რა განსხვავებაა ახალ კორპუსში ბინის ყიდვას DDU-ს, საბინაო კოოპერატივისა და ნაცრისფერი სქემებით? DDU და საბინაო კოოპერატივი: განსხვავებები და ხარვეზები საბინაო კოოპერატივიდან საცხოვრებელ კოოპერატივზე გადასვლა

ახალ კორპუსებში ბინების გასაყიდად, დეველოპერები ხშირად იყენებენ ორ იურიდიულ სქემას: ხელშეკრულების შედგენა (DDU) ან გაყიდვა საბინაო სამშენებლო კოოპერატივის (HBC) მეშვეობით. მოდით ვისაუბროთ სტატიაში იმაზე, თუ რა თვისებები და განსხვავებები აქვთ საბინაო კოოპერატივსა და საზოგადოებრივ საბინაო კოოპერატიულ ხელშეკრულებებს.

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების დახმარებით, დეველოპერები იზიდავენ სახსრებს მოქალაქეებისგან. DDU-ს არსი არის ფულის ინვესტიცია კონკრეტული ბინის მშენებლობაში. ხელშეკრულება ითვალისწინებს მომავალი საცხოვრებლის ფართობს, იატაკის ადგილმდებარეობას, განლაგებას და ღირებულებას.

DDU მონაწილე არ ითვლება დეველოპერის პარტნიორად. აქციონერი პრაქტიკულად არაფერს რისკავს და მის ინტერესებს კანონი იცავს, თუ ხელშეკრულება კანონიერად არის გაფორმებული.

DDU არის ხელშეკრულება, რომელიც ექვემდებარება რეგისტრაციას. სამთავრობო ორგანოები ამოწმებენ დოკუმენტის ლეგიტიმურობას, სწავლობენ დეველოპერის მონაცემებს და მის მიზეზებს ასეთი ხელშეკრულებების გაფორმებისთვის.

თუ რაიმე მიზეზით დეველოპერი ვერ ახერხებს DDU-ით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას და ეს იწვევს ტრანზაქციის შეწყვეტას, ყველა ინვესტირებული თანხა უბრუნდება აქციონერს. გარდა ამისა, ის დამატებით მიიღებს ჯარიმას (რეფინანსირების განაკვეთის 1/150).

რა ძირითად ინფორმაციას შეიცავს ხელშეკრულება?

1. მახასიათებლები, მდებარეობა და სხვა მონაცემები სამშენებლო მოედნისა და ხელშეკრულების საგნის შესახებ. ამდენად, დაზუსტებული უნდა იყოს მომავალი საცხოვრებელი ფართის კადრები, ბინის მდებარეობა იატაკზე, ასევე ის თვისებები, რომლებსაც ის უნდა აკმაყოფილებდეს აქციონერისთვის გასაღების გადაცემის დროს.
2. კონკრეტული თარიღი, როდის დასრულდება ობიექტის მშენებლობა. თუ დეველოპერი დააგვიანა, მას ჯარიმები დაეკისრება.
3. ხელშეკრულების საგნის ღირებულება. DDU განსაზღვრავს ბინის საბოლოო ფასს, ასევე მის გადახდის მეთოდებსა და პერიოდს.
4. გარანტიები ობიექტზე და კომუნალურ მომსახურებაზე.
5. დოკუმენტაციის ჩამონათვალი, რომლის საფუძველზეც ხორციელდება ობიექტის მშენებლობა.
6. DDU-ს მხარეთა უფლებები და მოვალეობები.

ძალიან მნიშვნელოვანია ძირითადი და წინასწარი კონტრაქტის განსხვავება. ამ უკანასკნელის თქმით, აქციონერს პრაქტიკულად არ აქვს კანონის დაცვა, ვინაიდან წინასწარი DDU არ არის რეგისტრირებული სამთავრობო უწყებებში და არ რეგულირდება ფედერალური კანონის No124 დებულებებით.

რა არის საბინაო სამშენებლო კოოპერატივი?

ახალ კორპუსში საცხოვრებლის შეძენის მეორე გზაა საბინაო სამშენებლო კოოპერატივში გაწევრიანება და აქციონერის სტატუსის მოპოვება. საბინაო კოოპერატივის ხელშეკრულება არ არის რეგისტრირებული სახელმწიფო უწყებებში.

მოქალაქეები ერთიანდებიან საბინაო სამშენებლო კოოპერატივებში კონკრეტული ობიექტის ასაშენებლად. ითვლება, რომ საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანებას თან ახლავს უფრო დიდი რისკები, ვიდრე სამშენებლო კომპანიასთან საერთო ხელშეკრულების გაფორმება.

საბინაო კოოპერატივებში მონაწილეობა ფინანსურად უფრო მომგებიანია. მოქალაქეებს შეუძლიათ თავიანთი წილი შეიტანონ საკუთარი დანაზოგიდან ან საკრედიტო ფონდებიდან.

აქციონერები კოოპერატივის ფონდში გადახდებს ახორციელებენ მთელი წლის განმავლობაში, იხდიან საცხოვრებლის ღირებულების ნახევარს. დარჩენილი თანხა განვადებით უნდა გადაიხადოთ. ბინის სრული ღირებულების გადახდის ვადა განსაზღვრულია ხელშეკრულებაში და შეიძლება განსხვავდებოდეს 5-20 წლამდე.

საბინაო კოოპერატივის ხელშეკრულების მიხედვით, მოქალაქეს, რომელსაც აქვს წილი ფონდში, საკუთარი შეხედულებისამებრ არ შეუძლია განკარგოს ბინა ახალ კორპუსში, სანამ არ გადაიხდის საცხოვრებლის სრულ თანხას. ასეთი ბინის საკუთრება რეგისტრირებულია საბინაო კოოპერატივიდან მიღებული დოკუმენტის საფუძველზე.

DDU ან საბინაო კოოპერატივის ხელშეკრულება: რა აირჩიოს?

