¿Cuál es el valor de salvamento de un apartamento? Valor de liquidación Se determina el valor del valor de liquidación

Para tener una idea de lo que es un valor de salvamento, es necesario definir qué constituye un valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el costo total de la cosa por la que se enajena, no tomándose en cuenta las circunstancias temporales que contribuyan a la rebaja del precio.

Al fijar el precio de mercado, el vendedor y el comprador actúan de mutuo acuerdo, celebran un acuerdo que representa sus intereses comunes. En esta situación, el pago de los bienes se realiza mediante transferencia de dinero a la cuenta.

La violación del precio de mercado conlleva otros tipos de valor. Al vender, es importante saber qué tipo de valor se venderá el objeto. Si el empresario tiene claramente el objetivo de adquirir una propiedad rentable, en este caso puede haber un valor de inversión. El propósito de adquirir bienes o inmuebles es la acumulación de fondos en el futuro. Es este hecho el que no nos permite considerar el precio de mercado. El valor de liquidación surge si se violan significativamente algunos factores y el plazo para su realización es limitado. En otras palabras, este es un precio forzado, infravalorado.

¿Cuándo surge el valor de rescate?

Este tipo implica la venta de objetos para saldar con los acreedores las deudas existentes. En casos frecuentes, sucede que los bienes vendidos no pueden cubrir todas las deudas. Es importante deshacerse de los activos lo antes posible y dirigir los fondos para pagar la deuda. El factor tiempo juega un papel clave en esto.

En cada caso, existen diferentes plazos de ejecución. La decisión de liquidar una persona jurídica puede ser forzosa o voluntaria. Si la liquidación es voluntaria, esto te permite desarrollar más conceptos en materia de ventas, trazar un cronograma de implementación óptimo y planificar tus acciones con más detalle. - la propiedad del deudor, que se vende en subasta dentro del plazo prescrito.

El valor de liquidación de los bienes tiene por objeto la devolución de la deuda en el menor plazo. Inicialmente, la propiedad pignorada proporciona ciertas garantías a los acreedores. Es importante saber a qué precio se venderá y cuándo se podrá realizar la liquidación. El valor de liquidación también se denomina "garantía".

Si la propiedad se vende en relación con la liquidación forzosa en poco tiempo, en este caso, también se determina el valor de liquidación. La venta forzosa se lleva a cabo sobre la base de la legislación vigente de la Federación Rusa. Los objetos pignorados del deudor deberán ser vendidos en un plazo de hasta 2 meses desde el momento en que fueron embargados. En todos los casos, el valor de liquidación es significativamente inferior al valor de mercado. Para el comprador, este hecho es sumamente beneficioso, pero el vendedor incurre en pérdidas.

Evaluación del valor de liquidación y sus factores

Es importante tener en cuenta todas las razones que determinan el valor de rescate. No dependen de la situación en la empresa. El tiempo de exposición es uno de los principales factores que convierte un precio de mercado en un precio de liquidación. Cuanto menor sea el plazo para la venta de una propiedad, menor será su valor. El factor tiempo puede considerarse decisivo para determinar el valor de rescate. El atractivo del objeto con respecto a la inversión incluye las características del producto y su funcionalidad.

En algunos casos, el precio de mercado puede estar inflado. En este sentido, la demanda de los compradores por los bienes cae, y hay menos de ellos. El precio de ciertos objetos puede depender de la coyuntura general. Si este período dura más, la empresa tiene más posibilidades y tiempo para analizar la situación. Es importante llevar a cabo una política de marketing competente, llevar a cabo actividades apropiadas y utilizar los medios disponibles para aumentar el precio.

Valoración de liquidación, ¿qué dificultades pueden surgir?

El principal problema es la limitación de plazos para la venta de inmuebles u otros bienes. El registro de propiedad es un proceso bastante largo y laborioso. Reducir el círculo de compradores es también uno de los principales problemas. Cuando hay una revalorización de los ingresos de la empresa, se pueden utilizar 3 métodos. Rentable: lo que implica la recepción de beneficios en el futuro. Comparativo - basado en el precio de la propiedad vendida en el mercado abierto. Costoso: basado en la definición de costos. Es importante saber qué método es relevante al determinar el precio de liquidación. La evaluación del valor de liquidación de la empresa se lleva a cabo en un período de tiempo corto, mientras que no es posible transmitir información sobre las ventajas de los activos a los compradores. Para aprobar finalmente el precio, es necesario comparar los resultados de todos los enfoques analizados.

¿Cómo se realiza el paso del precio de mercado al precio de liquidación?

Al calcular, en particular la liquidación, surge la pregunta de cómo el precio de un producto o propiedad cambia y se aleja del precio de mercado. El valor residual se basa en un enfoque comparativo, que implica el modelado estadístico. Este método puede estar limitado por una razón: la dificultad de acceder a la información en el contexto de una implementación temprana. Indirecto es un método que le permite comparar directamente 2 tipos de costo. En este caso, la liquidación depende directamente del mercado.

También es importante saber cómo se determina el descuento por venta forzosa. Para hacer esto, primero compare el precio de los bienes en condiciones normales y luego en poco tiempo. El método experto es el más famoso. Es popular debido a la información limitada. Si hay un hecho de venta forzosa, el descuento puede ser de hasta el 50%. Sin embargo, también depende de las condiciones de liquidación. Es importante analizar el valor de liquidación del objeto de tasación para vender rápidamente la propiedad, para tomar una decisión anticipada sobre el precio de los objetos en proceso de liquidación de la organización. Al mismo tiempo, se realiza un análisis de la situación financiera. En última instancia, se toma una decisión sobre el procedimiento y el momento de la subasta.

Si una empresa compra activos a un precio más bajo, sin duda trae beneficios. Los propietarios pueden tener planes para su implementación en el futuro. Es posible que los activos se vendan al costo estándar y, por lo tanto, se genere una ganancia. Para llevar a cabo la liquidación correctamente, es necesario atraer especialistas que puedan calcular el precio de liquidación en el menor tiempo posible.

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A la hora de vender un inmueble en el menor tiempo posible, surgen muchas dudas relacionadas con la determinación de su valor de liquidación. En este artículo, intentaremos descubrir cómo el valor de mercado de un apartamento difiere del valor de liquidación, qué factores afectan la evaluación y qué paquete de documentos debe prepararse.

Valor de liquidación: ¿qué es?

El valor de rescate de una propiedad residencial es el precio al que puede venderse en el menor tiempo posible, excluyendo otros costos. En otras palabras, este es el precio por el cual el propietario del apartamento estará dispuesto a venderlo, siempre que necesite venderlo muy rápidamente por alguna razón. Este precio siempre es significativamente más bajo que el precio de mercado, por lo general la diferencia es de alrededor del 30 por ciento.

La evaluación se lleva a cabo para:

instituciones bancarias;
comprador final;
autoridades locales.

Al obtener un préstamo para un apartamento, es obligatoria una evaluación del costo de la vivienda. Esto se debe al hecho de que los bienes inmuebles pasan a ser propiedad del banco durante el período de reembolso del préstamo.

Para valorar correctamente el valor de liquidación y evitar posibles errores, lo mejor es que el vendedor busque la ayuda de tasadores independientes o de una agencia inmobiliaria. Vale la pena dar preferencia a las empresas que han demostrado su valía en el mercado inmobiliario y tienen experiencia relevante. También debe asegurarse de que el tasador tenga una licencia, un certificado para realizar una operación de tasación.

