Atunci când cumpărați apartamente sau alte imobile, trebuie să fiți deosebit de scrupulos și atenți, mai ales dacă obiectele achiziționate fac parte dintr-un fond secundar. Cel mai important punct este să vă asigurați că nu există sarcini pe apartamentul pe care îl cumpărați.
Experiența specialiștilor implicați în tranzacții imobiliare indică faptul că faptele de vânzare a proprietăților secundare de locuințe care au anumite sarcini sunt destul de numeroase și răspândite. Experții subliniază că sarcinile reprezintă o restrângere a drepturilor care interzice diferite tipuri de manipulări ale proprietății în domeniul imobiliar. Lista sarcinilor este destul de lungă. Cele mai comune dintre ele includ:
- confiscarea bunurilor;
- rentă viageră;
- credit ipotecar;
- obligații de tutelă;
- managementul încrederii;
- apartenența locuințelor la monumente istorice sau culturale;
- servitute.
În cazul achiziționării de metri pătrați grevați, noul proprietar, împreună cu aceștia, primește grevarea care le este impusă. Acest lucru se întâmplă chiar și în cazurile în care aceste circumstanțe nu sunt menționate deloc în articolele contractului de cumpărare.
Înregistrarea părții principale a sarcinilor este în mod necesar efectuată de stat, iar o notă despre acestea se face în certificatele de locuință. Cu toate acestea, există câteva excepții. Acestea includ, de exemplu, refuzul de a efectua privatizarea, prezența moștenitorilor necontabili și alte situații. Astfel de fapte se referă la sarcini implicite.
Ținând cont de toate informațiile prezentate mai sus, experții recomandă insistent să colectați cât mai multe informații despre apartamentul pe care intenționați să-l achiziționați.
În ce împrejurări se plasează sarcini pe un apartament?
Circumstanțele pentru impunerea sarcinilor sunt prevăzute de lege. Acestea includ, în special:
- achiziționarea spațiului de locuit folosind fondurile primite pe credit;
- obținerea unui împrumut însoțit de garanția unei locuințe;
- plata unui apartament in rate;
- a fi în stare de arest;
- achiziţionarea unui apartament, însoţită de înstrăinarea acestuia.
Cum poți afla dacă există grevare asupra apartamentului pe care îl achiziționezi? Când apare această întrebare, ar trebui să rețineți că:
În conformitate cu legile ruse, toate sarcinile plasate asupra bunurilor imobiliare trebuie să fie înregistrate și reflectate în Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare.
Există două moduri de a verifica dacă există sarcini - gratuit și plătit.
Cum să aflați gratuit despre prezența sarcinilor pe un apartament (informații online)
Pentru a afla gratuit despre impunerea de sarcini asupra apartamentului pe care îl achiziționați, trebuie doar să accesați site-ul Rosreestr. Acest portal este un mijloc de afișare a informațiilor mereu actualizate conținute în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar, dar, din păcate, informațiile de acolo sunt actualizate destul de neregulat.
Deci, pentru a obține informații gratuit online, ar trebui să faceți următoarele:
- accesați site-ul Rosreestr;
- introduceți adresa apartamentului care se achiziționează sau numărul său cadastral, apoi faceți clic pe butonul „Generează cerere”;
- Pe pagina următoare a site-ului, obținută făcând clic pe butonul „Generează cerere”, ar trebui să verificați dacă adresa necesară este indicată acolo. Dacă această adresă nu există, înseamnă că nu există informații despre ea în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar. Dacă adresa este afișată, atunci trebuie să faceți clic direct pe ea;
- După ce accesați pagina următoare, trebuie să faceți clic pe linkul „Drepturi și restricții”. După acest clic, vor fi primite informațiile solicitate, care vor face posibilă aflarea despre prezența sarcinilor pe apartament. Dacă linia corespunzătoare este goală, aceasta indică absența acestora. În caz contrar, vor exista informații specifice care indică faptul că achiziția de locuințe poate fi inacceptabilă sau periculoasă
O vizită pe site-ul Rosreestr este atractivă deoarece este gratuită și oferă informații prompte. Cu toate acestea, ar trebui să fii pregătit pentru faptul că informațiile se pot dovedi irelevante și te pot induce în eroare, pline de greșeli mari.