ბევრი მოქალაქისთვის ეს ორი სქემა საცხოვრებლის შეძენის ერთადერთი ვარიანტია, რადგან ბინების ფასები ამ დღეებში საკმაოდ მაღალია. რა აირჩიოს? მოდით შევხედოთ შვიდ ძირითად განსხვავებას DDU-სა და საბინაო კოოპერატივის ხელშეკრულებებს შორის.

ძვირფასო მკითხველებო! ჩვენ ვფარავთ იურიდიული პრობლემების გადაჭრის სტანდარტულ მეთოდებს, მაგრამ თქვენი საქმე შეიძლება უნიკალური იყოს. ჩვენ დავეხმარებით იპოვნეთ თქვენი პრობლემის გადაწყვეტა უფასოდ- უბრალოდ დარეკეთ ჩვენს იურიდიულ კონსულტანტს ნომერზე:

სწრაფია და უფასოდ! ასევე შეგიძლიათ სწრაფად მიიღოთ პასუხი ვებგვერდზე განთავსებული კონსულტანტის ფორმის საშუალებით.

1. რეგისტრაციის პროცედურა. DDU-ს არ აქვს იურიდიული ძალა Rosreestr-თან რეგისტრაციის პროცედურის გავლის გარეშე. საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანება, პირიქით, არ საჭიროებს რეგისტრაციას, ამიტომ აქციონერი ამ შემთხვევაში ნაკლებად არის დაცული კანონით.
2. საცხოვრებელი ფართის საბოლოო ფასი. ბინის ღირებულება DDU-ს მიხედვით არის საბოლოო და არ იცვლება. საბინაო კოოპერატივების შემთხვევაში არ არის გამორიცხული ფასის გაზრდა დამატებითი ხარჯების გამო, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას მშენებლობის პროცესში.
3. ვადების დადგენა. DDU განსაზღვრავს კონკრეტულ თარიღებს, როდის დასრულდება და ამოქმედდება ობიექტი. საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანების შემდეგ შედგენილ დოკუმენტაციაში კონკრეტული თარიღები არ არის მითითებული.
4. ქაღალდების „გამჭვირვალობა“. ყველა მონაცემი სამშენებლო კომპანიისა და ქონების შესახებ DDU-ს რეგისტრაციისას აბსოლუტურად ღიაა და მასზე წვდომა ნებისმიერს აქვს. გარდა ამისა, დეველოპერი ვალდებულია ხელშეკრულებას დაურთოს სანებართვო დოკუმენტაცია და ტექნიკური გეგმა. საბინაო კოოპერატივების შემთხვევაში, სამშენებლო ორგანიზაციას ასეთი ვალდებულება არ გააჩნია. აქციონერმა შეიძლება მოითხოვოს დოკუმენტები, მაგრამ არ არსებობს გარანტია, რომ ის ნახავს მათ.
5. გარიგების შეწყვეტა. თუ DDU წყდება, აქციონერს უბრუნდება მის მიერ გადახდილი მთელი თანხა და ჯარიმა. როდესაც საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულება წყდება, აქციონერს შეუძლია მხოლოდ გადახდილი თანხის ნაწილის იმედი ჰქონდეს.
6. განვადებით. DDU-ს მიხედვით, აქციონერს აქვს შესაძლებლობა გადაიხადოს ბინის ღირებულება მზარდი ფაქტორების გარეშე. საბინაო კოოპერატივი, თავის მხრივ, გასცემს სესხებს აქციონერებზე საცხოვრებლის ღირებულების ნახევარზე პროცენტით.
7. განვადებით გადახდის პირობები. დდუ-ის რეგისტრაციისას მეწილე ვალდებულია გადაიხადოს ბინის მთელი თანხა მშენებლობის დასრულების თარიღამდე. საბინაო კოოპერატივებს აქვთ უფრო მოსახერხებელი პირობები - შეგიძლიათ გადაიხადოთ საცხოვრებლის ღირებულება, სანამ უკვე ცხოვრობთ მასში.

როგორც ამ პუნქტებიდან ჩანს, წინასამუშაო ხელშეკრულების რეგისტრაციას თან ახლავს ნაკლები რისკი. თუმცა, შეთანხმება შეიძლება მოულოდნელად შეწყდეს სამთავრობო ორგანოების მიერ, თუ დარღვევები გამოვლინდება განვითარების პროცესში. მიუხედავად ამისა და იმის მიუხედავად, რომ ბინის ღირებულება უნდა გადაიხადოს მშენებლობის დასრულების თარიღამდე, DDUs შეადგენს მშენებარე საცხოვრებლის დაახლოებით 55%-ს.

საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულების გაფორმებით აქციონერს შეუძლია შეიძინოს ბინა უფრო დაბალ ფასად, ვინაიდან საბოლოო ფასში არ შედის დღგ-ს 18%. უფრო მეტიც, ხელშეკრულება იდება არა სახლის მშენებლობის და ექსპლუატაციაში გაშვებამდე, არამედ უფრო ხანგრძლივი ვადით (20 წლამდე). საბინაო კოოპერატივები ხასიათდება დაბალი საიმედოობით, მაგრამ მნიშვნელოვნად იაფი საცხოვრებლით. ბინის შეძენის ეს მეთოდი ახალი შენობების 35%-მდეა.

მოდით შევხედოთ საბინაო კოოპერატივების და საზოგადოებრივი საბინაო კოოპერატივების დადებით და უარყოფით მხარეებს შედარებით ცხრილში.

თითოეული მოქალაქე თავად განსაზღვრავს ბინის შესაძენად ყველაზე მოსახერხებელ გზას. საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანებამდე ან კერძო ხელშეკრულების დადებამდე გირჩევთ, გაიაროთ კონსულტაცია ადვოკატთან.

