Hay dos formas: oficialmente, cuando se concluye un contrato que tiene plena fuerza legal, y de manera informal, cuando no se redacta un acuerdo. Al elegir la primera opción, es obligatorio pagar un impuesto, cuyo importe está determinado por el Código Fiscal de la Federación de Rusia.
En el segundo caso, ni el dueño del inmueble ni su inquilino están protegidos por la ley. Además, si alquila una vivienda sin contrato y se descubre el hecho, se le impondrá una multa y, en algunos casos, incluso se podrá asumir responsabilidad penal.
¿Qué es la entrega ilegal?
Si un apartamento se alquila de acuerdo con las normas legislativas, su propietario debe necesariamente calcular el impuesto sobre los ingresos recibidos en forma de alquiler. La ley define el alquiler de un apartamento como uno de los tipos de actividad empresarial. El inquilino también tiene responsabilidades; en particular, está obligado a registrarse en el espacio alquilado.
Si una propiedad se alquila ilegalmente, las partes de la transacción no lo notifican a las autoridades supervisoras.
Para referencia: El primer precedente judicial con sentencia en una causa penal contra el propietario de un apartamento se produjo en 2009. Enlace a los medios.
leyes
Las relaciones entre las partes que surgen cuando una propiedad de vivienda se proporciona para uso temporal a título reembolsable se describen en el Código Civil de la Federación de Rusia, capítulos 34 y .
Otro documento que regula este tipo de transacciones inmobiliarias es el Código Tributario, ya que de acuerdo con el contrato de alquiler, el propietario del inmueble recibe ingresos por el alquiler, es decir, la relación es de carácter reembolsable.
Dependiendo de la situación jurídica del propietario del apartamento, los ingresos están sujetos a impuestos:
- De conformidad con el Capítulo 23 del Código Fiscal de la Federación de Rusia: impuesto sobre la renta de las personas físicas.
- De conformidad con el Capítulo 25 del Código Fiscal de la Federación de Rusia: impuesto sobre la renta de sociedades.
- De conformidad con los Capítulos 26 parte 2 y 26 parte 5 del Código Fiscal de la Federación de Rusia: impuestos determinados en el marco de regímenes fiscales especiales, incluido el sistema simplificado y de patentes.
Responsabilidad del propietario: ¿qué pasará?
Multas
Es bastante difícil demostrar que el propietario de una propiedad recibe ingresos ilegalmente, pero estos casos todavía ocurren.
El principal requisito del Servicio de Impuestos Federales será el requisito de pagar la deuda resultante mediante tasas presupuestarias. Esto se debe a que la principal infracción en el caso de alquiler ilegal de un apartamento es la ocultación de los ingresos recibidos en forma de alquiler percibido y el posterior impago del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Además, el infractor estará sujeto a las siguientes sanciones:
- Multa por impago de impuestos (artículo 122 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Su tamaño será el 20% del monto de la deuda. Puede aumentar hasta el 40% si se demuestra durante el juicio que la evasión fiscal se cometió intencionalmente.
- Multa por presentación tardía de la declaración 3NDFL a la autoridad fiscal (artículo 119 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). La fecha límite para presentar una declaración es el 30 de abril del año siguiente al año del informe. Se cobra el 5% por cada mes de retraso.
En la práctica judicial esto es lo que ocurre con mayor frecuencia.
Importante: La multa máxima posible es el 30% de la deuda total, la cantidad mínima es 100 rublos.
- Sanción por retraso en el pago del impuesto (artículo 75 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Calculado diariamente desde el último día de pago hasta el día en que efectivamente se realiza el pago.
Para determinar el monto de las sanciones acumuladas, es necesario multiplicar el monto de la deuda por el resultado obtenido de dividir la tasa de refinanciamiento actual por 300.
¡Atención! Si se vuelve a detectar una infracción, el importe de las multas se duplicará.
Código Penal de la Federación de Rusia
La responsabilidad penal se establece en caso de infracciones importantes de la legislación fiscal y se define en el artículo 198 del Código Penal de la Federación de Rusia. Los infractores pueden estar sujetos a:
- una multa de 100 mil a 300 mil rublos;
- trabajo forzoso por hasta 1 año;
- prisión de hasta 6 meses;
- prisión de hasta 12 meses.
La principal condición para el surgimiento de responsabilidad penal es el monto de la deuda tributaria impaga durante 3 años financieros de más de 600 mil rublos.
¡Importante! Si el propietario no está registrado como empresario individual y no paga los impuestos a tiempo, también puede ser considerado responsable en virtud del artículo 171 del Código Penal: actividad empresarial ilegal.
Según el artículo 171 del Código Penal de la Federación de Rusia, se pueden aplicar sanciones al propietario.:
- una multa de hasta 300 mil rublos o cualquier ingreso de terceros por un período total de hasta dos años;
- en caso de grandes volúmenes de fondos obtenidos ilegalmente (más de 100 mil por mes), el infractor puede estar sujeto a una multa de 50 mil rublos y a una restricción de libertad de hasta cinco años.
¿Dónde quejarse y denunciar infracciones?
Se debe notificar a las autoridades de supervisión. Lista de autoridades responsables:
- Sociedad gestora o HOA.
- Oficina de Asuntos Migratorios (puede presentar su solicitud aquí si el apartamento se alquila a ciudadanos extranjeros).
- Rospotrebnadzor. Este organismo gubernamental puede ayudar si en un apartamento alquilado ilegalmente no se cumplen las normas sanitarias establecidas por la legislación de la Federación de Rusia.
Para referencia: para que su queja sea considerada, debe proporcionar evidencia del hecho del alquiler ilegal: un contrato de arrendamiento o una copia del mismo, un acto de aceptación y transferencia de la propiedad, un recibo que confirme la recepción de fondos, etc.
Cómo presentar una queja
¡Importante! El texto de la denuncia debe estar redactado correctamente, en estilo empresarial. No se permite el uso de malas palabras. El texto no debe tener un color emocional pronunciado. La distorsión de los hechos también es inaceptable.
- Más adelante en el texto de la apelación, describa las pruebas disponibles de la violación.
- Al final de la página, asegúrese de poner su firma y descifrarla.
- Ingrese la fecha en que se presentó la denuncia.
¿Qué hacer si los vecinos alquilan un apartamento por días?
Es este formato de alquilar una propiedad el que causa más problemas a los demás residentes de la casa.
Procedimiento:
- Registre el cambio constante de personas que visitan el apartamento. Esto se puede hacer tomando fotografías y videos, recopilando declaraciones de testigos, manteniendo un registro de visitantes, etc.
- Llamar al policía local y a la policía por cualquier infracción de la ley por parte de los residentes (celebraciones ruidosas, música alta, etc.).
- Recopilar la máxima cantidad de evidencia necesaria para contactar a las autoridades gubernamentales supervisoras.
Cómo alquilar un apartamento sin consecuencias
Para evitar problemas con la ley debes:
- Celebrar un contrato de arrendamiento o alquiler.
- Para cada año de informe en el que se recibieron ingresos en forma de alquiler, el propietario del apartamento debe presentar una declaración de impuestos al Servicio de Impuestos Federales y pagar oportunamente los impuestos acumulados de acuerdo con ella.
Si, según los términos del contrato de arrendamiento, el período de residencia del inquilino es superior a 12 meses, dicho documento debe registrarse oficialmente en Rosreestr, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Si se sigue el procedimiento, las partes de la transacción no necesitan preocuparse por una posible responsabilidad administrativa y penal.
Antes de decidirse a alquilar un apartamento, estudie detenidamente el procedimiento para concluir dichas transacciones y la responsabilidad por el incumplimiento de las normas legales establecidas en la Federación de Rusia. Recuerde que las violaciones de las leyes fiscales amenazan al infractor con multas e incluso responsabilidad penal.
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Soy jubilado, no trabajo, soy discapacitado del grupo 2, quiero alquilar una habitación en un apartamento que me pertenece por derecho de propiedad. ¿Estoy obligado a pagar impuestos sobre mis ingresos o tengo beneficios fiscales?
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Respuestas de los abogados (1)
- Eduard Mirasov
Abogado, Sámara
Charlar
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¡Hola Natalia!
Por ley, las personas que reciben ingresos deben pagar el 13% de los ingresos recibidos (es decir, habiendo recibido 10.000 rublos por el alquiler de una habitación, si este costo no incluye los costos de servicios públicos, la persona debe pagar 1.300 rublos). de los grupos 1 y 2 tienen beneficios fiscales en una deducción fiscal de 500 rublos. Aquellos. habiendo recibido unos ingresos de 10.000 rublos. es necesario pagar impuestos por la cantidad de 9500 rublos. Pero aquí en la Federación de Rusia, incluida la ciudad de Samara, pocas personas pagan impuestos por el alquiler de una habitación o un apartamento.