De unde să obțineți un certificat de încredere de absență a sarcinilor pe un apartament
Când căutați o oportunitate de a afla dacă există grevare asupra apartamentului pe care îl cumpărați și, în efortul de a obține informații complet de încredere, ar trebui să vă gândiți să contactați MFC. Această instituție vă va putea emite extrasul corespunzător din Registrul Unificat de Stat, informațiile din care vor fi complet de încredere și relevante. 
Această metodă de obținere a informațiilor necesare este, de asemenea, destul de convenabilă, deoarece un document complet terminat este emis în medie la jumătate de oră după ce a fost comandat. Singurul dezavantaj este că serviciul este plătit. Costul său este de 250 de ruble. Cu toate acestea, aceste cheltuieli destul de mici sunt destul de posibile, deoarece deținerea de informații fiabile vă va permite să luați decizia corectă și informată cu privire la o achiziție foarte scumpă - un apartament, viața în care nu ar trebui să fie niciodată umbrită de probleme.
Înainte de a face o tranzacție imobiliară, este mai bine să aflați mai multe despre aceasta. Astfel te poți proteja de surprize neplăcute. Din fericire, astăzi este posibil să verifici online un apartament pentru greșeli. Acest lucru simplifică procedura, permițându-vă să obțineți informațiile de care aveți nevoie fără a părăsi casa.
Care sunt sarcinile?
Legislația modernă a Federației Ruse obligă toate sarcinile să fie înregistrate în extrasul USRN.
Într-o notă: Informațiile despre sarcini pot fi furnizate numai de autoritățile judiciare sau de alte structuri care au astfel de drepturi.
După primirea informațiilor relevante, Camera Cadastrală consemnează faptul de grevare ca element separat în extrasul USRN.
Se disting următoarele tipuri de sarcini:
- Disponibilitatea garanțiilor imobiliare în structura bancară.
- Faptul de a închiria un apartament.
- Prezența unui drept de drept asupra bunurilor imobiliare.
- Închirierea locuințelor către terți prin proprietarul oficial al apartamentului.
- Înregistrarea terților în apartament.
Motive pentru care este important să fii conștient de sarcinile din casa ta
Orice tranzacție imobiliară, inclusiv donația, cumpărarea, vânzarea și moștenirea, implică încheierea unui acord. Acest document trebuie să indice toți termenii și condițiile și alte acțiuni.În cazul în care apartamentului i se impune o grevare, proprietarul acestuia este obligat să avertizeze cealaltă parte la tranzacție despre acest lucru. Cu toate acestea, din păcate, acest lucru nu se întâmplă întotdeauna. Există cazuri de ascundere deliberată a faptului existenței unui grevare, care face posibilă vânzarea profitabilă a locuințelor problematice.
În acest caz, o anumită persoană poate, de exemplu, să cumpere un apartament cu o „surpriză neplăcută”, despre care află după încheierea tranzacției.
In aceasta situatie, trebuie sa dai in judecata fostul proprietar si sa dovedesti prin el faptul fraudei. Și cererea poate dura destul de mult timp pentru a fi luată în considerare. Se pare că în acest caz noul proprietar al apartamentului cu probleme pierde mult timp și, în plus, resurse financiare.
Din acest motiv, înainte de a cumpăra o casă, trebuie să verificați dacă există restricții. Puteți face acest lucru online fără a pierde timp și efort fizic suplimentar.
Datorită Registrului Imobiliar Unificat de Stat, creat în 1998, a fost posibilă restituirea legii a tuturor acțiunilor efectuate cu imobile. În plus, activitățile frauduloase ale terților au fost minimizate.
Rosreestr a reușit să combine într-o singură bază de date baze de date cu privire la orice drept de proprietate din Federația Rusă, inclusiv spații în clădiri noi, case vechi, clădiri Hrușciov și altele.
Ce ar trebui să facă un potențial cumpărător înainte de a cumpăra o proprietate grevată?
- Cerere personală la organele abilitate pentru a obține informații despre persoanele care au locuit în apartamentul în cauză în ultimii zece ani. O atenție deosebită trebuie acordată persoanelor cu dizabilități și minorilor, precum și persoanelor care au plecat din cauza serviciului militar, a pregătirii în altă localitate sau a ispășirii pedepsei în închisoare. Ultimele trei categorii de persoane au dreptul de a folosi locuinta pe viata. Adică există, de exemplu, riscul ca noul proprietar al apartamentului să găsească după ceva timp în locuința sa o persoană care s-a întors din închisoare și care poate folosi legal acest spațiu de locuit. In cazul in care categoriile de persoane de mai sus sunt proprietarii apartamentului, tranzactia incheiata va fi anulata de instanta in favoarea lor.
- Solicitați proprietarului un certificat tehnic pentru apartament și comparați planul acestuia cu aspectul real. La cumpărarea unui apartament, a cărui reamenajare nu a fost legalizată, toate obligațiile, împreună cu amenzile, obligația de a reface documentele și, uneori, chiar și returnarea aspectului original, sunt transferate noului proprietar.
- Comandați un extras din Registrul de stat unificat pentru a identifica sarcinile.
- Nu ar fi de prisos să aflăm dacă apartamentul este implicat într-un fel de proces legal, dacă există dispute de proprietate cu persoane care ar putea avea pretenții asupra acestei proprietăți.
Cum se verifică drepturile celor înscriși în apartament?
Cum să afli dacă există terți care au drepturi asupra apartamentului care te interesează?
Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați o arhivă (extras extins) din registrul casei.
Acesta va contine informatii despre toate persoanele care au fost inregistrate in apartament pe toata perioada de existenta a acestuia, gradul lor de relatie cu proprietarul, datele la care au fost inregistrate, cand si unde au fost externate.
Ce se poate adăuga la proprietatea cumpărată?
Să aruncăm o privire mai atentă:
- Credit ipotecar. Legea prevede că locuințele cumpărate cu ipotecă nu pot fi vândute decât dacă banca își dă acordul. Acordul nu poate fi încheiat fără aceasta. Dacă banca este de acord, locuința poate fi vândută, dar datoria pentru aceasta va rămâne, iar noul proprietar va trebui să o plătească.
- Arestare. Dacă se impune, apartamentul nu va putea fi vândut, întrucât acțiunile de înregistrare vor fi interzise.
- Chirie. Faptul că proprietarul apartamentului s-a schimbat nu este un motiv pentru a schimba contractul de închiriere. Adică va fi mântuit. Când cumpărați imobile, trebuie să vă amintiți că închirierea acestora nu se va reflecta în extrasul din Rosreestr. Din acest motiv, noul proprietar de apartament riscă să se găsească într-o situație în care nu va avea ocazia să-și administreze în totalitate proprietatea și să primească din aceasta un venit decent. Ar fi mai bine dacă potențialul cumpărător verifică însuși disponibilitatea de închiriere a proprietății de care este interesat. O varianta buna este si indicarea in contractul de vanzare si a sanctiunilor impotriva fostului proprietar in cazul transferului unui apartament cu aceasta greva.
- Contract de închiriere imobiliară. Noul proprietar poate decide singur dacă reziliază acest contract sau îl schimbă. Chiriașul trebuie anunțat în scris cu 30 de zile înainte, după care va fi obligat să elibereze spațiul de locuit. Adică, această restricție va fi ridicată.
Verificarea unui apartament pentru greșeli prin internet
Puteți obține informații online despre dacă există sarcini pe apartamentul dvs., precum și drepturi înregistrate, primind-o de la Rosreestr.
Informațiile vor fi oferite gratuit. Totuși, aceasta nu va fi o declarație oficială, ci o fișă informativă care conține diverse informații utile. Informațiile personale ale proprietarului nu sunt indicate pe acest card.
Să ne uităm la modul de a verifica dacă există sarcini prin primirea unui card de informații pas cu pas:
- Accesați site-ul oficial al lui Rossreesstr. Se va deschide într-o fereastră nouă.
- In fereastra care se deschide introduceti adresa apartamentului in campul obligatoriu. Dacă adresa pe care ați introdus-o nu se potrivește cu adresa din Registrul de stat unificat, nu veți putea obține rezultatul.
- După ce ați introdus adresa, trebuie să faceți clic în partea de jos a ferestrei „Generați cererea”.
- În continuare, veți vedea informațiile găsite, unde vor fi indicate numărul cadastral, numărul condiționat și adresa. Trebuie să faceți clic pe adresă.