ზოგიერთი დეველოპერი, რომელიც მუშაობს საბინაო კოოპერატივის სქემით, სთავაზობს აქციონერებს, გადაიტანონ მშენებლობა საბინაო კოოპერატივიდან DDU-ზე. მოდით განვიხილოთ ასეთი თარგმანის იურიდიული ასპექტები.

მოქალაქეებისგან თანხების მოსაზიდად მშენებლობისთვის DDU-ს ქვეშ, თქვენ უნდა გქონდეთ დეველოპერის სტატუსი. ეს სტატუსი შედგება ორი ელემენტისგან - მიწის უფლება და მშენებლობის ნებართვა. 2011 წლიდან მსგავსი მოთხოვნები დაწესდა საბინაო სამშენებლო კოოპერატივებზე - საბინაო კოდექსის დებულებების შესაბამისად, საბინაო კოოპერატივს უნდა ჰქონდეს დეველოპერის სტატუსი, მიწის ნაკვეთი და მშენებლობის ნებართვა. მანამდე, ამ ცვლილებების შემოღებამდე, ლეგალური იყო სხვა სქემა - როდესაც საბინაო კოოპერატივს არ ჰქონდა მიწის უფლება და იგი მოქმედებდა მხოლოდ როგორც ინვესტორი, ერთგვარი „საფულე“, რომელშიც იზიდავდა აქციონერთა ფული. მოზიდული თანხები შემდგომში გადაეცა პირდაპირ დეველოპერს საინვესტიციო ხელშეკრულებით. ეს სქემა დღესაც გამოიყენება, მაგრამ 2011 წელს განხორციელებული ცვლილებების გათვალისწინებით, ის საკანონმდებლო ჩარჩოს მიღმაა.

სამშენებლო კოოპერატივიდან საცხოვრებელ კორპუსში გადატანისას ჩვენ ვხედავთ მოვლენების განვითარების ორ მთავარ სცენარს.

თუ დეველოპერი რჩება კოოპერატივად

ასე რომ, პირველი ვარიანტი, უმარტივესი, არის ის, რომ საბინაო კოოპერატივსა და აქციონერს შორის ურთიერთობაში ახალი მსახიობები არ გამოჩნდებიან. დეველოპერი იქნება საბინაო კოოპერატივი, საბინაო კოოპერატივის წევრი დატოვებს კოოპერატივს და მის მიერ შეტანილი შენატანი ჩაირიცხება DDU-ს ანგარიშზე. ამ შემთხვევაში, ფორმალურად, საბინაო კოოპერატივს შეუძლია იმოქმედოს როგორც დეველოპერი DDU-ს ქვეშ, ასევე როგორც კოოპერატივი წილი შენატანის ხელშეკრულებით, რადგან მიწა რჩება საბინაო კოოპერატივის საკუთრებაში და კოოპერატივს აქვს მშენებლობის ნებართვა. ზოგადად, ფორმალურად ასეთი სქემა არ ეწინააღმდეგება კანონს.

თუმცა, საბინაო კოოპერატივმა შეიძლება მოითხოვოს დამატებითი გადასახადი აქციონერისგან კერძო პარტნიორობის ხელშეკრულების გაფორმებისთვის - გადახდილი წილის შენატანები შედის ხელშეკრულების ფასში, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ ისინი სრულად დაფარავს ამ ფასს. საბინაო კოოპერატივებისა და საერთო საცხოვრებელი კოოპერატივების მშენებლობა ერთ სახლში არ ეწინააღმდეგება კანონს; მთავარი ის არის, რომ საბინაო კოოპერატივს აქვს დეველოპერის სტატუსი.

როგორც წესი, საბინაო კოოპერატივიდან საერთო საბინაო კოოპერატივზე გადასვლისას დეველოპერი მაინც სხვა ორგანიზაცია აღმოჩნდება. მას აქვს როგორც მშენებლობის ნებართვა, ასევე უფლება მიწის ნაკვეთზე. სწორედ მან შექმნა კოოპერატივი 214-FZ-ით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობის თავიდან ასაცილებლად. სამშენებლო ბაზარზე საბინაო კოოპერატივებიდან საერთო საბინაო კოოპერატივებზე გადასვლის დაახლოებით 95% ამ გზით ხდება.

რაც შეეხება ფულს? საბინაო კოოპერატივებიდან DDU-ზე გადასვლის გაანგარიშების სქემა

ზოგიერთი საბინაო კოოპერატივი, DDU-ზე გადაცემისას, მოქალაქეს გასცემს თამასუქს წილის ოდენობით. ეს კანონპროექტი შემდეგ მიიღება დეველოპერის მიერ DDU-ს ქვეშ ანგარიშსწორების განხორციელებისას. თუმცა, დდუ-ის ზედნადების გადახდის კანონიერება ეჭვს ბადებს. ფედერალური კანონი No214 ადგენს, რომ დეველოპერს აქვს უფლება მოაგროვოს თანხა მოქალაქეებისგან, მაგრამ კანონი არ ადგენს, თუ როგორ უნდა მოხდეს მისი მოზიდვა. თუმცა, 214 ფედერალური კანონის ზოგიერთმა დებულებამ შეიძლება მიგვიყვანოს დასკვნამდე, რომ იგი გულისხმობს გადახდას ფულში და არა ფასიან ქაღალდებში. კანონი გვეუბნება, რომ DDU-ს ფასი არის თანხა, რომელიც უნდა გადაიხადოს აქციონერმა და რომ ფასი იხდის ერთჯერადი ან პერიოდული გადახდების განხორციელებით. ამავდროულად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ადგენს, რომ გადახდა ხდება ნაღდი ან უნაღდო ანგარიშსწორებით. კუპიურა, თავის მხრივ, არ არის გადახდის ფორმა (არც ნაღდი და არც უნაღდო). კუპიურა არის უსაფრთხოების დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს სესხის არსებობას. ირკვევა, რომ დდუ-ს ფასის ნაწილის კუპიურებით გადახდა შეუძლებელია ამ სფეროში, პრინციპში მიუღებელია. თუმცა, პრაქტიკაში, ეს გაანგარიშების ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული მეთოდია.