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Foto del sitio t4ka.ru.
¿Es posible obtener exenciones fiscales al alquilar un apartamento y quién necesita abrir un empresario individual para tales actividades? FINANCE.TUT.BY publica la parte final de las respuestas del Ministerio de Impuestos y Derechos a las preguntas enviadas por nuestros lectores sobre el alquiler de apartamentos. Nuestra asesora fue la subdirectora del Departamento Principal de Impuestos de las Personas Físicas del Ministerio de Impuestos y Derechos, Svetlana Shevchenko.
Pregunta: Buenas tardes. Alquilo una casa y, durante algún tiempo, después de estudiar en la universidad, mi arrendador estuvo exento de impuestos debido a mi condición de joven especialista. Escuché que si al final de este estatus sigo trabajando en el puesto original al que me enviaron después de la universidad, el beneficio fiscal por alquilar un apartamento permanece. ¿Es tan? Pregunta: Alquilamos una habitación y entregamos un certificado al Servicio de Impuestos Internos que indica que el inquilino es un joven especialista. Exención de impuestos: ¿solo durante estos 3 años? Respuesta: De conformidad con el inciso 1.41 del inciso 1 del artículo 163 del Código Fiscal de Bielorrusia, los ingresos recibidos por el pagador por el alquiler (subarrendamiento) de locales residenciales a jóvenes especialistas y trabajadores jóvenes (empleados) están exentos del impuesto sobre la renta personal. Según el párrafo 5 del artículo 83 del Código de Educación, los graduados que trabajan por encargo son, durante el período de trabajo obligatorio por encargo, jóvenes especialistas o jóvenes trabajadores (empleados). Por lo tanto, si se pierde la condición de joven especialista, el pagador pierde el derecho a un beneficio en el impuesto sobre la renta para las personas físicas.
Pregunta: ¡Buenas tardes! Estoy de vacaciones y recibo prestaciones de cuidado infantil hasta por 3 años. También soy pensionista (soy abuela de un niño). Estoy pensando en alquilar un apartamento. Dígame si conservaré el derecho a las prestaciones por cuidado de niños hasta los 3 años y en qué condiciones. Respuesta: Para obtener respuesta a su pregunta, le recomiendo que se ponga en contacto con el organismo territorial de protección social correspondiente, cuya competencia incluye brindar aclaraciones sobre este tema.
Pregunta de Denis Poddubnyak: Soy dueño de una casa particular. ¿Puedo, como particular, alquilarlo a una persona jurídica o tendré que registrarme como empresario individual? ¿Y qué impuestos debo pagar en cuyo caso? Respuesta: Según el artículo 1 del Código Civil, la actividad empresarial, en particular, no incluye la actividad de arrendamiento (subarriendo) de locales residenciales, excepto la provisión de lugares para alojamiento a corto plazo. Por lo tanto, cuando se alquila una vivienda por un período prolongado, no es necesario registrarse como empresario individual.
A modo de referencia: a efectos fiscales, la actividad de arrendamiento de locales residenciales para alojamiento de corta duración incluye la actividad de arrendamiento (subarrendamiento) de locales residenciales en virtud de dos o más contratos celebrados en un año natural, cuya duración de cada uno de ellos no supere los quince días. .
Al alquilar un local residencial a una organización, el impuesto sobre la renta personal se paga sobre los ingresos recibidos a una tasa del 13 por ciento. La responsabilidad de calcular, retener y transferir el impuesto sobre la renta de las personas físicas al presupuesto en este caso se asigna a la organización como agente fiscal.
Pregunta: Hola, quiero alquilar camas separadas en un apartamento por un día o más. ¿Es suficiente abrir un empresario individual y cuántos impuestos hay que pagar?
Respuesta: La actividad de arrendamiento de locales residenciales para alojamiento de corta duración incluye la actividad de arrendamiento (subarrendamiento) de locales residenciales en virtud de dos o más contratos celebrados en un año natural, cuya duración de cada uno de ellos no exceda de quince días. Estas actividades son empresariales y requieren registro como empresario individual.
En relación con un apartamento alquilado a particulares por un día, un empresario individual es un contribuyente único. El empresario individual calcula de forma independiente el impuesto único mensualmente según los tipos impositivos establecidos en la localidad, en la ubicación del apartamento, por los Consejos de Diputados regionales y de la ciudad de Minsk, para cada habitación alquilada.
La declaración de impuestos (cálculo) del impuesto único se presenta a la autoridad fiscal en el lugar de registro a más tardar el primer día del mes de informe. El pago del impuesto único se realiza mensualmente a más tardar el primer día del mes de informe, y por parte de los empresarios individuales registrados por primera vez, a más tardar el día hábil anterior al día de dicha actividad.
Pregunta: ¿Es necesario registrar un empresario individual si alquila una casa de campo durante los meses de verano?Respuesta: La actividad de arrendamiento de locales residenciales para alojamiento de corta duración incluye la actividad de arrendamiento (subarrendamiento) de locales residenciales en virtud de dos o más contratos celebrados en un año natural, cuya duración de cada uno de ellos no exceda de quince días. Estas actividades son empresariales y requieren registro como empresario individual. En otros casos, no es necesario registrarse como empresario individual.
Pregunta de Dmitry Minsky: Dígame, ¿puedo ceder mi vivienda (préstamo preferencial), por un corto período de tiempo, para uso gratuito, es decir, sin recibir dinero por ella y, en consecuencia, sin celebrar un contrato? Respuesta: El inciso 1.20 del inciso 1 del Decreto del Presidente de la República de Bielorrusia de 6 de enero de 2012 N 13 "Sobre algunas cuestiones relacionadas con la prestación de apoyo estatal a los ciudadanos durante la construcción (reconstrucción) o adquisición de locales residenciales" establece que la provisión de viviendas locales (partes de los mismos) en virtud de un contrato de arrendamiento para locales residenciales de un parque de viviendas privado o en virtud de un contrato de arrendamiento para locales residenciales construidos (reconstruidos) o adquiridos con el uso de un préstamo blando, hasta que no se permita su reembolso total, y en casos excepcionales Los casos (mudanza a otra zona, divorcio, muerte del dueño de la propiedad o de un miembro de su familia, situación financiera y otros) se llevan a cabo con el permiso del distrito correspondiente, del órgano ejecutivo y administrativo de la ciudad, de la administración local sin el consentimiento. de los acreedores hipotecarios. El Decreto no contiene ninguna restricción respecto del suministro gratuito de viviendas.
Al mismo tiempo, para recibir una respuesta a la esencia de la pregunta planteada, le recomiendo que solicite aclaraciones al organismo administrativo local correspondiente, cuya competencia incluye controlar el cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto.
finanzas.tut.by
Hoy en día, no todo el mundo puede presumir de tener una vivienda propia.
Para esta categoría de ciudadanos, la legislación de la Federación de Rusia brinda la oportunidad de vivir en locales que en realidad pertenecen a otro propietario. Para registrar este tipo de transacción, es necesario celebrar un acuerdo.
El marco legislativo
Las normas que rigen las relaciones en virtud de dichos acuerdos son el Código Civil de la Federación de Rusia (capítulos 34 y 35), así como el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, que establece todos los derechos y obligaciones de ambas partes.
La ley de la Federación de Rusia estipula la necesidad de registrar un contrato de arrendamiento.
En primer lugar, dicho registro es necesario para consolidar los derechos y obligaciones de las partes y prevenir la aparición de conflictos.
En otras palabras, proteger a los participantes de consecuencias indeseables, como la rescisión anticipada del contrato.
¿Es necesario y cómo registrar una transacción?
Las partes, si son personas físicas, celebran contratos de alquiler y reciben los nombres:
- empleador, es decir, quien alquila directamente el local residencial;
- propietario- un ciudadano que posee derechos legales sobre una casa, apartamento u otra propiedad de alquiler.
Además, según dicho acuerdo, la parte contratante sólo puede ser una persona física.
Otro tipo de contrato se concluye con una entidad jurídica: un contrato de arrendamiento, con los nombres correspondientes de las partes: el inquilino y el arrendador.
Pero el local sólo puede utilizarse con fines residenciales. Por ejemplo, un empleado de una empresa que haya llegado hace mucho tiempo desde otra zona puede instalarse allí.
De hecho, ambos acuerdos definen un acuerdo sobre la provisión de propiedad para uso temporal.
Pero vale la pena entender que todavía existe una diferencia entre ellos.
Y si se concluye un contrato de arrendamiento entre ciudadanos en lugar de un contrato de alquiler, si alguna situación de conflicto se resuelve en los tribunales, puede declararse inválido.
Duración del contrato
Según el plazo, los contratos se pueden clasificar de la siguiente manera:
- Corto plazo. La mayoría de las veces, los locales se alquilan por días o por varios días.
