Nie wszystkie działania, które zwykliśmy nazywać naprawami w mieszkaniu lub domu, są uważane za takie przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Czasami naszym zdaniem niewielkie zmiany w projekcie mieszkania są uważane za przebudowę wymagającą zgody specjalnych władz. Na przebudowę może być wymagana zgoda sąsiadów.

Zawartość strony

Przebudowa to wprowadzenie zmian w konfiguracji mieszkania, odzwierciedlonych w paszporcie katastralnym, w wyniku czego zmienia się cel funkcjonalny i techniczny lokalu.

Czasami, aby zalegalizować remont własnego domu, wymagana jest pisemna zgoda nie tylko członków rodziny zarejestrowanych na metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej, ale także sąsiadów, a także instytucji finansowej, jeśli dom jest obciążony hipoteką.

Jeżeli w mieszkaniu szykuje się generalny remont, obejmujący przesunięcie pionu czy przeniesienie łazienki, na pewno konieczne będzie uzyskanie zgody sąsiadów na przebudowę. Ta zasada nie jest wymyślona. Jest to określone w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej. Bez takiej zgody właścicieli sąsiednich lokali mieszkalnych władze lokalne nie wydają pozwolenia na prowadzenie prac związanych z przebudową mieszkania. Zgoda jest składana wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami regulowanymi przepisami prawa.

Zgoda nie jest wymagana, jeżeli po przeprowadzeniu prac przez właściciela nieruchomości komfort i wygoda mieszkańców sąsiadujących mieszkań nie zostanie naruszona, a ich bezpieczeństwo nie zostanie zagrożone.

Ważny! Czasami problem podziału przestrzeni życiowej na strefy rozwiązuje się za pomocą przegrody z płyt gipsowo-kartonowych, mebli lub zasłon. Budowa takiego planu nie wymaga uzyskania pozwoleń.

W jakich przypadkach wymagana jest zgoda?

Nie wszyscy wiedzą, jakie rodzaje prac naprawczych są uważane przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej za przebudowę:

1. Demontaż i przeniesienie ścian nośnych i ścianek działowych.
2. Przeniesienie drzwi, ich lokalizacja w konstrukcjach wsporczych.
3. Dodanie nowego pokoju poprzez podzielenie jednego dużego obszaru na dwa mniejsze i odwrotnie.
4. Zmiana lokalizacji kuchni, łazienki lub toalety.
5. Dodanie powierzchni mieszkalnej poprzez wybranie powierzchni pomieszczeń pomocniczych.
6. Montaż drzwi wejściowych do kuchni przez sypialnię.
7. Połączenie między łazienką a toaletą.
8. Wyposażenie wnęk, szaf, antresoli.
9. Połączenie balkonu z przestrzenią mieszkalną.
10. Montaż podgrzewanych podłóg.
11. Relokacja i wymiana urządzeń gazowych na elektryczne.
12. Wyposażenie lub remont korytarzy.

Oprócz zgody sąsiadów pakiet dokumentów uzupełnia wniosek o pozwolenie na prowadzenie prac przebudowy, paszport, dokumenty potwierdzające własność mieszkania, paszport techniczny, projekt i umowa zawarta z projektem organizacja.

Artykuł 30 akapit czwarty kodeksu mieszkaniowego stanowi, że właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym ma obowiązek uwzględnić prerogatywy i potrzeby mieszkańców sąsiednich lokali. Wynika z tego, że aby przebudować mieszkanie, konieczne jest uzyskanie zgody sąsiadów. Przy wykonywaniu zwykłych napraw, które nie wpływają na konstrukcje wsporcze i nie wpływają na parametry budynku, nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia od sąsiadów. Przepisy stanowią, że konieczna jest zgoda osób mieszkających w sąsiedztwie:

1. Przy przekształceniu powierzchni mieszkalnej pożyczana jest część powierzchni należącej do całego domu. Na taki układ wymagana jest zgoda mieszkańców znajdujących się na tym samym podeście co remontowane mieszkanie.
2. W przypadku połączenia przestrzeni mieszkalnej z poddaszem użytkowym. Ponieważ ten ostatni należy do wspólnej własności. Będzie to wymagało zgody wszystkich mieszkańców domu.
3. Aby zmienić cel funkcjonalny lokalu i zreorganizować komunikację inżynierską: zmień lokalizację toalety i łazienki. Sprawę uzgadniamy z sąsiadami mieszkającymi na parterze.
4. W przypadku przekształcenia frontu budynku i wykonania osobnego otworu wejściowego do obiektu. Ma to wpływ na ściany nośne konstrukcji. Wprowadzanie zmian w konfiguracji domu może być niebezpieczne dla mieszkańców.
5. Jeśli najemca, który planuje przebudowę, mieszka w mieszkaniu komunalnym. Pozwolenie jest wymagane, gdy nowy układ wpływa na obszary wspólne: kuchnię, łazienkę, toaletę, przesuwanie drzwi.
6. Pozwolenia wymaga również przyłączenie części podestu, korytarza między mieszkaniami, wykonanie osobnego wejścia zlokalizowanego na parterze oraz przyłączenie części szybu wentylacyjnego do łazienki.

Brak jednego dokumentu - zgody sąsiadów na przebudowę - może być powodem, dla którego Inspekcja Mieszkaniowa odmówi zatwierdzenia zmian, nawet jeśli pozostałe dokumenty będą zgodne z wymogami prawa.

Ważny! Obecnie w Kodeksie mieszkaniowym wprowadzono zmiany, zgodnie z którymi właściciele metrów kwadratowych znajdujących się w domach studenckich i mieszkaniach komunalnych nie mają prawa do przebudowy lokali nie związanych ze wspólnymi urządzeniami gospodarstwa domowego.

W przypadku właścicieli sprywatyzowanych nieruchomości zgoda na przebudowę pomieszczeń wewnętrznych, która nie wpływa na interesy innych właścicieli, odbywa się w zwykły sposób, regulowany przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Nie zapomnij o liście prac związanych z przebudową budynków i lokali, które są zabronione i nigdy nie zostaną uznane za legalne:

1. Przeszklenie balkonu, przez który przechodzi droga pożarowa.
2. Demontaż klatki ewakuacyjnej przylegającej do balkonu.
3. Montaż urządzeń grzewczych na balkonach i loggiach.
4. Podłączenie instalacji ogrzewania „ciepłej podłogi” do sieci centralnego ogrzewania lub ciepłej wody użytkowej.
5. Montaż kominków w domach panelowych.
6. Demontaż konstrukcji nośnych lub wykonanie w nich otworów drzwiowych.

To nie jest cała lista zabronionych prac naprawczych w mieszkaniu. Przystępując do formalizowania przebudowy warto zadać sobie pytanie, czy poprzedni właściciele nieruchomości nie przeprowadzali nielegalnego remontu nieruchomości.

Jak uzyskać zgodę sąsiadów

Ponieważ różne przypadki prac remontowych wymagają zgody różnej liczby właścicieli, pozwolenie można uzyskać na różne sposoby.

Pierwsza metoda jest istotna w przypadku małych budynków mieszkalnych. Przeprowadzana jest wycieczka od sąsiadów od drzwi do drzwi z wyjaśnieniem istoty problemu i planami naprawy mieszkania. Od każdego właściciela pobierany jest pisemny wniosek. Jeżeli mieszkanie jest współwłasnością, wymagana będzie zgoda każdego właściciela.

W tym artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, ale każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz dowiedzieć się jak rozwiązać swój konkretny problem, skontaktuj się z naszym konsultantem całkowicie BEZPŁATNIE!

Druga metoda służy nie tylko do uzyskania pozwolenia na przeprowadzenie prac przebudowy, ale także rekonstrukcji. Zwołuje się walne zgromadzenie domu, z którego protokołuje się w formie pisemnej. Następnie wnioskodawca wraz z kierownikiem domu udaje się do kancelarii notarialnej w celu poświadczenia protokołu. Odbywa się to w dwóch egzemplarzach. Jeden trafia do pomysłodawcy remontu mieszkania, drugi do firmy zarządzającej.