თუ იგივე საბინაო კოოპერატივი მოქმედებს როგორც ახალი დეველოპერი DDU-ს ქვეშ, შესაძლებელია პრეტენზიების კომპენსირება. აქციონერს აქვს მოთხოვნა საბინაო კოოპერატივისაგან დააბრუნოს შეტანილი წილი შენატანები, ხოლო საბინაო კოოპერატივს აქვს მოთხოვნა მისგან გადაიხადოს ფასი DDU-ით. შესაბამისად, ვინაიდან ორივე ეს მოთხოვნა ერთგვაროვანია (ფულადი) და ურთიერთ მიმართულია, დასაშვებია მათი სრულად ან ნაწილობრივ ანაზღაურება. თუ ახალი ორგანიზაცია ჩართულია როგორც დეველოპერი, მაშინ ოფსეტური განსახორციელებლად აუცილებელია ამ ორგანიზაციას ჰქონდეს ვალი აქციონერთან. ამ მიზნით, მაგალითად, შეიძლება გამოყენებულ იქნას სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული ვალის გადაცემის მექანიზმი. დავალიანების გადასაცემად აუცილებელია კრედიტორის (აქციონერის) ინფორმირება და მისი თანხმობის მიღება, შესაბამისად, დიდი ალბათობით, აქციონერს მოეთხოვება დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება DDU-ს დადებამდე. ვალის გადაცემის ხელშეკრულება. ნებისმიერ შემთხვევაში, გადახდილი აქციების შენატანების კომპენსაციის ასეთი სქემა ყველაზე აშკარაა კანონიერებიდან.

მიიღეთ უფასო კონსულტაცია ტელეფონით

ვინ სარგებლობს ამით?

და ბოლოს, მოდით ვთქვათ ორიოდე სიტყვა სამშენებლო სკოლამდელი აღზრდის სქემაზე გადატანის უპირატესობებზე. აქციონერისთვის სარგებელი აშკარაა - კაპიტალის ურთიერთობები დეტალურად რეგულირდება ფედერალური კანონით -214, კანონი აქციონერებს უზრუნველჰყოფს მათი უფლებების მნიშვნელოვან გარანტიებს.

მაგრამ რა აზრი აქვს დეველოპერს საბინაო კოოპერატივიდან საცხოვრებელ კორპუსში გადასვლას? ყოველივე ამის შემდეგ, მისთვის DDU ძირითადად არის დამატებითი ტვირთი და აქციონერების წინაშე პასუხისმგებლობის რისკი, ხოლო საბინაო კოოპერატივში აქციონერი პრაქტიკულად ვერაფერს წარუდგენს კოოპერატივს, რადგან კოოპერატივი თავად ადგენს თამაშის წესებს თავის წესდებაში და კანონი პრაქტიკულად არანაირად არ არეგულირებს მის საქმიანობას. 2015 წლის 13 ივლისს მიღებულ იქნა კანონი საბინაო კოოპერატივების სამართლებრივ სტატუსში ცვლილებების შესახებ. კერძოდ, ერთ საბინაო კოოპერატივს ახლა არ შეუძლია ერთზე მეტი სახლის აშენება და ასევე ვერ ააშენებს სახლს, რომელიც 3 სართულზე მაღალია. თუმცა, საბინაო კოოპერატივების უმეტესობა უკვე აშენებს ერთ ან თუნდაც რამდენიმე შენობას 3 სართულზე მეტი. ამ შემთხვევებისთვის კანონი ადგენს, რომ საბინაო კოოპერატივი, რომელიც აშენებს რამდენიმე სახლს ან 3 სართულზე მაღლა სახლს, ვერ მიიღებს ახალ აქციონერებს, სანამ ყველა ობიექტი ამოქმედდება. რამდენად წამგებიანია ეს საბინაო კოოპერატივის სქემით მოქმედი კომპანიებისთვის, აშკარაა, რადგან მომავალში აქციონერებისგან თანხის შეგროვება უკანონო იქნება. ამიტომ, ალბათ, ბევრმა მათგანმა გადაწყვიტა ემოქმედა „პროაქტიულად“ და დაიწყო აქციონერებისთვის DDU-ში შესვლის შეთავაზება.

ზოგადად, სამშენებლო პროექტის გადატანა საბინაო კოოპერატივიდან საჯარო საბინაო კოოპერატივზე სავსებით შესაძლებელია იურიდიული თვალსაზრისით და აქციონერის სტატუსი გაცილებით მომგებიანია, ვიდრე მეწილის სტატუსი. თუმცა, ასეთი თარგმანით აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ იმას, თუ რა სქემით ხორციელდება იგი და შეესაბამება თუ არა კანონს, რათა თავიდან ავიცილოთ პრობლემები მომავალში. და რა თქმა უნდა, გაანალიზეთ დეველოპერის მიერ ხელმოწერისთვის შემოთავაზებული კონტრაქტი.

ბინის შეძენა შეგიძლიათ DDU-სთან ან საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულების გაფორმებით, რომელთა შორის განსხვავებები რეგულირდება ფედერალურ დონეზე 2004 წელს დამტკიცებული No214, No215 კანონებით.

სახლის შეძენის გზები

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება (DPA) გულისხმობს, რომ მომხმარებელი ინვესტირებას ახდენს საკუთარ ფულზე და უფლება აქვს შემდგომში მოითხოვოს დეველოპერისგან ბინა ფასიანი კვადრატული მეტრის ოდენობით.

საბინაო სამშენებლო კოოპერატივთან (HBC) ხელშეკრულების დადება უფრო სარისკო მეთოდია, რადგან შემოტანილი თანხა არის ამ კოოპერატივის წევრობის წილის გადახდა და არ იძლევა გარანტიას მშენებლობის დასრულების შედეგად მასში ბინის მიღებაზე.