Para solicitar una evaluación, el vendedor debe proporcionar al especialista un documento que confirme la propiedad del apartamento.

La diferencia entre el valor de salvamento y el valor de mercado

El valor de mercado es el precio probable por el que se puede vender un piso en el mercado inmobiliario, dadas sus características. Este precio depende de muchos factores:

cuadraturas.
El desarrollo de la infraestructura de la zona en la que se ubica.
Tipo de edificio de apartamentos.
Comunicaciones.
Ubicaciones de las habitaciones.
Lejanía del centro de la ciudad.

El valor de liquidación se diferencia en que este es el precio con el que el vendedor debe estar obligado a pactar si es necesario vender el piso en poco tiempo por determinadas circunstancias.

El monto del valor de liquidación se ve afectado principalmente por el hecho de que debe realizarse lo más rápido posible. Pero el factor tiempo no juega un papel en el valor de mercado, la calidad de los inmuebles residenciales se evalúa en primer lugar.

Las principales diferencias entre el valor de salvamento y el valor de mercado son:

la venta de bienes inmuebles es forzosa;
período de venta corto.

¿Cómo se estima el valor de rescate?

Hay dos métodos de cálculo más comunes: directo e indirecto. A continuación, consideraremos cada uno de ellos con más detalle.

Al calcular de forma directa, se utiliza un análisis comparativo. Es decir, se analizan pisos de similares características vendidos recientemente. Después de realizar un estudio de precios, puede obtener el costo óptimo del objeto de interés. La desventaja de este método es que no se puede utilizar para evaluar apartamentos que se diseñaron de acuerdo con un proyecto individual.

El método indirecto se basa en el valor de mercado menos los costos de liquidación asociados con la preparación rápida de toda la documentación necesaria y el plazo limitado para la venta de bienes inmuebles residenciales.

Las principales etapas de la evaluación del valor de liquidación:

Acordar una fecha exacta.
Determinación del método de evaluación.
Recopilación de la información necesaria.
Coordinación de la información recibida.
Elaboración de un informe escrito detallado.

Documentos requeridos para el examen.

En el proceso de tasación, un tasador especialista necesitará una cierta cantidad de documentos para cálculos y análisis de bienes inmuebles.

Lista de documentación principal:

un documento que confirme la propiedad (contrato de venta de un apartamento, regalo, etc.);
extracto del pasaporte técnico de la oficina de inventario técnico;
esquema detallado de bienes raíces residenciales;
certificados de presencia o ausencia de deudas por el apartamento.

Factores que afectan la puntuación

El valor de salvamento de un apartamento se evalúa de acuerdo con una serie de criterios. Los principales son:

La situación política y económica general del país: en tiempos de crisis, el costo de la vivienda cae significativamente.
Situación general del mercado inmobiliario.
El período durante el cual es necesario vender un apartamento: cuanto más corto sea el período de venta, menor será el costo.
Cuadratura general de la vivienda, distribución.
El estado del apartamento en su conjunto: el estado de decoración, la presencia de comunicaciones.
factores subjetivos.
Ubicación, número de pisos, tipo de edificio de un edificio de apartamentos.

En el mercado inmobiliario ruso, el valor de mercado se utiliza principalmente al vender una propiedad residencial. El valor de liquidación se usa con mayor frecuencia en una crisis en el país y en préstamos hipotecarios.

Para evitar posibles errores en la determinación del valor de liquidación, primero debe comprender cuál es su esencia, en qué se diferencia del valor de mercado. No debe hacer la evaluación usted mismo, lo mejor es recurrir a especialistas, porque solo un tasador experimentado podrá calcular el costo exacto y más confiable.

M. Zakharova, O. Yumanova, E. Romanenko; revista " "

María Zajarova,
Especialista Líder del Departamento de Evaluación y Análisis
Olga Yumanova,
Elena Romanenko,
Especialista del Departamento de Evaluación y Análisis
LLC "Grupo de apoyo empresarial (GPB)"

1. Aspectos económicos y jurídicos del valor de salvamento.

Mercado y otros tipos de valor .

Precio de mercado - el precio más probable al que este objeto de tasación puede enajenarse en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes en la transacción actúen razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejen en el valor de la transacción precio, es decir, cuando:

una de las partes de la transacción no está obligada a enajenar el objeto de evaluación, y la otra parte no está obligada a aceptar el desempeño;

las partes de la transacción conocen muy bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;

el objeto de evaluación se presenta en el mercado libre en forma de oferta pública;

· el precio de la transacción es una remuneración razonable para el objeto de la evaluación y no hubo coerción para realizar una transacción en relación con las partes de la transacción de ninguna de las partes;

· el pago por el objeto de tasación se expresa en forma monetaria.

Obviamente, si se viola alguno de los factores anteriores, surgen otros nuevos tipos de valores en lugar del valor de mercado. Es este hecho el que hace surgir la necesidad de una clara definición en cada situación concreta del tipo de valor más adecuado.

Entonces, por ejemplo, si existen objetivos específicos para la adquisición de una propiedad en particular, es necesario determinar no el valor de mercado, sino el valor de inversión. Por ejemplo, en una situación de adquisición de una participación en una empresa de televisión, es difícil hablar sobre las intenciones típicas del comprador. Los objetivos de tal adquisición variarán ampliamente, desde puramente comerciales (para generar ingresos en el futuro) hasta completamente no económicos (ganar acceso a la audiencia). Y en este caso será fundamentalmente erróneo partir de la definición de valor de mercado.

El mismo razonamiento es legítimo de aplicar en caso de desviación de otros factores de la determinación del valor de mercado. La base para la ocurrencia del valor de liquidación considerado en este artículo es la presencia de circunstancias de emergencia o condicionalmente de emergencia que conducen a una violación de los factores de mercado. Tales circunstancias incluyen el factor de tiempo limitado de venta y el factor de venta forzosa.

Casos típicos de ocurrencia del valor de rescate.

Consideremos casos típicos en los que estos factores son inherentes (Figura 1) y detengámonos con más detalle en cada una de las situaciones analizadas.

Figura 1: Casos típicos de valor residual

Tras la liquidación de una empresa existe la necesidad de desarrollar un cronograma claro para la venta de la propiedad y el pago de la deuda de la empresa (además, a menudo hay situaciones en las que el monto total de los ingresos por la venta de la propiedad no cubre todas las deudas). Al mismo tiempo, los términos de exposición (actividades de preventa y la venta en sí) son muy limitados debido a la necesidad de una liberación de activos y un reembolso de la deuda bastante rápidos. Es la cuestión del tiempo disponible la que juega en este caso un papel decisivo en la magnitud del valor (ceteris paribus).

A su vez, la duración del plazo está determinada por las condiciones de cada caso concreto de liquidación. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la propia decisión de liquidar puede ser voluntaria (es decir, hay una acción planificada) o forzada. Como regla general, el primer caso da mayor variabilidad en la toma de decisiones y le permite desarrollar planes más efectivos para la liquidación de la empresa.

La liquidación forzosa en el proceso de quiebra se lleva a cabo cuando se toma la decisión de abrir un concurso de acreedores en base a los resultados de la gestión externa. El patrimonio resultante de la quiebra está sujeto a venta en subasta abierta. Al mismo tiempo, los plazos para la venta de inmuebles son extremadamente limitados.

