Să luăm acum în considerare câteva tipuri de valori în uz care nu sunt valori de tip piață. Standardul MCO-2 descrie alte baze de evaluare decât valoarea de piață, cu toate acestea, nu toate sunt considerate valori non-piață, ci doar acelea pentru calculul cărora sunt informații și idei interne (non-piață) despre valoarea valorii obiectul evaluat sunt utilizate în mare măsură subiectul pieței, și nu pieței în ansamblu.
Cel mai important reprezentant al valorii de utilizare este valoarea investiției.
Costul investiției- aceasta este valoarea proprietății care este evaluată pentru un anumit investitor sau grup de investitori pentru anumite obiective de investiții.
Valoarea investiției este determinată pe baza cerințelor individuale de investiție. Prin urmare, costul investiției se calculează pe baza veniturilor solicitate de investitor și a ratei specifice de capitalizare a acestora.
Spre deosebire de valoarea de piață, care presupune un cumpărător „tipic” și un investitor „tipic”, valoarea investiției se bazează pe nevoile și caracteristicile vânzătorului și cumpărătorului, ale căror motive sunt atipice pieței. Acesta este un concept subiectiv, al cărui calcul reflectă faptul că această valoare se formează datorită preferințelor proprii ale investitorului, cerințelor individuale de investiție și motivațiilor personale care sunt diferite de motivațiile unui cumpărător sau vânzător tipic luate în considerare la determinarea valorii de piață. , care raportează valoarea investiției cu valorile de tip non-piață.
Valoarea investiției este asociată cu determinarea valorii actuale a viitoarelor fluxuri de venit așteptate din exploatarea proprietății, a căror natură este specificată de planurile de investiții. Pentru investitor factori importanți riscul, valoarea și prețul finanțării, aprecierea viitoare sau deprecierea proprietății și considerații fiscale.
Valoarea investiției în evaluarea imobilului este determinată de evaluator în următoarele cazuri:
La justificarea sau analizarea proiectelor de investitii in imobiliare;
- la determinarea fezabilității investițiilor în finanțarea unor astfel de proiecte de investiții;
- dacă obiectul evaluării este destinat a fi utilizat ca contribuție la un proiect de investiții;
- la acceptare decizii de management privind folosirea în continuare a proprietății etc.
Costul investiției, la fel ca toate costurile utilizate, se calculează în funcție de aplicație abordarea veniturilorși, punând individualitatea parametrilor de evaluare în prim plan, nu implică utilizarea unei abordări suspecte (de piață).
Există o serie de motive pentru care valoarea investiției poate diferi de valoarea de piață. Principalele motive pot fi diferențele care se reflectă în cadrul abordării veniturilor în ceea ce privește valoarea fluxului de numerar și mărimea ratei de actualizare.
Acestea constau din:
În evaluarea rentabilității viitoare (rata individuală necesară de rentabilitate a capitalului); ^
- idei individuale despre gradul de risc (nu media pieței);
- prezența unei situații fiscale atipice (beneficii fiscale, statut fiscal special);
- prezența unui sistem de creditare preferențială care nu este înstrăinat de un anumit proprietar (care nu trece la noul proprietar);
- posibilitatea îmbinării proprietății în utilizarea sa specifică cu alte obiecte care aparțin și ele sau sunt controlate de proprietar (sinergic (Din cuvântul sinergie, nu sinergetice), efect (Efectul sinergic duce la faptul că suma costurilor a mai multor părţi este mai mică decât costul noului întreg Valoarea efectului sinergic se determină prin valorificarea economiilor rezultate din diverse motive pentru diverse tipuri de fuziuni (orizontale, verticale, conglomerate etc.). care poate reduce riscurile).
Pentru un anumit investitor, acesta poate diferi de valoarea sa de piață și ca urmare a diferitelor evaluări ale prestigiului, perspectivelor de locație etc.