საბინაო კოოპერატივებთან ან საჯარო საბინაო კოოპერატივებთან დადებულ ხელშეკრულებებს ერთადერთი მსგავსება აქვს - მათზე ხელმოწერილი მოქალაქეების სურვილი, მიიღონ საკუთრება ბინაზე.

კონტრაქტების დამახასიათებელი ნიშნები

მნიშვნელოვანი განსხვავება საბინაო კოოპერატივსა და DDU-სთან შეთანხმებას შორის მდგომარეობს იმ შედეგებში, რომლებიც წარმოიქმნება მისი ხელმოწერის შემდეგ: შემთხვევით შერჩეულ კოოპერატივში გაწევრიანება ზრდის აქციონერის თაღლითური სქემის მსხვერპლი გახდეს. ეს შეთანხმებები განსხვავდება სხვა გზებით:

მნიშვნელოვანი! დამატებითი ხელშეკრულებების გაფორმება, რომლებიც არ შეესაბამება ძირითადი წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულების პირობებს, სავალდებულო არ არის. საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა დარწმუნდეთ, რომ დეველოპერმა ჩამოწერა პუნქტი, რომელიც გამორიცხავს 1 მ2 ღირებულების გაზრდის შესაძლებლობას.

კაპიტალის და აქციების მშენებლობის მახასიათებლები

აქციონერად ან აქციონერად საცხოვრებლის შეძენის დადებითი და უარყოფითი მხარეები შემდეგია:

Rosreestr-თან ხელშეკრულების რეგისტრაცია მშენებლობის დაწყებამდე ხანგრძლივი პროცესია, მაგრამ გამორიცხავს ერთი ბინის გაყიდვის შესაძლებლობას რამდენიმე აქციონერის ხელში. საბინაო კოოპერატივების მეშვეობით გარიგების განხორციელებისას არ არის იშვიათი ორი ან მეტი მფლობელის არსებობა.

აქციონერისგან 1 მ2-ზე საბოლოო ფასი არ განსხვავდება საწყისისგან, მაგრამ აღემატება კოოპერატივის წევრის საკუთრებაში არსებული იმავე ფართის ბინის ღირებულებას.

1 მ2-ის ფასის დადგენის შემდეგ, დეველოპერს არ აქვს უფლება შეცვალოს იგი საერთო მშენებლობის პირობებით. მისი მხრიდან წინადადება დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებაზე, რომელიც ითვალისწინებს 1 მ2-ის ღირებულების გაზრდას, აქციონერმა შეიძლება უარყოს სამართლებრივი საფუძველი. უფრო მეტიც, ასეთ ვითარებაში პირს, რომელმაც ხელი მოაწერა DDU-ს, უფლება აქვს მოითხოვოს ძირითადი ხელშეკრულების შეწყვეტა, უკვე გადახდილი თანხის დაბრუნება და ჯარიმის გადახდა.

საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულების პირობების მიხედვით, მის თავმჯდომარეს შეუძლია სახლის მშენებლობის ნებისმიერ ეტაპზე 1 მ2-ზე ფასი გაზარდოს საბინაო კოოპერატივის სხვა წევრებთან შეთანხმებით.

სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების ვადების დარღვევა ფინანსურად წამგებიანია დეველოპერისთვის DDU-ს ხელმოწერისას, რადგან ეს აქციონერს უფლებას აძლევს მოითხოვოს ჯარიმის გადახდა დაგვიანების ყოველი დღისთვის. კანონი ითვალისწინებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაზე მხოლოდ 2 თვეს, რომლის განმავლობაშიც დეველოპერი ვალდებულია მოაგვაროს ყველა სამართლებრივი საკითხი და უზრუნველყოს მესაკუთრეებს ბინები. სახლის გადაცემის ვადის გაგრძელების შესახებ დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება მეწილის უფლებაა და არა მისი ვალდებულება.

ამ საკითხში კაპიტალში მონაწილეობა უკეთესია, ვიდრე საბინაო კოოპერატივში გაწევრიანება, ვინაიდან საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს სახლის მშენებლობის დაწყებისა და დასრულების მკაფიო თარიღებს. შესაბამისად, დეველოპერს ასევე არ ეკისრება ფინანსური ხარჯები ჯარიმების სახით.

აქციონერსა და აქციონერს შორის განსხვავება ასევე მდგომარეობს იმაში, რომ კარგი სამშენებლო კოოპერატივები თავიანთ წევრებს აწვდიან განვადებით, რაც არ არის დამოკიდებული იმაზე, სახლი მიტანილია თუ მშენებარე. აქციონერი შეზღუდულია ამ უფლებით და ვალდებულია გადაიხადოს მთელი თანხა სამშენებლო სამუშაოების დასრულებისას.

DDU-ს მიხედვით საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დაწყების დროს პროექტი დამტკიცდა და მიღებული იქნა ყველა სანებართვო დოკუმენტაცია. ეს არის გარანტია იმისა, რომ სახლის ექსპლუატაციაში შესვლისას სართულების რაოდენობა და გაფართოების არსებობა/არარსებობა შეესატყვისება თავდაპირველად დადგენილ პირობებს.

როგორი იქნება კოოპერატივის სახლი, მისი წევრები კენჭისყრით წყვეტენ. თუმცა, თუ საჭიროა დამატებითი აქციონერების მოზიდვა, სახლი შეიძლება დასრულდეს ერთი სართულით ზემოთ ან ერთი შესასვლელით უფრო დიდი, ვიდრე თავდაპირველად იყო შეთანხმებული.

აქციის ხელშეკრულება ნათლად განსაზღვრავს მისი შეწყვეტისა და სახსრების დაბრუნების სავალდებულო პირობებს, რაც ართულებს აქციონერს დეველოპერთან ურთიერთობის შეწყვეტას. საბინაო კოოპერატივთან ხელშეკრულების გაფორმებისას ჩნდება სხვა ხარვეზები: ასეთი ქონების ხელახალი გაყიდვა მძიმეა, რადგან ახალ მფლობელს აიძულებს შეუერთდეს კოოპერატივს.