Así, es necesario distinguir entre liquidación voluntaria e involuntaria.

La realización de objetos colaterales en el contexto de este artículo es más bien un concepto hipotético (desconectado de la realidad). En este caso, la determinación del valor de liquidación es necesaria para justificar el límite inferior del préstamo, que está garantizado por el bien pignorado y no estamos hablando del hecho real de la venta del objeto. Sin embargo, para otorgar un préstamo, el prestamista necesita saber a qué precio será posible vender la garantía en poco tiempo si no se paga el préstamo. Este valor en algunas fuentes de literatura se llama colateral. Sin embargo, se puede argumentar que en su esencia económica, también es liquidación, ya que existen factores de tiempo limitado y venta forzosa.

La venta acelerada de otros inmuebles por el tiempo limitado de exposición también hace necesario determinar el valor de liquidación. Al mismo tiempo, también hay varias opciones para dicha implementación: ya sea una implementación por iniciativa (voluntaria) o forzada (bajo coacción), prevista por la legislación actual.

Así, en el proceso de ejecución, se enajenan los bienes embargados por sentencia judicial, y en un plazo no superior a dos meses contados a partir de la fecha del embargo.

Así, la propiedad está casi siempre por debajo de su valor de mercado. Y este hecho es negativo para el vendedor de la propiedad y definitivamente positivo para el comprador.

La definición final del concepto de valor de salvamento.

Así, habiendo entendido las situaciones que requieren el cálculo del valor de salvamento, parece posible dar una formulación final de este concepto.

En la legislación rusa actual, el concepto de valor de salvamento está consagrado únicamente en las normas de valoración aprobadas por el Decreto del Gobierno: “ valor de liquidación- el costo del objeto de tasación en caso de que el objeto de tasación deba enajenarse en un plazo inferior al período de exposición habitual para objetos similares.

Una definición más detallada y correcta se encuentra en los Estándares de la Sociedad Rusa de Tasadores (ROO): “ valor de salvamento o valor de venta forzosa- la cantidad de dinero que se puede obtener de manera realista de la venta de la propiedad en un período de tiempo que es demasiado corto para una comercialización adecuada de acuerdo con la definición de valor de mercado. En algunos Estados, las situaciones de venta forzosa pueden incluir casos con un vendedor y un comprador involuntarios, o compradores que son conscientes de las dificultades experimentadas por el vendedor.

En la literatura occidental, se distinguen dos tipos de valor de liquidación: ordenado (valor de liquidación ordenado) y forzado (valor de venta forzado). El segundo corresponde a la definición rusa, el primero supone que el propietario tiene tiempo suficiente para garantizar que el período de exposición del objeto se acerque óptimamente al promedio del mercado.

Es necesario evitar la sustitución de los conceptos de valor de salvamento y renta líquida de liquidación, que surge de la enajenación de un inmueble después del término de su vida útil. La venta de dichos activos se suele realizar de la forma más eficiente con el fin de compensar parcialmente los costes de su adquisición en el pasado.

Incidencias legislativas.

En la práctica cotidiana, existe un problema de regulación normativa y legislativa de la aplicación del valor de liquidación y la fijación de su interpretación inequívoca.

Por ejemplo, de acuerdo con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 119-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución", se requiere calcular el valor de mercado de la propiedad que debe venderse en subasta dentro de 2 meses. Pero, si se vende en subasta, es decir, por un tiempo limitado, que es típico de las condiciones de venta fuera del mercado, entonces esto no corresponde al concepto de valor de mercado consagrado en el artículo 3 de la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-ФЗ "Sobre las actividades de evaluación en la federación rusa". Además, el concepto de valor de liquidación se define en las "Normas de tasación obligatorias para la aplicación por parte de los sujetos de las actividades de tasación", aprobadas por decreto del Gobierno de la Federación Rusa.

En este caso, los tasadores deben calcular no el valor de mercado, sino el valor de liquidación de la propiedad embargada. Existe una contradicción entre varios actos legislativos.

2. Análisis de los factores que determinan la diferencia entre el valor de liquidación y el valor de mercado.

Todos los factores subyacentes al valor de liquidación o que lo acompañan pueden clasificarse condicionalmente (Figura 2).

Figura 2: Factores de valor residual

Factores objetivos presente en la determinación del valor de salvamento en cualquier situación. Su influencia no puede ser ignorada y, de hecho, prácticamente no dependen del estado de cosas en una empresa en particular (con la excepción del estado general de la propiedad). Al mismo tiempo, todos los factores objetivos se influyen mutuamente. Así, por ejemplo, las condiciones de mercado favorables pueden reducir el tiempo de exposición óptimo, etc.

El factor más importante que influye en las diferencias en los valores de mercado y de rescate es período de exposición de la propiedad . Al mismo tiempo, cuanto más corto sea el período de exposición planificado de la propiedad liquidada en comparación con el óptimo, mayor será la reducción del posible costo.

Los diagramas 1-3 muestran la proporción de los valores de mercado y de liquidación de bienes raíces en Moscú en 1998-2000. (V %)

Gráfico 1: Relación entre el valor de mercado y el costo de la venta forzosa de edificios de oficinas y locales, %

Gráfico 2: Relación valor de mercado a valor venta forzosa de locales comerciales y habitaciones, %

Diagrama 3: La relación entre el valor de mercado y el costo de la venta forzosa de almacenes y naves y locales industriales,%

Fuente: S. Chemerikin "Valor de liquidación en la tasación de bienes inmuebles".

De hecho, el período de exposición de la propiedad es un factor fundamental que afecta significativamente a todos los demás factores, tanto en la dirección de fortalecer su impacto como de debilitarlos. Obviamente, con un aumento en el período de exposición planificado, hay más oportunidades reales para utilizar actividades de marketing efectivas, nivelando el impacto negativo de los factores de formación de mercado a corto plazo, etc.

Atractivo de inversión general del objeto. se basa en las características individuales de la propiedad (funcionalidad, condición física) y tiene un impacto directo en el nivel de demanda del consumidor.

En el caso en consideración (durante la liquidación de la empresa), se activan factores específicos, que pueden llamarse condicionalmente "factores de selección"(en principio, estos factores están muy cerca del factor de atracción de inversiones). La esencia de estos factores es que muchos objetos del complejo inmobiliario individualmente no representan ningún valor y, de hecho, no pueden venderse a un precio normal, mientras que estos objetos desempeñaron un papel importante dentro de la empresa liquidada. El impacto del aspecto analizado sobre los denominados activos intangibles y, en primer lugar, sobre la reputación comercial de la empresa (fondo de comercio), que incluye el valor del personal, las relaciones con los proveedores, la fluidez de la estructura empresarial, etc. es especialmente negativo. Cuando una empresa se liquida, no es posible realizar este, a veces uno de los activos más valiosos.

El valor absoluto del valor de mercado del objeto. tiene el efecto opuesto en el nivel de liquidez: cuanto mayor es el valor de mercado del objeto, menos demanda efectiva se vuelve debido a una disminución en el número de compradores potenciales.