Utilizarea eficientă a unui număr de instrumente individuale (oportunități) ale proprietarului poate reduce riscurile investiționale și, în consecință, rata de actualizare. Astfel, valoarea investiției unei proprietăți poate fi numeric mai mare decât valoarea de piață datorită capacităților sale mai largi, care diferă de capacitățile cumpărătorului mediu de pe piață.
Această valoare poate fi, de asemenea, mai mare decât valoarea de piață datorită interesului specific al investitorului. Neonul poate fi mai mic decât valoarea de piață din cauza interesului deosebit al vânzătorului (de a vinde mai ieftin, dar persoanei potrivite) sau în cazul utilizării unui obiect altul decât NEI, dar strict definit de planurile de investiții.
Termenul „valoare a investiției” nu trebuie confundat cu valoarea de piață a investiției imobiliare, adică proprietatea in care se fac investitii, aflate in stadiul de impact investitional.
Utilizați valoarea- un alt reprezentant al valorii de utilizare, atunci când valoarea unui obiect imobiliar este determinată ca parte a activelor unei întreprinderi atunci când se evaluează întreprinderea ca fiind una operațională (pentru proprietarul actual și pentru utilizarea curentă, care poate să nu corespundă cu acesta; cea mai eficientă utilizare). De obicei, o astfel de evaluare este efectuată în scopuri de raportare financiară sau de formare a planurilor interne de management. Adesea, proprietatea evaluată poate fi folosită doar pentru o anumită funcție (de producție), iar valoarea sa de utilizare este evaluată prin metoda de alocare (alocare) din valoarea întregii afaceri.
În investiții, ca și în alte domenii ale sectorului financiar, există o anumită terminologie. Pentru a înțelege conceptul de valoare a investiției, trebuie să înțelegeți ce sunt investițiile în general.
Fenomenul de a investi bani în ceva pentru a genera venituri ca atare a apărut în economia țării noastre relativ recent. Sub tipul de economie planificată care a existat sub Uniunea Sovietică, nu a existat nicio investiție ca atare. Proprietatea privată nu a fost binevenită, iar statul a alocat subvenții întreprinderilor naționalizate.
Așadar, investiția ca tip de activitate financiară a apărut în țara noastră odată cu restructurarea economiei după modul capitalist occidental. Într-o astfel de economie, să-ți investești economiile într-un obiect pentru a obține profit este o modalitate bună de a câștiga bani.
Ce este valoarea investiției? Acest termen ar trebui să se distingă de prețul pieței, deoarece acestea sunt concepte complet diferite.
Valoarea de piață a unui obiect este prețul pentru care poate fi vândut, schimbat sau cumpărat. Adică aceasta este evaluarea lui reală. Valoarea investiției este cu totul altceva. Acest termen reflectă veniturile viitoare pentru fiecare investitor specific. În acest caz, beneficiile viitoare sunt aduse în prezent.
Faptul că prețul investiției este diferit pentru diferiți investitori este destul de rezonabil și ușor de explicat. Fiecare investitor specific investește o anumită sumă de bani într-un obiect. Fiecare dintre ele are o sumă diferită de depozite. De asemenea, nivelul riscurilor va fi diferit pentru fiecare entitate financiară individuală. În consecință, profitul din obiectul de investiție va fi și el diferit.
Acest tip de valoare poate fi contrar valorii de piață. Acest lucru se întâmplă din următorul motiv: venitul așteptat din obiect poate fi mai mare sau mai mic decât prețul de piață al întreprinderii. Aceasta este o măsură subiectivă a evaluării activelor. Reflectă intențiile investitorului, care nu sunt legate de cumpărarea și vânzarea și orice activități comerciale referitoare la obiect.
Nota
Dacă evaluăm prețul de investiție al unei întreprinderi, atunci acest factor poate da un volum voluminos și suficient informatii utile despre dezvoltarea și perspectivele acestei producții. Poate arăta cât de atractivă este investiția și, de asemenea, vă poate ajuta să dezvoltați un plan de finanțare.