- A largo plazo. Aquí el período de validez se fija específicamente: hasta 5 años. No hay posibilidad de prisión por un período más largo.
Si no se indica la duración del contrato, se considera celebrado por 5 años.
Pero sólo podrá rescindir el trato si avisa a la otra parte con antelación.
Es posible especificar en el propio contrato el plazo dentro del cual es necesario notificar la terminación de las relaciones entre los participantes.
Si no existe tal cláusula en el acuerdo, el tiempo de notificación es 3 meses antes de la fecha de terminación del contrato.
¿Cómo registrar la recepción de fondos?
El hecho del pago del alquiler y el alquiler de locales residenciales se registra mediante un documento oficial: un recibo. No existe ninguna forma de preparación estrictamente regulada por la ley.
Pero hay varias reglas importantes que se deben seguir:
- El recibo deberá ser elaborado por el arrendador. El método de compilación no es importante: puede escribirlo manualmente o por medios electrónicos. Pero hay que tener en cuenta que, en caso de desacuerdo, la primera opción será más ventajosa, ya que permitirá al tribunal ordenar un examen caligráfico.
- La redacción del documento en sí debe ser lo más precisa posible., ya que la presencia de borrones o correcciones puede provocar su pérdida de fuerza jurídica.
- Es necesario indicar información sobre las personas mencionadas en el recibo: apellido, nombre, patronímico, datos del pasaporte. También es necesario indicar la fecha de aceptación de los fondos, así como el monto y plazo por el cual se pagan.
No tiene sentido tener un recibo escrito a mano certificado por un notario: el documento ya tiene fuerza legal.
Pero cuando se utilizan medios electrónicos en el proceso de compilación e impresión en una impresora, lo mejor es recurrir a los servicios de un notario.
¿Qué impuesto de alquiler debo pagar en 2018?
Los tipos impositivos en Rusia son fijos. Pero dependen de la situación del propietario del local de alquiler.
Para individuos
Si el propietario de la vivienda es una persona física, deberá pagar el impuesto sobre la renta sobre las ganancias obtenidas por el alquiler de la vivienda.
Ingreso
En 2018, el propietario, que es ciudadano de la Federación de Rusia, paga un impuesto del 13% de las ganancias, es decir, el tipo estándar del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Si el propietario de un apartamento o casa vive en Rusia menos de 183 días al año o no es residente fiscal de la Federación de Rusia, paga impuestos a una tasa del 30% sobre las ganancias.
Tamaño
Como se ha mencionado anteriormente, el impuesto que gravará las rentas procedentes del alquiler de viviendas será del 13%.
Sin embargo, si se registra como empresario individual y solicita un régimen de pago de impuestos reducido, tendrá que pagar muchos menos impuestos.
Para personas discapacitadas
Pero el estado ofrece algunos beneficios a las personas discapacitadas del primer y segundo grupo.
Tienen derecho a una deducción fiscal de 500 rublos.
Se debe restar del importe de los ingresos por alquiler recibidos y los impuestos se deben calcular a partir del valor resultante.
a los militares
También es relevante el tema del alquiler de viviendas propiedad de un militar.
La ley prohíbe a estos ciudadanos hacer negocios, y es este punto el que suscita dudas entre muchas personas en esta profesión. Pero si estudias detenidamente todos los detalles, podrás comprender que el contrato de alquiler no implica actividad económica.
Sólo existe un ejercicio del derecho a poseer y disponer de bienes.
Esto significa que el militar puede ejercer su derecho. El tipo impositivo sobre este tipo de ingresos sigue siendo el mismo: 13%.
Pensionista
Existe la creencia generalizada de que los pensionistas que alquilan una vivienda no tienen que pagar impuestos por el alquiler. Esto es fundamentalmente incorrecto.
En la Federación de Rusia, los pensionistas sólo están exentos de impuestos sobre la propiedad. Pero pagan impuestos sobre la renta exactamente en las mismas cantidades que los demás.
Si alquilas una vez
Quienes alquilan un local por un día o incluso por unas horas también tienen dudas sobre la necesidad de pagar impuestos.
Vale la pena señalar que los pagos obligatorios al estado se realizan independientemente del tiempo durante el cual se alquila la vivienda.
1 hora o 1 día: si obtuvo ganancias con esto, debe hacer una contribución por el monto del mismo 13% de los ingresos.
Procedimiento de pago
Aquellas personas físicas que necesiten pagar impuestos deberán preparar y presentar una declaración de impuestos antes del 30 de abril inclusive.
Además, esto debe hacerse en el año siguiente al período impositivo ya vencido.
Puede presentar el documento personalmente, mediante apoderado, electrónicamente o incluso por correo. El pago debe realizarse a más tardar el 15 de julio.
Para empresarios individuales
Normalmente, los propietarios intentan registrar sus actividades como empresarios individuales para reducir la carga fiscal que pesan sobre ellos. Después de todo, es posible cambiar a un régimen fiscal simplificado, lo que ahorra dinero significativamente.
Sin embargo, antes de analizar este tipo de impuestos, deberíamos averiguar cómo pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Impuestos personales
Si un empresario individual decide pagar el impuesto sobre la renta y no cambiar a un sistema tributario simplificado, el monto del impuesto cobrado será del 13%, al igual que para las personas físicas.
USNO
Muchos propietarios sólo tienen un local "extra" del que pueden generar ingresos. Pero también hay quienes tienen varios de ellos, así como muchas personas que consideran que el impuesto sobre la renta personal es un tipo impositivo exorbitantemente alto.
Para hacer esto, un individuo debe registrarse como empresario individual con un sistema tributario simplificado.
La ventaja de estas acciones es la reducción del tipo impositivo al 6%.
Pero también existen algunas desventajas que conviene tener en cuenta a la hora de elegir este método de pago de impuestos:
- El procedimiento para registrar un empresario individual implica la recopilación de documentos. y el pago de la tasa estatal (para 2018: 800 rublos), y también lleva algo de tiempo.
- Los pagos de impuestos se pagan más de una vez al año, como ocurre con el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Es necesario realizar pagos anticipados trimestrales: el primero - antes del 28/04/2017, el segundo - antes del 28/07/2017, el tercero - antes del 30/10/2017. Y también calcular el impuesto para todo el año y pagarlo antes del 28/03/2018.
- Es necesario pagar una contribución fija al fondo del seguro., que asciende a 27.990 rublos, si alquila la vivienda usted mismo, sin contratar empleados, y los ingresos de este tipo de actividad no superan los 300.000. En ocasiones, en los casos de ingresos pequeños, este pago puede exceder el monto del impuesto pagado en. una tasa del 13%, lo que significa que esta forma de pago no será económicamente viable.
Patentar
Más rentable es el sistema de tributación de patentes, creado específicamente para empresarios individuales con el fin de simplificar su tributación.
Si aplica este sistema, además de adquirir una patente, solo tendrá que pagar primas de seguro. Un empresario de este tipo está exento del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
El período de validez de una patente varía y puede ser de 1 mes o 1 año.
La acción no es posible durante más de un año.
También es posible no llevar registros contables, pero llenar el Libro de Rentas es un requisito previo.
La tasa impositiva para PSN es fija y es del 6%. Pero el impuesto no se calcula sobre los ingresos reales del empresario individual, sino sobre la cantidad de ingresos potenciales anuales por el alquiler de locales residenciales.
Procedimiento de pago
Los pagos se realizan según dos escenarios, dependiendo de la duración de la patente.
A continuación se explica cómo pagar este impuesto:
- El período de validez es inferior a seis meses. El pago vence antes de la fecha de vencimiento.
- De 6 a 12 meses. Un tercio deberá pagarse antes de que expiren los 90 días naturales a partir de la fecha de compra, y los fondos restantes deberán pagarse antes de que finalice el período de validez.
Para personas jurídicas
Para las personas jurídicas, el proceso de presentación de una declaración y pago de impuestos no difiere mucho del procedimiento de pago de impuestos para los empresarios individuales. Sin embargo, considerémoslo con más detalle.
Tasas y tipos de impuestos
En el caso de una vivienda en alquiler por parte de una persona jurídica que aplica el sistema tributario simplificado, el principio de pago de impuestos difiere del caso de un empresario individual solo en que la declaración debe presentarse antes del 31 de marzo.
Pero si se aplica el régimen general, la empresa pagará el impuesto sobre la renta.
Para su correcto cálculo es necesario celebrar un acuerdo escrito, en el que se debe indicar el método de recepción de los pagos.
Estos pueden ser pagos mensuales o trimestrales. El tipo actual del impuesto sobre la renta de las sociedades es del 20% de los beneficios reales.
Tampoco debemos olvidar el IVA: 18% a favor del Estado.