Los factores de impacto directo en el nivel del costo de los objetos incluyen condiciones de mercado durante el período de liquidación. Cuanto más largo sea este período, más oportunidades tendrá la empresa para analizar la situación en el mercado y elegir el curso de acción más óptimo en las circunstancias. Y viceversa, con un período de exposición corto y condiciones de mercado desfavorables, las pérdidas en la venta de objetos aumentarán aún más. Y es al menos irrazonable esperar una subida general del mercado durante el breve período de liquidación de la empresa.

Eficacia de la comercialización también se complica significativamente por la breve duración del período asignado para las actividades pertinentes. Sin embargo, depende igualmente de los medios específicos utilizados para aumentar el precio de venta del objeto.

Otro factor objetivo importante es aspecto psicologico venta forzosa, que se expresa en un cierto impacto en la iniciativa de los compradores. Además, el impacto de este factor también es bastante doble: por un lado, al sentir que el vendedor se encuentra en un entorno inicialmente desfavorable, los compradores comienzan a deshacerse, pero, por otro lado, al sentir competencia entre ellos, temen perder. la propiedad que se vende y se ven obligados a ceder.

Factores subjetivos reflejan las particularidades de cada empresa en particular. Estos factores son especialmente negativos en empresas con gerentes ineficientes, lo que genera importantes dificultades durante la liquidación. Dichos factores incluyen todo un sistema de fenómenos. Por lo tanto, el inventario y la evaluación de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre se ven obstaculizados por el estado de los registros contables, la falta de pasaportes técnicos para equipos y pasaportes BTI para bienes inmuebles. Esta serie continúa con la falta de documentos legales para la propiedad, la complejidad de la contabilidad, la falta de empleados que puedan dar las explicaciones necesarias. Todos estos hechos llevan al hecho de que antes de elaborar un plan específico y determinar el momento de la liquidación, es necesario, en el sentido completo de la palabra, "rastrillar" la propiedad de la empresa, restaurar las cadenas de ocurrencia de ciertas obligaciones. tanto por parte de la propia empresa como de sus socios. Esto conduce a una complicación colosal del proceso de liquidación.

Sin embargo, sería un error pensar que los factores considerados son siempre solo negativos. Por el contrario, una estructura organizativa clara y un trabajo consciente y efectivo de las divisiones de la empresa pueden contribuir a una aceleración significativa de los procesos de liquidación.

De hecho, en lugar de pasar de 3 a 6 meses para identificar el estado actual de la propiedad de la empresa en caso de que no tenga dueño, sería mejor usar este período para aumentar el tiempo para la venta del complejo inmobiliario, que es muy importante. .

La Tabla 1 proporciona un análisis de los desafíos potenciales y los factores detrás de estos desafíos, desglosados por tipo de propiedad.

Tabla 1: Influencia de los factores de valor residual en diferentes tipos de propiedad

factor de influencia	Período de exposición	Invertir. atractivo	Factores de "aislamiento"	Precio de mercado	Coyuntura de mercado	Marketing	Factores subjetivos	Comentarios
Tipo de propiedad	Período de exposición	Invertir. atractivo	Factores de "aislamiento"	Precio de mercado	Coyuntura de mercado	Marketing	Factores subjetivos	Comentarios
Edificios, estructuras y terrenos	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	muy alto	Los aspectos legales del registro de bienes inmuebles, la disponibilidad de documentación técnica, las características individuales de la propiedad son extremadamente importantes. El valor de liquidación, por regla general, difiere significativamente del valor de mercado.
Activos intangibles (marcas, patentes, certificados, etc.)	alto	alto	alto	promedio	promedio	promedio	alto	Al momento de evaluar el valor de liquidación de este tipo de bienes, los aspectos legales de su registro también son sumamente importantes, así como el beneficio real que tal o cual bien intangible puede traer al nuevo propietario, teniendo en cuenta el aislamiento de este objeto de el marco de la empresa liquidada. Los compradores de dichos activos son bastante específicos y su búsqueda es difícil. El valor de salvamento es a menudo muy diferente del valor de mercado.
Construcción en progreso	muy alto	muy alto	alto	promedio	promedio	promedio	promedio	Aquí, las características individuales del objeto son extremadamente importantes y es difícil encontrar compradores potenciales. El valor de salvamento es muy diferente del valor de mercado.
Maquinaria, equipo y vehículos	altura media	alto	alto	promedio	promedio	alto	promedio	Al evaluar el valor de esta propiedad, las características individuales del objeto, su depreciación funcional (moral) son extremadamente importantes. Dependiendo de la antigüedad de la propiedad, las diferencias en el valor de salvamento del valor de mercado se evalúan como bastante altas y medias.
Inversiones financieras (acciones, bonos, pagarés, participaciones en otras empresas)	alto	muy alto	promedio	promedio	promedio	alto	promedio	Este tipo de propiedad suele ser muy específico, lo que complica la búsqueda de posibles compradores. En muchos casos, las inversiones financieras de las empresas en general resultan ser absolutamente ilíquidas. El valor de liquidación puede diferir significativamente del valor de mercado o ser insignificante hasta el punto de coincidencia (por ejemplo, para valores negociados en el mercado de valores).
Materias primas	promedio	alto	promedio	promedio	alto	promedio	promedio	Este es quizás uno de los pocos tipos de activos que se pueden vender en un tiempo bastante corto, dependiendo de sus características individuales. El valor de liquidación, por regla general, no difiere significativamente del valor de mercado.
IVA	muy alto	muy alto	muy alto	-	-	-	promedio	Este es un tipo muy específico de activo que puede clasificarse condicionalmente como propiedad. Parte del IVA no recuperado se puede atribuir a cuentas por cobrar diferidas del presupuesto, que se pueden utilizar durante la vida de la empresa hasta su cierre completo al final del proceso de liquidación. Como tal, es imposible vender este activo, pero puede ser reembolsado parcialmente, ahorrando así el dinero recibido, por ejemplo, de la venta de activos fijos de la organización.
Cuentas por cobrar	muy alto	muy alto	promedio	corto	corto	corto	promedio	Este tipo de activo también es muy específico. Importante en la determinación de su valor de liquidación es la fiabilidad del deudor, así como el vencimiento de la deuda. Si el vencimiento está fuera del período de liquidación, entonces tendrá que recurrir a operaciones de decomiso, venta de deudas, lo que provocará una disminución significativa en el dinero real que recibirá la empresa liquidada. El valor de liquidación de un activo puede diferir del valor de mercado tanto significativamente como no mucho.
Dinero	-	promedio	-	-	-	-	-	En este caso, la recepción de los fondos en su totalidad dependerá de la confiabilidad del banco en el que se abran las cuentas de liquidación de la empresa.
gastos futuros	alto	alto	alto	corto	corto	corto	corto	Este tipo de propiedad puede venderse solo si se conservan los beneficios de su uso. Por ejemplo, productos de software útiles, etc.

3. Problemas metodológicos generales del cálculo del valor de liquidación.

Un esquema simplificado para calcular el valor de liquidación de una empresa es el siguiente:

CON costo ajustado (revaluado) de todos los activos

- la suma de los costos corrientes asociados con la liquidación (costos de mantener los activos hasta que se vendan, etc.)

- el valor de todos los pasivos.

A los efectos de este artículo, detengámonos en la consideración de los problemas clave que surgen en el cálculo del valor de rescate.

Características específicas de las empresas liquidadas.

