A la hora de comprar apartamentos u otros bienes inmuebles hay que ser especialmente escrupuloso y atento, sobre todo si los objetos adquiridos forman parte de un fondo secundario. El punto más importante es asegurarse de que no haya gravámenes sobre el apartamento que está comprando.
La experiencia de los especialistas involucrados en transacciones inmobiliarias indica que los hechos de la venta de propiedades de vivienda secundaria que tienen ciertos gravámenes son bastante numerosos y generalizados. Los expertos enfatizan que los gravámenes representan una restricción de derechos que prohíbe diversos tipos de manipulaciones de la propiedad en el ámbito inmobiliario. La lista de gravámenes es bastante larga. Los más comunes incluyen:
- embargo de bienes;
- renta vitalicia;
- préstamos de crédito hipotecario;
- obligaciones de tutela;
- gestión de fideicomisos;
- pertenencia de la vivienda a monumentos históricos o culturales;
- comodidad.
En el caso de adquirir metros cuadrados gravados, el nuevo propietario recibe junto con ellos el gravamen que les impone. Esto sucede incluso en los casos en que estas circunstancias no se mencionan en absoluto en los artículos del contrato de compra.
El registro de la mayor parte de los gravámenes lo realiza necesariamente el estado y se anota sobre ellos en los certificados de vivienda. Sin embargo hay algunas excepciones. Estos incluyen, por ejemplo, la negativa a realizar la privatización, la presencia de herederos no contabilizados y otras situaciones. Esos hechos se refieren a gravámenes implícitos.
Teniendo en cuenta toda la información presentada anteriormente, los expertos recomiendan encarecidamente recopilar la mayor cantidad de información posible sobre el apartamento que desea comprar.
¿En qué circunstancias se imponen gravámenes sobre un apartamento?
Las circunstancias para la imposición de gravámenes están previstas por la ley. Estos incluyen, en particular:
- comprar espacio habitable con fondos recibidos a crédito;
- obtener un préstamo acompañado de la garantía de una vivienda;
- pagar un apartamento a plazos;
- estar en estado de arresto;
- adquisición de un apartamento, acompañada de su enajenación.
¿Cómo puede saber si existen gravámenes sobre el apartamento que está comprando? Cuando surja esta pregunta, debes recordar que:
De acuerdo con las leyes rusas, todos los gravámenes impuestos sobre bienes inmuebles deben registrarse y reflejarse en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces.
Hay dos formas de comprobar si hay gravámenes: gratuita y de pago.
Cómo enterarse gratis de la presencia de gravámenes en un apartamento (información online)
Para obtener información gratuita sobre la imposición de gravámenes al apartamento que está comprando, simplemente vaya al sitio web de Rosreestr. Este portal es un medio para mostrar información siempre actualizada contenida en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado, pero, lamentablemente, la información allí se actualiza de forma bastante irregular.
Entonces, para obtener información gratis en línea, debes hacer lo siguiente:
- vaya al sitio web de Rosreestr;
- ingrese la dirección del departamento que se está comprando o su número catastral, y luego haga clic en el botón “Generar solicitud”;
- En la siguiente página del sitio, obtenida al hacer clic en el botón "Generar solicitud", debe verificar si allí se indica la dirección requerida. Si esta dirección no existe, significa que no existe información al respecto en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado. Si se muestra la dirección, debe hacer clic directamente en ella;
- Después de pasar a la página siguiente, debe hacer clic en el enlace "Derechos y restricciones". Luego de este clic se recibirá la información requerida, que permitirá conocer la presencia de gravámenes en el departamento. Si la línea correspondiente está vacía, esto indica su ausencia. De lo contrario, habrá información específica que indique que la compra de la vivienda puede ser inaceptable o peligrosa.
Una visita al sitio web de Rosreestr es atractiva porque es gratuita y proporciona información rápidamente. Sin embargo, debe estar preparado para el hecho de que la información puede resultar irrelevante y engañosa, plagada de grandes errores.
Dónde obtener un certificado fiable de ausencia de gravámenes sobre un apartamento
Cuando busque la oportunidad de averiguar si existen gravámenes sobre el apartamento que está comprando y, en un esfuerzo por obtener información completamente confiable, debería pensar en comunicarse con el MFC. Esta institución podrá emitirle el extracto correspondiente del Registro Unificado del Estado, cuya información será completamente confiable y relevante. 
Este método de obtener la información necesaria también es bastante conveniente, ya que un documento completamente terminado se emite en promedio media hora después de su pedido. El único inconveniente es que el servicio es de pago. Su costo es de 250 rublos. Sin embargo, estos gastos bastante pequeños son bastante posibles, ya que tener información confiable le permitirá tomar la decisión correcta e informada sobre una compra muy costosa: un apartamento, cuya vida nunca debe verse eclipsada por ningún problema.
Antes de realizar una transacción inmobiliaria, es mejor informarse más al respecto. De esta forma podrás protegerte de sorpresas desagradables. Afortunadamente, hoy en día es posible comprobar si un apartamento tiene gravámenes en línea. Esto simplifica el procedimiento, permitiéndote obtener la información que necesitas sin salir de casa.
¿Cuáles son los gravámenes?
La legislación moderna de la Federación de Rusia obliga a que todos los gravámenes se registren en el extracto de la USRN.
En una nota: La información sobre gravámenes sólo puede ser proporcionada por las autoridades judiciales u otras estructuras que tengan tales derechos.
Una vez recibida la información relevante, la Cámara Catastral registra el hecho del gravamen como un elemento separado en el extracto de la USRN.
Se distinguen los siguientes tipos de gravámenes:
- Disponibilidad de garantía inmobiliaria en la estructura bancaria.
- El hecho de alquilar un apartamento.
- La presencia de un gravamen sobre bienes inmuebles.
- Alquiler de vivienda a terceros a través del propietario oficial del piso.
- Registro de terceros en el apartamento.
Razones por las que es importante estar atento a los gravámenes en tu vivienda
Cualquier transacción inmobiliaria, incluidas la donación, compra, venta y herencia, implica la celebración de un acuerdo. Este documento debe indicar todos los términos y condiciones y otras acciones.Si se impone un gravamen sobre el apartamento, su propietario está obligado a advertir al respecto a la otra parte de la transacción. Sin embargo, lamentablemente esto no siempre sucede. Hay casos de ocultamiento deliberado de la existencia de un gravamen, lo que permite vender de forma rentable viviendas problemáticas.
En este caso, una determinada persona puede, por ejemplo, comprar un apartamento con una “sorpresa desagradable”, de la que se enterará una vez concluida la transacción.
En esta situación, hay que demandar al antiguo propietario y demostrar el hecho del fraude a través de él. Y el reclamo puede tardar bastante tiempo en ser considerado. Resulta que en este caso el nuevo propietario del apartamento problemático pierde mucho tiempo y, además, recursos económicos.
Por este motivo, antes de comprar una vivienda, es necesario comprobar las restricciones. Puede hacer esto en línea sin perder tiempo ni esfuerzo físico.
Gracias al Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado, creado en 1998, fue posible devolver a la ley todas las acciones realizadas con bienes inmuebles. Además, se minimizaron las actividades fraudulentas de terceros.
Rosreestr logró combinar en una sola base de datos bases de datos sobre cualquier derecho de propiedad en la Federación de Rusia, incluidos locales en edificios nuevos, casas antiguas, edificios de Khrushchev y otros.
¿Qué debe hacer un comprador potencial antes de adquirir una propiedad gravada?
- Solicitud personal a los organismos autorizados con el fin de obtener información sobre las personas que han vivido en el piso en cuestión durante los últimos diez años. Se debe prestar mucha atención a las personas discapacitadas y a los menores, así como a las personas que abandonaron el país para cumplir el servicio militar, recibir entrenamiento en otra localidad o cumplir condena en prisión. Las últimas tres categorías de personas tienen derecho a utilizar la vivienda de por vida. Es decir, existe, por ejemplo, el riesgo de que el nuevo propietario del apartamento encuentre después de un tiempo en su casa a una persona que haya regresado de prisión y que pueda utilizar legalmente este espacio habitable. Si las categorías de personas anteriores son los propietarios del apartamento, el tribunal anulará la transacción a su favor.
- Solicite al propietario un certificado técnico del apartamento y compare su plano con la distribución real. Al comprar un apartamento cuya remodelación no ha sido legalizada, todas las obligaciones, junto con las multas, la obligación de rehacer los documentos y, a veces, incluso la devolución del diseño original, se transfieren al nuevo propietario.
- Solicite un extracto del Registro Unificado del Estado para identificar gravámenes.
- No sería superfluo averiguar si el apartamento está involucrado en algún tipo de proceso legal, si hay disputas de propiedad con personas que puedan tener derechos sobre esta propiedad.
¿Cómo comprobar los derechos de los registrados en el apartamento?
¿Cómo saber si hay terceros que tienen derechos sobre el piso que te interesa?
Para ello, debe solicitar un archivo (extracto ampliado) al registro de la vivienda.
Contendrá información sobre todas las personas que estuvieron registradas en el apartamento durante todo el tiempo de su existencia, su grado de parentesco con el propietario, las fechas en las que fueron registradas, cuándo y dónde fueron dadas de alta.
¿Qué se puede agregar a la propiedad comprada?
Miremos más de cerca:
- Hipoteca. La ley establece que las viviendas adquiridas con hipoteca no se pueden vender sin el consentimiento del banco. Sin esto no se puede cerrar el trato. Si el banco está de acuerdo, la casa se puede vender, pero la deuda permanecerá y el nuevo propietario tendrá que pagarla.
- Arrestar. Si se impone, el apartamento no podrá venderse, ya que estarán prohibidas las acciones registrales.
- Alquilar. El hecho de que el propietario del apartamento haya cambiado no es motivo para cambiar el contrato de arrendamiento. Es decir, será salvo. Al comprar bienes inmuebles, debe recordar que su alquiler no se reflejará en el extracto de Rosreestr. Por esta razón, el nuevo propietario del apartamento corre el riesgo de encontrarse en una situación en la que no tendrá la oportunidad de gestionar plenamente su propiedad y recibir unos ingresos dignos de ella. Sería mejor que el potencial comprador comprobara por sí mismo la disponibilidad de alquiler de la propiedad que le interesa. Una buena opción también es indicar en el contrato de compraventa las sanciones al antiguo propietario en caso de cesión de un piso con este gravamen.
- Contrato de arrendamiento de inmuebles. El nuevo propietario puede decidir por sí mismo si rescinde este acuerdo o lo modifica. El inquilino deberá ser notificado por escrito con 30 días de antelación, tras lo cual se le exigirá que desaloje la vivienda. Es decir, se levantará esta restricción.
Comprobación de gravámenes en un apartamento a través de Internet
Puede obtener información en línea sobre si existen gravámenes sobre su apartamento, así como sobre los derechos registrados, recibiéndolo de Rosreestr.
La información se proporcionará de forma gratuita. Sin embargo, esta no será una declaración oficial, sino una tarjeta informativa que contiene diversa información útil. Los datos personales del propietario no están indicados en esta tarjeta.
Veamos cómo verificar los gravámenes al recibir una tarjeta de información paso a paso:
- Vaya al sitio web oficial de Rosreesstr. se abrirá en una nueva ventana.
- En la ventana que se abre, ingrese la dirección del apartamento en el campo requerido. Si la dirección que ingresó no coincide con la dirección en el Registro Estatal Unificado, no podrá obtener el resultado.
- Después de ingresar la dirección, debe hacer clic en la parte inferior de la ventana "Generar solicitud".
- A continuación, verá la información encontrada, donde se indicará el número catastral, número condicional y dirección. Debes hacer clic en la dirección.
- A continuación, se abrirá una nueva ventana con información detallada. Ya estarán las características del apartamento, la forma de propiedad, la presencia o ausencia de derechos registrados, así como la fecha en que se actualizó la información. Se debe prestar especial atención a este último (si difiere mucho de la fecha de visualización, la información puede considerarse condicionalmente confiable). También se recomienda comparar la zona indicada del apartamento con la real para que no haya discrepancias. Pero la pestaña más interesante de la ventana que se abre es el campo "Derechos y restricciones". Al hacer clic en él se abrirá una nueva ventana.
- La nueva ventana proporcionará información sobre todos los titulares de derechos de autor y las fechas de registro de sus derechos, la presencia o ausencia de gravámenes sobre el apartamento, indicando su tipo, así como la participación del apartamento en las transacciones. Si un apartamento se ve involucrado a menudo en transacciones y durante un período corto, hay motivos para tener cuidado.
Vídeo sobre el tema.
Si decide comprobar el apartamento usted mismo, puede hacerlo siguiendo las instrucciones. La verificación de un apartamento implica verificar los documentos, la propiedad y los datos del propietario utilizando bases de datos oficiales. Primero, es necesario verificar el nombre completo del propietario con datos del catastro para que el vendedor tenga derecho a vender. Si el verdadero propietario del apartamento está frente a usted, asegúrese de que el apartamento no esté bajo arresto u otro tipo de gravamen; para ello, solicite un extracto a la Oficina de Registro Unificado, que contendrá notas especiales. columna, léalas atentamente y estudie el documento.
El tercer paso es comprobar si el apartamento está pignorado, para ello lo comprobamos utilizando la base de datos de FPN, y también conviene contactar con el servicio FSSP y comprobar la vivienda según el registro de procedimientos de ejecución, y el propietario en abierto. casos judiciales. Se recomienda comparar al propietario con el registro de personas sospechosas de cometer delitos.
El procedimiento de verificación es un paso muy importante, ya que en 2017 se registraron más de 14.000 casos de fraude en la compra de inmuebles. Asegúrese de revisar el apartamento usted mismo o solicite una inspección completa a través de este servicio.
A veces, la propiedad que se vende tiene el llamado gravamen. Esto le impone restricciones que le impiden utilizar la propiedad al máximo. A continuación se describe cómo saber si existen restricciones sobre bienes raíces y qué hacer al respecto.
Como ya se mencionó, un gravamen es una restricción a las transacciones con un apartamento. Deben estar incluidos en el registro. Existen los siguientes tipos de restricciones:
- Hipoteca: si la vivienda se compró con fondos terrenales.
- Garantía: la vivienda se dejó como garantía.
- Alquiler: el vendedor compra la vivienda a plazos, o hay una cláusula en el contrato según la cual el pago del apartamento se realiza con pago diferido.
- Incautación: la propiedad ha sido incautada por orden del tribunal o de los alguaciles.
- Gestión de fideicomisos: el apartamento se vende en virtud de un acuerdo de enajenación. Por ejemplo, la transferencia de propiedad sólo es posible después de la muerte del propietario. O el contrato contiene otras condiciones.
¿Cómo puedo enterarme de una restricción de transacción existente?
Para ello, basta con solicitar un extracto de esta propiedad. Para hacer esto, debe utilizar uno de los siguientes métodos:
- Envíe una solicitud a través del sitio web oficial de Rosreestr.
- Utilice otros recursos.
- Visite la sucursal de Rosreestr directamente.
- A través del MFC.
Todos los servicios enumerados son de pago, el pago se realiza según las tarifas establecidas por la ley. Esto se puede hacer utilizando servicios en línea, mediante pagos bancarios.
Puedes vender tu casa con gravámenes
A veces sucede que es necesario vender un apartamento gravado. Esto solo se puede hacer en un caso: cumplir cuidadosamente con todos los requisitos del proceso. Por ejemplo, se requiere el consentimiento del propietario y de la persona que grava la vivienda. El consentimiento se proporciona por escrito.