También importa si el alquiler de locales residenciales es la actividad principal de la empresa. Esto determinará cómo se determinarán los ingresos: por ventas o por no ventas, lo que afectará el cálculo correcto de la ganancia para el pago de impuestos.
Procedimiento de pago
Una entidad jurídica debe presentar una declaración de impuestos a la autoridad fiscal correspondiente dentro de las cuatro semanas posteriores al final de cada trimestre, y una declaración anual debe presentarse antes del 28 de marzo del año siguiente.
¿Paga el inquilino?
Al celebrar un contrato remunerado, el empleador no está obligado a pagar ningún impuesto.
La única excepción es el caso en el que en el propio contrato se destaca una cláusula según la cual los impuestos del arrendador los paga quien alquila la propiedad.
Pero en virtud de un acuerdo de alojamiento gratuito, la oficina de impuestos puede exigir al inquilino que pague el 13% de la cantidad que "ahorró" del alojamiento gratuito y que, en el caso de una transacción pagada, el propietario tendría que pagar.
El importe se calcula a partir del alquiler de viviendas con condiciones similares. Naturalmente, esto no se aplica a la familia inmediata del propietario del apartamento.
¿Cuándo se debe realizar el pago?
La declaración de impuestos debe presentarse y pagarse antes del 30 de abril del año siguiente al año anterior.
Responsabilidad
Por cualquier acción que resulte en una violación de la ley, el autor es responsable. ¿Qué amenaza a los propietarios que no quieren pagar impuestos o no presentan una declaración a tiempo?
Consecuencias de la negativa a registrarse y pagar
Si el propietario se niega a registrarse y no paga el impuesto de alquiler, entonces asume la responsabilidad financiera:
- Si no se presenta la declaración de impuestos o se presenta fuera de plazo, el monto de la multa es del 5% del monto del impuesto no pagado por cada mes de retraso. Sin embargo, no se pueden cobrar más del 30%, ni menos de 1000 rublos.
- Si la obligación de pagar impuestos se incumple deliberadamente, multa del 20 al 40% del pago impago.
- Por incumplimiento significativo de las obligaciones tributarias, se prevé responsabilidad penal.
¿Qué sucede si envía su declaración a tiempo?
Si la declaración no se presentó a la oficina de impuestos a tiempo, entonces, de conformidad con el artículo 119 del Código Tributario, se impondrán sanciones por un monto del 5% del monto impago por cada mes parcial o completo de retraso.
La multa puede alcanzar hasta el 30% del importe.
Si no ha presentado una declaración y no ha pagado impuestos en grandes cantidades (más de 600.000 rublos, con la condición de que parte de los impuestos impagos supere el 10% del importe a pagar durante 3 años seguidos o más de 1,8 millones de rublos durante 3 años seguidos), se le impondrá una multa de entre 100.000 y 30.000 rublos o el importe de todos los ingresos recibidos durante un período de uno a dos años, o se le arrestará durante un máximo de seis meses o se le encarcelará hasta un máximo de seis meses. a 1 año.
Sin embargo, a veces es muy difícil echarle la mano a alguien que no paga impuestos sobre el alquiler de viviendas.
La mayoría de las veces esto sucede cuando los residentes no son muy dignos de confianza y los vecinos, indignados por su comportamiento, pueden informar sus sospechas sobre las actividades ilegales del propietario al oficial de policía del distrito.
Él, a su vez, recopila y documenta información sobre los inquilinos y el propietario de la propiedad, y si esta información puede usarse para confirmar la existencia de un alquiler ilegal, entonces el caso se remite al servicio de impuestos y luego puede terminar. En la corte.
Pero la práctica judicial muestra que teniendo sólo pruebas indirectas, en forma de declaraciones de vecinos, es muy difícil probar la recepción de ingresos ilegales.
Otra cuestión es si el Servicio de Impuestos Federales tiene en sus manos un contrato de arrendamiento formalizado. Entonces es casi seguro que los “desviados” tendrán que rendir cuentas según la legislación actual.
Preguntas
Hay varias preguntas frecuentes sobre los impuestos de ocupación. Intentemos responderlas.
¿Cómo no pagar?
Mucha gente está interesada en cómo evitar pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas. No hay forma de evadir legalmente esta responsabilidad.
Sin embargo, los contribuyentes sin escrúpulos han desarrollado muchos métodos:
- celebrar un contrato de arrendamiento gratuito, que en realidad es simplemente una ficción;
- representación de los inquilinos por sus familiares, y mucho más.
Cabe recordar que la ocultación de ingresos y el impago de impuestos conlleva responsabilidad financiera y, en algunos casos, penal.
¿Tengo que pagar si el contrato de arrendamiento es por 11 meses?
El impuesto se paga independientemente del período de alquiler. Sólo afecta a la obligación de registrar el contrato de arrendamiento.
¿Es necesario registrar contratos en el Servicio de Impuestos Federales?
Sí, un acuerdo celebrado por un período superior a 1 año está sujeto a registro.
¿Deben incluirse los servicios públicos en la declaración?
Sí, si el inquilino los paga en su totalidad. Pero si el pago se realiza únicamente según los medidores de los servicios realmente consumidos, entonces no es necesario incluir este elemento en la declaración.
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Sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de un apartamento, el ciudadano debe calcular y pagar impuestos al presupuesto. El tipo y el monto del pago dependen directamente de la condición del propietario: un individuo o un empresario individual. Consideremos con más detalle qué impuesto paga un ciudadano que no está registrado como empresario individual y qué impuesto paga directamente un empresario. Todos los datos se proporcionan teniendo en cuenta los cambios en la legislación para 2018.
Opciones para gravar los ingresos de viviendas de alquiler
- Impuesto sobre la renta personal – si el apartamento lo alquila un individuo o un empresario individual en OSNO;
- Impuesto único: si el empresario individual recibe un impuesto "simplificado";
- Patente: si el empresario individual utiliza PSN.
El apartamento lo alquila una persona física que no tiene la condición de empresario individual.
Al alquilar una vivienda y recibir ingresos por ello, una persona que no tenga la condición de empresario individual debe calcular y pagar al presupuesto del NFDL con los ingresos recibidos.
Licitación:
Actualmente, para 2018, la tasa del impuesto a la renta es:
- 13% - para ciudadanos que viven en Rusia más de 183 días al año;
- 30% - para ciudadanos que permanezcan en Rusia por menos del período especificado.
Así, si estuviste en el extranjero más de 183 días al año en el año en el que recibiste ingresos por el alquiler de un apartamento, tendrás que pagar impuestos a un tipo más alto.
Ejemplo
Krestyankin A.L. en 2015 permaneció en Rusia solo 100 días. En el año en cuestión percibió ingresos por el alquiler de dos apartamentos. Los ingresos totales ascendieron a 660 mil rublos. Teniendo en cuenta que en 2015 Krestyankin tenía la condición de no residente, tendrá que pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas a un tipo del 30%. Por tanto, el importe a pagar al presupuesto será 85.800 rublos:
660 mil rublos. * 13%
Declaración de ingresos recibida
Además de la obligación de pagar impuestos, un ciudadano que haya recibido ingresos del alquiler de una vivienda debe reflejar las ganancias recibidas en una declaración de impuestos en el Formulario 3-NDFL y presentarla a la autoridad fiscal en el lugar de su registro.
Fecha límite para la presentación del informe – hasta el 30 de abril el año siguiente a aquel en que se percibieron los ingresos. Para los ingresos recibidos en 2015, un ciudadano debe informar a tiempo hasta el 04 de mayo de 2016
Puede presentar una declaración de varias formas:
- Por su cuenta o por medio de su representante (con poder notarial);
- Por correo (enviando documentos en forma de correo certificado con una lista de archivos adjuntos);
- A través de canales de telecomunicaciones con firma digital electrónica.
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Al alquilar un apartamento, un empresario en una OSN también debe pagar el impuesto sobre la renta, pero, a diferencia de los individuos, los empresarios individuales en el régimen fiscal general deben realizar pagos por adelantado durante todo el año (según las notificaciones enviadas por el Servicio de Impuestos Federales) y pueden reducir los ingresos percibidos por deducciones profesionales. Los ciudadanos comunes no tienen derecho a reclamar deducciones profesionales.
Si la declaración no se presenta antes del 4 de mayo, el ciudadano será responsable de una multa del 5% del monto calculado en la declaración por cada mes de retraso, pero no más del 30% en total, ni menos. de 1.000 rublos.
El apartamento se alquila a empresarios individuales de forma simplificada.
Al alquilar un apartamento, un empresario individual paga impuestos sobre el objeto tributario seleccionado utilizando el sistema tributario simplificado. Existen 2 tipos para el sistema tributario simplificado:
- 6% - objeto “ingresos”;
- 15% - el objeto “ingresos menos gastos”.
Como regla general, los empresarios individuales que utilizan el sistema tributario simplificado aplican una tasa del 6% al alquilar una vivienda. Cabe señalar que los empresarios individuales que utilizan el "sistema simplificado" pueden reducir sus ingresos mediante las primas de seguros pagadas por "ellos mismos" en su totalidad y en un 50% si el empresario individual paga contribuciones por los empleados contratados.
Durante el año, los empresarios individuales deben pagar 3 anticipos al final de cada trimestre y, con base en los resultados del año, calcular el impuesto del último período impositivo:
- Se deben pagar anticipos para el 1er trimestre. hasta el 25 de abril;
- Durante medio año - hasta el 25 de julio;
- En 9 meses - el 25 de octubre;
- En un año hasta el 30 de abril del próximo año.
Ejemplo
Stepánov V.V. en 2015 aplicó el sistema tributario simplificado a una tasa del 6%. Recibió unos ingresos de 660 mil rublos por el alquiler de viviendas. Las contribuciones pagadas a fondos extrapresupuestarios en 2015 ascendieron a 22.261 rublos. Al final de cada trimestre, Stepanov tendrá que pagar al presupuesto. 17.339 rublos:
(660 mil rublos * 13%) – 22 261
Informes
La declaración al sistema tributario simplificado se presenta una vez al año, dentro de 30 de abril, siguiendo al que informa.
Un estudio exhaustivo del tema no siempre garantiza un resultado positivo.. En nuestro sitio web puedes gratis obtenga el asesoramiento más detallado sobre su problema por parte de nuestros abogados a través del formulario en línea o por teléfono en Moscu ( +7-499-938-54-25 ) Y San Petersburgo ( +7-812-467-37-54 ) .
El apartamento se alquila a un empresario individual según una "patente".
Al alquilar viviendas a empresarios individuales que tengan una patente, será necesario pagar un impuesto del 6% de los ingresos imputados establecidos por la ley para un determinado tipo de actividad.
La cantidad de ingresos potenciales está establecida por las regulaciones regionales, en particular, en Moscú, estos ingresos se determinan de conformidad con la Ley No. 53 del 31 de octubre de 2012. Según esta ley, los ingresos potenciales por alquilar un apartamento en Moscú dependen de la ubicación de la propiedad en alquiler y oscilan entre 210 mil rublos. hasta 10 millones de rublos en el año.
Cabe señalar que los ingresos indicados se calculan solo para un apartamento. Si son varios, el importe será correspondientemente mayor.
El plazo de la patente oscila entre 1 mes y un año.
Dependiendo del período por el cual se adquirió la patente, se determina el procedimiento de pago.
Si la patente se expide por un plazo inferior a seis meses, se deberá pagar antes de su vencimiento, y si es superior a 6 meses, entonces en dos pagos: 1/3 dentro de los tres meses siguientes a la fecha de su recepción y los 2 restantes /3 antes de la expiración de la patente.
Cabe señalar que el coste de una patente no puede reducirse mediante el pago de primas de seguro.
Los empresarios individuales no presentan informes sobre patentes.
Qué elegir para pagar menos
Comparemos las tres situaciones anteriores y determinemos en qué estatus el ciudadano tendrá que pagar menos.
Datos iniciales:
Listyev S.V. en 2015 alquiló su apartamento en el área metropolitana de Bibirevo (distrito municipal de Bibirevo) y recibió unos ingresos de 654.600.
- Como un individuo(sin registro como empresario individual) el monto del impuesto sobre la renta personal pagadero al presupuesto será 85.098 rublos (654 600 * 13%).
- Al aplicar el sistema tributario simplificado “ingresos”(solo para personas físicas registradas como empresarios individuales) el monto del impuesto pagado durante el año será 62.477 rublos(654.600 * 13%) - 22.261 (contribuciones de seguro obligatorio al Fondo de Pensiones y al Fondo del Seguro Médico Obligatorio).
- Costo de la patente(también sólo para empresarios individuales) durante un año será: 30.000 mil rublos. + 22.261 rublos. primas de seguros. Total: 52.261 rublos.
Como puede verse en el ejemplo, lo más rentable en esta situación sería la adquisición de una patente para la actividad de alquilar un apartamento, pero aquí hay que recordar que los ingresos imputados dependen directamente de la ubicación del inmueble que se alquila. y si, por ejemplo, el apartamento está ubicado en el Distrito Administrativo Central, el impuesto aumentará significativamente. Para cada situación, es necesario realizar un cálculo por separado, y nuestro abogado de turno en línea está listo para ayudarlo con esto.
El mercado inmobiliario de alquiler es tan grande que casi todas las personas han alquilado un apartamento o lo han alquilado. El alquiler es una parte integral de muchas de nuestras vidas. Algunos viven en apartamentos alquilados porque no tienen la posibilidad de comprar su propia vivienda, otros por razones ideológicas, para tener más movilidad, mientras que muchos viven sólo de los ingresos que reciben al alquilar un apartamento. En cualquier caso, esperamos que este artículo sea útil para muchos: intentaremos averiguar qué impuestos pagan el empleador y el propietario, si existen beneficios fiscales y cómo compensar sus pérdidas.
Reglas del juego
Inquilino: persona que alquila un apartamento o inquilino.
Arrendador – la persona que proporciona el apartamento o el arrendador.
Si el contrato de arrendamiento se concluye por un período de más de 1 año, está sujeto a registro estatal obligatorio. El arrendador está obligado a declarar y pagar el impuesto sobre la renta independientemente de si el contrato de arrendamiento está registrado o no.
El contrato de arrendamiento puede ser remunerado o gratuito. Al celebrar un contrato gratuito, el inquilino "no paga" el alquiler y, en consecuencia, el propietario "no recibe" ingresos. Este método para evitar el pago del impuesto sobre la renta es bien conocido por el servicio tributario, por lo que este acuerdo se aplica con mayor frecuencia solo a parientes cercanos. Si el acuerdo se concluye entre extraños, el inquilino está además obligado a pagar impuestos por una cantidad igual al alquiler de un apartamento similar (por analogía con un regalo).
Legislación
Código Civil de la Federación de Rusia:
Capítulo 18. Propiedad y otros derechos patrimoniales sobre locales residenciales (artículos 288-293);
Capítulo 20. Protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad (artículos 301 a 306);
Capítulo 27. Concepto y términos del contrato (Artículos 420 – 431);
Capítulo 35. Alquiler de locales residenciales (artículos 671 a 688);
Capítulo 36. Uso gratuito (Artículos 689 – 701).
Código Fiscal de la Federación de Rusia:
Capítulo 1. Legislación sobre impuestos y tasas y otros actos jurídicos reglamentarios en materia de impuestos y tasas (artículos 1 a 11);
Capítulo 23. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (artículos 207 – 233);
Capítulo 26.2. Sistema tributario simplificado (Artículo 346.11 – 346.25).
Código Penal de la Federación de Rusia:
Emprendimiento ilegal – Artículo 171;
Evasión de impuestos y (o) tasas por parte de un particular – artículo 198;
Ocultación de fondos o bienes de una organización o empresario individual, a expensas de los cuales se deben recaudar impuestos y (o) tasas - Artículo 199.2.
Ley Federal de 8 de agosto de 2001 N 129-FZ "Sobre el registro estatal de personas jurídicas y empresarios individuales".
Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 18 de noviembre de 2004 N 23 (modificada el 23 de diciembre de 2010) “Sobre la práctica judicial en casos de actividad empresarial ilegal y legalización (blanqueo) de fondos u otros bienes adquiridos por delincuentes significa” – sobre el alquiler de un segundo apartamento.
Impuestos para el arrendatario. ¿Debería ser emprendedor?
Por norma general, el propietario paga el 13% del impuesto sobre la renta sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de un apartamento. Si el propietario no vive en Rusia más de 6 meses al año, el impuesto es del 30%, ya que en este caso el propietario deja de ser residente fiscal.
Es posible que el propietario no pague el 13% del impuesto sobre la renta, sino el 6%. Para hacer esto, debe registrarse como empresario individual, indicar el tipo principal de actividad como alquiler de vivienda y seleccionar un sistema tributario simplificado con una tasa del 6%. Esta tasa se aplica a todos los ingresos que recibe un empresario de actividades comerciales. Hay dos tipos de tipos: 15 y 6%. Una tasa del 15% no es rentable para el propietario, ya que el 15% se paga de la diferencia entre los ingresos y gastos del empresario, y el propietario no tiene muchos gastos para el mantenimiento del apartamento. Los costos de renovación de un apartamento se pueden atribuir a los gastos del empresario, que reducirá la base imponible a una tasa del 15%, pero en la gran mayoría de los casos, una tasa del 6% es más rentable.
Si el propietario alquila sólo un apartamento, tiene derecho a elegir si quiere registrarse como empresario o no. Si el propietario posee varios apartamentos y los alquila, entonces es aconsejable que se registre como empresario individual, ya que dicha actividad puede considerarse una actividad comercial ilegal (esta es una cuestión muy subjetiva, ya que las autoridades fiscales no tienen una idea clara criterios para ello).
Organizar un empresario individual con un 6% es, por supuesto, más rentable para el propietario del apartamento que pagar el impuesto sobre la renta habitual del 13%, pero hay que tener en cuenta que el empresario debe presentar informes periódicamente (en lugar de tener que presentar un declaración de impuestos anualmente), pagar contribuciones sociales y de pensiones (y presentar informes a los fondos correspondientes), que son cada vez mayores de año en año.
¿Quien paga?
El impuesto no siempre lo paga el propietario. A menudo, las partes estipulan en el contrato que el impuesto lo paga el empleador. Estos casos son habituales en los apartamentos pagados por el empresario para sus empleados. En este caso, el inquilino es un agente fiscal y paga él mismo el impuesto en lugar del propietario (pero a su cargo).
Impuestos para el inquilino (inquilino)
En virtud de un contrato de arrendamiento pagado, el inquilino no tiene ninguna obligación adicional de pagar impuestos, excepto en los casos en que el contrato de arrendamiento estipule que el inquilino está obligado a pagar los impuestos del propietario.
Sin embargo, si se concluye un contrato de alquiler gratuito, el inquilino paga extraoficialmente el alquiler al propietario, además asume de manera absolutamente oficial la obligación de pagar el impuesto sobre la renta igual a la cantidad calculada para un apartamento similar. Dado que el inquilino vive en el apartamento "gratis", déjele pagar al menos el 13% de impuestos sobre la cantidad ahorrada: este es el principio en el que se basa esta disposición. Esta regla no se aplica a los parientes cercanos del propietario que viven en régimen de alquiler gratuito.
Es decir, en el caso de contratos de uso gratuito (o en defecto de contrato), las autoridades fiscales tienen derecho a cobrar al arrendatario el impuesto que tendría que pagar el arrendador. Según la lógica de las autoridades, el empleador también está obligado a declarar estos ingresos. La falta de pago de impuestos y la falta de declaración de ingresos para uso gratuito conllevan la misma responsabilidad que violaciones similares por parte del arrendador en virtud de contratos remunerados.
Deducción de impuestos a la entrega
Solo se puede obtener una deducción fiscal por alquiler en un caso: si la propiedad no es residencial. Dado que en este artículo estamos considerando exclusivamente bienes inmuebles residenciales, tanto el inquilino como el propietario no tienen motivos para recibir una deducción fiscal.
Si la propiedad no es residencial, el inquilino puede recibir una deducción del IVA soportado sobre los servicios públicos, y solo si los servicios públicos están incluidos en el alquiler y el propietario proporciona estos servicios.
Procedimiento de pago de impuestos
El contribuyente declara los ingresos recibidos en el año en curso al comienzo del año siguiente. Debe presentar su declaración de impuestos antes del 30 de abril. La declaración indica que los ingresos se obtuvieron por el alquiler de un apartamento de su propiedad. La oficina de impuestos puede pedirle que proporcione una copia del contrato de arrendamiento, por lo que no debe subestimar los ingresos recibidos por el alquiler de un apartamento. La declaración se presenta personalmente, a través de representante o por correo. Después de presentar la declaración, deberá pagar el impuesto según los datos de la oficina de impuestos antes del 15 de julio. Todos los ingresos recibidos durante el año del empleador también se indican en la declaración, a pesar de que el empleador ya ha pagado los impuestos sobre estos ingresos. Junto con la declaración, es necesario presentar un certificado 2NDFL del empleador sobre los impuestos acumulados y pagados.
Vale la pena señalar que si el contrato estipula que todas las facturas de servicios públicos las paga el inquilino, entonces el servicio de impuestos puede obligar al propietario a pagar impuestos sobre el monto de las facturas de servicios públicos, ya que, de hecho, ahorró este dinero y, en consecuencia, ingresos recibidos.
Si se concluyó un contrato de uso gratuito, el propietario no necesita pagar impuestos, ya que no se recibieron ingresos. Para un empleador con uso gratuito, el procedimiento para presentar una declaración es similar.
Consecuencias de la evasión
La responsabilidad por el impago de impuestos sobre los ingresos recibidos por el alquiler de un apartamento sólo puede surgir si existe un acuerdo y un hecho confirmado de la transferencia de dinero. Si no hay un acuerdo y una transferencia de dinero confirmada, es casi imposible responsabilizarlos, incluso si todos los vecinos afirman unánimemente que el apartamento está en alquiler.
Sin embargo, si se concluyó el acuerdo y se recibió dinero en virtud del mismo, entonces estamos obligados a pagar impuestos. La responsabilidad está prevista no solo en el Código Fiscal, sino también en el Código Penal. No vale la pena indicar en el contrato un valor puramente simbólico, ya que este hecho también constituye un ocultamiento de ingresos.
Si el servicio tributario conoce el acuerdo, cobra impuestos por el pago, pero el contribuyente no lo paga, entonces, en este caso, la responsabilidad por falta de pago de impuestos se establece en forma de una multa del 20 o 40%, dependiendo de si el contribuyente evadió intencionalmente o no. A veces, las autoridades fiscales bloquean la posibilidad de que los morosos persistentes abandonen el país recurriendo a los tribunales y, posteriormente, a los alguaciles.
Si el propietario de un apartamento alquila no un apartamento, sino varios, puede incurrir en responsabilidad penal por negocio ilegal. Este artículo prevé una pena máxima de prisión de hasta cinco años.
Así, la responsabilidad por el impago de impuestos es enorme, incluso criminal, y el Estado todavía tiene pocos mecanismos para regular este mercado. Pero cada año, un número cada vez mayor de propietarios se unen a las filas de los contribuyentes respetuosos de la ley, algunos como resultado del trabajo de identificación de apartamentos en alquiler por parte de las autoridades fiscales y otros debido a su conciencia personal.
Beneficios de pagar impuestos
Ahora, según diversas estimaciones, hasta el 20% de los propietarios de apartamentos pagan impuestos, pero la mayoría de ellos no lo hacen por su propia voluntad, sino debido a las circunstancias actuales: el apartamento se alquila a una persona jurídica para que vivan los empleados.
Pero los beneficios de pagar impuestos al alquilar un apartamento son muy importantes.
Para el arrendador, existe una garantía de seguridad de la propiedad, protección contra la salida inesperada del inquilino y, por el contrario, un mecanismo legal para separarse rápidamente de un inquilino no deseado que esté violando el orden público. En caso de daños a la propiedad, el propietario puede acudir a los tribunales y también exigir que el inquilino pague las reparaciones del apartamento de los vecinos en caso de derrame o incendio.
Para el empleador también es preferible un contrato formal. Con el contrato celebrado, está asegurado contra un desalojo repentino o un aumento del alquiler. Según el Código Civil, el alquiler no se puede modificar más de una vez al año. Además, el acuerdo celebrado psicológicamente mejora significativamente la vida del inquilino: no hay necesidad de esconderse de los vecinos, puede comunicarse de forma independiente con los servicios de vivienda y comunales, participar en las reuniones generales de los residentes de la casa, registrarse temporalmente, utilizar las clínicas del distrito. escuelas y jardines de infancia. Esta lista puede continuar infinitamente. Un inquilino que reside legalmente adquiere una libertad interior, desconocida para una persona privada del derecho legal a un apartamento alquilado.
La tendencia positiva en el desarrollo del mercado de alquiler, incluida su legalización, indica un aumento de la conciencia de los ciudadanos, que tarde o temprano llevará a Rusia a un mayor nivel de vida para todos.
Anastasia Milkova, columnista de Realto.ru
Hoy en día, alquilar viviendas para muchos huéspedes de la capital es la única opción para "establecerse" aquí. Bueno, para los propietarios, alquilar un apartamento en Moscú es un buen ingreso. Para los jubilados que alquilan un apartamento, esta es quizás la única fuente de ingresos que les permite afrontar con dignidad la vejez. Después de todo, ¡no se puede vivir sólo de una pensión! Pero en la búsqueda de ganancias no debemos olvidarnos de los aspectos legislativos y del pago puntual del impuesto sobre el alquiler de un apartamento. De lo contrario, existe el riesgo de perder dinero y libertad, porque la evasión fiscal por parte de un individuo es un delito punible con una multa o una pena de prisión de hasta dos años.
¿Cuál es el impuesto por el alquiler de un apartamento por parte de un particular?
Todos los ingresos de las personas físicas están sujetos a un tipo estándar del 13%. Por lo tanto, habiendo recibido 10.000 o 100.000 rublos como alquiler, deberá indicarlo en su declaración de impuestos (formulario 3-NDFL) y pagar el impuesto sobre la renta. La declaración debe completarse y enviarse al Servicio de Impuestos Federales antes del 30 de abril del próximo año y el pago debe realizarse a más tardar el 15 de julio del próximo año financiero.
Si no ha tenido problemas fiscales anteriormente, siempre puede ponerse en contacto con la empresa Kosogorov and Partners para obtener asesoramiento y asistencia para redactar y ejecutar un contrato de arrendamiento, redactar y presentar una declaración de impuestos.
¿Cuál es el impuesto al alquilar un apartamento por parte de un empresario individual?
Al registrar un empresario individual, existen diferentes esquemas fiscales. Por tanto, los impuestos por el alquiler de un apartamento se calcularán de diferentes formas:
- Con un sistema tributario simplificado del 6%. Como su nombre indica, el empresario paga el 6% de todos sus ingresos. Los gastos no se tienen en cuenta, ya que no afectan la tributación. El pago se realiza trimestralmente según el sistema anticipado, pero la declaración se completa y presenta una vez al año, antes del 30 de abril;
- Con patente para alquiler de vivienda. En este caso, el empresario paga una cantidad estrictamente establecida, independientemente de sus ingresos (y del hecho de su existencia en general). El pago se realiza mediante la compra de una patente. En las distintas regiones de la federación su coste es diferente y depende, entre otras cosas, de la superficie del local alquilado. Además, se debe adquirir una patente por cada apartamento alquilado. Si hay varias, entonces debe haber varias patentes;
- Con un sistema tributario simplificado del 15% (ingresos menos gastos). Este plan es beneficioso si el empresario ya tiene un negocio en funcionamiento con gastos elevados regulares y el alquiler es sólo un pequeño ingreso adicional. Como su nombre lo indica, el empresario paga el 15% de la diferencia entre ingresos y gastos en general, independientemente del espacio habitable específico.
La elección correcta del sistema tributario le permitirá minimizar el impuesto al alquilar un apartamento en Moscú. Esto requiere un análisis de la situación y el asesoramiento de un abogado experimentado, que puede obtener de Kosogorov and Partners.
¿Cómo pagar impuestos por alquilar un apartamento?
El pago se realiza de forma estándar, después de completar y presentar una declaración al Servicio de Impuestos Federales, en cualquier banco sin cobrar tarifas adicionales. En algunos casos, puede utilizar servicios online especializados o cajeros automáticos. También puede utilizar su cuenta personal en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales para pagar impuestos para un individuo. Para hacer esto, debe enviar personalmente una solicitud al Servicio de Impuestos Federales, recibir una contraseña y registrarse en el sitio web nalog.ru. A continuación, vaya a su cuenta personal, donde, mediante una tarjeta bancaria o servicios de pago, puede pagar los impuestos a la propiedad, incluido el impuesto sobre la renta procedente del alquiler de un apartamento. Esto es muy conveniente y ahorra tiempo.
¿Cuáles son los riesgos de alquilar un piso sin pagar impuestos?
La ley prevé sanciones en forma de multa y prisión de hasta dos años. Si el tribunal puede demostrar que el propietario está evadiendo deliberadamente el pago, la multa por impago del impuesto por alquilar un apartamento será del 40% del beneficio obtenido ilegalmente. En caso de violaciones repetidas, así como de violaciones a una escala particularmente grande, además de una multa, es posible una pena de prisión.
Un infractor puede quedar exento de responsabilidad penal siempre que se pague la deuda tributaria, se paguen las sanciones y multas en su totalidad y si la infracción se comete por primera vez.
¿Es posible alquilar un apartamento sin impuestos?
Legalmente, sí: al comprar una patente no se requiere el pago de impuestos por el alquiler de un apartamento. Pero, de hecho, paga la misma cantidad que un empresario individual en el sistema tributario simplificado del 6%. La ventaja es que una patente se puede comprar sólo por 1 mes u otro momento. La desventaja de este formulario es que es necesario comprar una patente separada para cada apartamento.
¿Cómo declarar de forma rentable los impuestos por alquilar un apartamento?
La legislación fiscal tiene muchos matices y comprenderlos por su cuenta es problemático. Los especialistas de Kosogorov and Partners le ayudarán a calcular y optimizar el impuesto sobre la renta procedente del alquiler de un apartamento eligiendo uno u otro sistema fiscal. Aquí recibirá asistencia calificada para encontrar inquilinos y redactar un contrato de alquiler de apartamento. ¡Contáctenos! ¡Estaremos encantados de ayudarte!
Los ingresos que recibe un ciudadano están sujetos a impuestos. Si un apartamento o casa se transfiere para su uso a otra persona, significa que el propietario recibe un pago por ello, lo que se considera un ingreso.
El impuesto sobre el alquiler de apartamentos se incrementará en 2019. Por lo tanto, no estaría de más que cualquiera que ya haya transferido su propiedad para uso temporal o esté planeando hacerlo estudie los documentos necesarios para el registro, las reglas para la presentación de una declaración y otros matices importantes.
Anteriormente, el importe del impuesto por el alquiler de un apartamento se calculaba sobre la base de datos del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces y ascendía al 13%. Al determinar el importe, los especialistas en impuestos tuvieron en cuenta el precio catastral oficial del inmueble.
Pero ahora se propone establecer un nuevo procedimiento tributario. Si la vivienda es alquilada por una persona física, el propietario debe pagar el 4% del pago recibido, y si es una persona jurídica, el 6%.
¡Hecho!
Este monto no incluirá el impuesto obligatorio del 1,5% MHIF. Tendrán que pagarse por separado.
El principal objetivo de la reforma fiscal es sacar a los propietarios de las sombras. Y muchas personas ocultan sus ingresos porque los pagos al estado son bastante elevados. Pero al realizar transacciones de manera extraoficial, los propietarios no se protegen y no tienen garantías. Si la propiedad resulta dañada, no será posible obligar al culpable a pagar las pérdidas.
Y así es como se benefician todas las partes:
- El estado obtiene ganancias. Sí, el porcentaje está disminuyendo, pero se calcula que más gente aportará al fisco.
- El arrendador tiene garantías y protección del estado.
- El inquilino confía en que nadie le echará del apartamento por el que ya ha pagado.
¡Importante!
Tras la aprobación del nuevo sistema tributario, éste no funcionará en todo el territorio de la Federación de Rusia, sino sólo en Moscú y la región, la región de Kaluga y Tartaristán. Quizás también en Kuzbass.
Impuesto sobre la renta procedente del alquiler de viviendas: cuánto pagar
Sólo los ciudadanos autónomos pagarán un impuesto de esta cantidad. Es decir, aquellos que no están empleados oficialmente y no son empresarios individuales.
Los ciudadanos con unos ingresos anuales no superiores a 2,4 millones de rublos podrán pagar impuestos por alquilar un apartamento en 2019 a un tipo reducido.
Al vender esta vivienda, las contribuciones al estado pagadas previamente no afectan el monto de la tarifa al registrar la transacción y el derecho a la deducción de propiedad.
El pago debe realizarse antes del día 25 del mes siguiente. Pero no será necesario cumplimentar declaraciones.
El procedimiento se ha simplificado al máximo. ¡Todo para el pueblo! Ya se ha desarrollado un programa que se puede instalar en una PC y en un teléfono móvil. Allí, en la sección “Mis impuestos”, deberá presentar su pasaporte y TIN electrónicamente a la Oficina de Impuestos, luego de lo cual se realizará el registro.
¡Importante!
Si un ciudadano ya es contribuyente, simplemente ingrese su clave y los datos aparecerán automáticamente.
Después del registro, deberá ingresar información mensual sobre el dinero recibido para la vivienda en su cuenta personal. El programa calculará el monto del pago y emitirá un recibo después del pago. Puede almacenarse electrónicamente o imprimirse.
También será necesario ingresar el TIN del inquilino en el programa. Será posible determinar si se trata de un particular o de un empresario.
El arrendador es un individuo.
Los impuestos sobre la renta de las personas físicas se realizan a los tipos establecidos. El importe depende de la situación del propietario.
Si un ciudadano común alquila un apartamento, en 2019, después de la aprobación del proyecto de ley, el impuesto será del 4%. Pero esto es en aquellos territorios que participan en el experimento. Para todos los demás seguirá siendo el 13%.
Si un ciudadano de la Federación de Rusia vive en el extranjero y no pasa más de 183 días al año en el territorio de nuestro país, así como si no es residente en Rusia, el impuesto aumenta al 30%.
Sin embargo, puede pagar contribuciones al tesoro estatal utilizando una versión simplificada. Para hacer esto, un ciudadano debe registrarse como empresario individual y, al completar los documentos en la oficina de impuestos, elegir el esquema más rentable para él.
La legislación de la Federación de Rusia incluye beneficios para personas con discapacidad. Si una persona del primer o segundo grupo alquila una vivienda en 2019, tendrá derecho a una compensación de 500 mil rublos.
¡Importante!
Si un militar alquila una vivienda, paga impuestos al tipo estándar. No tiene beneficios. Los pensionistas tampoco están exentos de cotizar por la vivienda en alquiler.
La fecha de vencimiento no importa en absoluto. Incluso si el propietario alquila su casa por un día o incluso por unas horas, igualmente debe pagar una tarifa con los ingresos recibidos.
Entidad jurídica arrendadora
Cuando una entidad jurídica alquila una vivienda, mucho depende del sistema fiscal que utilice la organización.
Con un esquema tributario simplificado, se requiere preparar una declaración antes del 31 de marzo y realizar pagos mensuales o trimestrales.
Según el procedimiento general de pago de impuestos, el pago con la nueva factura será del 6%, y con la antigua, para aquellos ubicados en territorios que no participan en el experimento, del 18%.
¿Un inquilino tiene que pagar impuestos?
El inquilino no tiene que pagar impuestos. Entre sus responsabilidades está pagar puntualmente el monto que determinen las partes por concepto de vivienda y listo. Pero a veces el acuerdo puede estipular que el inquilino paga impuestos por el propietario.
La ejecución de un contrato de alquiler gratuito puede dar lugar al cobro de impuestos al inquilino por un importe de al menos el 13%.
Si, según los documentos, una persona vive gratis en el apartamento de otra persona, la oficina de impuestos puede cobrarle una tarifa por la fuerza, en función de la cantidad que ahorró.
Procedimiento para el pago de impuestos para empresarios individuales sobre una patente.
Para alquilar una vivienda legalmente, puede solicitar una patente. Esto será como un anticipo al Estado para futuros ingresos. El costo varía. Depende de la zona del inmueble y de su valoración.
Se compra una patente por 6 o 12 meses. Pero para ello debes ser un empresario individual. Debe comunicarse con la oficina de impuestos del lugar de registro con los documentos de título. Después del pago, la patente se emite dentro de los 5 días hábiles.
Si hablamos de un objeto, no siempre es razonable registrar a un empresario individual en una patente, pero si un ciudadano alquila varios tipos de viviendas a la vez, esto es muy beneficioso para él. Después de todo, la cantidad se calcula en promedio.
Sin embargo, el riesgo de pérdida persiste. Si los inquilinos deciden rescindir el contrato, nadie devolverá el dinero de la patente.
El procedimiento para pagar el impuesto por el alquiler de empresarios individuales en el sistema tributario simplificado.
Un empresario individual puede elegir un esquema de pago de impuestos simplificado. Pero al mismo tiempo tendrás que realizar pagos de pensión por separado. La cantidad es fija para todos los empresarios individuales y no podrá ahorrar dinero a este respecto.
El procedimiento de pago del impuesto es el siguiente:
- registro de empresario individual;
- pago de tasas estatales por trámites;
- presentar una solicitud a la oficina de impuestos personalmente, por correo certificado con notificación o en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales;
- completar una declaración;
- pago del importe establecido una vez al trimestre.
¡Hecho!
Si paga contribuciones al Fondo de Pensiones una vez cada 3 meses, en lugar de anualmente, el monto del impuesto será menor.
Contrato de muestra
El acuerdo confirma la legalidad de la transacción, regula las relaciones entre las partes y protege sus derechos. El acuerdo especifica información sobre las obligaciones de las partes, términos y garantías básicas.
Para redactar un contrato, necesitará documentos de identificación, propiedad y certificados de vivienda y servicios comunales.
¡Importante!
Todos los copropietarios deben estar presentes al finalizar la transacción.
El contrato de alquiler puede ser de dos tipos:
- Se concluye con personas físicas por un período de hasta 5 años sin registro obligatorio en Rosreestr (Código Civil de la Federación de Rusia, Capítulo 35).
- Está firmado con personas jurídicas y prevé el registro obligatorio (Código Civil de la Federación de Rusia, Capítulo 34).
El registro puede realizarse ante notario o en presencia de un abogado. No existen requisitos claros a este respecto. Lo principal es que el documento dice:
- información del propietario;
- información sobre el inquilino (o inquilinos, si son varios);
- monto del pago;
- fecha y frecuencia de pago;
- quién paga las facturas de servicios públicos;
- ¿Qué tipo de muebles y electrodomésticos hay en la casa? ¿Se pueden utilizar?
- frecuencia de inspección del local por parte del propietario;
- condiciones de compensación de pérdidas en caso de impago del alquiler o daños a la propiedad.
En ocasiones, el contrato va acompañado de un certificado de ingresos del inquilino, así como un acto de aceptación y transferencia de la propiedad ubicada en el local con fotografía.
Es importante no sólo redactar correctamente el contrato, sino también registrar la transferencia de dinero. Si los pagos se realizan mediante transferencia bancaria, esto es más fácil de realizar. Sólo necesita guardar los recibos electrónicamente o imprimirlos. Pero si paga en efectivo, deberá hacerlo únicamente en presencia de terceros y firmar un acta de aceptación de la transferencia.
Responsabilidad por falta de pago
Todo ciudadano está obligado a pagar impuestos. Si lo evade, se enfrenta a un castigo. Cuando se trata de propietarios "en la sombra", puede surgir una situación desagradable no sólo si se niegan a registrarse y pagar una tasa al tesoro, sino también si la declaración no se presenta a tiempo y la cantidad establecida no se ingresa en el presupuesto el tiempo.
Pero aquellos ciudadanos que ocultan sus ingresos deberían ser más cautelosos. Los infractores son identificados periódicamente. Esto sucede con la ayuda de vecinos, agentes de la policía local, etc. Tan pronto como las fuerzas del orden reciben información sobre la transferencia ilegal de viviendas en alquiler, verifican la exactitud de la información y transfieren los datos, si, por supuesto, todo está bien. confirmado, a la oficina de impuestos. Los especialistas del servicio primero intentan convencer al ciudadano de que formalice todo según las reglas, pero si esto no funciona, el caso se envía a los tribunales.
Como resultado, un evasor de impuestos puede recibir el siguiente castigo:
- bien. Se asigna, si una persona comparece ante la justicia por primera vez, el 20% del monto de la deuda tributaria establecida. Si la multa no se paga dentro del plazo señalado, se duplica;
- por no presentar una declaración, se cobra una multa: 5% por cada día de retraso;
- También se prevén multas por pagos atrasados: 5% por cada día. Además, la multa no se devenga desde el día en que surgió la deuda, sino desde el momento en que se realizó el último pago;
- si la deuda supera los 300 mil rublos, el infractor puede verse obligado no solo a pagar esta cantidad, sino también a una pena de prisión de un año o más.
¡Importante!
Si el propietario recibió más de 2 millones de rublos por el alquiler de la vivienda y no hizo contribuciones al estado, puede ser encarcelado por ley por un período de 3 años o más.
Cómo evitar legalmente pagar impuestos
Antes de ocultar sus ingresos al estado y arriesgar su propia libertad, debe conocer todas las complejidades de los impuestos. Según la ley, las personas discapacitadas, los veteranos de la Segunda Guerra Mundial y algunas otras categorías preferenciales tienen derecho a un porcentaje reducido de los pagos. Incluso si uno de los copropietarios es uno de ellos, los impuestos se pueden evitar casi por completo.
Si se registra para el uso gratuito de la vivienda, no tendrá que pagar impuestos. No hay ingresos. Aunque en este caso existe el riesgo de comunicarse con el inquilino fiscal. Pero esto sucede muy raramente.
Cuando tales transacciones se realizan entre parientes, incluso lejanos, las autoridades de inspección no tendrán preguntas. Pero si formaliza el uso gratuito con un extraño y, de hecho, no le quita dinero y no intenta engañar al Estado de esta manera, debe involucrar a los órganos rectores en la formalización de la transacción. Por ejemplo, después de la terrible destrucción de una casa en Magnitogorsk, muchas personas entregaron sus casas a las víctimas en alquiler gratuito por un período de uso ilimitado. Está claro que no están obligados a pagar impuestos por ello y nadie tiene derecho a obligar a las personas que viven en casa ajena a realizar pagos a la oficina de impuestos. Pero todo debe quedar documentado.
Si tienes una propiedad desocupada, ¿por qué no alquilarla? Muchos propietarios hacen esto no sólo para generar ingresos adicionales, sino al menos para que las personas que viven allí paguen las facturas de la vivienda y los servicios comunales. Pero recuerde, vivimos en un estado de derecho y debemos cumplir con las leyes existentes. Conozca sus derechos y cumpla con sus responsabilidades, entonces no surgirán problemas.