საკუთრების მოწმობის მიღებამდე უნდა განხორციელდეს ბინის საკონტროლო აზომვა BTI თანამშრომლის მონაწილეობით. აქციონერის შემთხვევაში, დამატებითი კვადრატული მეტრი უნდა გადაიხადოს მის მიერ უშეცდომოდ.

თუ თქვენ მიიღებთ ბინას საერთო ხელშეკრულებით, მაშინ თუ არსებობს განსხვავებები გადახდილ და მიღებულ კვადრატულ მეტრებში, შესაძლებელია:

• განაცხადოს უარი ამ საცხოვრებელზე საკუთრების უფლების მოპოვებაზე ჯარიმის შემდგომი მოთხოვნით;
• გადაიხადოს დამატებითი კვადრატული მეტრი და ასევე მოითხოვოს ჯარიმის გადახდა;
• მიუთითეთ დეველოპერს მშენებლობის დროს დაშვებულ შეცდომებზე და მოითხოვეთ ბინის ღირებულების შემცირება ისე, რომ თანხებში სხვაობა თანაბარი იყოს.

საცხოვრებელი კორპუსის ერთობლივი მშენებლობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებამდე მნიშვნელოვანია:

ფორმა შეიცავს ყველა ინფორმაციას დეველოპერის შესახებ, რომლის შემოწმებაც უკეთესია;

ხელშეკრულებას ეწოდა მხოლოდ „კაპიტალი მონაწილეობის ხელშეკრულება“;

მასში მითითებული იყო ობიექტის მიწოდების თვე და წელი;

დოკუმენტის ტექსტი შეიცავდა სამშენებლო პროექტის დამახასიათებელ დეტალებს: სართულების რაოდენობას, შენობის მიერ დაკავებულ ფართობს, ბინის მთლიან და საცხოვრებელ კადრებს;

გათვალისწინებული იყო პუნქტი, რომელიც განსაზღვრავს დეველოპერის საგარანტიო ვალდებულებებს;

ხელშეკრულების ოდენობა მითითებული იყო არა მხოლოდ ციფრებით, არამედ სიტყვებითაც.

საგულდაგულოდ უნდა იქნას შესწავლილი როგორც ხელშეკრულება, რომელიც გაფორმებულია საბინაო სამშენებლო კოოპერატივთან და თავად კოოპერატივთან. მნიშვნელოვანი ინფორმაციაა:

მისი დეტალები, რომლებიც დაგეხმარებათ გაიგოთ სხვა კონტროლირებადი ობიექტების, კოოპერატივის მუშაობის შედეგებისა და უშუალოდ მისი მონაწილეების შესახებ;

ობიექტთა რაოდენობა, რომლებსაც თავმჯდომარე ერთდროულად მართავს: რაც მეტია, მით მეტია რისკები;

კოოპერატივი ფინანსური აღდგენის ან გაკოტრების ზღვარზეა;

აქვს თუ არა მას ამ ტერიტორიაზე სამშენებლო სამუშაოების ჩატარების ნებართვა;

სრული ინფორმაცია სამშენებლო მიწის ნაკვეთის შესახებ;

ობიექტის მახასიათებლები: სართულების რაოდენობა, ბინის კვადრატული ფართი;

კოოპერატივის მოვლა-პატრონობის ყოველთვიური შენატანის ოდენობა;

შედეგები აქციონერისთვის, თუ მშენებლობა არ დასრულდება.

ნებისმიერ ეტაპზე შესაძლებელია წილის ხელშეკრულებიდან წილის ხელშეკრულებაზე გადასვლა, რისი ძირითადი მიზეზიც უმეტეს შემთხვევაში დეველოპერი კომპანიის გაკოტრებაა. კოოპერატივიდან გასვლა და იგივე ობიექტისთვის DDU-ს დადება ძალზე იშვიათია.

ყურადღება! კანონმდებლობის ბოლო ცვლილებების გამო, ამ სტატიაში არსებული სამართლებრივი ინფორმაცია შესაძლოა მოძველებული იყოს!

ჩვენს ადვოკატს შეუძლია გაგიწიოთ რჩევა უფასოდ - დაწერეთ თქვენი შეკითხვა ქვემოთ მოცემულ ფორმაში:

ნებისმიერ კომპანიას, რომელიც დაკავებულია შენობების მშენებლობით, შეუძლია მოიზიდოს საბინაო კოოპერატივების ან საზოგადოებრივი საბინაო კოოპერატივების დახმარება მათი მუშაობის შედეგების განსახორციელებლად. მაშ, მოდით გაერკვნენ, რა არის საბინაო კოოპერატივები და სკოლამდელი აღზრდის კოოპერატივის საზოგადოებები?

საერთო მშენებლობა არის ინვესტიციის სახეობა, როდესაც დეველოპერები იღებენ პასუხისმგებლობას მრავალბინიანი კორპუსების დროულ მშენებლობაზე. მშენებლობის დასრულებისთანავე უნდა მიიღონ თანხმობა მის ექსპლუატაციაში გაშვებაზე და ბინა გადასცენ იმ პირს, ვინც მათთან ხელშეკრულება დადო.

საბინაო კოოპერატივის მეწილის ვალდებულება— მიიღე სახლი, გადაიხადე საჭირო თანხა ხელშეკრულების მიხედვით.

საბინაო კოოპერატივები გარკვეულწილად განსხვავებულად არის სტრუქტურირებული. ეს არის ნებაყოფლობითი საზოგადოება, რომელიც დაინტერესებულია საცხოვრებელი ფართის აშენებით. მყიდველი ბინის შეძენისას ხდება აქციონერი. როდესაც მას საბინაო კოოპერატივიდან გადასცემენ ცნობას, რომ შენატანი გადახდილია, მას შეუძლია დაარეგისტრიროს საკუთრების საკუთრება.

