Hasta la fecha, la lista de documentos que debe recopilar el vendedor de bienes raíces se ha reducido al mínimo. Sin embargo, es mejor preparar estos documentos, y posiblemente algunos otros documentos "opcionales" por adelantado.
BN averiguó qué papeles se requería tener a mano, cuáles eran deseables y cuáles en ese momento no se requerían en absoluto.
Todo es tan fácil como pelar peras
La lista de documentos que deben presentarse a Rosreestr para registrar la transferencia de derechos de propiedad hoy puede constar solo de unos pocos puntos.
Lista de documentos para solicitar el registro en Rosreestr
Solicitud de registro (su formulario con consejos para completar se encuentra en el sitio web oficial de Rosreestr)
- Documentos que prueben la identidad de las partes de la transacción (pasaportes)
- Contrato de compraventa de un apartamento
- Documento que confirma el pago de la tasa estatal: un recibo bancario (por cierto, desde 2015, el monto de la tasa estatal para las personas que no tienen beneficios, al registrar la propiedad de la vivienda, ha aumentado a 2 mil rublos).
Aquí, de hecho, están todos los documentos que serán necesarios para registrar los derechos de propiedad en una situación "ideal".
Sin embargo, en realidad, estas situaciones son extremadamente raras, por lo que el vendedor en la gran mayoría de los casos también debe ocuparse de obtener otros documentos. Algunos de ellos, muy probablemente, pedirán presentar el mismo Rosreestr, que se reserva el derecho de solicitar "otros documentos que, en los casos que establezca la ley, sean necesarios para el registro estatal, incluso para verificar la legalidad de la transacción". Y el comprador (o su agente) insistirá en la presentación de otros.
“El número de documentos requeridos para el vendedor depende de los detalles de la transacción y del objeto en sí. Llevaría mucho tiempo enumerar todos los documentos que pueden ser necesarios en una situación determinada ”, dice Ekaterina Romanenko, presidenta de la junta de la Cámara de Bienes Raíces de San Petersburgo.
IMPORTANTE
Además de los documentos indicados en el sitio web de Rosreestr, el registrador, a su discreción, puede solicitar varios otros certificados.
¿Tienes el derecho?
Naturalmente, en primer lugar, el comprador estará interesado en los documentos de título del apartamento. Es decir, aquellos sobre cuya base el vendedor recibió la propiedad del objeto.
Los tipos más comunes de ellos son el contrato de compraventa, la transferencia de propiedad durante la privatización, el intercambio, la donación o el derecho a la herencia. También existen documentos de título “exóticos”, como una decisión judicial, si como resultado el vendedor se convierte en el propietario del apartamento.
Otro documento que el comprador seguramente comprobará es el certificado de registro de propiedad en Rosreestr. Vale la pena considerar que la Ley Federal No. 122 "Sobre Registro de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con ella" comenzó a operar recién en 1998, por lo que varios propietarios que entraron en derechos antes de ese momento (por ejemplo, privatizaron un departamento antes) simplemente no tienen dicho documento. Además, en el propio Rosreestr, la información sobre el objeto privatizado puede no estar disponible.
Si el vendedor tiene el documento de privatización en sus manos, entonces no habrá problemas especiales, ni siquiera es necesario obtener un certificado de registro del derecho por adelantado; la autoridad de registro se lo emitirá al comprador como el nuevo propietario de el apartamento. Es cierto que en este caso, nuestro paquete "ideal" de documentos presentados a Rosreestr aumentará en al menos un punto: tendrá que incluir el mismo certificado de privatización.
El procedimiento se volverá mucho más complicado si se pierde este documento. Luego, deberá comunicarse con las autoridades locales para obtener un duplicado, cuyo registro puede demorar un mes o más.
IMPORTANTE
Si se pierde el documento sobre la privatización, que tuvo lugar antes de 1998, el propietario debe ocuparse en primer lugar de su restauración.
A la familia no le importa
Según el presidente de la Cámara de Bienes Raíces de San Petersburgo, Dmitry Schegelsky, el vendedor, que está casado o estaba en el momento de la entrada en la propiedad del apartamento, la ley obliga, entre otros documentos, a someterse al registro. autoridad un consentimiento notarial del cónyuge para vender el objeto. La forma de este documento se puede encontrar en el sitio web de cualquier notario, y el costo de la certificación notarial hoy es de mil rublos.
Sin embargo, incluso si el vendedor nunca tuvo cónyuge, no se puede evitar una visita a un notario: Rosreestr requerirá una declaración certificada de que el vendedor no estaba casado en el momento de obtener la propiedad.
“Se debe ocuparse de obtener el consentimiento de su cónyuge actual o anterior de antemano. No es raro que un trato se rompa precisamente porque el comprador no está listo para esperar a que el vendedor llegue a un acuerdo y redacte este documento ”, señala Dmitry Schegelsky.
Cabe señalar que el cónyuge que otorgue el consentimiento deberá comparecer personalmente ante notario con pasaporte y certificado de matrimonio. En esta etapa se requiere el último documento; no se tendrá en cuenta el sello en el pasaporte.
El consentimiento del cónyuge (o la declaración notariada anterior) no se requiere solo en algunos casos: cuando el apartamento se hereda o como regalo, y cuando el único propietario vende la propiedad privatizada.
Teóricamente, no es necesario incluso si las relaciones de propiedad entre marido y mujer estuvieran reguladas por un contrato matrimonial, que establecía que los derechos sobre el apartamento pertenecían al vendedor actual. En la práctica, según los expertos, incluso con tal acuerdo, Rosreestr puede requerir que no solo este documento se adjunte al paquete, sino también el consentimiento notorio del cónyuge.
Si el apartamento que se vende es propiedad total o parcial de un menor, el vendedor deberá obtener el permiso de las autoridades de tutela y tutela (PLO) de la administración de MO. Este documento puede ser extremadamente difícil de redactar, y el paquete de certificados, que a su vez, puede ser solicitado por el OOP, a veces excede significativamente el volumen de todos los demás documentos requeridos para la transacción. En diferentes departamentos de la OLP, los requisitos difieren, por lo tanto, el vendedor para quien este tema es relevante, en primer lugar, debe visitar la administración del distrito municipal y averiguar en qué plazo y en qué condiciones puede obtener este permiso.
IMPORTANTE
El recibo del vendedor de un consentimiento notariado para vender un apartamento de un cónyuge hoy es necesario en la mayoría de las transacciones.
Compradores exigentes
“Dado que el comprador no tiene que estar disperso hoy, los vendedores a menudo se ven obligados a soportar la necesidad de cobrar valores innecesarios, en cuya provisión la otra parte de la transacción insiste en la provisión”, dice Ekaterina Romanenko.
Los representantes de Rosreestr nunca se cansan de recordar que hoy, al presentar un paquete de documentos para el registro, no se requiere un extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado (USRR) ni un pasaporte catastral. Pero al mismo tiempo, los compradores con un alto grado de probabilidad solicitarán estos documentos al vendedor.
Desde fines del año pasado, bancos, aseguradoras y notarios han perdido el derecho a exigir un extracto de la USRR a sus clientes, ahora tienen que obtenerlo por su cuenta.
La relevancia de tal documento es generalmente cuestionada por la mayoría de los expertos. El extracto contiene información sobre todos los propietarios del apartamento y los gravámenes en relación con la propiedad inmobiliaria, sin embargo, esta información es realmente relevante solo en el momento de la recepción directa del extracto. El documento no ofrece al comprador ninguna garantía de que el vendedor, por ejemplo, no haya obtenido un préstamo garantizado por el apartamento inmediatamente después de recibir el estado de cuenta.
Sin embargo, muchos agentes que representan al comprador insistirán en que se les muestre esta declaración. Obviamente, cuanto más cerca del día de la transacción se recibe, más relevante es la información que contiene.
El pasaporte catastral es un documento mucho más informativo. Contiene información técnica general sobre el apartamento, gracias a la cual el comprador puede asegurarse de que el objeto cumple con los parámetros declarados. Este documento es, con mucho, el mejor para tener a mano.
Otro pasaporte para un apartamento, uno técnico, que contiene una lista mucho más completa de las características de un apartamento, según las garantías de los expertos, no se requiere a menudo en la actualidad, por lo que no es necesario solicitarlo con anticipación.
Por otro lado, el vendedor probablemente tendrá que obtener un certificado de información "En el registro", el llamado formulario No. 9. Contiene información sobre las personas registradas en la vivienda.
El vicepresidente de la Cámara de Bienes Raíces de San Petersburgo, Nailya Berestovaya, advierte que si el documento de título de un apartamento es un acuerdo de privatización, Rosreestr requerirá que el formulario n. ° 9 se adjunte al paquete de documentos sin falta. Sin embargo, tomará muy poco tiempo para obtenerlo en la oficina de pasaportes, y dado que el período de validez del certificado es limitado, solicitar este documento con anticipación no tiene sentido.
Al visitar la oficina de pasaportes, será útil tomar el formulario No. 12. Este documento, en particular, contiene datos sobre el anterior registrado. Sobre esta base, el comprador podrá asegurarse de que un extraño (desaparecido, cumpliendo una condena en instituciones penitenciarias, etc.), que tiene el derecho legal a vivir aquí, no aparezca repentinamente en el apartamento, que ya se ha convertido en su propiedad.
IMPORTANTE
A pesar de que Rosreestr hoy no requiere un extracto de la USRR y un pasaporte catastral, el comprador del apartamento probablemente querrá ver estos documentos.
En lugar de un currículum
Por supuesto, todo lo anterior no refleja completamente la lista de valores que pueden ser necesarios para una transacción específica. Entonces, según Ekaterina Romanenko, al comprar un apartamento con un préstamo bancario, la lista de documentos se expandirá significativamente.
Si estamos hablando de un fondo antiguo y casas en ruinas, lo más probable es que un agente calificado le pida al comprador que presente un certificado de la condición técnica del edificio, que es emitido por el PIB, señala Dmitry Schegelsky. Se necesita ayuda para averiguar la tasa de desgaste del objeto, la presencia de factores que reducen el precio en el edificio, como los pisos de madera.
“Y si el vendedor es una persona mayor, entonces, con un alto grado de probabilidad, el comprador le pedirá que presente un certificado de un dispensario neuropsiquiátrico para protegerse contra los intentos de declarar la transacción inválida debido a la incompetencia de la contraparte. ”, Dice Nailya Berestovaya.
BN ayuda
Una lista aproximada de documentos que a menudo requiere el vendedor.
- Documento de título del apartamento (contrato de compraventa, transferencia de propiedad en curso de privatización, permuta, donación, etc.)
- Certificado de registro de propiedad en Rosreestr
- Consentimiento notarial del cónyuge para la venta del objeto o una declaración certificada de que en el momento de obtener la propiedad del vendedor, el vendedor no estaba casado.
- Permiso de las autoridades de tutela y tutela, si el apartamento que se vende es propiedad parcial o total de un menor
- Extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado (USRR)
- Pasaporte catastral
- Nota informativa "Sobre el registro" (formulario No. 9) y formulario No. 12
Según los expertos, si el vendedor comprende que su situación se está complicando por algo, entonces tiene sentido consultar primero con un especialista que le dirá exactamente qué documentos serán necesarios para la transacción.
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Una pregunta para un abogado:
¡Buena tarde!
En 1991. mi madre y yo privatizamos el departamento sin definir acciones, mi hija en ese momento tenía 2 años, no estaba incluida en el número de propietarios.
¿Cómo puede una hija usar el apartamento después de nosotros? y ella es la dueña de ella?
si no es así, ¿cómo se puede remediar esta situación ahora?
Respuesta del abogado a la pregunta:
Puede darle a su hija una parte de su parte. Durante el período de 1991, los niños no eran participantes obligatorios en la privatización; posteriormente se introdujeron enmiendas a la ley.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
¡Catherine, hola! Recibiste una respuesta incorrecta. Y en 1991, la inclusión de niños en el acuerdo de transferencia era obligatoria. Es solo que muy a menudo se violó la ley (artículo 133 del Código de Matrimonio y Familia, que estaba vigente en ese momento).
Su hija puede acudir a los tribunales e intentar incluirse en el número de copropietarios (para que las acciones sean iguales). O, si no hay disputa, puede donar una parte de su parte a su hija (la parte primero debe ser determinada por el Acuerdo).
En cuanto al uso del apartamento, heredará el apartamento "después de ti". Y puede usarlo incluso ahora, ya que tiene derecho a un uso ilimitado y de por vida de este apartamento, en cualquier caso. Dado que en el momento de la privatización estaba registrado en el apartamento (registrado).
Atentamente,
Kharchenko O.V.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Los familiares del propietario de la vivienda tienen los mismos derechos y obligaciones que él. Esos. la hija tiene pleno derecho a utilizar la vivienda. Ella no es la dueña, porque no participó en la privatización, pero es un usuario (si se mudó al apartamento como miembro de la familia y está registrado en el lugar de residencia de este apartamento).
Si desea transferir a su hija a la propiedad de un apartamento o una participación en el derecho de propiedad común, hay varias formas de hacerlo (donación, compra y venta, etc.).
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¿Se prorrogará la privatización de apartamentos hasta 2018? ...
Una pregunta para un abogado:
¿Se extenderá la privatización de apartamentos hasta 2018?
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
A juzgar por el hecho de que la Duma del Estado ya aprobó la ley de extensión en primera lectura, se extenderá la privatización.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Por el momento, el Estado. La Duma está considerando la extensión de la privatización hasta el 1 de marzo de 2016. Siga la información en Internet o televisión.
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¿Cuál es la diferencia entre las privatizaciones de departamentos antes de 1998 y después de 1998? ...
Una pregunta para un abogado:
¡Buena tarde! Explique, por favor, ¿cuál es la diferencia entre la privatización de apartamentos antes de 1998 y después de 1998? ¿Y los niños menores de edad incluidos en el convenio de privatización de 1993 y que no recibieron un certificado de propiedad al cumplir los 18 años no tienen participación en el piso?
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Los apartamentos, que fueron privatizados en 1998 y posteriormente, están registrados en la UFRS. Los propietarios de estos apartamentos han recibido un nuevo tipo de certificado de propiedad.
Los niños menores de edad están incluidos obligatoriamente en el número de participantes en la privatización después de agosto de 1994 en relación con las enmiendas a la legislación.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
¡Elena, hola! Prácticamente nada. En los albores de la privatización, los ciudadanos extranjeros registrados permanentemente en un edificio residencial, así como los apátridas, podían participar en él, ya que la primera edición no indicaba que solo los ciudadanos de la Federación de Rusia pudieran participar en él.
En cuanto a los menores, entonces el colega se equivoca. Su participación siempre ha sido obligatoria. No participación: solo con el permiso de las autoridades de tutela y tutela. Simplemente ignoraron este estado de derecho.
No está muy claro por qué está hablando de 1998. Hasta 1998, estado. el registro de contratos se llevó a cabo en BTI y JP y ZhF (en Moscú). Más tarde apareció la UFRS (ahora Rosreestr).
Atentamente,
Kharchenko O.V.
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El 20 de noviembre de 2012 se presentó una solicitud y documentos para la privatización del apartamento. Hasta ahora, no hay respuesta….
Una pregunta para un abogado:
El 20 de noviembre de 2012 se presentó una solicitud y documentos para la privatización del apartamento. Hasta ahora, no hay respuesta, se desconoce el destino de los documentos en la administración de la formación municipal del distrito de Crimea. ¿Qué hacer?
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
¡Hola Fedor!
Vaya a la corte con su pregunta, no alargue el tiempo hasta que termine para usted el 28 de febrero de 2013.
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¿Buena tarde? Por favor dígame, ¿puedo participar en la privatización de un apartamento (nunca antes había participado) si recibí un certificado de vivienda ...
Una pregunta para un abogado:
Mi esposo sirvió en el Ministerio de Situaciones de Emergencia, renunció por razones limitadas de salud. Recibí el Certificado de Vivienda del Estado para mí y para mí como miembro de la familia. Antes del matrimonio y hasta la actualidad, estaba registrada con sus padres en un apartamento que no está privatizado. ¿Puedo privatizar el apartamento de mis padres (nunca antes había participado en una privatización) que tiene propiedad como resultado de la implementación del certificado de vivienda estatal? Los padres ya han utilizado el derecho a privatizar la vivienda
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Polina, hola! Usted puede. La recepción del GHS no le priva del derecho a una privatización única.
Atentamente,
Kharchenko O.V.
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privatización de tierras hasta cuando….
Una pregunta para un abogado:
Hola. privatización de tierras hasta cuando.
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
El término no está limitado, pero existe una oportunidad en casos estrictamente definidos: el estado de la tierra, la fecha de concesión.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Este término no está establecido por ley.
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privatización de un apartamento recibido como veterano de guerra (en renta social) ...
Una pregunta para un abogado:
Conseguí un apartamento como veterano de guerra, quiero privatizar a alguien (mi esposa y yo no tenemos ningún derecho). La familia del hijo (él, su esposa y 2 hijos menores de 1 año y 13 años) tiene 9 m por persona en el piso restante. Mi hijo participó en la privatización. Un niño de 13 años no es de la familia de mi hijo, pero su propio padre ha sido privado de la patria potestad y el niño tiene nuestro apellido. La esposa del hijo y los dos hijos menores pueden participar en la privatización. A cuál de ellos puedo dar de alta en el nuevo apartamento, teniendo en cuenta que los niños son menores de edad y el área del nuevo apartamento es de 42 m2 (solo puedo registrar dos, de lo contrario habrá un empeoramiento deliberado de las condiciones).
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
es mejor, por supuesto, privatizarlo para sus familiares. ¿Participó su hijo en la privatización cuando era adulto o cuando era menor de edad? Si es la segunda opción, entonces tiene derecho a participar en la privatización nuevamente. Y entonces tienes derecho a registrar al menos a un nieto y privatizarlo
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¿Qué participación tendré en la privatización del apartamento, porque después de la privatización del apartamento queremos dividirlo? ...
Una pregunta para un abogado:
¡Hola! Por favor responde mi pregunta:
En un apartamento de 3 habitaciones viven cuatro personas, una exmujer y dos hijos menores de 13 años. La orden se emitió para el padre que murió, yo solo estaba incluido en la orden; mi ex esposa e hijos solo están registrados. ¿Qué participación tendré en la privatización del apartamento, ya que después de la privatización del apartamento queremos dividirlo?
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Cada uno tiene 14 acciones. El hecho de que se le cancele una orden no aumentará su parte.
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Tendrás 1/4 de la propiedad
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Por favor, dígame qué documentos se deben recibir después de la privatización del apartamento. Antes de la privatización, el apartamento estaba ...
Una pregunta para un abogado:
¡Hola! Por favor, dígame qué documentos se deben recibir después de la privatización del apartamento. Antes de la privatización, se alquiló el apartamento.
Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
- Acuerdo sobre la transmisión de la propiedad del apartamento.
Certificado estatal registro de derechos.
BUENA SUERTE PARA TI
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Respuesta del abogado a la pregunta: privatización de apartamentos hasta que
Hola. certificado de propiedad
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Cómo redactar una demanda en la corte para obligar a un marido a privatizar un apartamento, mientras echa a su hija de 17 años del apartamento ...
Una pregunta para un abogado:
Estoy interesado en la pregunta, ¿se extenderá la privatización de apartamentos después del 01.03.2015? ... Pregunta al abogado: ¡Hola! Estoy interesado en la pregunta de si la privatización de apartamentos se extenderá después de 0 ...
Por favor dime. Estoy registrado en el apartamento, pero no soy el propietario. El propietario alquila el apartamento a través de una agencia…. Pregunta a un abogado: Por favor dígame. Estoy registrado en el apartamento, pero no yo ...
¿Tiene previsto ampliar la posibilidad de privatización gratuita de viviendas en propiedad después del 1 de marzo de 2016? ... Pregunta al abogado: ¿Está previsto ampliar la posibilidad de privatización gratuita de viviendas ...
¿Cuánto tiempo es válida la privatización gratuita del terreno adyacente a la casa ... Pregunta al abogado: ¿Cuánto tiempo es válida la privatización gratuita del terreno adyacente a la casa?
Buenas noches, dígame hasta qué año y fecha se ha prorrogado la privatización de apartamentos ... Pregunta al abogado: Buenas noches, dígame hasta qué año y fecha se ha prorrogado la privatización de apartamentos. La respuesta del abogado a ...
La crisis financiera y política de 1998 trazó una línea en esa etapa de la política de privatización que, con cierto grado de convención, se suele llamar “privatización monetaria” en Rusia. Al igual que en 1995-1997, la política de privatización de 1998 se centró exclusivamente en garantizar los ingresos presupuestarios (cuadro 4.1). Al mismo tiempo, las grandes transacciones individuales se consideraron la principal fuente de ingresos. No se observó un enfoque holístico en el proceso de privatización.
Al 1 de junio de 1998, la meta aprobada de ingresos por ventas (8.100 millones) se cumplió solo en un 12,2%. Según los resultados de 11 meses de 1998, los ingresos totales del presupuesto federal recibidos por la venta y uso de propiedades estatales ascendieron a 2,3 mil millones de rublos, o el 25% de la cantidad prevista en el presupuesto. Los ingresos finales de las ventas en 1998 cumplen formalmente los requisitos de la ley presupuestaria de 1998 y la asignación gubernamental ajustada, pero su parte principal se obtuvo de la venta de acciones de RAO Gazprom (12.5 mil millones de rublos). Los ingresos de todas las demás ventas ascendieron a solo 1.500 millones de rublos.
Cuadro 4.1. Ingresos del presupuesto federal provenientes de la privatización, 1995-1998
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1995 *, billones. frotar. |
1996, billón. frotar. |
1997, billón. frotar. |
1998 ***, mil millones de rublos |
|
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Presupuesto aprobado |
4,991 |
12,3 |
6,525 |
8,125**** |
|
Realmente |
7,319 |
1,532 |
18, 654** |
14,005***** |
* - el presupuesto aprobado se ajustó en diciembre de 1995, los ingresos reales en un 70,8% se obtuvieron mediante subastas de préstamos por acciones.
** - incluyendo $ 1.875 mil millones de la venta de acciones en el holding Svyazinvest.
*** - solo por la venta de propiedad.
**** - ajustado a 15 mil millones de rublos. en abril de 1998 (a nivel gubernamental).
***** - incl. 12,5 mil millones de rublos de la venta de una participación del 2,5% en RAO Gazprom.
En cuanto a otros ingresos de la propiedad estatal, de acuerdo con el presupuesto federal para 1998, los dividendos de las acciones de propiedad estatal deberían haber ascendido a 1.09 mil millones de rublos; Ingresos del arrendamiento de bienes raíces federales: 0,301 mil millones de rublos. Aunque en abril de 1998, por decisión del gobierno, estas fuentes aumentaron a 1,35 y 1,6 mil millones de rublos, respectivamente, el resultado de 1998 resultó ser diferente: dividendos - 1,2 mil millones de rublos (540 millones de corporaciones rusas y 76 millones de dólares de la empresa conjunta, donde Rusia tiene una participación en el capital), arrendamiento - 0,54 mil millones de rublos.
El hecho de que el avance en la recepción de ingresos por arrendamiento resulte insignificante está asociado con los numerosos problemas de inventariar las áreas utilizadas y concluir nuevos contratos sobre una base competitiva. Al mismo tiempo, el aumento de los ingresos por dividendos se debe a la cancelación de los beneficios correspondientes (Decreto núm. 396 del Presidente de la Federación de Rusia, de fecha 16.04.98, sobre el reconocimiento de la invalidez de los decretos del Presidente de la Federación de Rusia sobre beneficios por el uso de dividendos sobre acciones de propiedad federal ").
Inicialmente, la lista de previsiones de las grandes empresas, cuyas acciones iban a ponerse a la venta en 1998, incluía 61 objetos: Rosneft, Svyazinvest, LUKoil, TNK, NORSI-Oil, VNK, Slavneft, Sibur ", Planta de electrodos de Novosibirsk," Electrosvyaz "y otros. Casi todas las ventas más importantes no se llevaron a cabo debido a dos, por regla general, razones coincidentes:
- por iniciativa del estado - debido a la devaluación del rublo (los precios de salida se fijaron antes de la crisis en la moneda nacional, lo que significó una disminución de 3 veces en los ingresos presupuestarios en términos de dólares en el período posterior a la crisis);
- debido a la falta de interés de los inversores en los casos en que incluso el precio inicial reducido de los bloques parecía demasiado alto en el contexto de la crisis bursátil o la estructura de propiedad era relativamente fija (en consecuencia, no hubo interés ni de los inversores de cartera ni de las grandes accionistas que ya habían establecido el control en la sociedad anónima).
El gobierno puso sus mayores esperanzas en la venta de las acciones de Rosneft (después de largas discusiones en 1997-1998, una licitación del 75% más una acción). La primera (cerrada el 26 de mayo) y la segunda (cerrada el 17 de julio) licitaciones fallidas en 1998 no se convirtieron en una sensación en el contexto de una caída generalizada de los tipos de cambio, una caída significativa de los precios del petróleo, desacuerdos en el gobierno y problemas. con la dirección de la empresa. Para la segunda licitación, se modificaron las condiciones de costo (el precio del paquete se redujo de 2.100 millones a 1.600 millones de dólares, es decir, se eliminó la prima del 30% por control calificado). El tercer concurso, cuyos resultados debían ser anunciados el 30 de octubre de 1998, fue cancelado el 4 de noviembre de 1998 por la evidente falta de perspectivas.
Se suponía que el segundo bloque (25% menos 2 acciones) del holding Svyazinvest se vendería en una licitación comercial con condiciones de inversión en octubre de 1998. Las condiciones de la licitación establecían el precio inicial del bloque de $ 1.035 mil millones (6492 millones rublos al tipo de cambio CBR al 14 de agosto de 1998) e inversiones (incluido el costo de una licencia celular) $ 516 millones. Teniendo en cuenta la preservación del control estatal (hasta mediados de 1999 - 50% más 1 acción), inversores extranjeros se les permitió participar en la competencia. Como en el caso de Rosneft, una de las razones importantes para la cancelación de la licitación el 13 de octubre de 1998 fue la disminución real del precio inicial de los paquetes propuestos, establecido en rublos en el momento del anuncio de las licitaciones.
Como se señaló anteriormente, el único acuerdo que generó importantes ingresos presupuestarios fue la venta de acciones de RAO Gazprom. Otoño de 1997 - primavera de 1998 RAO ofreció al gobierno vender 1-3% de sus acciones en forma de bonos convertibles directamente a socios estratégicos. Por Decreto del Presidente de la Federación Rusa No. 887 de 25.07.98 "Sobre la Venta de Acciones de la Sociedad Anónima Rusa Gazprom", la participación del estado en RAO se redujo del 40,87 al 35%, se pidió al gobierno que determinara el método de privatización y el tamaño de la participación que se venderá: máximo 5,87%.
El interés presupuestario del estado es obvio, mientras que para RAO Gazprom el problema era diferente: evitar la liberación simultánea de un paquete en el mercado que supere el número total de acciones negociadas libremente en el mercado externo (hasta el 3% del total de RAO Acciones), para tener en cuenta los intereses de los tenedores de ADR y, según estimaciones, los administradores de RAO, que controla alrededor del 7% de las acciones, y la propia RAO, que controla alrededor del 15% de sus acciones.
El Decreto del Gobierno de RF N ° 1587-r del 4 de noviembre de 1998 prevé la venta del 2,5% de las acciones en un solo lote a un precio inicial de $ 651 millones. No hubo restricciones a la participación de no residentes, sin embargo, si un no residente ganaba, de acuerdo con las condiciones, no tenía derecho a revender acciones o emitir derivados sobre este activo subyacente durante 5 años. De hecho, esto significó la venta directa de la participación a uno de los socios estratégicos de RAO. La preocupación alemana Ruhrgas se convirtió en tal el 20 de diciembre de 1998, que pagó 660 millones de dólares (determinando así formalmente la capitalización de RAO en 26,4 mil millones de dólares). Aunque la empresa pagó un precio un 20% más alto que el precio de mercado actual, aún no puede colocar a su representante en el Consejo de Administración (se requiere alrededor del 8% de las acciones) y no tiene derecho a vender estas acciones, pero, tal vez, como compensación, recibirá una opción informal para comprar las siguientes acciones del 2,5% en 1999
Como en años anteriores, los acuerdos estándar de privatización no aportaron ingresos significativos al presupuesto. Al mismo tiempo, en 1998 la situación se complicó por la influencia de nuevos factores asociados a la crisis financiera.
En primer lugar, la devaluación del rublo y la caída generalizada de la capitalización de la bolsa rusa (en un 90% entre octubre de 1997 y septiembre de 1998) privaron incluso a los emisores rusos más prometedores de los objetivos de precios.
En estas condiciones, el Estado como vendedor se enfrenta a la tentación de ir más allá del campo legal formal. Un ejemplo es la cancelación de los resultados de la venta en septiembre de 1998 de una participación del 15% en la empresa comercializadora de petróleo NAFTA-Moscú, que en 1995 fue comprometida por la propia empresa y Unibest Bank por un préstamo de 20 millones de dólares con derecho para vender paquete en caso de impago del préstamo. Se cumplieron las formalidades (dos solicitudes, depósito, papeleo correcto, el ganador de NPF Zabota, en representación de NK Surgutneftegaz, ofreció 124,511 millones de rublos contra el precio inicial de 124,5 millones), pero la comisión de licitación no reconoció el trato, lo que motivó su decisión por parte del discrepancia entre el precio propuesto y el equivalente en moneda para ese período (aunque en las condiciones de la licitación que no fueron cambiadas por la comisión, el precio se fijó en rublos).
Aparentemente, la posibilidad de cancelar el trato por este motivo llevó al comisionista real (MFK-Renaissance) a mantener la misma moneda equivalente al determinar el precio del 14,84% de las acciones de Novolipetsk Metallurgical Plant (NLMK). Si en la subasta de préstamos por acciones de 1995 el préstamo al gobierno ascendía a 24,2 millones de ecus, en diciembre de 1998 este último de los paquetes pignorados con un precio inicial de 25 millones de ecus se vendió por 26,1 millones de ecus (30,8 millones de dólares ). a pesar de que el valor de mercado de la participación en el momento del trato era de aproximadamente $ 8 millones). Por supuesto, es difícil sospechar del grupo de filantropía MFK-Renaissance: según el acuerdo de prenda, el precio inicial simplemente no podría ser más bajo que el monto del préstamo. También había una razón más importante: la amenaza de toma del control sobre NLMK tanto del antiguo competidor TWG (36% de las acciones de NLMK) como del antiguo aliado en la lucha contra los administradores de TWG y NLMK: el fondo de inversión Cambridge Capital Management ( alrededor del 25% de las acciones de NLMK) ...
En segundo lugar, las condiciones de la lucha por la redistribución de la propiedad han cambiado. En la situación de crisis crónica de los mercados financieros en Rusia desde octubre de 1997, la movilización de recursos financieros gratuitos (propios y prestados) para establecer el control sobre nuevos objetos se está volviendo cada vez más problemática incluso para los mayores grupos financieros nacionales. En cuanto a los posibles inversores extranjeros, la mejor prueba de su valoración de la situación fue la salida masiva del mercado de valores corporativos en 1998. Según estimaciones, ya en la primavera de 1998 percibían el mercado ruso como una zona de mayor riesgo sistémico. .
La situación es claramente desfavorable desde el punto de vista de los ingresos presupuestarios, pero puede contribuir a la activación de las ventas de privatización en aquellos casos en que una fuerte caída de los precios en el mercado permita completar el proceso de consolidación del control empresarial a un costo mínimo. . Entonces, si en la etapa de rápido crecimiento del mercado, muchos tenedores de acciones se vieron obligados a limitarse solo a la inversión de cartera, un bloqueo o, en el mejor de los casos, una participación de control, entonces, en una crisis, es lógica una mayor concentración del capital social.
La situación actual significa la continuación y, posiblemente, la aceleración de la caída masiva de los paquetes restantes. En general, según el Ministerio de Administración de la Propiedad del Estado (MGI), en 1998 hubo una oportunidad de vender alrededor de 2 mil bloques de acciones "sin terminar". También se asumieron caídas de paquetes incondicionales de menos del 25%. Como muestra la práctica de años anteriores (especialmente en las condiciones de la crisis más profunda del mercado financiero), no podemos hablar tanto de la venta como de la transferencia real de estos bloques a uno u otro accionista privado o institucional existente.
Como resultado, el proceso de privatización vuelve nuevamente a la etapa de desarrollo espontáneo no económico: por un lado, debido al desinterés del gobierno en organizar transacciones estándar en el marco de la privatización residual, por el otro, debido a la baratura de los activos. y, en consecuencia, la desaparición de los criterios de mercado para las transacciones. Esto también significa la posibilidad de fortalecer el nihilismo legal en relación con los participantes en el proceso de privatización, lo que generalmente conduce a una mayor desestabilización de los derechos de propiedad. Algunas decisiones legales en el ámbito de los derechos de los accionistas tienen un efecto desestabilizador sobre el clima general de inversión e impiden su recuperación.
El ejemplo más llamativo a este respecto es la adopción de la Ley Federal Nº 74-FZ de fecha 07.05.98 "Sobre los aspectos específicos de la enajenación de acciones de propiedad federal de la Sociedad Anónima de Energía y Electrificación de Rusia" Sistema Unificado de Energía de Rusia ". Arte. 3 de dicho documento establece que hasta el 25 por ciento de todos los tipos de acciones de RAO pueden ser propiedad de estados extranjeros, organizaciones internacionales, entidades legales extranjeras, así como sus entidades legales rusas afiliadas, personas físicas extranjeras. Al mismo tiempo, en el momento de la aprobación de la ley, alrededor del 30% de las acciones de RAO ya eran de propiedad extranjera.
Según algunas estimaciones, la adopción de esta cuota, que hipotéticamente significa el requisito de nacionalización de un determinado bloque de acciones, se convirtió en uno de los factores clave en la caída de la bolsa rusa en mayo de 1998. Es indicativo que este factor era esencialmente psicológico, ya que es legal reducir la proporción de extranjeros al límite fijado por esta ley. Solo hay una forma legal de lograr esto: un problema adicional, que solo es posible después de la decisión de la junta general (los extranjeros tienen una participación de bloqueo, el gobierno tiene una participación de control), luego, el registro de este problema en la Comisión Federal. para el mercado de valores, que tiene todas las razones para negarse según el Código Civil de la Federación de Rusia ...
En enero de 1999, a sugerencia de la Fiscalía General de la Federación de Rusia, el gobierno ordenó a MGI que considerara la legalidad de la venta en una subasta especial en 1996 del 8,5% de las acciones de RAO UES de Rusia. El comprador fue el Banco de Reserva Nacional, que utilizó esta participación como garantía para obtener préstamos extranjeros y, según se informa, en el otoño de 1998 transfirió el 7% de las acciones para cubrir la deuda. Durante la subasta en sí, se hicieron acusaciones de utilizar información privilegiada sobre el precio del paquete y obtener un préstamo del Banco Central de Rusia para la compra del paquete, pero no hubo juicios. Al mismo tiempo, no hubo restricciones a la venta del paquete a no residentes. De hecho, la cancelación de esta transacción significaría darle retroactividad a la ley anterior, y también implicaría la terminación de todas las transacciones de buena fe posteriores y, posiblemente, la necesidad de devolver dinero (alrededor de $ 300 millones) al comprador del presupuesto. Es obvio que incluso el mismo planteamiento de tal problema es el factor desestabilizador más fuerte no solo para la imagen del emisor, sino también para la recuperación del mercado en su conjunto.
Un factor desestabilizador grave es el rechazo anual por parte de la Duma del Estado del proyecto de ley sobre la aprobación del programa estatal para la privatización de la propiedad estatal en la Federación de Rusia (formalmente, diez días después de la aprobación del presupuesto). La razón es que este documento debe incluir una lista de previsiones de las sociedades anónimas, cuyas acciones se supone que se venderán, la justificación de la elección de estas empresas y sociedades anónimas, los métodos propuestos y el momento de su privatización, las restricciones propuestas para su privatización. , el tamaño de los bloques de acciones de las sociedades anónimas que se venderán y la previsión del precio inicial de dichos bloques. Sin su inclusión en dicha "lista de previsión" de empresas de naturaleza estratégica (legalmente denominadas como tales), sus acciones no se pueden vender. En 1998, las decisiones sobre este asunto debían ser tomadas por el presidente y el gobierno.
De hecho, como alternativa, la Duma del Estado adoptó y el Consejo de la Federación aprobó la Ley "Sobre la protección de los intereses económicos de la Federación de Rusia en la enajenación de acciones en sociedades anónimas de fabricación de productos (bienes, obras, servicios) de estrategia Importancia para garantizar la seguridad del Estado "(inicialmente, el número de empresas de este tipo era de 2873, con la aprobación del Consejo de la Federación en julio de 1998: 737). Cualquier método de gestión de las acciones de estas empresas (incluida la venta) puede ser elegido por el gobierno solo después de que la Duma haya adoptado una ley especial para cada empresa. Teniendo en cuenta la naturaleza problemática de las ventas en el marco de dicho procedimiento (aunque formalmente esto corresponde a la práctica mundial), se puede suponer que en el mediano plazo, las JSC incluidas en la lista se están convirtiendo claramente en las más complejas y extremadamente amplias. objeto de gobierno corporativo por parte del accionista estatal, lo que requerirá costos administrativos y financieros adecuados para los cuales el gobierno no cuenta con fondos.
A su vez, el gobierno en 1998 redujo la lista oficial de empresas estratégicas cuyas acciones no están sujetas a venta anticipada. Según el decreto del gobierno de la Federación de Rusia (No. 784 del 17 de julio de 1998 "En la lista de sociedades anónimas que producen productos (bienes, servicios) de importancia estratégica para garantizar la seguridad nacional del estado, cuyo gobierno federal -las acciones en propiedad no están sujetas a venta anticipada "), el número de sociedades anónimas cuyas acciones están fijas en la propiedad del estado se redujo drásticamente a 697 (frente a 2700-3000 en 1995-1997). Teniendo en cuenta la evidente ineficacia de los métodos existentes para administrar bloques estatales de acciones, MGI se guió por la expansión máxima de la lista de JSC cuyas acciones están permitidas para la venta.
Aparentemente, la misma incertidumbre será característica de 1999. En enero de 1999, la nueva lista de pronósticos presentada por MGI al gobierno incluye 7 empresas: Svyazinvest (25% menos 2 acciones, 14 mil millones de rublos), Gazprom (2.5%, 13 mil millones rublos), LUKoil (9%, 4 mil millones de rublos), así como participaciones en la panadería Balashovskiy, JSC Bor, KB de líneas automáticas Rotor, "Moselekrtofolga". También hay otra lista. Entonces, según la RFBR, en 1999, se planea vender acciones de 6 compañías: RAO Gazprom, Svyazinvest holding, ONAKO JSC, Sovkomflot, Aeroflot, Moscow River Shipping Company (también se indican en una nota explicativa del borrador de 1999 presupuesto como fuente para cubrir el déficit presupuestario en la cantidad de 15 mil millones de rublos).
Aparentemente, tampoco es probable que en 1999 aparezca un concepto gubernamental inteligible de renovar la política de privatización.
Por un lado, el gobierno debe demostrar su rechazo al proceso de privatización anterior, al menos al nivel de un rechazo demostrativo de la venta apresurada de las participaciones estatales restantes en las empresas más atractivas. Ideológicamente, esto puede justificarse por la necesidad de incrementar la "manejabilidad" del sector público y sus objetos estratégicos (la implementación de tal objetivo con los volúmenes existentes de propiedad estatal es dudosa), en la práctica - por la situación financiera imperante.
Por otro lado, el problema sociopolítico de reponer el lado de los ingresos del presupuesto puede anular cualquier declaración de este tipo e incluso intensificar los intentos prácticos de vender los paquetes restantes, a cualquier precio. Al mismo tiempo, cualquier paso hacia la nacionalización de empresas individuales o la cancelación de transacciones es hasta ahora improbable debido al interés del gobierno en la reestructuración más rentable de las deudas externas y la obtención de préstamos de organismos internacionales, así como en la venta de nuevas empresas. bloques de acciones.
Por lo tanto, la gama de acciones de privatización que puede tomar el gobierno es muy limitada. Esto es:
- negociaciones directas con potenciales compradores estratégicos de acciones de las mayores corporaciones que permanecen en propiedad estatal para asegurar ingresos presupuestarios;
- un fuerte aumento de las medidas administrativas para la gestión de la propiedad estatal (bloques de acciones, bienes inmuebles) para demostrar la lucha contra el abuso y "aumentar la capacidad de gestión" de la propiedad estatal;
- implementación de cambios organizacionales (como la asociación discutida de MGI, RFBR y FUDN) para demostrar el desarrollo de un nuevo concepto de privatización y gestión.
La incertidumbre e incoherencia de la posición del poder ejecutivo en relación con futuras transacciones con propiedad estatal se manifiestan indirectamente en las declaraciones de altos funcionarios del gobierno:
- la política de privatización anterior “no creó una economía de mercado en Rusia. Al contrario, destruyó todas las esperanzas de productividad del modelo económico creado con su ayuda ”;
- sin embargo, la "desprivatización" (aparentemente, el sustituto terminológico de "nacionalización") es imposible sin graves conflictos sociales;
- a corto plazo, las empresas más grandes deben permanecer bajo el control del Estado (lo que significa la suspensión de la venta de nuevas participaciones y la exclusión de terceros privados), y la visibilidad de la privatización en curso (para organizaciones internacionales - acreedores) será apoyada por proyectos insignificantes;
- aunque la privatización como fuente de financiación del déficit presupuestario se vuelve insignificante en este caso, se puede intentar emitir derivados contra los activos subyacentes más atractivos.
Hasta la fecha, se han expresado ideas sobre la emisión de bonos convertibles del holding Svyazinvest destinados a la venta a pequeños inversores nacionales. Teniendo en cuenta el estado del mercado de valores y su tradicional sesgo hacia las grandes transacciones OTC, probablemente se pueda contar con el éxito solo si dicha transacción se convierte en una venta directa diferida de un bloque de acciones a un gran inversor con garantías gubernamentales. Al mismo tiempo, el emisor debe ser sumamente atractivo para el mercado o para un socio estratégico (de hecho, solo RAO Gazprom lo es actualmente). Para los inversores de pequeña cartera de orientación especulativa, en primer lugar, se necesitan señales que den, después de un período determinado, la oportunidad de contar con la toma de ganancias del crecimiento del precio de la acción. Al mismo tiempo, dada la actual situación financiera y política, las próximas elecciones parlamentarias y presidenciales, difícilmente debería hacerse ilusiones al respecto.
Mientras tanto, el hecho mismo del reconocimiento de posibles conflictos graves en la sociedad durante los intentos de nacionalización atestigua, en primer lugar, que el sistema de derechos de propiedad existente se ha convertido, con todos sus costos y componente criminal, en la base de un nuevo modelo económico y un sistema de intereses sociales; de lo contrario, los derechos de propiedad infringidos no podrían considerarse un pretexto para un "derramamiento de sangre".La legislación sobre el tema de tales derivados es algo vaga. Según el art. 16 de la Ley "Sobre la privatización de la propiedad estatal y sobre los fundamentos de la privatización de la propiedad municipal en la Federación de Rusia" N 123-FZ de fecha 21 de julio de 1997, como uno de los métodos de privatización, es posible enajenar al estado o propiedad municipal de las acciones creadas en el proceso de privatización de las sociedades anónimas abiertas a los titulares de valores estatales o municipales que certifiquen el derecho a adquirir dichas acciones. En arte. 24 también se hace referencia al procedimiento unificado aún pendiente para la celebración de licitaciones para la colocación de dichos valores.
El proceso de registro estatal de derechos de propiedad es etapa final y obligatoria privatización. Este trámite legal formaliza la transmisión de la propiedad de la vivienda de las autoridades municipales y estatales a los ciudadanos Federación Rusa. tenga la oportunidad de organizar un apartamento para una o varias personas, es decir, para su uso.
Para registrar la propiedad de una propiedad, debe:
Después de eso, el registrador, después de verificar la información proporcionada, podrá tomar una decisión sobre el consentimiento o la negativa a registrar la transferencia de propiedad.
Registro de locales residenciales en propiedad de ciudadanos.
Los ciudadanos que ocupan locales residenciales de fondos de vivienda estatales y municipales sobre la base de la renta social tienen derecho a adquirir estos bienes inmuebles para su propiedad personal. La transferencia de propiedad se formaliza mediante un acuerdo de privatización., para cuya conclusión es necesario recopilar el siguiente paquete de documentos:
- Datos de pasaporte (certificados de nacimiento) de todos los residentes registrados.
- Convenio de Empleo Social.
- Aplicación del formulario establecido.
- Extractos del libro de la casa, por.
- Certificado que acredite que los participantes en la transacción no cuentan con vivienda propia.
- Certificado que acredite que previamente la persona no participó del proceso de privatización.
La transferencia de derechos sobre la propiedad privatizada está sujeta a registro estatal... Si vivienda privatizado, pero no formalizado en la propiedad, un ciudadano no es reconocido como el propietario legal de un inmueble.
Lo importante es que los derechos sobre el apartamento que han surgido hasta el 31 de enero de 1998 son legalmente vinculantes sin necesidad de registro.
La certificación estatal obligatoria de los poderes del propietario de dicho inmueble se realiza a solicitud personal de este (artículo 69 de la Ley Federal del 13 de julio de 2015 No. 218-FZ).
El ciudadano R compró un apartamento en abril de 1997, en octubre de 2000 decidió vender la casa, después de haber reunido los documentos necesarios, él, junto con el comprador, se dirigió a la sucursal local del Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía (Rosreestr ). El registro de la transferencia de propiedad fue denegado debido a que no había ningún sello en el acuerdo de privatización que confirmara el registro del documento.
Es importante que la tarifa estatal sea siempre pagado antes de enviar documentos para el registro oficial, ya que el registro no se realizará sin la confirmación del pago de la tasa.
Conclusión
El registro estatal de propiedad privatizada es un proceso legal sobre cuya base se reconocen y confirman los derechos de los ciudadanos a la propiedad. El registro oficial es la única prueba existencia del derecho registrado (cláusula 5 del artículo 1 de la Ley Federal de 13.07.2015 No. 218-FZ "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles").
Para registrarse, es necesario recolectar cierto paquete de documentos, cumplir con el procedimiento establecido por la ley, pagar una tarifa, enviar documentos a las oficinas territoriales. Rosreestr o MFC... Los funcionarios del organismo de registro verifican la información recibida y, como resultado, emiten decisiones de denegación o autorización en el registro estatal de derechos sobre un objeto inmobiliario.
Pregunta
Negativa a aceptar documentos en Rosreestr
Mi esposo y yo privatizamos el apartamento, después de lo cual enviamos una solicitud y un paquete de documentos para el registro estatal. Se adjuntó una cantidad de 2.000 rublos a la lista de información requerida como pago de la tasa estatal.
Nos negaron la aceptación de documentos, dime ¿por qué?
Respuesta
El hecho del pago se confirma mediante una orden de pago, recibo. Esta tasa no se paga en las oficinas de las autoridades de registro.El arancel estatal se paga en las instituciones bancarias, en los órganos territoriales correspondientes del Tesoro de la Federación, o en otros organismos que abren y mantienen cuentas.