Aby spotkanie było uznane za legalne, musi na nim być obecnych co najmniej 70% ogólnej liczby właścicieli mieszkań. Aby podjąć decyzję na korzyść wnioskodawcy, 50% obecnych + 1 osoba musi oddać głos „za”.

Obecność mieszkań w budynku będącym własnością gminy wymaga uzyskania zgody władz samorządowych, na terenie których nieruchomość się znajduje. Pracownik urzędu miejskiego zbiera podpisy od mieszkańców takich nieruchomości. Tutaj obywatele stają przed nowym problemem: wydział architektoniczny niechętnie podejmuje się dodatkowej pracy. Musi istnieć ważny powód, aby się z nimi skontaktować. Zgodę sąsiadów, którzy są właścicielami mieszkania na podstawie umowy o nabór socjalny, uzyskuje gmina.

Aby uzyskać zgodę właścicieli mieszkań w budynku wielopiętrowym, możesz skorzystać z jednej z następujących metod:

1. Pozyskaj wsparcie organizacji lub biura architektonicznego w celu zebrania podpisów legitymizujących przebudowę.
2. Kierowanie sąsiadów do gminy w celu uzyskania pozwolenia.
3. Rejestracja pełnomocnictwa dla właściciela nieruchomości, na której planowana jest przebudowa, do samodzielnego zbierania pozwoleń. Ta metoda jest najczęstsza.

Jeżeli przebudowa narusza prawa i interesy mieszkańców całego gospodarstwa domowego, odbywa się walne zgromadzenie właścicieli mieszkań. Pod głosowanie ogólne poddawane są sprawy dotyczące foyer, klatek schodowych, fasad i balkonów znajdujących się na I piętrze. Jeżeli decyzja jest pozytywna, zgoda jest sporządzana w formie pisemnej, podpisana przez wszystkich właścicieli. Ze względów prawnych dokument musi zostać poświadczony notarialnie.

Jeżeli proces przebudowy wpływa na interesy osób fizycznych, wymagana będzie pisemna zgoda każdego właściciela sąsiednich mieszkań. Aby nie tracić czasu na pisanie zgody, możesz wydrukować formularze, w których sąsiedzi muszą jedynie wpisać swoje dane i podpisać numer. Aby uniknąć niepożądanych konsekwencji transformacji mieszkaniowej, warto sformalizować swoje działania zgodnie z wymogami i normami prawa, angażując fachowców i właściwe władze.

Ważny! Przebudowa wnętrz, która nie wpływa na konstrukcje wsporcze i systemy komunikacyjne, nie wymaga pozwolenia.

Mieszkańcy mieszkań komunalnych będą potrzebowali zgody sąsiadów niezależnie od skali przebudowy, ponieważ mieszkanie jest współwłasnością. Właściciele tacy nie będą mogli sprzedać, zastawić lub zamienić pokoju bez zgody innych mieszkańców.

Przykładowa pisemna zgoda

Zgodnie ze wzorem nie ma możliwości uzyskania pisemnej zgody sąsiadów. Dokument sporządzono w dowolnej formie pisemnej. W dokumencie muszą znajdować się informacje o właścicielu sąsiedniego mieszkania i jego zgodzie na prowadzenie prac. Aby nie zawracać sąsiadom głowy pisaniem dużego tekstu i nie zabierać im czasu, umowa drukowana jest z wyprzedzeniem. W Stanach:

• nazwa dokumentu;
• dane (paszport) o właścicielu mieszkania, w którym będzie przeprowadzana przebudowa;
• miejsce zamieszkania wnioskodawcy;
• pełny adres lokalu (mieszkania) przeznaczonego do remontu;
• wykaz wykonywanych prac.

Sąsiad będzie musiał jedynie wpisać swoje imię i nazwisko, miejsce zameldowania, wpisać adres do wystawienia zezwolenia, datę i podpisać autograf.

Aby uzyskać pozwolenie na przebudowę mieszkania komunalnego, wymagana jest zgoda wszystkich sąsiadów, niezależnie od tego, czy narusza to ich prawa i interesy, czy nie. Takie sformułowanie pytania wiąże się z faktem, że mieszkania komunalne są własnością wielu osób, niezależnie od tego, czy istnieje rozgraniczenie udziałów mieszkaniowych, czy też nie. Nie ma konieczności poświadczania notarialnego oświadczeń sąsiadów.