- În continuare, se va deschide o nouă fereastră cu informații detaliate. Vor fi deja caracteristicile apartamentului, forma de proprietate, prezența sau absența drepturilor înregistrate, precum și data la care informațiile au fost actualizate. Trebuie să acordați o atenție deosebită acestuia din urmă (dacă diferă foarte mult de data vizionării, informațiile pot fi considerate de încredere condiționată). De asemenea, este recomandat să verificați zona indicată a apartamentului cu cea reală, astfel încât să nu existe discrepanțe. Dar cea mai interesantă filă a ferestrei care se deschide este câmpul „Drepturi și restricții”. Făcând clic pe el, se va deschide o nouă fereastră.
- Noua fereastră va oferi informații despre toți deținătorii de drepturi de autor și datele de înregistrare a drepturilor lor, prezența sau absența sarcinilor asupra apartamentului, indicând tipul acestora, precum și participarea apartamentului la tranzacții. Dacă un apartament este adesea implicat în tranzacții, și pentru o perioadă scurtă, există motive să fii precaut.
Video pe tema
Dacă decideți să verificați singur apartamentul, atunci puteți face acest lucru urmând instrucțiunile. Verificarea unui apartament presupune verificarea documentelor, a proprietății și a datelor proprietarului folosind baze de date oficiale. În primul rând, este necesar să verificați numele complet al proprietarului cu datele din cadastru, astfel încât vânzătorul să aibă dreptul de a vinde. Dacă adevăratul proprietar al apartamentului stă în fața dvs., atunci asigurați-vă că apartamentul nu este în arest sau alte tipuri de grevare, pentru a face acest lucru, comandați un extras de la Oficiul de înregistrare unificat în care va exista un coloana de note, citiți-le cu atenție și studiați documentul.
Al treilea pas este să verificăm dacă apartamentul este gajat; pentru a face acest lucru, îl verificăm folosind baza de date FPN și, de asemenea, merită să contactați serviciul FSSP și să verificați locuința conform registrului procedurilor de executare, iar proprietarul pentru deschidere. cauzele judiciare. Se recomandă verificarea proprietarului față de registrul persoanelor suspectate de infracțiuni.
Procedura de verificare este un pas foarte important, întrucât în 2017 au fost înregistrate peste 14.000 de cazuri de fraudă la achiziționarea de imobile. Asigurați-vă că verificați singur apartamentul sau comandați o inspecție completă prin acest serviciu.
Uneori, proprietatea vândută are o așa-numită grevare. Acest lucru îi impune restricții care îl împiedică să folosească proprietatea la maximum. Cum să aflați dacă există restricții în domeniul imobiliar și ce să faceți în acest sens este descris mai jos.
După cum sa menționat deja, o grevare este o restricție asupra tranzacțiilor cu un apartament. Ele trebuie incluse în registru. Există următoarele tipuri de restricții:
- Ipoteca - dacă locuința a fost achiziționată cu fonduri pământești.
- Garanție - locuința a fost lăsată drept garanție.
- Închiriere - locuința este achiziționată de vânzător în rate sau există o clauză în contract conform căreia plata pentru apartament se face cu o plată amânată.
- Sechestru - bunul a fost sechestrat prin ordonanță a instanței sau a executorilor judecătorești.
- Managementul increderii - apartamentul se vinde in baza unui acord de instrainare. De exemplu, transferul dreptului de proprietate este posibil numai după decesul proprietarului. Sau contractul conține alte condiții.
Cum pot afla despre o restricție de tranzacție existentă?
Pentru a face acest lucru, este suficient să comandați un extras pentru această proprietate. Pentru a face acest lucru, trebuie să utilizați una dintre următoarele metode:
- Trimiteți o solicitare prin intermediul site-ului oficial al Rosreestr.
- Folosiți alte resurse.
- Vizitați direct filiala Rosreestr.
- Prin MFC.
Toate serviciile enumerate sunt cu plată, plata se efectuează conform tarifelor stabilite de lege. Acest lucru se poate face folosind servicii online, prin plăți bancare.
Îți poți vinde casa cu sarcini
Uneori se întâmplă ca un apartament grevat să fie vândut. Acest lucru se poate face doar într-un singur caz - respectați cu atenție toate cerințele procesului. De exemplu, este necesar acordul proprietarului și al persoanei care a plasat greva pe locuință. Consimțământul este furnizat în scris.