Al mismo tiempo, un tercero en la persona de Rosreestr también está involucrado en el caso. Dado que todas las transacciones deben realizarse a través de él, sus empleados realizarán una verificación legal de la pureza de todos los documentos. Y si se identifican restricciones a la transacción, se deberán indicar en la notificación.
También se requiere que el vendedor notifique al comprador con anticipación sobre las restricciones existentes, de lo contrario el contrato se considera inválido, ya que una de las partes no cumplió con los requisitos de la ley.
Requisito especial para el objeto del contrato si una de sus partes es ciudadano menor de edad. En este caso, se agrega otro participante: el departamento de tutela. Un representante oficial del menor también debe dar su consentimiento a la transacción.
Por lo tanto, es aconsejable eliminar todos los gravámenes existentes antes de completar una transacción inmobiliaria.
También es necesario saber que un certificado de Rosreestr que indique si existe o no un gravamen sobre el apartamento es válido sólo por 30 días. Entonces tendrás que pedirlo nuevamente. Por lo tanto, se recomienda realizar el pedido lo más cerca posible de la fecha prevista de la transacción.
El gravamen puede eliminarse a petición del propietario o de la agencia gubernamental que lo impuso.
Verificación paso a paso de propiedades inmobiliarias para detectar restricciones en línea
Hoy en día, puede verificar cualquier propiedad inmobiliaria en busca de restricciones o gravámenes a través de los recursos oficiales de los organismos gubernamentales, en particular, en el sitio web de Rosreestr. Para trabajar con bases de datos, basta con información mínima sobre el objeto: sus datos de dirección.
Presentamos instrucciones para trabajar con la base de datos electrónica Rosreestr paso a paso:
- Abrimos el portal Rosreestr: https://rosreestr.ru/site/.
- Información de referencia abierta sobre bienes raíces: esta sección se encuentra en la parte inferior de la página.
- En el formulario que se abre, seleccione un método de búsqueda, por ejemplo, que tenga solo datos de dirección, introdúzcalos en los campos del cuestionario de búsqueda marcando el tipo de búsqueda apropiado o utilice el número catastral.
Creamos una solicitud y la enviamos para compararla con la base de datos.
En el formulario recién abierto, debes hacer clic en la dirección del objeto, que aparecerá en formato de hipervínculo.
Paso: obtenemos el resultado.
¿Cómo funciona el gravamen?
Un gravamen es una restricción a la realización de determinadas acciones jurídicas con un bien inmueble. Así, por ejemplo, una restricción puede expresarse en la imposibilidad de vender una vivienda o donarla. La esencia de las restricciones depende del tipo de gravamen.
Por ejemplo, una hipoteca como forma de gravamen no permite realizar ningún tipo de transacción con el objeto sin el consentimiento del acreedor hipotecario, que en este caso es el banco.
Un gravamen en forma de arresto excluye generalmente la posibilidad de ejercer cualquier acción legal con este objeto. Así, incluso al redactar un testamento, los herederos pueden tener dificultades para registrar el objeto. Su responsabilidad será pagar todas las deudas del testador a los acreedores, tras lo cual se eliminará el gravamen. De lo contrario, el apartamento se venderá mediante subasta y los herederos también recibirán su valor tras un acuerdo con los acreedores.
Cómo eliminar gravámenes
Teniendo en cuenta que el gravamen representa un cierto tipo de obligación frente a terceros, la eliminación de las restricciones sólo es posible después de su cumplimiento.
- Terminación de obligaciones.
- Amortización anticipada de la hipoteca.
- Muerte de la cosa gravada.
- Vender un objeto para pagar una deuda.
Todo tipo de gravámenes se reflejan en las bases de datos de Rosreestr y, para realizar cambios, es necesario presentar documentos que demuestren que se han levantado las restricciones. Pueden ser órdenes de levantamiento de arrestos, un certificado de pago de hipoteca o el pago de otras deudas.
