 del contrato de hipoteca de una casa con terreno, el deudor hipotecario Emtyl Yu.M. informa al acreedor hipotecario que a la fecha de la firma del presente contrato, el 24 de octubre de 2007, en la casa hipotecada con un terreno vive el ciudadano Yu.M. Emtyl. y el ciudadano Emtyl F.R. (vol. 1, págs. 43 - 49).
El expediente del caso no contiene ninguna prueba de que los hijos menores de los acusados vivan en la vivienda.
Sin embargo, en violación de las disposiciones de los artículos 56, 59, 196, 198 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los tribunales no examinaron estas pruebas y no recibieron una valoración jurídica en las decisiones judiciales dictadas.
El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia considera necesario prestar atención también a lo siguiente.
Las causas de denegación de ejecución de un inmueble pignorado en contrato de hipoteca se recogen en el artículo especial 54.1 de la Ley Hipotecaria. Tales motivos no fueron establecidos ni por el tribunal de primera instancia ni por el tribunal de apelación.
Dado que las violaciones de las normas de derecho cometidas por los tribunales son importantes, influyeron en el resultado del caso y sin su eliminación es imposible restaurar y proteger los derechos e intereses legítimos violados del demandante, el Colegio Judicial de Casos Civiles de El Tribunal Supremo de la Federación de Rusia considera necesario anular las decisiones judiciales en su totalidad y el caso se envía para un nuevo juicio al tribunal de primera instancia.
Al reconsiderar el caso, el tribunal debe tener en cuenta lo anterior y resolver la disputa de acuerdo con los requisitos de la ley.
Guiado por los artículos 387, 388, 390 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia determinó:
Se anulan la decisión del Tribunal de Distrito de Takhtamukaisky de la República de Adygea de 18 de mayo de 2012 y la sentencia de apelación de la sala judicial de casos civiles del Tribunal Supremo de la República de Adygea de 17 de agosto de 2012.
El caso se envía para un nuevo juicio al tribunal de primera instancia.
jueces Getman E.S.
Astashov S.V. Resumen del documento
Debido al retraso en el pago del préstamo, el banco presentó una demanda contra los prestatarios, que son cónyuges.
Entre otras cosas, el banco exigió la ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada en virtud del contrato hipotecario para garantizar este préstamo (un edificio residencial y un terreno).
Los prestatarios, a su vez, exigieron que se declarara nulo este contrato de hipoteca. Se refirieron a que la casa hipotecada era su única vivienda.
Además, en la casa viven los hijos menores de los prestatarios.
Los tribunales de ambas instancias no estuvieron de acuerdo.
La Comisión de Investigación de Casos Civiles de las Fuerzas Armadas de RF envió el caso para una nueva consideración e indicó lo siguiente.
Según lo dispuesto por la ley, es posible la ejecución hipotecaria de un apartamento hipotecado.
Esto está permitido tanto en el caso de que dicho apartamento esté hipotecado en virtud de un contrato hipotecario (independientemente del propósito para el cual se otorgó el préstamo (crédito)) como en virtud de una hipoteca por fuerza de ley.
Si la vivienda es objeto de una hipoteca (contractual o legal), entonces el hecho de que este local sea el único apto para la residencia permanente del ciudadano deudor y de sus familiares no impide la ejecución hipotecaria de este inmueble hipotecado.
Así, las obligaciones garantizadas por hipoteca contractual y legal quedan sujetas a la regla general sobre la responsabilidad del deudor.
Según el Código Civil de la Federación de Rusia, la enajenación de locales en los que viven miembros de la familia del propietario de esta propiedad bajo tutela o tutela o miembros menores de la familia del propietario que quedan sin el cuidado de sus padres (que la autoridad especificada conoce ), si ello afecta a los derechos o intereses protegidos por la ley de dichos niños, se permite con el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela.
Por tanto, en el caso de que los padres de hijos menores de edad celebren una operación para enajenar el local en el que viven estos últimos, se deberá tener en cuenta lo siguiente.
El tribunal está obligado a comprobar si dicha transacción violará los derechos de dichos niños.
Mientras tanto, pignorar un inmueble en virtud de un contrato hipotecario es una de las formas de asegurar el cumplimiento de una obligación.
Tal prenda no se reconoce como una transacción de enajenación de vivienda y no implica la enajenación incondicional del inmueble objeto de la hipoteca.