მინდა აღვნიშნო, რომ ორივე შემთხვევაში უნდა გაფორმდეს საბინაო კოოპერატივი და საჯარო საბინაო კოოპერატივის ხელშეკრულება. ამ დოკუმენტებს შორის განსხვავება ისაა, რომ ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის სახელმწიფო ადმინისტრაციაში.

დეველოპერები და აქციონერები: განმარტება

სანამ გადაწყვეტთ, უკეთესია თუ არა საერთო სამშენებლო თუ საბინაო კოოპერატივები, აუცილებელია გავიგოთ რას ნიშნავს ეს 2 ცნება. საბინაო კოოპერატივების შემქმნელები არიან პირები ან ორგანიზაციები, რომლებიც სრულად არიან პასუხისმგებელი ნებისმიერი უძრავი ქონების შეკეთების, მშენებლობის ან რეკონსტრუქციის პროცესზე. არ აქვს მნიშვნელობა ეს ქონება გაქირავებულია თუ გამოიყენება პირადი საცხოვრებლად.

დეველოპერები შეიძლება იყვნენ როგორც სამშენებლო კომპანიები, ასევე ინვესტორები. როგორც სამშენებლო კომპანიას, მათ კლიენტ-დეველოპერებს უწოდებენ. ისინი ახორციელებენ სამშენებლო სამუშაოებს.

აქციონერები მშენებლობასთან დაკავშირებული კიდევ ერთი კონცეფციაა. თუ ჩვენ ვიყენებთ იურიდიულ ცნებებს, მაშინ აქციონერები არ არიან ბინის ყიდვის მსურველები. და ადამიანები, რომლებსაც დეველოპერთან ერთად სურთ მშენებლობის დასრულება, ქონების გაყიდვა და შემდეგ შემოსავალი. ბინის ყიდვის მსურველებს მომხმარებლებს უწოდებენ.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, აქციონერები არიან პირები, რომლებიც ინვესტირებენ თავიანთ სახსრებს მშენებლობაშიგარკვეული ობიექტები. და მათ უნდა მიიღონ მათი განკარგვის უფლება ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლისთანავე.

ძირითადი განსხვავებები საბინაო კოოპერატივებსა და DDU-ებს შორის

რით განსხვავდება საცხოვრებელი კოოპერატივი სკოლამდელი აღზრდის შენობისაგან? განსხვავებები მდგომარეობს შეთანხმებების შინაარსსა და ტექსტში, ისევე როგორც ისეთ ცნებებში, როგორიცაა:

1. ხელშეკრულების შეწყვეტა.
2. მშენებლობის განვადება.
3. სამშენებლო სამუშაოების დრო.
4. მშენებლობის ღირებულება.
5. სახელმწიფო რეგისტრაცია.

Rosreestr-ში რეგისტრაცია არის სკოლამდელი განათლების წინაპირობა. ეს აუცილებელია იმისათვის, რომ უზრუნველყოს მონაწილეები განმეორებითი გაყიდვისაგან. საბინაო კოოპერატიულ ხელშეკრულებებს ასეთი დაცვა არ გააჩნია.

სკოლამდელი ასაკის ბავშვებისთვის შეძენილი საცხოვრებლის სრული ღირებულება უნდა დარეგისტრირდეს. მისი შეცვლა შეუძლებელია ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. საბინაო კოოპერატივებისთვის მშენებლობის ფასი შესაძლოა გაიზარდოს, თუ დეველოპერს დამატებითი ხარჯები შეექმნება.

გარდა ამისა, DDU მოითხოვს მკაფიოდ განსაზღვრულ ვადას, რომლის ფარგლებშიც ობიექტი აშენდება. დეველოპერები იხდიან ჯარიმებსა და ჯარიმებს, თუ ისინი არ დაიცავენ ამ ვადას. საბინაო კოოპერატივებს უბრალოდ არ აქვთ ეს პუნქტი.

მშენებლობის დასრულებამდე მყიდველს შეუძლია ისარგებლოს განვადებით, თუ დადებული აქვს DDU ხელშეკრულება. საბინაო კოოპერატივებსაც აქვთ განვადება, მაგრამ უფრო ხანგრძლივი ვადით. მაგრამ აქ უკვე მოქმედებს გარკვეული საპროცენტო განაკვეთი.

თუ DDU ხელშეკრულება შეწყდა, მყიდველმა უნდა დააბრუნოს მთელი თანხა სრულად. თანხები ასევე უბრუნდება საბინაო კოოპერატივებს, მაგრამ არაუმეტეს 85 პროცენტისა.

დაბოლოს, საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებების თანახმად, თავად დეველოპერები ვალდებულნი არიან მიაწოდონ ყველა საჭირო დოკუმენტი ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის ოფისს. და ეს უნდა გაკეთდეს ობიექტის განხორციელებამდე. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია სერთიფიკატებსა და კონტრაქტებზე ღია ხელმისაწვდომობის შენარჩუნება. საბინაო კოოპერატივები არ უნდა შეესაბამებოდეს ასეთ მოთხოვნებს.

ქვემოთ დეტალურად ვისაუბრებთ სკოლამდელი და საბინაო კოოპერატივების თავისებურებებზე.

წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულების მახასიათებლები

ამჟამად, საერთო სამშენებლო კონტრაქტები იყოფა ორ ტიპად:

1. ძველები მიღებული 2004 წლის 1 აპრილამდე.
2. ახლები მიღებული ამ თარიღის შემდეგ.

მეტი აქციონერის მოსაზიდად ახალი დოკუმენტებია საჭირო. ამ ხელშეკრულების გაფორმება ძველთან შედარებით იაფია. მაგრამ თავად პროგრამა უფრო საიმედო ხდება.