Totodată, în cauză este implicat și un terț în persoana lui Rosreestr. Deoarece toate tranzacțiile trebuie să treacă prin el, angajații săi vor efectua verificarea legală a purității tuturor documentelor. Iar dacă sunt identificate restricții privind tranzacția, acestea trebuie indicate în notificare.
De asemenea, se cere ca vânzătorul să notifice în prealabil cumpărătorul cu privire la restricțiile existente, în caz contrar contractul este considerat nevalid, întrucât cerințele legii nu au fost respectate de una dintre părți.
Există o cerință specială pentru obiectul contractului dacă una dintre părțile acestuia este cetățean minor. În acest caz, se adaugă un alt participant - departamentul de tutelă. Un reprezentant oficial al minorului trebuie, de asemenea, să dea consimțământul pentru tranzacție.
Prin urmare, este recomandabil să eliminați toate sarcinile existente din acesta înainte de a finaliza o tranzacție imobiliară.
De asemenea, este necesar să știți că o adeverință de la Rosreestr care să ateste dacă există sau nu grevare pe apartament este valabilă doar 30 de zile. Apoi va trebui să-l comandați din nou. Prin urmare, se recomandă să-l comandați cât mai aproape de data estimată a tranzacției.
Grevarea poate fi înlăturată la cererea proprietarului sau a agenției guvernamentale care a impus-o.
Verificarea pas cu pas a bunurilor imobiliare pentru restricții online
Astăzi puteți verifica orice imobil pentru restricții sau sarcini prin resursele oficiale ale organismelor guvernamentale, în special, pe site-ul Rosreestr. Pentru a lucra cu baze de date, sunt suficiente informații minime despre obiect - datele sale de adresă.
Să prezentăm instrucțiuni pentru lucrul cu baza de date electronică Rosreestr pas cu pas:
- Deschidem portalul Rosreestr - https://rosreestr.ru/site/.
- Deschideți informații de referință despre imobiliare - această secțiune este situată în partea de jos a paginii.
- În formularul care se deschide, selectați o metodă de căutare, de exemplu, având doar date de adresă, introduceți-le în câmpurile chestionarului de căutare bifând tipul de căutare adecvat sau utilizați numărul cadastral.
Creăm o cerere și o trimitem pentru a fi verificată în baza de date.
În formularul nou deschis, trebuie să faceți clic pe adresa obiectului, care va apărea în format hyperlink.
Pas - obținem rezultatul.
Cum funcționează grevarea?
O grevare este o restricție asupra efectuării anumitor acțiuni legale cu o proprietate imobiliară. Deci, de exemplu, o restricție poate fi exprimată în incapacitatea de a vinde locuințe sau de a le dona. Esența restricțiilor depinde de tipul de grevare.
De exemplu, o ipotecă ca formă de grevare nu face posibilă efectuarea de orice fel de tranzacții cu obiectul fără acordul creditorului ipotecar, care în acest caz este banca.
O sarcină sub formă de arest exclude, în general, posibilitatea desfășurării oricăror acțiuni în justiție cu acest obiect. Astfel, chiar și la redactarea unui testament, moștenitorii pot avea dificultăți în înregistrarea obiectului. Responsabilitatea acestora va fi să plătească toate datoriile testatorului față de creditori, după care grevarea va fi înlăturată. În caz contrar, apartamentul va fi vândut prin licitație, iar moștenitorii vor primi și valoarea acestuia după decontarea cu creditorii.
Cum să eliminați sarcinile
Având în vedere că grevarea reprezintă un anumit tip de obligație în raport cu terții, înlăturarea restricțiilor este posibilă numai după îndeplinirea acestora.
- Încetarea obligațiilor.
- Rambursarea anticipată a creditului ipotecar.
- Moartea obiectului grevat.
- Vânzarea unui obiect pentru a rambursa o datorie.
Toate tipurile de sarcini sunt reflectate în bazele de date Rosreestr, iar pentru a face modificări este necesară depunerea documentelor care să ateste faptul că restricțiile au fost ridicate. Acestea pot fi ordine de ridicare a arestărilor, un certificat de plată a ipotecii sau rambursarea altor datorii.