En primer lugar, una vez más es necesario tener en cuenta el hecho de que en la mayoría de las empresas liquidadas el estado de contabilidad de la propiedad y su respaldo legal, por decirlo suavemente, dejan mucho que desear. Estos hechos exacerban aún más el problema del tiempo limitado de la venta. Por ejemplo, un proceso de registro de propiedad de una propiedad en particular lleva bastante tiempo (hasta varios meses). Además, la condición técnica de los activos fijos de las empresas en quiebra casi siempre requiere inversiones de capital adicionales al comprar, lo que reduce el círculo de compradores potenciales. Se debe prestar especial atención a la definición de funcional y obsolescencia; por regla general, los activos fijos de tales empresas se adquirieron hace mucho tiempo y no cumplen con los requisitos tecnológicos y funcionales modernos.

Aplicación de enfoques de evaluación.

En el proceso de revalorización de los activos de una empresa, es posible utilizar tres enfoques: ingreso (basado en los beneficios que puede recibir el dueño de esta propiedad en el futuro), comparativo (basado en los precios de venta de bienes similares). propiedades en el mercado abierto) y costoso (basado en la determinación de los costos que asumiría el propietario potencial en el momento de su adquisición/reconstrucción). Surge una pregunta natural: ¿en cuál de los enfoques se debe confiar en mayor medida al calcular el valor de rescate?

Basado en el hecho de que el tiempo de venta es limitado y es imposible transmitir a los compradores potenciales información completa sobre las ventajas de un activo en particular y, como resultado, la necesidad de que el comprador determine independientemente el costo estimado del objeto por Al analizar el mercado abierto, parece apropiado centrarse en el enfoque comparativo (de mercado). Sin embargo, esto no descarta en absoluto la posibilidad de utilizar los resultados obtenidos en el marco de los otros dos enfoques. Además, surgen situaciones en las que el uso de un enfoque comparativo es generalmente imposible.

Así, al derivar el valor final del valor del activo, es necesario prestar especial atención a la cuestión de conciliar los resultados obtenidos en el marco de los enfoques aplicados. Por lo tanto, al coordinar los resultados de la tasación de bienes raíces, no se debe dar una gran participación al enfoque de costo debido a las especificidades del clima de inversión en Rusia. Las inversiones se realizan principalmente en la construcción de inmuebles residenciales, en segundo lugar se encuentran las inversiones en la construcción de edificios de oficinas. Las inversiones en la construcción de complejos industriales y comerciales, por regla general, las llevan a cabo grandes participaciones financieras, mientras que la mayoría de los propietarios potenciales de dichos bienes inmuebles prefieren comprar los ya construidos, que al final es más barato que la construcción. En consecuencia, el mayor peso en la coordinación de los resultados debe darse al enfoque comparativo.

Transición del valor de mercado al valor de salvamento.

Sin embargo, el problema principal que surge al calcular el valor de rescate sigue siendo la cuestión de la transición del valor de mercado de la propiedad al valor de rescate. .

En general, el valor de salvamento se puede calcular de dos maneras:

¨ El método directo se basa únicamente en el enfoque comparativo. La aplicación de este método se implementa mediante comparación directa con análogos o mediante modelos estadísticos (análisis de correlación-regresión). Sin embargo, la información sobre precios de transacción en condiciones de venta forzosa es de difícil acceso, lo que hace que la posibilidad de utilizar este método sea extremadamente limitada. Aunque en el caso de la disponibilidad de la información necesaria, tiene un alto grado de objetividad.

¨ El método indirecto se basa en el cálculo del valor de liquidación del objeto, con base en el valor de su valor de mercado.

El esquema para calcular el valor de salvamento de un objeto de propiedad utilizando el método indirecto es el siguiente:

valor de mercado de la propiedad

–

descuento en el hecho de la venta forzosa.

Así, el principal problema metodológico en este caso es la determinación del descuento por el hecho de la venta forzosa (una modificación que refleja las condiciones de la venta).

Existen varias formas de determinar el descuento por la venta forzosa: el método de comparación de ventas pareadas (que analiza los precios de venta de inmuebles idénticos en condiciones normales y en poco tiempo de exposición), el método de análisis directo de características y el método experto método.

La mayoría de las veces, recurren al tercer método experto, que se debe al hecho de que la información necesaria es limitada. Por regla general, el descuento por el carácter forzoso de la venta está en el rango del 20% al 50%. Por supuesto, el valor del factor de corrección puede ser diferente, dependiendo de las condiciones específicas de liquidación.

En todo caso, el cálculo de este coeficiente implica la justificación e identificación de los factores que determinan la disminución del valor de mercado de cada tipo concreto de inmueble.

Así, es posible utilizar como punto de partida la tabla propuesta en el apartado "Análisis de los factores que determinan la diferencia entre el valor de liquidación y el cuadro de mercado". Para hacer esto, es necesario clasificar todos los factores en términos de importancia dentro de cada objeto específico, dando un cierto rango en el que el valor del descuento puede variar. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el valor total de los valores de los rangos superiores de todos los factores no debe exceder el 100%.

Por ejemplo, al evaluar una propiedad, es posible llevar a cabo la siguiente clasificación de factores (naturalmente, al usar el esquema propuesto en la práctica, es necesario considerar cuidadosamente los detalles de una situación particular, lo que puede conducir a una clasificación diferente opción) según un esquema de 10 puntos:

factor de influencia	El grado de influencia en el resultado final.	Evaluación (en una escala de 10 puntos)	rango de descuento de venta forzada
Tiempo de exposición	alto	8	*8/47100% = 0-17%**
Atractivo de inversión	alto	8	*8/47100% = 0-17%**
Factores de "selección"	Medio	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Precio de mercado	Medio	5	*5/47100% = 0-10,7%**
Condiciones de mercado	alto	7	*7/47100% = 0-15%**
Marketing	Medio	5	*5/47100% = 0-10,6%**
Factores subjetivos	Muy alto	9	*9/47100% = 0-19%**
Valor total		47	0-100%

Después de determinar los rangos de descuento para la venta forzosa en el contexto de los factores, se realiza un análisis exhaustivo de la situación y se selecciona un valor de descuento específico para cada factor, luego de lo cual se resumen los valores obtenidos.

Se hacen cálculos similares para todos los tipos de bienes pertenecientes a la empresa liquidada.

4. ¿Para quién es necesario el cálculo del valor de liquidación y por qué involucrar a un tasador?

La determinación del valor de liquidación tiene por objeto resolver una serie de problemas que dependen directamente de los consumidores de esta información. Como principales usuarios (en la mayoría de los casos, clientes) del cálculo final del valor de liquidación, se distinguen los gestores de crédito, los gestores de arbitraje y los gestores de empresas.

gestores de crédito.

Al otorgar un préstamo garantizado por una propiedad prendada, un paso importante es la valoración de esta propiedad. Es recomendable confiar este cálculo a especialistas calificados en el campo de la tasación, es decir, realizar una tasación independiente para determinar el valor de salvamento. El hecho real de la realización del objeto puede no tener lugar. Sin embargo, para otorgar un préstamo en una cantidad razonable, el prestamista necesita saber a qué precio, si no se devuelven los fondos, será posible vender la garantía, es decir, con una venta forzosa y un período de exposición reducido. . El cálculo oportuno del valor de liquidación permite evitar la emisión de préstamos excesivamente altos y acelerar el proceso de venta de garantías.

Árbitros.

En el proceso de liquidación de la empresa, para acelerar el proceso de venta de activos, debe contribuir a la evaluación de los objetos. Una determinación temprana del valor de liquidación, junto con un análisis de la situación financiera del deudor, conduce a la adopción de una decisión informada sobre los procedimientos y el momento de la subasta. Así, un aumento en el período de exposición de los activos contribuye al crecimiento de su valor.

Gerentes líderes.

La importancia de los cálculos del valor de rescate para los ejecutivos es doble.

En primer lugar, la adquisición de activos al valor de liquidación permite a las empresas-compradoras recibir beneficios evidentes tanto en el caso de una nueva reventa de la propiedad al valor de mercado (en forma de la diferencia entre el valor de mercado y el de liquidación), como en el caso de su operación (en una situación diferente, la adquisición de un costo de propiedad similar sería más costosa).

En segundo lugar, los altos directivos deben recordar que una de las direcciones de la reestructuración empresarial (reorganización) es la dirección estratégica. En su marco, se toman medidas para fusionar, absorber empresas y liquidar parcialmente un negocio en poco tiempo. Como regla general, cualquier decisión sobre el destino futuro de una empresa se basa en el desarrollo de varias opciones de desarrollo, entre las cuales también se prevé la posibilidad de su liquidación.

De este modo, participación de especialistas calificados en evaluación maximizará la eficiencia y el momento del cálculo del valor de liquidación, que es un componente importante del resultado final del proceso de liquidación en su conjunto.

Lista de literatura usada:

1. "Valoración de empresas": ed. AG Gryaznova, M.A. Fedotova - M.: Finanzas y estadísticas, 2000.

2. V. Galasyuk "Sobre la definición del concepto de valor de liquidación".

3. V. Galasyuk "Aumentar el valor de la empresa con la ayuda del valor de liquidación".

4. S. Dolgin "El procedimiento (características) para evaluar el valor de liquidación de la masa de la quiebra".

5. Yu. Kozyr "Evaluación del valor de liquidación".

6. S. Chemerikin “Valor de liquidación en la valoración de bienes inmuebles”.

“Normas de valoración que son de uso obligatorio por parte de los sujetos de las actividades de valoración”. Aprobado Rápido. Gobierno No. 519 de fecha 06.07.2001

Glosario Internacional de Términos de Valoración de Empresas (La Asociación Nacional de Analistas de Valoración Certificados (NACVA)).

Valor de liquidación

En el proceso de interacción entre entidades económicas, a menudo se hace necesario determinar el valor de liquidación de un objeto de relaciones económicas. Por ejemplo, cuando se emite un préstamo garantizado por una garantía, la seguridad del préstamo depende de la precisión en la determinación del valor de liquidación de la garantía. En caso de liquidación de una empresa, se hace necesario determinar el valor de liquidación de sus activos para su venta. Sin embargo, la evaluación del valor de la empresa es necesaria no solo en caso de liquidación de la empresa. Es importante en muchos otros casos, por ejemplo, cuando se financia la empresa de un deudor; al financiar la reorganización de una empresa; al cambiar de empresa, realizado sin litigio; al desarrollar un plan para pagar las deudas de una empresa-deudor que está bajo amenaza de quiebra; al analizar e identificar la posibilidad de separar las capacidades de producción individuales de una empresa en organizaciones económicamente independientes; al evaluar solicitudes para la compra de una empresa; en el examen de transacciones fraudulentas para la transferencia de derechos de propiedad a terceros; en el examen de los programas de reorganización empresarial.

En las condiciones de la economía moderna de "información", las ventajas competitivas de una empresa no están determinadas por la presencia de activos físicos de alta calidad y procesos optimizados de producción, suministro y mercadeo, sino por la capacidad de crear innovaciones y venderlas a los consumidores. en forma de productos de alta tecnología. Esto requiere una revisión radical de los enfoques tradicionales de gestión, el desarrollo de nuevos criterios y una nueva metodología que cumpla con los requisitos modernos.

El objetivo principal de cualquier empresa es o debería ser maximizar el valor para los propietarios (accionistas), es decir, los beneficios económicos que reciben de invertir capital en esta empresa. Como muestran estudios de autores nacionales y extranjeros, en países cuyas economías no están enfocadas en maximizar el valor para los propietarios, los inversionistas reciben un menor retorno sobre el capital invertido que en países con tal orientación. Una mayor globalización del mercado de capitales significa que el primero experimentará una salida de inversiones y se quedará atrás en la competencia global. Así, a medida que aumenta la movilidad del capital, el sistema de gestión empresarial orientado al valor está ganando más peso e importancia.

La orientación a aumentar el valor para el propietario como criterio para administrar una empresa industrial moderna no contradice los intereses a largo plazo de todos los demás participantes comerciales.

Además, los propietarios son los únicos participantes en el negocio que, al tiempo que se preocupan por maximizar su propio bienestar, contribuyen simultáneamente al bienestar de todos los demás. Esto se debe al hecho de que el propietario de la empresa es el propietario residual y recibe beneficios económicos en forma de dividendos solo después de realizar liquidaciones con el resto de los participantes del negocio.

proveedores, personal, gobierno y acreedores. La complejidad y diversidad del problema de aumentar el valor de una empresa, su novedad para la economía rusa de la época moderna, exige la presentación en este párrafo de los conceptos y enfoques básicos para determinar el valor de una empresa de acuerdo con los estándares internacionales. y la legislación de la Federación Rusa, así como modelos matemáticos para su cálculo. De acuerdo con las Normas Internacionales de Valuación (IVS), el costo ( valor) es la visión del mercado de los beneficios que corresponden a quienes poseen el bien o utilizan los servicios prestados en la fecha en que se determina el valor. El principal tipo de valor es el valor de mercado.

Precio de mercado(valor de mercado) es la cantidad estimada de dinero por la que se produciría la venta de un activo en la fecha de valoración por parte de un vendedor voluntario a un comprador voluntario como resultado de una transacción comercial después de una comercialización adecuada, en la que cada parte tendría toda la información necesaria , actuar con prudencia y sin coerción. Se entiende por valor de mercado el valor de un bien medido sin tener en cuenta los costes asociados a la compra o venta y sin compensar los costes de pago de los impuestos asociados.

Valor en libros(valor en libros) es la diferencia entre el valor total de los activos (neto de depreciación) y el monto total de los pasivos, según los datos del balance. Por lo tanto, a diferencia del valor de mercado, el valor en libros refleja los precios "históricos" a los que se adquirieron los activos en el pasado.

Valor en libros de los activos netos la empresa se determina de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa restando de la cantidad de activos aceptados para el cálculo, la cantidad de pasivos aceptados para el cálculo.

El cálculo del valor de los activos netos se realiza según la fórmula

Un préstamo limpio \u003d A - K,

donde A es el monto de los activos aceptados para liquidación;

Para préstamo: la cantidad de pasivos (capital prestado) aceptado para el cálculo.

El valor en libros presentado en los estados financieros generalmente no corresponde al verdadero valor de mercado de los activos netos de la empresa.

Desde el punto de vista de las perspectivas de desarrollo de la empresa, se distinguen el valor de salvamento y el costo de la empresa existente.

Valor de liquidación de la empresa es la cantidad que el propietario puede recibir por la venta de los activos de la empresa en el mercado después de liquidar todas las obligaciones. El valor de liquidación se calcula mediante la fórmula

V líquido = V Limpio - de líquido - de urgente,

Dónde V Achist - valor de mercado de los activos netos (ver definición abajo);

slick - costos de liquidación;

urgente - descuento por urgente.