Jeżeli sąsiad wynajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu społecznego, zawiadomienie kierowane jest do wydziału architekta miejskiego, który jest faktycznym właścicielem nieruchomości. W przyszłości samorządy będą koordynować przebudowę z takimi sąsiadami.

Zgody otrzymane od sąsiadów, członków rodziny i organizacji bankowych przesyłane są w ramach pakietu dokumentów do WIT. Ten ostatni po zapoznaniu się z dostarczonymi dokumentami wydaje pozwolenie na przeprowadzenie przebudowy. Dokument ten wraz z innymi przesyłany jest do Inspektoratu Mieszkalnictwa.

Jak przekonać sąsiadów, żeby się zgodzili

Właściciele mieszkań często spotykają się z nieporozumieniami ze strony sąsiadów. Kiedy już powstał projekt, który kosztuje dużo pieniędzy, wiele czasu i wysiłku poświęcono na koordynację ze strażakami i stacją sanitarną, pozostaje tylko niewiele: przekonać sąsiadów do wyrażenia zgody. Nie wszyscy jednak chętnie wyrażają zgodę na podpisanie pozwolenia.

Aby nie tracić czasu na dojazdy do sąsiadów, zabierz ze sobą dokumenty potwierdzające powagę i zasadność Twoich zamiarów. Na wiarę w wykonalność projektu mogą wpływać:

• paszport na mieszkanie z WIT;
• szkic konturów wskazujący konstrukcje przeznaczone do budowy i demontażu;
• projekt mieszkania opracowany przez organizację architektoniczną;
• wnioski straży pożarnej i służby sanitarno-epidemiologicznej;
• zgoda organizacji zarządzającej domem.

Najczęściej zgoda sąsiadów jest podejmowana na etapie opracowywania dokumentacji; dana osoba może nie mieć w rękach nic poza szkicem. Dla większości to wystarczy. Znajdą się jednak osoby, które będą musiały przedstawić wszystkie zaświadczenia i pozwolenia.

Prawo stanowi, że pozwolenie na remont lokalu mieszkalnego odbierane jest wszystkim zarejestrowanym właścicielom mieszkania. Przykład pokazuje, że nie wszyscy właściciele mieszkają w miejscu rejestracji. Część wyjechała do wojska, część przebywa w więzieniu, część wyjechała na wymianę zagraniczną, część studiuje w innym mieście. W takim przypadku sporządzane jest pisemne wezwanie do naprawy i wysyłane na adres adresata listem poleconym za powiadomieniem. Po otrzymaniu informacji o doręczeniu pisma adresatowi należy poczekać na odpowiedź. Jeżeli odpowiedź nie nadeszła po upływie trzech miesięcy, uważa się, że sąsiad mieszkania nie jest przeciwny przebudowie. Dokumenty można przedłożyć do zatwierdzenia właściwemu organowi.

Nadal masz pytania? Zapytaj ich naszego prawnika ZA DARMO!

Od czego zacząć urządzanie, jeśli planujesz remont mieszkania? Jakakolwiek rekonstrukcja jest planowana, to musi znaleźć odzwierciedlenie w dokumentach.

Linie w plan piętra z WIT musi dokładnie odpowiadać położeniu wszystkich ścian i obiektów.

Dlatego nawet drobne ulepszenia w postaci demontażu szafy wnękowej lub bloku drzwi lub usunięcia nienośnej przegrody między łazienką a toaletą muszą zostać uzgodnione z organami regulacyjnymi.

Jeśli są zamierzone bardziej globalne przemiany, musisz dowiedzieć się, czy jest to dozwolone przez prawo. W przeciwnym razie mogą później pojawić się problemy nie tylko przy dokonywaniu transakcji alienacji przestrzeni życiowej, ale także na wymogu organów regulacyjnych przywrócenia pierwotnego wyglądu mieszkania.