Pentru a estima costul, factori precum:
- Statutul fiscal și, în consecință, valoarea impozitelor plătite de întreprindere;
- Gradul de dezvoltare a prognozei;
- Cantitatea și suma totală a costurilor materialelor;
- Estimarea valorii veniturilor și fluxurilor materiale viitoare;
- Rata rentabilității;
- Determinarea numărului și gradului de riscuri specifice unui proiect de depozit dat.
Dacă, în urma evaluării, se dovedește că prețul investiției este mult mai mare decât prețul pieței, aceasta înseamnă că întreprinderea este extrem de atractivă pentru viitorii investitori.
Dacă se observă situația opusă, atunci atractivitatea pentru investitori este scăzută. Asta înseamnă că va fi mai dificil să găsești oameni care să investească bani.
Sarcina principală a unui specialist implicat în atragerea investitorilor în dezvoltarea unei întreprinderi este să crească toate mijloacele disponibile valoarea investitiei. Acest lucru va atrage număr mare depozite, care vor permite întreprinderii să se dezvolte și mai intens. Această sarcină se realizează prin studierea politicii de depozit și asigură competitivitatea producției sau a unei companii.
Acest factor este foarte important atunci când se evaluează raționalitatea investițiilor. El este cel care va arăta viitorului investitor dacă este necesar să investească bani în acest proiect sau este doar un alt „manichin”.
Pretul investitiei- acesta este prețul proprietății pentru un anumit investitor, ținând cont de anumite obiective și condiții (criterii) de investiție. Acest tip de preț poate fi contrar prețului pieței. Acest lucru se întâmplă din următorul motiv: venitul așteptat din obiect poate fi mai mare sau mai mic decât prețul de piață al întreprinderii. Aceasta este o măsură subiectivă a evaluării activelor. Reflectă intențiile investitorului, care nu sunt legate de cumpărarea și vânzarea și orice activități comerciale referitoare la obiect.
Factori utilizați pentru estimarea prețului:
- statutul fiscal și, în consecință, cuantumul impozitelor plătite de întreprindere;
- gradul de dezvoltare a prognozei;
- cantitatea și suma totală a costurilor materialelor;
- evaluarea valorii veniturilor și fluxurilor materiale viitoare;
- rata de rentabilitate;
- determinarea numărului şi gradului de riscuri specifice acestui proiect de depozit.
Dacă, în urma evaluării, se dovedește că prețul investiției este mult mai mare decât prețul pieței, aceasta înseamnă că întreprinderea este extrem de atractivă pentru viitorii investitori. Dacă se observă situația opusă, atunci atractivitatea pentru investitori este scăzută. Asta înseamnă că va fi mai dificil să găsești oameni care să investească bani.
Sinonime
Costul investiției
A fost utilă pagina?
Aflați mai multe despre prețul investiției
- Evaluarea proiectelor de construcții neterminate folosind informații despre profiturile comerciale În legătură cu comentariile făcute anterior cu privire la posibilitatea utilizării diferitelor baze pentru estimarea costurilor de investiție și a prețurilor de vânzare, vom reflecta aceste comentarii în cadrul exemplului luat în considerare
- Evaluarea valorii proprietății intelectuale Valoarea estimată este prețul determinat de entitățile de pe piață, ținând cont de toți termenii contractului, acesta este calculat de fiecare parte la tranzacție în mod independent și înseamnă prețul minim pentru vânzător și prețul maxim pentru cumpărătorul valoarea investiției este costul proprietății intelectuale pentru un anumit investitor, ținând cont de anumite obiective și condiții
- Certificat de investiție Certificatul de investiție nu este clasificat nici ca titluri de valoare cu dobândă fixă, nici ca preț al acțiunilor investitie modificările certificatelor ca urmare a fluctuațiilor cererii de acțiuni incluse în fondul de investiții Pagina a fost
- Evaluarea eficacității proiectelor de investiții în sectorul energetic ținând cont de prețurile marginale la energie Revenind la problema evaluării eficacității proiectelor de investiții în sectorul energetic ținând cont de prețurile marginale la energie, trebuie menționat că cel mai frecvent în practica evaluarea proiectelor de investiții este indicatorul valorii actuale nete VAN 2,5, calculat folosind următoarea formulă VAN