Como se desprende de la fórmula, al evaluar el valor de liquidación se tienen en cuenta los costos asociados a la liquidación de la empresa y el descuento por urgencia, reflejando la imposibilidad de una comercialización adecuada. El valor residual se puede considerar como la cantidad mínima garantizada de dinero que un propietario puede recibir de una empresa. Metódicamente, el cálculo del valor de liquidación se basa en la evaluación del valor de mercado de los activos netos de la empresa.

Valor de mercado de los activos netos empresa es la diferencia entre el valor de mercado de los activos de la empresa y el valor de sus pasivos reducidos al momento actual. Para calcular el valor de mercado de los activos netos, se utiliza la fórmula

V Aquisto = V un - V acerca de,

Dónde V A es el valor de mercado de los activos de la empresa; V sobre - el valor actual de las obligaciones de la empresa.

Punto de partida para evaluar el valor de mercado de los activos V A es su valor en libros discutido anteriormente. Para obtener un valor de mercado razonable, se ajustan las partidas de activos individuales.

El valor de liquidación se divide en tres tipos:

Valor de salvamento ordenado. La venta de los activos de la empresa se lleva a cabo dentro de un período de tiempo razonable para que se puedan obtener precios elevados por los activos vendidos. Para los bienes inmuebles menos líquidos de la empresa, este período es de aproximadamente 2 años.

Valor de rescate forzado. Los activos se venden lo más rápido posible, a menudo al mismo tiempo y en la misma subasta.

El valor de liquidación de la terminación de la existencia de los activos de la empresa. En este caso, los activos de la empresa no se venden, sino que se dan de baja y se destruyen, y se está construyendo una nueva empresa en este lugar, lo que genera un efecto económico o social significativo. En este caso, el valor de la empresa es negativo, ya que se requieren ciertos costos para liquidar los activos de la empresa.

Con base en las reglas generales sobre la liquidación de entidades legales establecidas en los Artículos 61-65 del Código Civil de la Federación Rusa, la principal diferencia entre la liquidación de una entidad legal (empresa) y su reorganización en cualquier forma es que la liquidación no implican sucesión, es decir, transferencia de derechos y obligaciones de la empresa liquidada a otras entidades.

La liquidación voluntaria de una entidad legal (empresa) es posible por decisión de sus participantes. El Código Civil de la Federación Rusa (cláusula 1, artículo 61) establece directamente los siguientes motivos para la liquidación de una entidad legal por decisión de sus participantes: a) la expiración del período para el cual se creó la entidad legal; b) cumplimiento del fin para el que fue creado; c) el reconocimiento por el tribunal de la nulidad del registro de una persona jurídica en relación con infracciones a la ley u otros actos jurídicos cometidos durante su creación, siempre que estas infracciones sean de carácter irremediable, así como por otras causas que puedan determinarse tanto por el arbitrio de los accionistas y por lo que indique la ley.

Existe la posibilidad de liquidación voluntaria (autoliquidación) de la empresa, en particular, en relación con la quiebra. De conformidad con el artículo 24 de la Ley Federal “Sobre Insolvencia (Quiebra)”, en ausencia de objeciones de los acreedores, un deudor que sea una persona jurídica puede declarar su quiebra y liquidación voluntaria.

La legislación no limita la discrecionalidad de los partícipes de una persona jurídica a la hora de determinar las causales para tomar una decisión sobre su liquidación. Por lo tanto, debe suponerse que los accionistas - propietarios de acciones con derecho a voto tienen derecho a decidir en la forma prescrita sobre la liquidación de la empresa debido a la improcedencia de continuar sus actividades por las causas que ellos determinen.

El cálculo del valor de liquidación de la empresa incluye varias etapas principales:

Se toma el último balance.

Se está desarrollando un calendario para la liquidación de activos, ya que la venta de varios tipos de activos empresariales requiere diferentes períodos de tiempo.

Se determina el producto bruto de la liquidación de activos.

El valor estimado de los bienes se reduce por el monto de los costos directos (comisiones a estudios de tasación y abogados, impuestos y tasas). Los valores ajustados de los bienes objeto de valoración se descuentan en la fecha de valoración a una tasa de descuento que tiene en cuenta el riesgo asociado a la venta.

El valor de salvamento de los activos se reduce por los costos asociados con la tenencia de activos antes de su venta, incluidos los costos de mantenimiento de inventarios de productos terminados y trabajos en curso, el mantenimiento de equipos, maquinaria, mecanismos, bienes inmuebles, así como los costos de gestión de mantenimiento. el funcionamiento de la empresa hasta que se complete su liquidación. El período de descuento de los costos correspondientes está determinado por el cronograma de calendario para la venta de los activos de la empresa.

Se suma (resta) la ganancia (pérdida) operativa del período de liquidación.

Se deducen los derechos de prelación sobre indemnizaciones por cese y pagos a los empleados de la empresa, reclamaciones de acreedores por obligaciones garantizadas con prenda de bienes de la empresa liquidada, deudas sobre pagos obligatorios al presupuesto y fondos extrapresupuestarios, y liquidaciones con otros acreedores.

Por lo tanto, el valor de liquidación de la empresa se calcula restando del valor ajustado de todos los activos del balance general el monto de los costos corrientes asociados con la liquidación de la empresa, así como el valor de todos los pasivos.

Al formular la conclusión final sobre el valor de liquidación de la empresa, se analizan nuevamente los factores que llevaron a la quiebra de la empresa. Si la situación concursal se debe a un bajo nivel de gestión, entonces no se ajusta el valor de liquidación obtenido como resultado de los cálculos. Si la causa de la quiebra fue la ubicación del objeto, las condiciones externas, tales como: la situación económica general, la política fiscal, etc., entonces el valor resultante del valor de liquidación se ajusta a la baja.

Siempre que sea posible, se deben utilizar varios métodos de evaluación:

Cálculo del valor de mercado de los activos (método del activo neto). Se realiza sobre la base del balance a la fecha del último informe y preferentemente en forma simultánea con el inventario de los bienes de la empresa a la fecha de valuación. Obviamente, el grado de detalle de la evaluación dependerá de la integridad y confiabilidad del valor de la información proporcionada al tasador. El valor de liquidación en este caso es numéricamente igual al valor de mercado obtenido por el método del activo neto, y dependerá de factores tales como el período de investigación y operaciones de mercado, que en este caso es un período largo (hasta 18 meses) y los costos asociados con la comercialización y el procedimiento de liquidación de las empresas. Las partes interesadas más probables en este tipo de evaluación del valor residual serán los fundadores y accionistas, quienes con mayor frecuencia desean mantener la empresa en su forma actual.

Estimación del valor de liquidación de acuerdo con las “Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento acelerado para la aplicación del procedimiento concursal”. La FSFR está interesada en este método de evaluación, esforzándose por encontrar un propietario efectivo para la organización deudora lo más rápido posible. Este tipo de valor de liquidación es el valor de liquidación normativo y estimado que se produce en relación con la liquidación prevista de la empresa. El resultado de tal evaluación del valor de liquidación y la venta de la empresa de acuerdo con ella es la aparición de dos empresas: una de ellas permanece con deudas, pero sin propiedad, mientras que la otra se convierte en propietaria de la propiedad, pero sin deudas. .

