Выдача любого кредита, независимо от условий программы, наличия поручителей или залога, осуществляется только после того, как заемщик и его кредитор подписывают договор – основной документ, который будет регулировать все их дальнейшие взаимоотношения до окончания срока его действия или до полного выполнения обязательств. Но такой безобидный, на первый взгляд, документ таит в себе много опасностей и подводных камней.
В соответствии с любым договором, заемщик получает от кредитора денежный заем на определенных условиях, но взамен должен выполнять конкретные обязательства, предусмотренные пунктами этого документа. Банк, наоборот, получает только права и возможности, которые позволяют ему «контролировать» клиента и требовать от него соблюдения условий. Но, как оказалось, некоторые финансовые организации включили в этот документ и другие пункты, которые наделили их практически неограниченной властью.
Конечно, кредитные договора имеют стандартную форму, они были разработаны опытными юристами, поэтому в случае любых форс-мажорных ситуаций решение суда будет только в пользу кредитора. Но обезопасить себя от «кабальных» условий вполне реально: необходимо просто внимательно изучить этот документ (особенно то, что написано в конце мелким шрифтом), а при возникновении вопросов относительно его содержания проконсультироваться не с кредитным сотрудником, а с грамотным юристом.
Следует отметить, что если заемщика не устроит какой-то пункт, то банк никогда не согласиться изменить кредитный договор. Поэтому клиенту придется отказаться от кредитования в таком банке, выбрав более лояльную кредитную организацию. А чтобы такая ситуация не возникла в день сделки, лучше ознакомиться с типовым договором еще до подачи заявки.
Досрочное расторжение
Если в договоре содержится пункт о досрочном расторжении (не погашении), то это означает, что банк имеет право расторгнуть его досрочно, в любой момент, потребовав от заемщика немедленного погашения оставшейся задолженности (как правило, в 10-дневный срок после получения соответствующего уведомления). Причем вернуть придется не только основную сумму кредита, а и начисленные на момент оплаты проценты, пени, штрафы и другие платежи и комиссии, предусмотренные кредитным договором. Но важно не то, что в документе есть пункт о досрочном расторжении, а условия, при которых банк может использовать это право. Как правило, заемщик полагает, что если он будет своевременно погашать долг, то кредитор не станет использовать данную ему возможность. Но на самом деле досрочно расторгнуть договор банк сможет в том случае если клиент:
● будет несвоевременно подавать информацию об изменениях в его доходах;
● не сообщит о смене места работы;
● утаит сведения об изменении места его регистрации;
● заключит договор с неаккредитованной страховой организацией;
● нарушит условия страхования и т.д.
Конечно, банки редко используют этот опасный пункт, если заемщик своевременно и в полном объеме выполняет свои обязательства. Скорее, это просто попытка дисциплинировать клиента и заставить его информировать обо всех изменениях в его жизни, которые прямым или косвенным образом могут повлиять на выплату долга (обычно банковские специалисты сами напоминают клиентам о необходимости предоставить тот или иной документ). Но вполне возможно, что банк по каким-то причинам захочет погашения своего кредита (например, если он прекращает свою деятельность), в этом случае пункт о досрочном расторжении поможет ему принудительно взыскать долг с добросовестного заемщика. Стоит отметить, что оспорить данное решение в суде вполне возможно, если кредитодержатель не допускает просрочек, но лучше отказаться от получения займа на таких условиях, так как это, возможно, поможет избежать дополнительных расходов, связанных с судебными тяжбами.
Издержки кредитора
Не исключено, что в соответствии с кредитным договором, заемщик будет обязан взять на себя все издержки, связанные с кредитованием. Самый распространенный вариант – это расходы по юридическому сопровождению, если банк захочет подать на клиента в суд. Но, помимо судебных издержек, ему потом придется понести дополнительные расходы, связанные с описью его же имущества, если суд будет на стороне кредитора. А если учесть, что в законе отсутствует норма, которая бы регулировала максимальное значение этого показателя, то банк, помимо основного долга, может требовать от заемщика, чтобы он оплатил все его издержки, сумма которых может даже превышать основную задолженность. К сожалению, обжаловать такой пункт невозможно, поэтому лучше не заключать договор на таких условиях.
Исполнительная надпись
При залоговом кредитовании в договор может быть включен пункт о взыскании задолженности через исполнительную надпись нотариуса. Используя эту возможность, банк сможет получить долг, минуя судебные разбирательства, что абсолютно невыгодно для заемщика. А если учесть, что обжаловать исполнительную надпись в суде будет достаточно сложно, лучше воздержаться от сотрудничества с банком, который предлагает такой кредитный договор.
Типовой кредитный договор может содержать условия, усложняющие ведение бизнеса. Иногда банк составляет договор таким образом, что некоторые положения выглядят корректно, но на самом деле существенно увеличивают риски заемщика по обслуживанию кредита.
Согласно статье 30 Федерального закона России «О банках и банковской деятельности», кредитный договор должен содержать несколько общепринятых пунктов, в которых необходимо указать:
- процентные ставки по кредиту;
- стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов;
- ответственность сторон за нарушения условий договора;
- порядок расторжения и другие существенные условия, без согласования которых, договор будет считаться незаключенным.
Существенные условия кредитного договора
К существенным условиям кредитного договора относятся:
- Сумма кредита.
- Ссрок и порядок предоставления кредита.
- Срок и порядок возврата кредита.
- Размер и порядок уплаты процентов за кредит.
Обычно договор начинается с преамбулы, которая содержит информацию о сторонах и лицах, которые имеют полномочия подписывать данный договор.
Скачайте полезные документы:
Что проверить в терминах и определениях
В кредитном договоре обязательно есть раздел, содержащий термины и определения. В нем надо исключить термины, которые допускают неоднозначное толкование или несут в себе дополнительные элементы, требующие дополнительного определения. Например «событие дефолта», «событие несостоятельности», «существенное изменение» и другие словосочетания, допускающие трактовку, необходимо истолковывать однозначно. Следует прописать, что относится к дефолту или к событию несостоятельности, это должны быть четко измеримые и понятные значения. В противном случае банк при возникновении спорных ситуаций будет основываться на собственном понимании определения, отличающемся от понимания заемщика.
Как проверить предмет договора
Ключевой раздел - предмет кредитного договора. Именно здесь указывается размер займа, порядок и срок его предоставления. Если это кредитная линия - то указывается срок действия и объем линии. Во всех случаях банк должен указать точную дату предоставления денег, а также список документов, требуемый у заемщика и перечень условий для получения денег. В условиях кредитного договора может встретиться формулировка, выделенная курсивом: «Заемщик обязан предоставить заверенные копии свидетельства государственной регистрации, копии учредительных документов, копии документов регистрации в налоговой инспекции, а также другие документы, необходимые для получения кредита». В этом случае банк может начать требовать дополнительные документы, не указанные в договоре, затягивая тем самым перевод денег. Лучше исключить такую формулировку или запросить полный список документов. Важно помнить, что не только банк имеет право требовать документы у заемщика. Заемщик имеет право потребовать банковскую лицензию, аудиторское заключение за прошлый год , текущие бухгалтерские балансы.
Необходимо также определить даты предоставления кредита. Часто банк при предоставлении кредитной линии указывает, что «очередной транш предоставляется, если банк располагает свободными средствами», это приводит к тому, что линия формально открыта, а воспользоваться ей нельзя, т. к. возникает режим ожидания средств от банка. Тут же могут прописываться условия предоставления кредита. Здесь указываются счета, на которые будут переведены деньги. Важно знать, что кредит считается предоставленным с момента перечисления всей суммы на эти счета. Также банк имеет право указать срок, в течение которого заемщик обязан выбрать поступившие средства.
Кроме этого, в разделе указываются комиссии, разовые или постоянные, которые банк предлагает вносить вместе с уплатой тела кредита и процентов. Следует принять во внимание, что согласно постановлению Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.14 № А55-22579/2013, комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита – недействительны, так как банк их взыскивает за действия, без совершения которых не смог бы заключить договор.
Где указаны проценты и порядок их начисления
Важный раздел, содержащий одно из главных условий договора, посвящен порядку начисления процентов, их уплаты и вообще возврату кредита. Банк обязан предоставить формулу для расчета, с указанием базы для расчета. Лучше проверить эту формулу, уточнить, что взято для основы - только изначальный размер кредита или сумма вместе с оплатой ведения счета, страховыми взносами и т. д. Это необходимо для правильного и полного понимания финансовой нагрузки на предприятие, так как дополнительные платежи могут быть больше ежемесячного платежа по кредиту и процентам. Также банк обязан предоставить график погашения кредита, указать размер и порядок начисления комиссий, штрафов, пени, в каком случае и как они применяются, что наступает в случае просрочки.
В этом же разделе банк обычно предлагает оформить безакцептное списание средств. Это еще одна опасность, к которой надо относиться очень внимательно. Несмотря на то, что безакцептное списание - стандартная практика, следует уточнить порядок такого списания. Банк при такой операции может вначале списывать деньги в счет погашение всех неустоек - штрафы, пени и т. д., а только потом - основной долг и проценты. По определению Высшего арбитражного суда РФ от 30.09.10 № ВАС-12907/10: «Кредитор не вправе в договоре предусмотреть направление поступающих от должника средств в первую очередь на погашение неустоек, поскольку неустойка по своей правовой природе не относится к денежному обязательству, а является санкцией (мерой ответственности) за ненадлежащее исполнение денежного обязательства». А это значит, что надо прописать порядок списания средств и исключить безакцептное списание неустоек.
Какие дополнительные требования могут быть в кредитном договоре
Также банк может указать дополнительные требования к заемщику по кредитному договору, так называемые ковенанты . Например, потребовать «возместить расходы в связи с оплатой услуг, которые предоставлены или будут предоставлены в будущем с целью реализации прав банка по данному договору» или «связанных с предоставлением юридической помощи банку при рассмотрении спорных вопросов в суде, исполнением договора кредита в принудительном порядке и др.». Еще могут быть требования поддерживать определенный уровень ликвидности на счету банка-кредитора, либо не изменять структуру предприятия. Это достаточно спорные условия кредитного договора. Они не конкретизированы, не ограничены по времени или конкретной суммой, поэтому в некоторых случая суд признает их неправомерными, например постановления ФАС Московского округа от 26.01.10 № КГ-А40/13599–09, Северо-Кавказского округа от 26.03.12 № А53-17236/ 2011.
Условие кредитного договора «не открывать счета и не привлекать кредитные средства в других банках» устанавливает ответственность за вступление предприятия в гражданско-правовые отношения с другими банками, что незаконно согласно постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.10.10 № А46-1254/2010, как нарушающее право заемщика на свободный выбор контрагентов.
Где прописывается залоговое обеспечение
Еще один важный раздел посвящается залоговому обеспечению кредита. Следует предусмотреть снижение залоговых активов пропорционально сумме задолженности - указать условия досрочного или частичного высвобождения залога, его очередность и механизм переоценки. При уточнении условий перехода залога банку избегайте внесудебного перехода или взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса. Банк может использовать сомнительные основания для взыскания, а судебное основание не позволит это сделать.
Что проверить в разделе «Права и обязанности сторон»
Раздел «Права и обязанности сторон» обычно содержит основания, по которым банк имеет право изменить процентную ставку или досрочно истребовать остаток кредита.
Изменение процентной ставки может быть описано следующими формулировками: «При изменении экономических условий банк вправе увеличивать размер процентной ставки» либо «Кредитор вправе изменить размер процентной ставки в связи с изменением Банком России учетной ставки рефинансирования». Если заемщик принимает такие условия, то, учитывая судебную практику, он будет вынужден будет их выполнять (см. постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.13 № А67-1996/2012). В этом случае необходимо четко прописать условия и размер изменения процентной ставки, как в случае повышения, так и понижения ставки рефинансирования , либо указать, по каким измеримым параметрам определяется ухудшение или улучшение экономических условий.
Требование досрочного погашения кредита может быть основано на широком перечне открытых оснований, с использованием формулировок «иные другие нарушения», «существенное ухудшение», «значительное снижение» и им подобные. Следует максимально конкретизировать причины досрочного возврата средств, предусмотрев запас времени для устранения этих причин.
Также раздел может содержать условия досрочного погашения кредита. Практика показывает, что банки неохотно включают такое допущение в кредитный договор. Если компания предусматривает досрочное погашение кредита, она должна убедить банк включить этот пункт в договор и описать процедуру погашения. Следует принять во внимание, что деньги перечисленные сверх установленного графика платежа банк не примет, вернет их заемщику и потребует выплату процентов. Обычно банк устанавливает дополнительную комиссию за досрочное погашение кредита. В этом случае необходимо сравнить выгоду от досрочного погашения с перспективой полного погашения кредита. Если банк предоставил компании несколько кредитов, он может ограничить право досрочного погашения более позднего кредита, если не погашены ранее выданные кредиты.
Что содержится в заключительной части кредитного договора
Заключительная часть договора содержит условия разрешения споров. Некоторые банки могут настаивать на рассмотрении дел в третейских судах. Специфика работы третейских судов заключается в том, что они не всегда являются независимыми и беспристрастными. Поэтому рекомендуется исключать подобную норму из кредитного договора. Это позволит сэкономить время и средства, так как решения третейского суда оспариваются в арбитражном суде.
«Банки заинтересованы в нормальном обслуживании и погашении кредита»
Роман Маловицкий, советник практики банковского и финансового права, рынков капитала Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
– Что надо прописать в кредитном договоре, чтобы сроки получения кредита не затянулись?
– С практической точки зрения важно проверить все предварительные условия выдачи кредита. По возможности, желательно исключить требования о заверении документов третьими лицами, исключить документы, сведения о которых имеются в публичном доступе, исключить документы, уже имеющиеся у банка.
Если условием получения кредита является оформление обеспечения, желательно заблаговременно получить все необходимые корпоративные одобрения / согласия третьих лиц, согласовать с банком форму обеспечительных договоров.
Если в сделке участвуют нерезиденты, лучше заранее подготовить комплект апостилированных и переведенных учредительных документов, подтверждения полномочий подписантов с их стороны и т. п. Кроме того, желательно заранее обсудить с банком необходимость получения юридического заключения о правосубъектности таких лиц.
В кредитном договоре должны быть прописаны сроки выдачи кредита после выполнения всех предварительных условий и передачи заявления о выдаче кредита банку. Кроме того, в договоре должна быть закреплена возможность банка отказаться от выполнения тех или иных предварительных условий – в некоторых случаях это позволит согласовать с банком выдачу кредита без соблюдения всех формальностей, если по существу банк удовлетворен представленными документами.
– Как подстраховаться от внезапного пересмотра ставки по кредиту?
– В данном случае необходимо четко закрепить основания для пересмотра ставки по кредиту в договоре. В целом, судебная практика подтверждает, что пересмотр ставки не может быть неосновательным и для него должны быть разумные причины. Тем не менее, в формах многих банков закреплено право банка на пересмотр ставки фактически по усмотрению банка (напр., указывается, что банк вправе изменить ставку «в случае изменения рыночной конъюнктуры»). Необходимо согласовать понятные, объективно оцениваемые критерии, которые фактически могут влиять на цену кредита. Например, логичным выглядит повышение ставки в случае значительного снижения остатков / оборотов заемщика в банке или в случае значительного увеличения ключевой ставки. При этом необходимо четко прописать механизм увеличения процентной ставки, позволяющий однозначно определить размер изменения процентной ставки.
Желательно предусмотреть уведомление от банка об изменении процентной ставки за разумный срок до даты такого изменения. Необходимо также предусмотреть право заемщика на досрочное погашение кредита в случае изменения процентной ставки без каких-либо дополнительных комиссий, даже если такие комиссии в общем случае уплачиваются при досрочном погашении.
В случае, если есть механизм увеличения процентной ставки, имеет смысл обсудить с банком возможность снижения процентной ставки в случае наличия объективных оснований для этого (например, если процентная ставка может быть увеличена при увеличении ключевой ставки, может быть обсуждена возможность снижения процентной ставки при уменьшении ключевой ставки).
– Какие условия досрочного погашения кредита могут быть неприемлемы для компании и что написать в договоре, чтобы досрочное погашение было возможным?
– Заемщику всегда выгодно иметь возможность досрочного погашения. Поэтому в случае полного запрета на досрочное погашение целесообразно обсудить с банком замену такого запрета на досрочное погашение с компенсацией расходов банка. Эти расходы связаны с тем, что банк также привлекал фондирование на выдачу кредита и вынужден будет искать нового заемщика для размещения денежных средств. Сумма комиссии, выплачиваемой за досрочное погашение (breakage fee) должна примерно соответствовать предполагаемым расходам банка.
Имеет смысл обсудить уменьшение размера комиссии за досрочное погашение в зависимости от того, когда происходит досрочное погашение (например, после истечения первого года пользования кредита размер такой комиссии уменьшается на 50%).
– Как лучше сформулировать требования о целевом характере использования заемных средств?
– Важно учитывать, что нецелевой характер использования заемных средств может быть основанием для отзыва кредита. Поэтому необходимо указать цель использования кредита таким образом, чтобы в последующем у банка не было оснований для заявлений о нарушении целевого характера кредита. Если не предполагается финансирование конкретной сделки, лучше указать цель достаточно широко.
Тем не менее, в некоторых случаях у заемщика есть возможность субсидировать расходы на уплаченные проценты по кредиту в случае привлечения кредита на цели, установленные законодательством (обычно на уровне Постановления Правительства). В этом случае важно убедиться в том, что цели, указанные в кредитном договоре, точно соответствуют целям, указанным в соответствующем нормативно-правовом акте. В противном случае получение субсидии может быть затруднено.
– Какие условия кредитного договора дадут банку лишний повод досрочно отозвать кредит?
– Надо понимать, что банк не заинтересован в досрочном отзыве кредита, банк заинтересован в его нормальном обслуживании и погашении. Поэтому основания для досрочного отзыва это скорее страховка для банка на случай, когда банк понимает, что существует риск невозврата кредита. В связи с этим банки стараются включить условия, позволяющие отозвать кредит в случае уверенности банка в наличии финансовых проблем у заемщика даже при отсутствии нарушений финансовых условий. Для заемщика важно избегать:
- нечетких формулировок оснований для дефолта;
- формулировок, допускающих отзыв исключительно на основании мнения банка, а не на основании фактических обстоятельств;
- формулировок, допускающих отзыв в случае незначительных нарушений, не влияющих на способность заемщика обслуживать и погашать кредит (например, незначительная просрочка предоставления документов).
Кроме того, целесообразно предусматривать срок для исправления нарушений, а также пороги материальности нарушений (например, при кросс-дефолте устанавливать минимальную сумму долга, просрочка погашения которого может послужить основанием для отзыва кредита).
ВИДЕО: Как выбрать новый банк
Рекомендации, как выбрать новый банк и успешно провести переговоры даает Наталья Кузнецова, финансовый директор ООО «Управляющая компания ЯВА», член Совета директоров ОАО «Ювелиры Урала», ОАО «Научно-производственное объединение Восточный институт огнеупоров», Судья международной Федерации Управленческой Борьбы.
Регулирует отношения кредитора и заемщика специальный документ – кредитный договор, который подписывается в момент выдачи кредита. Сколько подводных камней может содержать этот документ?
В договоре указывается, что кредитор выдает заемщику деньги, но взамен тот должен выполнить определенные обязательства, например, вернуть долг вместе с процентами. Сам кредитор получает права, благодаря которым может в буквальном смысле «контролировать» заемщика, требуя от него выполнения условий договора. В некоторых договорах можно встретить и дополнительные пункты, наделяющие кредитора практически неограниченной властью. В случае любого форс-мажора решение суда будет именно в пользу кредитора. Но как обезопасить себя от «кабальных» условий кредитного договора? Самое главное – это читать все пункты документа, включая мелкий шрифт и дополнительные листы.
Но зачастую, если заемщика не устраивает определенный пункт в договоре, банк его не меняет, и заемщик просто не получит кредит. Поэтому заранее ознакомьтесь с типовым договором данного банка, чтобы зря не подавать заявку на кредит.
Досрочное расторжение
Некоторые путают этот пункт с досрочным погашением. Хоть слова разные, но действительно смысл у них похож. Досрочное расторжение договора означает, что банк единолично имеет право расторгнуть договор, а заемщик должен будет незамедлительно вернуть весь оставшийся долг вместе с процентами по кредиту. Внимательно изучите этот пункт договора, если он есть.По каким причинам банк может досрочно расторгнуть кредитный договор :
Если заемщик не сообщит о новой работе;
Если не сообщит в банк о смене места регистрации;
Если нарушит условия страхования и так далее.
Довольно редко можно встретить ситуацию, при которой банк использует этот пункт договора. Зачастую такой пункт является больше способом дисциплинировать своих клиентов, которые будут должны извещать банк обо всех важных изменениях в своей жизни. Конечно, речь идет только о тех изменениях, которые могут повлиять на доходы или погашение долга.
Пункт об издержках
Иногда в кредитном договоре можно встретить пункт, в котором банк обязывает клиента взять на себя все издержки кредитования, то есть это расходы по юридическому сопровождению в случае, если банку придется подать на заемщика в суд. Также в этот пункт вписываются и дополнительные расходы. Иногда сумма этих расходов оказывается больше самого долга, а обжаловать ее вряд ли выйдет, так как в нашем законодательстве нет максимального значения издержек, которое может быть.Исполнительная надпись
Если кредит залоговый, то в договоре будет пункт об исполнительной надписи нотариуса. Если такое в договоре есть, то это значит, что банк может взыскать долг и без суда. Это невыгодно заемщику, но очень удобно банку. Лучше воздержитесь от кредита в банке, который имеет такой пункт в договоре о кредитовании.Досрочное погашение кредита
Некоторые банки запрещают погашать кредит досрочно и даже могут взыскать дополнительные комиссионные, если вы решите погасить задолженность досрочно. Очень внимательно прочитайте пункт о досрочном погашении.Общее имущество
В некоторых кредитных договорах может встретиться пункт о том, что супруга (супруг) не против, что муж (жена) оформляет кредит в банке. И что в случае неуплаты он (она) соглашается с тем, что их общее имущество перейдет во владение банка. Никогда не подписывайте договор с таким пунктом.Страхование жизни
Это дополнительная комиссия банка, являющаяся добровольно-принудительной процедурой. Но на законодательном уровне страхование является добровольным и заемщик вправе отказаться.Это далеко не все опасности, которые может скрывать кредитный договор. Поэтому при подписании такого договора стоит воспользоваться услугами профессионального юриста.
Жилищный вопрос – едва ли не самый насущный в жизни каждого человека. Ипотека – один из удобных способов его решения, тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. В этой статье мы расскажем о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.
То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется
. Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.
Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:
1. государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,
2. расходы на нотариальное заверение,
3. оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.
Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.
Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам надо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком, в лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
1. Оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членов семьи и запрещают прописку родственникам.
2. Сдачи жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения.
3. Проведения ремонта без согласования с банком (речь идет о перепланировке квартиры).
4. Уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.
Суть этих ограничений понятна – банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имущества, принадлежащем ему на праве собственности. По большому счету, все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны – они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно!
Если речь зашла о праве банка потребовать от вас
– внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора».
Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.
Подсудность. Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для крупных банков с разветвленной филиальной сетью, в договор включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк так упрощает себе жизнь – все спорные вопросы решает в одном месте (расположенном в одном городе с ним), вместо того, чтобы содержать юристов в каждом филиале. В последнее время в судах, правда, отказываются рассматривать дела с таким нарушением процессуального кодекса, но это сейчас. А что будет через 5-10 лет, не знает никто.
Изменение существенных условий договора. Очень внимательно читайте раздел «Права банка» - нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.
Внимательно изучите все «попутные» сборы и комиссии – они могут взиматься:
- за рассмотрение заявки
- за выдачу кредита
- за открытие ссудного счета
- за ведение ссудного счета
- за прием/пересчет наличных
- за зачисление денег на счет (пришедших безналом)
- в виде простой ежемесячной комиссии
- в виде годовой комиссии
- за досрочное погашение (прямая комиссия считается не законной, но банк может обратиться в суд за возмещением упущенной прибыли).
Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные:
- за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку)
- за несвоевременное страхование
- за непредоставление информации о смене места работы, жительства
Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько:
1. Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;
2. Страховая компания может выставить дополнительные сборы;
3. Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.
Замечу: изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся – в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее, пробовать можно, и за попытку это сделать это никто вас не оштрафует. Можно воспользоваться хитростью, которую практикуют сами банкиры: получить подтверждение банка о предоставлении вам кредита, а потом попросить на изучение текст кредитного договора и договора ипотеки и предложить внести изменения, желательно в письменном виде. Получив решение кредитного комитета,
уже будет считать, что кредит выдан. Вам надо решать жилищный вопрос, а ему премию за выдачу хочется получить. А заемщик хочет поменять всего лишь пару пунктов. То, что вам подтвердили кредит, значит, что вы заемщик хороший и в другом банке вам тоже подтвердят, а срок действия кредитного решения 3 месяца – за это время клиент может найти банк, который согласится изменить текст кредитного договора по его требованию. В таких условиях агент может и согласиться со внесенными изменениями в кредитном договоре. Так что дерзайте и помните: успеха добивается тот, кто действует нестандартно.
Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки.
Данная статья является информационно-обобщающей. В следующей статье мы более детально начнем рассматривать те моменты, которые незаконны по своей сути, и которые можно и нужно оспаривать в суде. Пока же разберем причины, почему банки смело включают в свои договоры пункты, которые изначально противоречат законам. К таким относится: комиссия за выдачу кредита , навязанное и неверно оформленное страхование , а также незаконная очередность списания средств неполного платежа . Банки так жаждут, чтобы вы платили больше и дольше (ведь они ничего не производят социально полезного), что им просто в радость, когда заемщик оплачивает мифическую неустойку , при этом его проценты и основной долг практически не уменьшаются. Была бы воля банков, вас бы загнали в кабалу, как только вы вышли на просрочку в течение 2-3 месяцев. С некоторыми гражданами нашей страны так и происходит, и увы, думается, будет происходит и дальше. Причины наглости банков банальны, и самая основная - это страх неплательщика. Более того, даже у плательщиков есть страх и некий трепет перед банками. Человек, который решил взять кредит, как было сказано в начале становления сайта, может впасть, в случае невозможности оплаты, в моральное состояние должника (раба) . Последствия такого состояния можно только пытаться представить, и не нагнетая негатива, они могут варьироваться от небольшой депрессии до суицида. Когда дело не касается лично нас, то смерть это всего лишь цифры, а вот, если это касается нас, то и одна из миллиона как-то выглядит очень серьезным явлением. Безвыходность в большинстве случаев вызвана не объективным моментом, а субъективным восприятием конкретного человека определенных условий. Человек посчитал, что выхода нет и принял решение. То, что банк хочет получать баснословную прибыль, и при этом он ничего не хочет общественно-полезного производить это все, наверное, не так и плохо, потому, что если бы это было плохо, то правовое государство начало бы вмешиваться в данную ситуацию. Плоховато, когда граждане собственной страны живут в рабстве и страхе от каких-то деятелей, будь-то службы безопасности банков или коллекторы . Все мы помним фразу "у страха глаза велики" или "не так страшен черт, как его малюют". Не так страшен банк, долг, коллектор, суд, судебный пристав-исполнитель, как его нам малюют, причем в большинстве своем те кто малюют, лица заинтересованные в том, чтобы мы боялись и тупо (не задавая вопросов и не испытывая сомнений) выполняли приказы. Еще раз повторюсь, я был крайне удивлен, когда в некоторых записях в интернете с работниками коллекторских агентств и отделов по взысканию долгов банков слышал, как гражданам-неплательщикам "угрожают судом". Только после этих слов приходит осознание того, насколько у среднестатистических граждан отсутствует понимание основ их собственных прав. Я бы даже сказал, их мировоззрение скатилось к тому, что они теперь, будучи заемщиками, стали полностью считать себя бесправными рабами. Правовая грамотность стремящееся к нулю это очень опасная тенденция и речь ни об абстрактных "политических делах", речь о каждом конкретном человеке. Именно страхом и правовой безграмотностью пользуются банки, когда включают незаконные пункты в договор. Если банк видит, что его заемщики не выказывают реального недовольства, то он и продолжает свою эпопею по незаконному обогащению. Речь не идет даже о несправедливых процентах по кредитам, речь идет о том, что изначально Гражданским Кодексом России считается незаконным. Понятно, что те моменты, которые специально не стал контролировать Центральный Банк России или Правительство, позволив тем самым банкам очень сильно наживаться на населении граждан России, любой коммерческий субъект будет использовать по максимуму и максимально длительный промежуток времени, пока его не остановишь. Речь идет о том, что даже этого недостаточно банкам, они хотят еще и еще и чем больше, тем лучше. Лучше, как вы понимаете, только для них, и за это их "лучше" платить будете вы. Банк преследует единственную цель - получение выгоды. Точка. Как и чем вы будете платить - его не интересует. Если вы нарушите закон, чтобы заплатить, его не интересует, он за это никогда не будет отвечать. Если вы используйте перекредитование , так это еще более выгодно для него, ведь скорее всего, вы ему в итоге переплатите процентов на 20 больше. Здесь опять выгода и ничего больше. Банк это - деньгоголик! Что вы не делайте, ему всегда будет мало, у него комплекс, он не может остановиться. Он как алкоголик, он будет продолжать и продолжать и продолжать, пока либо сам не остановится, либо в вашем конкретном случае не остановите его вы. Единственный вариант - суд! Это лучший из все возможных вариантов. Иногда придется идти дальше и подавать апелляцию, кассацию. Все это отнимает время. Система так устроена, что вы только лишь осознавая, что банк обманул вас, не сможете сделать ничего за короткий промежуток времени. Более того, вы еще работаете, и вам неудобно каждый раз уходить с работы, ведь начальству вашему может не понравится такая "рабочая обстановка" и вас могут попросить "по собственному желанию". Вы, конечно, можете снова подать в суд о восстановлении на работу и т.п. и т.д. Когда человек начинает понимать всю эту "перспективу" он говорит себе: "Да зачем это все, проще заплатить и пусть отстанут". Есть вариант нанять юриста. Можно пробовать самому. Ведь не у всех есть деньги на юристов, и не каждый юрист будет ждать оплаты за свои услуги с банка. Правовая безграмотность даже на самом базовом уровне всегда будет говорить вам, что все это сложно. Сначала все и всегда сложно, потом все становится яснее и проще. Насчет того, что долго, трудно сказать, но если у вас несколько кредитов и вам уже реально не выбраться, то ждите пока банки сами подадут на вас в суд. А вот по всем своим ЗАКРЫТЫМ кредитам, если таковые есть и попадают в срок исковой давности 3 года, хотя бы какой-то частью, подавайте сами в суд, чтобы не затягивать эту процедуру. Отсутствие реального государственного контроля за банками в тех областях, которые непосредственно влияют на благосостояние граждан имеет место быть. Комментировать что-то не вижу смысла. Нет ни желания, ни времени. В совокупности всех этих причин, главная из которых - послушность и всеподдакиваемость заемщика, который явно не хочет идти в суд, позволяет банку делать договор только для и "под" себя, не думая о правах гражданина, и уж тем более не задумываясь о том, к чему это может привести. Как только вы как заемщик пообещаете и выполните свое слово и подадите на банк в суд, с этого момента с вами будут разговаривать по-другому. Теперь вы не просто хомячок, которого можно запугать, теперь вы показали, что вы можете подать в суд. Ничего сложного в этом нет, но само действие от обычного гражданина вызывает для банка некий напряг. Причем, на мой взгляд, неважно верно ли вы составите исковое заявление, сможете ли вы обосновать свои доводы, проиграете или выиграйте - факт самого действия остается в памяти! Поверьте на слово, выигранные судебные дела, реально взысканные суммы по незаконной комиссии, навязанному страхованию, неправильному списыванию денежных средств и их незаконному использованию банками, привели к тому, что теперь им невыгодно изначально включать незаконные пункты в договор. Только реальные действия и сопротивление, выраженное ни в словах и пустых угрозах: "Я на вас в суд подам!" приводят к тому, что люди начинают понимать с кем они связались. Про коллекторов я просто молчу. Любые досудебные разговоры по телефону пустые от начала и до конца. Все решается в суде, а суду вообще неважно, отвечали вы на звонки, писали ответы на письма или нет. В суде будут смотреть договор, будут смотреть выписку и реальные суммы оплаты. Еще в суде важен ваш контррасчет с теми суммами, с которыми вы несогласны и ваши обоснования того, что пункты Договора являются недействительными. Вот, пожалуй, и вся суть. Все угрозы и жалкие попытки от банковских работников или коллекторов страшны, наверное тем, у кого нет никаких знаний о своих правах . Балалакать по поводу того, что все плохо и могло бы быть и лучше - самый простой вариант. Этой статьей, которая содержит мало фактов, и много воды, я лишь хотел показать, что банк понимает только действие, и действие, которые может реально заставить его понять, что вы не предмет, а человек, могущ(ч)ий принять решение - подать в суд. Если банк подал на вас в суд, ваша задача - максимально детально изучить иск и проверить весь Договор, попытавшись найти то, что может уменьшить вашу задолженность в незаконных пунктах.