- Riscuri ale întreprinderii În acest caz, singurul criteriu de recomandare a utilizării asigurării este prețul riscului de investiție în asigurări riscul de credit riscul ratei dobânzii riscul fiscal riscuri financiare portofoliul riscului pieţei
- Modelarea veniturilor din vânzări atunci când se evaluează un proiect de investiții folosind foi de calcul Este descris calculul veniturilor din vânzări ca parte a evaluării. investitie proiect S-au făcut recomandări pentru luarea în considerare a anumitor parametri precum începutul vânzărilor și volumul de pornire
- Venituri din dobânzi Venitul din dobânzi este o rată unică a dobânzii la investiții calculată pe baza prețului de cumpărare investitie instrument Arată efectul oricăror prime plătite asupra deprecierii sau amortizării periodice
- Metode de estimare a valorii imobilizărilor necorporale Este important să se înțeleagă terminologia utilizată în evaluare pentru a nu se confunda nici valoarea justă cu prețul de cumpărare, fie cu valoarea investiției, fie cu valoarea de utilizare sau cu valoarea de lichidare
- Dacă rata de rentabilitate pe investitie proiect sub prețul capitalului investit, atunci un astfel de proiect va fi neprofitabil, ceea ce va duce și la
- Formarea unui criteriu multifactorial de evaluare a atractivității investiționale a unei organizații Articolul reține că, din cauza lipsei unor metode uniforme de evaluare a atractivității investiționale a companiilor, este relevantă dezvoltarea unor criterii multifactoriale care să permită potențialilor investitori să aleagă dintre mai multe
- Subscriere Sunt posibile următoarele condiții de subscriere: un subscriitor, o societate de investiții, cumpără întreaga emisiune de valori mobiliare de la emitent la un preț fix și o revinde altor investitori, societatea de investiții se obligă să răscumpere de la emitent partea subalocată a emisiunii de valori mobiliare, societatea de investiții se obligă să depună toate eforturile pentru a plasa valori mobiliare fără a-și angaja obligații
- Reglementarea de stat a economiei Obiecte ale reglementării de stat a economiei cererea agregată oferta agregată cicluri economice circulația banilor și nivelul prețurilor ocuparea populației activitate investițională dezvoltare socio-economică concurență externă forte economice balanța de plăți a statelor ecologie
- Metode de determinare a ratei de actualizare la evaluarea eficacității proiectelor de investiții La evaluarea proiectelor de investiții trebuie să acordați atenție prețurilor la care sunt prezentate fluxurile de numerar viitoare
- Maximizarea valorii companiilor de petrol și gaze ținând cont de riscurile portofoliului de investiții RAROC A fost elaborată o metodologie de evaluare a riscurilor investitieținând cont de proiect abordări moderne la managementul riscului în industrie Se propune un algoritm selectiv pentru adoptare
- Caracteristici ale contabilizării activelor corporale pe termen lung în agricultură în conformitate cu IFRS Această abordare de determinare a valorii juste a activelor biologice pe termen lung oferă o imagine clară la sfârșitul exercițiului financiar despre poziția imobiliară a întreprinderii, deoarece valoarea justă este calculată pe baza prețului pieței active IFRS IAS 40 Investiții imobiliare și IFRS IFRS 5 Active pe termen lung destinate
- Specificul formării portofoliului de investiții al unei firme de construcții ID determinarea structurii de capital a posibilelor surse de finanțare a proiectelor de investiții și evaluarea eficienței ID Ca factori externi care influențează ID-ul unei întreprinderi de construcții
- Despre importanța determinării și reglementării prețului capitalului În dezvoltarea proceselor de cooperare și integrare în spațiul post-sovietic, rolul prețului mediu ponderat al capitalului ca factor în implementarea proiectelor de investiții comune este în creștere prin acordarea de sprijin bugetar
- Metodologia de gestionare operațională a investițiilor financiare pe termen scurt Evaluarea expertă a riscului valorii investiției Varietatea factorilor de risc complică procesul de obținere a datelor inițiale și de realizare efectivă.
- Pragul de rentabilitate al întreprinderii Aceste informații, ținând cont de intervalul dorit de prețuri de vânzare, cheltuielile întreprinderii etc., sunt utilizate pentru a estima investitie proiect și investitie risc Sinonime profitabilitate prag solvabilitate punct Pagina a fost de ajutor
- Probleme de specificare financiară în structuri corporative complexe Nivel înalt centralizarea strategică a resurselor financiare şi investiţionale ale grupului Gamă largăşi intensitatea proceselor şi a metodelor de redistribuire a financiar şi investiţional
Valoarea investiției este un concept specific. Acest indicator este calculat printr-o abordare individuală a fiecărui potențial investitor, în funcție de obiective aplicare practică obiect de investitie. Este imposibil să îl calculezi o dată și apoi să publici un anunț. În cele din urmă, valoarea investiției va fi determinată în funcție de obiectivul investitorului.
Ce este valoarea investiției
Valoarea investiției poate fi interpretată ca costul proprietății intelectuale pentru fiecare investitor specific. La determinarea acestuia se iau în considerare condițiile de investiție și scopul final al investitorului. Este de remarcat faptul că acest indicator poate diferi radical de prețul de piață al proprietății. Acest lucru se datorează veniturilor potențiale, care fie pot depăși semnificativ valoarea de piață, fie invers.
Valoarea investiției reflectă în primul rând obiectivele investitorului, care nu sunt legate de vânzarea ulterioară a obiectului de investiție. Pentru a determina acest indicator, sunt luați în considerare o serie de factori cheie:
- cuantumul impozitului care se impune întreprinderii;
- valoarea totală a cheltuielilor materiale;
- identificarea și determinarea riscurilor asupra depozitelor;
- calculul indicatorului de rentabilitate;
- evaluarea potențialului profit și cifra de afaceri.
Tipuri de costuri
Pe lângă valoarea de piață și de investiție, prețul obiectului poate fi:- Lichidare - determinată prin licitație. Acesta este prețul real la care poate fi vândută o întreprindere sau un bun în stare de faliment, poprit printr-o hotărâre judecătorească. Valoarea de salvare a unui obiect poate fi determinat și pe lângă prețul pieței atunci când se solicită un împrumut garantat cu acest obiect.
- Eliminarea - determinată după defectarea obiectului, sau la sfârșitul utilizării sale practice, sau în prezența unor daune semnificative, în urma cărora funcționarea obiectului în scopul propus este imposibilă.
- Restaurativ - pentru a determina nivelul de impozitare sau pentru o contabilitate corectă.
- Special - un preț care este în plus față de valoarea de piață a proprietății. Se calculează dacă obiectul este legat fizic, juridic sau economic de proprietatea vândută.
Atribuirea valorii investiției companiei
Valoarea investiției unei întreprinderi este determinată în funcție de un anumit investitor sau de grupuri de persoane, ținând cont de certitudinea obiectivelor investițiilor strategice pentru funcționarea ulterioară a obiectului posibilelor investiții. Există un anumit nivel al valorii întreprinderii, peste care tranzacția devine lipsită de sens pentru investitor.
Investitorul este întotdeauna interesat să obțină profituri mai mari, prin urmare, în practică, în timpul negocierilor dintre părți, valoarea investiției nu diferă semnificativ de valoarea de piață. Pentru a înțelege acest proces, ar trebui să luați în considerare și să înțelegeți motive cheie investiții strategice în Rusia:
- integrarea verticală a întreprinderii, care presupune achiziția de facilități pentru extinderea bazei industriale;
- dezvoltarea unui oligopol sau monopol prin eliminarea concurenților prin achiziționarea proprietăților comerciale ale acestora;
- achiziționarea de active promițătoare sub valoarea de piață în timpul unei crize economice;
- creșterea capitalului întreprinderii prin restructurarea activelor interne;
- aducerea produselor companiei pe pietele adiacente, ceea ce va permite implementarea unei strategii de diversificare in raport cu potentialii clienti;
- achiziționarea de noi tehnologii de marketing și management;
- identificarea potenţialelor efecte sinergice.
Evaluarea valorii investiției
Determinarea valorii investiției unei întreprinderi este relevantă în următoarele cazuri:- dacă se intenționează vânzarea întreprinderii de evaluare cu o singură contraparte;
- dacă obiectul este considerat investiție;
- la desfasurarea activitatilor care vizeaza reorganizarea societatii;
- să efectueze analize sau să justifice potenţialul investiţional al firmei.
- costuri/venituri materiale curente și potențiale;
- evaluarea valorii viitoare a întreprinderii;
- starea fiscală actuală;
- nivelul de predictibilitate.
Valoarea contabilă a obiectelor de investiții
Valoarea contabilă este valoarea care corespunde prețului activului din linia bilanțului. În esență, acesta este prețul real al întreprinderii fără a lua în considerare amortizarea și plusvaloarea. Ceea ce se numește în mod obișnuit cost sau cost istoric este menționat în IFRS ca valoare contabilă brută. Obiectele de investitie pot fi:
- fonduri;
- stoc;
- echipamente industriale;
- întreprinderi private sau companii mari.
Valoarea contabilă a unei companii este determinată din registrele contabile. De obicei, acesta este costul inițial al proprietății după deducerea oricăror bani cheltuiți pentru depreciere. Acest indicator poate coincide cu prețul pieței doar la momentul achiziției activului. În alte cazuri, prețul contabil poate diferi semnificativ de valoarea de piață a întreprinderii.
Valoarea investiției este prețul unui activ, care depinde de obiectivele investitorului și de condițiile de investiție. Se stabilește individual în fiecare caz specific. Scopul principal este de a determina perspectivele de dezvoltare ale companiei pentru a identifica gradul de atractivitate pentru investitori. Prin urmare, indicatorul IP poate diferi semnificativ de valoarea de piață a entității în care s-a investit. Evaluarea valorii investiției se realizează ținând cont condiţiile de piaţă, precum și sarcinile și obiectivele investitorului.
Imobilul se află în liberă circulație civilă și face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce creează necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. la determinarea echivalentului monetar diverse tipuri imobiliare la un moment dat.
Toate tipurile de valori imobiliare pot fi împărțite în două subtipuri mari:
Costul schimbului
Costul schimbului- folosit la cumpărare, vânzare, leasing, gaj, adică pe piața imobiliară.
- piaţă;
- inchiriere;
- colateral;
- asigurare;
- lichidare
Valoarea de piata- prețul cel mai probabil la care un anumit obiect poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție dețin toate informațiile necesare, iar valoarea tranzacției nu este afectată de nicio circumstanță extraordinară.
Valoarea asigurării— costul despăgubirii integrale pentru daune materiale la producerea unui eveniment asigurat.
Valoarea de salvare- costul obiectului de evaluare în cazul în care obiectul de evaluare trebuie înstrăinat într-o perioadă mai scurtă decât perioada obișnuită de expunere a obiectelor similare.
Cost în utilizare
Cost în utilizare— exprimă valoarea obiectului pentru proprietarul care nu urmează să-l vândă. Este necesar pentru comparare cu opțiuni alternative investiții, comparație cu estimările de cost pentru crearea de obiecte similare și alte scopuri.
- investiții;
- echilibru;
- cadastral;
- impozabil;
- restaurator;
- substituiri.
Costul investiției— valoarea obiectului de evaluare, determinată pe baza rentabilității acestuia pentru o anumită persoană în scopuri de investiții date.
Calculul valorii investiției se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor actualizate și a veniturilor investitorilor așteptate din utilizarea unei anumite proprietăți într-un proiect de investiții promițător.
Valoarea cadastrală— valoarea obiectului de evaluare, determinată prin metode de evaluare în masă în conformitate cu prevederile actelor juridice de reglementare privind evaluarea cadastrală.