Estimación del valor de liquidación por el método clásico de subasta- por venta separada de los bienes de la empresa.

La importancia de los cálculos del valor de rescate para los ejecutivos es doble.

Por lo tanto, la participación de especialistas calificados en valuación maximizará la eficiencia y el tiempo del cálculo del valor de liquidación, que es un componente importante del resultado final del proceso de liquidación en su conjunto.

Al calcular el valor de liquidación de una empresa, es necesario tener en cuenta y restar del valor de reposición de los activos los costos de liquidación de la empresa. Estos son los costos administrativos de mantener la operación de la empresa hasta que se complete su liquidación, indemnizaciones y pagos por despido, el costo de transportar los activos vendidos, etc. La cantidad de dinero recibida por la venta de activos, despejada de los costos asociados, es descontado en la fecha de valoración a una tasa de descuento incrementada que tiene en cuenta el riesgo de venta asociado

El cálculo del valor de liquidación es relevante si es necesario vender los activos de la empresa en poco tiempo. Le permite vender rápidamente objetos al mejor precio. El costo debe ser atractivo para los clientes potenciales, pero no demasiado bajo. Para determinarlo hay que tener en cuenta muchos factores.

¿Qué es el valor de liquidación?

Valor de liquidación- este es el precio de los activos de la empresa, del cual se deducen los costos de implementación.

La disminución de valor se debe a la necesidad de vender objetos en poco tiempo, que surgió como resultado de los siguientes factores:

compañías.
Necesidad de arreglos con los acreedores.
Venta de la empresa.
Optimización de las capacidades productivas.
La necesidad de adquirir nuevos equipos para sustituir los obsoletos.
Cambio en la dirección de la empresa.

Los costos por comisiones, transporte, publicidad, almacenamiento se deducen del valor real de los activos. Se proporciona un descuento para atraer compradores rápidamente. Como resultado de todas las deducciones, el valor de los activos disminuye. El precio de mercado de los objetos es casi siempre más alto que el valor de salvamento.

¡IMPORTANTE! Vender al valor de salvamento puede ser financieramente beneficioso para el negocio. Estos casos son típicos cuando hay una fuerte demanda del activo que se vende y un aumento en los precios del mismo. En tal situación, la empresa puede vender el objeto a un costo que exceda las tarifas estándar.

Variedades de valor de salvamento

El valor residual puede reflejar varios indicadores. Se divide en los siguientes tipos:

a corto plazo u obligatorio. Se forma como resultado de la venta urgente de objetos. Debido a los plazos ajustados, el costo se reduce al mínimo. Este indicador puede ser requerido cuando se liquiden deudas que no se pueden aplazar.
término medio. Se ha asignado un tiempo relativamente largo para la venta de activos. La tarea del administrador es vender objetos a un costo cercano al valor de mercado. La posibilidad de posponer la venta le permite realizar una campaña publicitaria de manera competente, encontrar compradores.
A largo plazo. El valor de salvamento a largo plazo se determina cuando los activos deben cancelarse. En este caso, la empresa no recibirá fondos por los objetos.

Por lo general, el valor de salvamento se refiere a los precios de venta de los activos. La rebaja del precio dependerá de dos variables: las circunstancias de la implantación y la profesionalidad del gestor.

El procedimiento para determinar el valor de liquidación

Una definición adecuada de los medicamentos puede reducir los costos de la empresa. En circunstancias favorables, la venta de activos puede incluso generar ganancias. La determinación del valor se puede dividir en los siguientes pasos:

Análisis de la información obtenida de la contabilidad. Esta información le permite determinar el valor en libros de los activos. Como parte de la etapa, se debe realizar la verificación de la existencia de bienes realizables. Se revela el valor real de mercado de los objetos.
Determinación de los costos de implementación. Es necesario establecer una lista de gastos probables durante la venta. Estos incluyen gastos en publicidad, colocar anuncios, encontrar un cliente. También debe considerar el costo de almacenar activos. En la segunda etapa, se determina la conveniencia de la venta. Vender activos no siempre es la mejor opción. Si los costos superan el valor de salvamento, es más fácil destruir el objeto.
Desarrollo de un cronograma de liquidación para cada instalación.. Es necesario un cronograma separado para cada activo porque algunos objetos son bastante simples de implementar, mientras que llevará mucho tiempo encontrar un comprador para vender otros.
Determinación del monto de la depreciación. En primer lugar, se reduce el costo de aquellos objetos que son difíciles de implementar. Un descuento atractivo juega un papel en la atracción de clientes rápidamente. Los activos para los que existe una fuerte demanda pueden venderse a un precio cercano al del mercado.
Organización de venta. Se están tomando acciones para vender directamente la propiedad. Pueden incluir campañas publicitarias, búsqueda de clientes. Si la venta se considera improcedente, la propiedad será destruida.

Se recomienda apostar no por una venta rápida, sino por el máximo beneficio de la venta. Por lo general, el gerente busca el costo máximo al que aparecerán los compradores en un futuro cercano. Su tamaño específico está determinado por el tipo de activos. Por ejemplo, es posible vender equipos nuevos, para los que existe una fuerte demanda, al valor de mercado. Con tecnología obsoleta, tal número no funcionará.

Fórmula de cálculo

Hay varias fórmulas para determinar el valor de rescate. La más relevante es la que te permite acercar los precios a los de mercado:

PM = Valor de Mercado x (1 - Coeficiente de Venta Forzada)

El coeficiente puede ser 0,1 - 0,5 o 10 - 50%. Su valor exacto se determina en función del precio de mercado del activo. El coeficiente se establece como resultado de la evaluación de expertos. Depende de los siguientes factores:

plazo estimado para la implementación;
depreciación de equipos y su tipo;
valoración de mercado del activo;
situación general en el segmento de mercado deseado.

Si es imposible realizar una evaluación pericial, el coeficiente se fija en el límite inferior. Es decir, será 0,5.

Ejemplos de cálculo

La empresa vende urgentemente equipos para liquidaciones con acreedores. Su valor de mercado es de 50.000 rublos. No se calculó el coeficiente de venta forzosa, se tomó como base la barra inferior. El cálculo de LS será el siguiente:

50.000 veces (1 - 0,5)

Como resultado, obtenemos un valor de liquidación igual a 25 mil rublos.

¡IMPORTANTE! El coeficiente depende no solo de las características de los activos, sino también de una serie de otros factores: el momento de la venta, el nivel de demanda. Cuantas más oportunidades para la implementación del objeto, mayor será el coeficiente. Con un aumento en el coeficiente, el valor de liquidación también aumenta.

Matices en la determinación de drogas.

A la hora de establecer el valor de liquidación se observan dos errores principales: sobreprecio o subprecio. En el primer caso, el activo no se comprará, lo que generará problemas. Por ejemplo, a la incapacidad de pagar deudas. En el segundo caso, la empresa no recibirá la utilidad que podría recibir.

Entonces.
El valor de salvamento es la valoración de un activo para la venta con poca antelación. Su definición se divide en una serie de etapas, durante las cuales se decide la cuestión de la viabilidad de la implementación. El PV se calcula sobre la base de una fórmula en la que aparece el valor de mercado de los activos. Los resultados de la evaluación dependen de muchos factores, incluidas las características técnicas del objeto, la demanda del mismo, el tiempo asignado para la implementación.