Nie wspominając już o tym, że niektóre zmiany bez opinii technicznej specjalistów mogą prowadzić do katastrofalnych konsekwencji nie tylko w domu, ale także w sąsiednich.

W związku z tym należy przede wszystkim skontaktować się z WIT, sporządzić plan piętra i wykonać szkic planowanej przebudowy. Będzie wyglądać jak plan z naniesionymi czerwonymi liniami, które pokażą, jakie zmiany są planowane.

Możesz wstępnie zamówić projekt rekonstrukcja. Tylko pamiętajcie, że to nie jest dokument, a jedynie obraz planu po rekonstrukcji. Dlatego nie będzie możliwe zatwierdzenie go; konieczne będzie zamówienie na jego podstawie nowego projektu układu od specjalistów.

Do tego rodzaju zmiany będziesz musiał uzyskać podpisy co najmniej 73% właścicieli.

Jeżeli w budynku znajdują się mieszkania komunalne, konieczne będzie uzyskanie zgody władz samorządowych, do których należy ta przestrzeń mieszkalna.

Przebudowa mieszkania to złożony i ściśle regulowany przez prawo proces.

Do uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji, należy to przeprowadzić zgodnie ze wszystkimi zasadami i przy zaangażowaniu specjalistów, z obowiązkowym wykonaniem niezbędnych dokumentów. Przed rozpoczęciem naprawy należy uzyskać pozwolenie od organów regulacyjnych.

Aby uzyskać pozwolenie na przebudowę lokalu niemieszkalnego lub ponowne wyposażenie budynku, właściciel musi prawidłowo wypełnić dokumenty. Warto zaznaczyć, że procedura ta dotyczy lokali niemieszkalnych znajdujących się w apartamentowcu oraz nieruchomości komercyjnej.

Z prawnego punktu widzenia procedura zatwierdzania prowadzonych prac różni się w tych dwóch konkretnych przypadkach. Przyjrzyjmy się im bardziej szczegółowo.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na remont?

Przebudowa lokalu niemieszkalnego oznacza prace mające na celu znaczną zmianę wyglądu (elewacji), zwiększenie lub zmniejszenie całkowitej powierzchni budynku. Przykładowo zwiększa się powierzchnię lokali niemieszkalnych dodając przedsionek z drzwiami wejściowymi.

Warto zaznaczyć, że nie powinno to mieć wpływu na konstrukcje nośne i wsporcze lub elementy budynku. W budynku mieszkalnym pojęcie konstrukcji nośnej obejmuje ściany podtrzymujące stropy pomiędzy piętrami.

Jeżeli podczas prac naprawczych lub budowlanych naruszone zostaną ściany nośne, działania te klasyfikuje się jako przebudowę. Pozwolenia na przebudowę budynku podlegają różnym aktom prawnym, w związku z czym do zatwierdzenia należy zgromadzić różne dokumenty.

W szczególności uzyskanie pozwolenia na przebudowę lokalu niemieszkalnego reguluje art. 56 części 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Pozwolenie na przebudowę lokalu niemieszkalnego w budynku apartamentowym lub budynku nieruchomości komercyjnej będzie wymagane w następujących przypadkach:

• liczba pięter zmienia się w górę lub w dół;
• istniejące poddasze budynku adaptowane jest na poddasze;
• do budynku dobudowane są dodatkowe lokale niemieszkalne;
• wyposażana jest antresola;
• jeśli budynek wymaga poważnych napraw z wymianą komunikacji i wzmocnieniem konstrukcji.

Ponadto, jeśli w wyniku przebudowy zmniejszy się wielkość części wspólnych w apartamentowcu, należy uzyskać zgodę wszystkich właścicieli nieruchomości. Jest to określone w art. 36 części 3 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

W takich przypadkach konieczna jest zgoda na rekonstrukcję. W przeciwnym razie cała wykonana praca zostanie uznana za nielegalną.

Etapy zatwierdzania

Aby koordynować prowadzone prace, konieczne jest uzyskanie kopii planu technicznego budynku. Niezbędne dokumenty można uzyskać w WIT. Są one ogólnodostępne i udostępniane na pierwsze żądanie właściciela lokalu niemieszkalnego.

Dokumenty te trafiają następnie do wydziału architektury miasta. Tutaj możesz zamówić projekt przebudowy nieruchomości.

W tym celu architekt ma obowiązek odwiedzić lokal niemieszkalny znajdujący się w apartamentowcu lub budynku komercyjnym. Sporządzi wymagany projekt w ścisłej zgodności z przepisami sanitarnymi, technicznymi i przeciwpożarowymi.

Przygotowany projekt podlega zatwierdzeniu przez miejski wydział architektury i uprawnione władze. Obejmuje to stację sanitarno-epidemiologiczną, kontrolę przeciwpożarową i służby komunalne.

Zgoda tego ostatniego jest konieczna, jeśli przebudowa obejmuje komunikację inżynieryjną (systemy grzewcze i wodociągowe, przewody elektryczne i gaz).

Następnie musisz uzyskać pozwolenie komisji mieszkaniowej. Dziedzina prawna tej organizacji obejmuje wykonanie zaświadczenia o ukończeniu pracy. Zezwolenie uzyskane od określonej organizacji musi zostać zatwierdzone przez kierownika administracji miejskiej. Wszystkie zebrane dokumenty zostaną przesłane do władz lokalnych, które podpiszą zgodę na odbudowę.

Warto zaznaczyć, że na pracę nie można uzyskać zgody samorządów. W tym przypadku koordynacja odbudowy rozpoczyna się od nowa.

Aby przebudowa lokalu niemieszkalnego odbyła się w ścisłej zgodzie z literą prawa, należy przygotować następujące dokumenty:

• dokument potwierdzający tożsamość wnioskodawcy (paszport);
• wnioski do wszystkich powyższych organów;
• plan topograficzny obszaru (geobazy), na którym położona jest nieruchomość. Nie ma znaczenia, gdzie znajduje się przebudowywany lokal: w apartamentowcu czy w oddzielnym budynku;
• projekt wraz z planem przebudowy budynku niemieszkalnego;
• dokumenty uprawniające do rozporządzania nieruchomością lub umowę najmu lokalu;
• ekspertyza dotycząca stanu technicznego budynku;
• plan piętra budynku wraz z rysunkami wszystkich lokali niemieszkalnych podlegających przebudowie;
• jeżeli lokal niemieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, na prowadzenie prac wymagane jest pisemne zezwolenie wszystkich właścicieli nieruchomości.

Odpowiedzialność za nielegalną odbudowę

Gromadzenie dokumentów do przebudowy jest dość kłopotliwym zadaniem, dlatego niektórzy właściciele lokali niemieszkalnych wykonują prace na własne ryzyko i ryzyko, bez uzyskania niezbędnych dokumentów. Ich działania podlegają bezpośrednio dwóm częściom artykułu Kodeksu naruszeń administracyjnych (Kodeks naruszeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej):

1. Artykuł 9 ust. 5 część 1. Stanowi, że za nielegalną odbudowę obywatele zostaną ukarani grzywną. Osoby fizyczne mogą zostać ukarane w wysokości od 2000 do 5000 rubli. W przypadku osoby prawnej kara może skutkować karą grzywny w wysokości od 500 tysięcy do 1 000 000 rubli. Jednocześnie prawo dopuszcza zawieszenie działalności spółki na okres do 90 dni. Prawo obejmuje nie tylko deweloperów, ale także wykonawców, którzy przeprowadzili nielegalną przebudowę.
2. Art. 9 ust. 5 ust. 5. Oznacza nielegalne oddanie do użytku przebudowanego lokalu lub budynku. W takim przypadku na osoby fizyczne może zostać nałożona kara w wysokości do 1000 rubli. Urzędnik podlega karze grzywny do 2000 rubli, osoba prawna - do 20 000.

Nadal masz pytania? Napisz swoje pytanie w poniższym formularzu i uzyskaj szczegółową poradę prawną:

MOSKWA I REGION MOSKWA:

REGION SANKT PETERSBURG I LENIGRAD:

REGIONY, NUMER FEDERALNY:

Pozwolenie na budowę od sąsiadów