Valoarea impozabilă- valoarea obiectului de evaluare, determinată pentru calculul bazei de impozitare și calculată în conformitate cu prevederile actelor juridice de reglementare.
Costul de înlocuire- cuantumul costurilor pentru crearea unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare.
Evaluarea imobilelor
Tipuri de evaluare imobiliară
Evaluarea în masă imobiliare este o evaluare număr mare obiecte imobiliare la o anumită dată folosind metode standard analiza statistica. În același timp, procedura de evaluare a unui număr mare de obiecte este unificată.
Evaluarea individuală imobilul este evaluarea unui anumit obiect la o anumită dată.
Etapele procesului de evaluare imobiliară
1. Definirea problemei:
- sunt indicate obiectul evaluării și scopul evaluării acesteia;
- se stabilesc drepturi de proprietate;
- este stabilită data evaluării;
- se formulează tipul de cost care trebuie determinat.
2. Planul de inspecție și evaluare preliminară:
- se determină ce date sunt necesare și suficiente pentru a analiza obiectul;
- se stabilesc sursele de primire a acestora;
- se întocmește un plan de implementare a evaluării;
- Se încheie un acord scris între evaluator și client.
3. Colectarea și verificarea datelor:
- contabilitate și raportare;
- asupra caracteristicilor tehnice și operaționale ale unității;
- documente de titlu, informații despre grevarea obiectului de evaluare.
4. Aplicarea abordărilor de evaluare:
- metoda costisitoare;
- metoda comparativă;
- metoda veniturilor.
5. Acord asupra rezultatului evaluării:
Obținerea unei evaluări finale a proprietății pe baza rezultatelor aplicării diferitelor abordări de evaluare. Luând în considerare toți parametrii semnificativi, valoarea finală a obiectului este determinată pe baza avizului expertului evaluatorului.
6. Etapa finală
Se întocmește un raport de evaluare - un document care conține justificarea opiniei evaluatorului cu privire la valoarea proprietății.
Abordări ale evaluării imobiliare
Abordare comparativă
Abordarea comparativă a evaluării este un set de metode de evaluare a valorii bazate pe compararea subiectului evaluării cu analogii săi, pentru care sunt disponibile informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.
Condiții de aplicare a abordării comparative:
- obiectul nu trebuie să fie unic;
- informațiile despre tranzacții trebuie să fie cuprinzătoare;
- factorii care influențează costul analogilor comparabili ai proprietății evaluate trebuie să fie comparabili.
Avantaje abordare comparativă:
- Destul de ușor de utilizat și oferă rezultate fiabile;
- prețul final reflectă opinia vânzătorilor și cumpărătorilor tipici;
- Prețurile de vânzare reflectă inflația și schimbările în condițiile financiare.
Defecte abordare:
- dificultatea de a culege informații despre prețurile practice de vânzare;
- dependența de activitatea pieței și stabilitate;
- diferențe de vânzări.
Abordare rentabilă
Abordarea prin cost a evaluării imobilelor este un set de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii proprietății care se evaluează, ținând cont de uzura acumulată.
Se bazează pe presupunerea că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru un obiect finit decât pentru crearea unui obiect de valoare similară.
Avantaje abordarea costurilor
- Abordarea costurilor este cea mai fiabilă și cea mai adecvată atunci când:
- analiza celor mai bune și mai eficiente teren;
- evaluarea obiectelor pe piețele inactive;
- evaluare în scopuri de asigurări și impozite;
- analiza economică a construcțiilor noi.
Defecte abordare:
- costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață;
- evaluare separată a terenului de clădiri;
- discrepanța dintre costurile de cumpărare a proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceeași proprietate.
Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor se bazează pe faptul că valoarea proprietății în care este investit capitalul trebuie să corespundă unei evaluări curente a calității și cantității veniturilor pe care această proprietate este capabilă să le genereze.
Principala condiție prealabilă pentru calcularea costului folosind această abordare este închirierea proprietății.