სანამ ხელს მოაწერთ, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ თქვენი მომავალი პარტნიორები. ეს ეხება წინა აშენებულ ობიექტებს და სხვა საოპერაციო შედეგებს. შენობის მშენებლობა უკანონოა, თუკი ეს მარტივი ინფორმაციაც კი აკლია. ასევე უნდა იყოს წარმოდგენილი სპეციალიზებული აქტები.

არსებობს კიდევ რამდენიმე წესი, რომლებიც მნიშვნელოვანია პოტენციური აქციონერისთვის:

1. აუცილებლად შეისწავლეთ პროექტის დოკუმენტაცია.
2. იგივე ეხება მიწის ნაკვეთის საკუთრებას, სადაც მშენებლობა მიმდინარეობს.
3. აუცილებელია მთელი ჯაჭვის მიკვლევა, თუ შენობას სხვა კომპანია ყიდის დეველოპერის სახელით.
4. თანხები ირიცხება DDU ანგარიშზე არა სალაროდან, არამედ ბანკის ერთ-ერთ ფილიალში პირადი ვიზიტის დროს.

DDU ხელშეკრულების მონაწილეები იღებენ შემდეგ სარგებელს:

1. დეველოპერს გარანტირებული აქვს ყველა საჭირო დოკუმენტაცია.
2. დეველოპერს არ აქვს უფლება ცალმხრივად შეცვალოს ფასი.
3. ზუსტად განსაზღვრული მოთხოვნები ჯარიმების გადახდისა და ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ.
4. სახლის გარანტია დეველოპერებისგან.

მაგრამ შეიძლება წარმოიშვას გარკვეული პრობლემები:

1. რეგისტრაციას შეიძლება დასჭირდეს სამი თვე ან მეტი. შესაბამისად ამ პროცედურის დასრულებამდე შეუძლებელია ბინისთვის საბუთების აღება.
2. მყიდველი იხდის ჯარიმებს სამშენებლო კომპანიას, თუ ის ცალმხრივად შეწყვეტს ხელშეკრულებას.
3. ყიდვის განვადება არსებობს, მაგრამ გაიცემა მაქსიმუმ 5 წელზე.
4. ყველა თანხა უნდა გადაიხადოთ მშენებლობის დასრულებამდე.

როგორ სწორად გავაფორმოთ წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება და რა დარღვევებია ყველაზე გავრცელებული:

საბინაო კოოპერატივების მახასიათებლები

საბინაო კოოპერატივებს აქვთ უფრო ხელმისაწვდომი ფასები, ვიდრე DDU-ები. მაგრამ ასეთი ხელშეკრულების გაფორმებისას მეტი რისკიც არსებობს. ურთიერთდახმარების ფონდი არის სახსრების ფონდი ყველასგან, ვინც დადო ხელშეკრულება ობიექტის მშენებლობის შესახებ. თანხები უნდა გადაიხადოთ ყოველთვიურად.

ამ სქემის მიხედვით საცხოვრებლის შეძენის უპირატესობები შემდეგი იქნება::

1. სწრაფი რეგისტრაცია. ხელშეკრულება არ საჭიროებს სახელმწიფო რეგისტრაციას.
2. სამშენებლო დოკუმენტებზე ღია წვდომა, თითოეული ეტაპის კონტროლი.
3. გრძელვადიანი განვადება.
4. შემცირდა კომუნალური გადასახადები იმის გამო, რომ აქციონერები იღებენ გარკვეულ მოგებას ფონდიდან.

ასევე არსებობს გარკვეული რისკები:

1. თუ მშენებლობის ვადები არ არის დაცული, თავად საბინაო კოოპერატივისთვის ჯარიმები არ არის.
2. ქონების ფასი შეიძლება გაიზარდოს ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში.
3. შეზღუდვები აქციების გადაყიდვაზე.

შემდეგ ვიდეოში ჩვენ გეტყვით, თუ როგორ უნდა შეიძინოთ ბინა საბინაო კოოპერატივში რისკის გარეშე:

ახლა, როდესაც გავიგეთ სკოლამდელი და საბინაო კოოპერატივებისა და მათი განსხვავებების შესახებ, მოდით ვისაუბროთ იმაზე, თუ რა არის უკეთესი აირჩიოს.

რა აირჩიოს?

არცერთი ტიპის ხელშეკრულება არ იძლევა გარანტიას სრულ დაცვას შესაძლო პრობლემებისგან.. სხვადასხვა მიზეზის გამო, შესაძლოა, მშენებლობის ვადა არ დაკმაყოფილდეს და ზოგჯერ თანხებთან დაკავშირებით პრობლემები წარმოიქმნას.

მხოლოდ დეველოპერის რეპუტაცია შეიძლება გახდეს დამატებითი გარანტია მათთვის, ვინც ირჩევს საბინაო კოოპერატივებს ან სკოლამდელ კოოპერატივებს. უმჯობესია აირჩიოთ კომპანიები, რომლებიც ბაზარზე ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში მუშაობენ და აქვთ ბრუნვის დიდი მოცულობის სახსრები.

საწარმოები აფასებენ თავიანთ რეპუტაციას, რადგან მის მოსაპოვებლად დიდი ძალისხმევა და დრო სჭირდება.

თქვენ უნდა აირჩიოთ ერთი ან სხვა ვარიანტი მხოლოდ თქვენი პირადი პრეფერენციებისა და შესაძლებლობების საფუძველზე. თითოეულ ვარიანტს აქვს რისკები. მაგალითად, თუ თქვენ მონაწილეობთ საბინაო კოოპერატივში, შეგიძლიათ დაიწყოთ ბინაში ცხოვრება, მაშინაც კი, თუ დავალიანება ჯერ არ არის გადახდილი. ხელმისაწვდომია განვადება. და აქ სესხის აღება უფრო მომგებიანია. მაგრამ DDU-ს ასევე აქვს სერიოზული უპირატესობები სახელმწიფო რეგისტრაციის სახით.

DDU თუ საბინაო კოოპერატივი? ჩვენ განვსაზღვრავთ თითოეული დაფის რისკებს: